2025年北京新房市场整体表现 - 2025年北京新房商品住宅销售金额达2685.67亿元，同比增长1.7%，规模保持稳定 [2] - 行业集中度显著提升，销售金额TOP20企业抢占约77%的市场份额，同比增加4.4个百分点；TOP10企业抢占约六成市场份额，同比增加2.6个百分点 [2] - 市场已步入深度调整与结构重塑的关键阶段，运行轨迹折射出楼市从投机转向居住、从普涨走向分化的深层逻辑 [6] 头部房企竞争格局与市场份额 - 中国建筑与中海地产两大巨头权益销售额双双突破300亿元，合计市场份额高达26.5%，同比增加3.2个百分点，断层领先 [1][2] - 在克而瑞分拆统计的榜单中，中建智地以224.51亿元跃居权益金额榜首，其与华润置地（214.43亿元）、中海新城（211.29亿元）组成“200亿俱乐部” [1][3] - 另有北京中海、招商蛇口、建发股份、越秀地产、北京城建、中国金茂六家房企权益销售额超过100亿元 [3] - TOP20榜单中，越秀地产、中国金茂排名上升较快；首开、珠江合生系、建工等排名下降较快；海开、金隅地产、首钢地产、电建地产为新上榜企业 [2] 领先房企的业绩驱动因素与关键项目 - 头部房企的排名与业绩直接与其土地储备质量和关键项目的去化能力挂钩 [4] - **中建智地**：2025年业绩跨越式前进，得益于近两年在北京土地市场频频拿地，布局向中心区域朝阳靠拢 [4]；其联手其他房企以126亿元底价竞得朝阳区黄杉木店等地块，为年度拿地金额最高的宅地 [4]；该地块南地块打造的“紫京宸园”首开热销56.5亿元 [4] - **华润置地**：业绩主力贡献项目包括海淀功德寺板块的“和樾望雲”（2025年网签销售94.14亿元）和朱房村板块的“华润臻澐”（截至2025年底销售33.61亿元） [4]；顺义低容积率项目“北京润园”在2025年最后一个月贡献了24.30亿元销售业绩 [5] - **中海地产**：旗下两个操盘团队表现突出，中海新城以213.65亿元权益销售金额位列第二，北京中海以156.05亿元位列第四 [5]；中海新城在朝阳区有多个在售项目，并于2025年6月以底价拿下石景山西黄村地块 [5]；北京中海于2025年3月以75.02亿元摘得海淀树村地块，楼面价约10.23万元/平方米，刷新北京土拍单价纪录，该项目“安澜北京”将成为2026年业绩增长关键 [5] 市场核心趋势与成功关键 - 市场高度聚焦核心地块与高端产品，拿地能力与项目的精准定位成为房企生存关键 [1] - 2025年北京“豪宅”与“豪地”加速供应，且这一趋势仍将持续 [6] - 新上榜企业如海开、首钢地产、电建地产主要由单一项目热销带动 [6] - 在高度集中的市场格局中，唯有精准聚焦高端改善或品质刚改客群，凭借卓越的产品力、实景呈现与运营效率，才能占据一席之地 [6]

2025年北京新房市场竞争格局 - 根据克而瑞发布的2025年度北京房企销售榜单，中建智地以权益销售金额224.51亿元、权益成交套数5847套、权益成交面积44.28万平方米的业绩，包揽金额、套数、面积三项第一，成为“三冠王”[1] - 在权益销售金额排名中，华润置地以214.43亿元位列第二，北京中海新城以211.29亿元位列第三，前十名房企销售金额均超过100亿元[2] - 榜单共列出30家房企，第20至30名的房企权益销售金额在20.36亿元至37.25亿元之间[2] 领先企业的市场表现与项目热销 - 中建智地在朝阳、昌平、房山等多个核心区域实现深耕，旗下多个项目在2025年取得热销[3] - 在朝阳区，北京宸园项目在8个月内网签金额突破100亿元并于2025年清盘，新入市的紫京宸园开盘首日销售金额达56.5亿元，中建璞园|璞园PARK项目2025年网签668套[3] - 在昌平区，北京国贤府贰期开盘当日成交358套，实现销售金额21.4亿元，与北京国贤府全年合计网签723套，在昌平区网签套数排名第一[3] - 在房山区，京华国贤府项目以网签408套的成绩，位居该区网签套数首位[3] 产品战略与品牌建设 - 公司业绩提升与其“好房子”营造体系及“文化营宅”理念的融合密切相关，2025年成立了“好房子”专项研发基地以推动产品系统化落地[4] - 公司对“宸园”与“国贤府”两大核心IP进行了迭代升级，北京中建宸园项目被授牌为首批中国建筑“好房子”营造体系践行项目[4][6] - 北京国贤府贰期将文化营宅的内涵向文化营城维度延伸，紫京宸园则基于前作打造“外苑内园、中得山水”的空间脉络，并引入生活主理人计划[8] 土地储备与未来发展 - 2025年，中建智地在北京土地市场表现活跃，竞得朝阳黄杉木店、太阳宫、昌平歇甲及丰台张郭庄等四大地块，土地投资总额超过200亿元[7] - 除已入市的黄杉木店地块（紫京宸园项目）外，其余三大地块预计将于2026年起陆续入市，并可能延续“宸园”和“国贤府”两个高端产品系[7]

2025年北京土地市场总体成交情况 - 截至2025年12月4日，北京全年共成交40宗住宅用地，总成交金额为1417.245亿元，总规划建筑面积为353.086万平方米 [1][47] - 全年土地成交金额较2024年同比下滑8.17% [47] 土地出让策略与规划调整的主要类型 - **临阵加“包袱”**：多宗宅地在预申请或出让前，被捆绑加入商业、公建等非住宅用地，以“肥瘦搭配”方式促进出让 [9][13][15] - 顺义新国展地块在预申请阶段将原0002住宅地块替换为0005商业地块，使地块总规划建面达12.86万平米，其中商业占比36% [4][5][6] - 朝阳平房乡黄杉木店地块与孙河商业金融用地捆绑，总起拍价达126亿元，导致楼面价从约5.45万元/平米上浮至6万元/平米左右 [16] - 昌平歇甲村地块在原有两块宅地基础上，新增了社区服务、教育、文化、体育等四类公建用地，共计1.34万平米 [20] - **调规与减负**：通过调整规划减少开发限制或成本，提升地块吸引力 [22] - 朝阳三间房双子地块在出让前，移除了一个规划建面4.34万平米的多功能地块，最终分别开发为保利朝观天珺和金茂满曜 [22] - 顺义北京润园地块将两个独立地块合并为一个，并允许内部道路优化和规划指标整体核算，降低了开发成本 [26] - 朝阳太阳宫地块用地性质从“F1住宅混合公建用地”变为“二类城镇住宅用地”，容积率从3.0降至2.6，住宅面积增加2000平米 [28][29] - 海淀半壁店地块整体建筑限高从18米调整为15米，并对容积率、绿地率允许统筹核算 [31] - **分期入市**：将大型地块组合拆散，分批次出让以降低单次拿地门槛并观察市场 [33] - 昌平东小口三幅地块原计划联袂出让，最终被打散，其中0001地块（建面8.76万平米）由北京城建率先拿下 [33] - 丰台张郭庄6028地块经历三次上线，最终在剥离商业地块后，于2025年12月16日由中建方程与中建智地以13.54亿元底价联合竞得 [35] - **土地变性**：将非住宅用地性质调整为住宅用地，以增加住宅供应 [37] - 昌平0055地块由工业研发用地变更为R2居住用地，规划建面3.175万平米 [37] - 通州梨园6007地块由F3多功能用地变更为R2住宅用地，容积率从3.08大幅降至1.7，成为抢手地块，最终由中铁建地产以7.755亿元、21.94%溢价率竞得 [40] - **增加居住地块**：在原有出让计划中主动增加住宅地块，形成更大规模的打包出让 [42] - 通州中建运河玖院地块由最初的5块地增加至8块地打包出让，总规划建面达26.19万平米，最终由中建玖合以74.91亿元底价拿下 [42] 重点地块成交详情 - **高溢价地块**：部分核心区域地块竞争激烈，溢价率较高 - 海淀树村0035-1地块成交价75.02亿元，溢价率27.95% [1] - 通州花语璟云地块成交价7.76亿元，溢价率21.94% [1] - 朝阳松榆里0001地块成交价50.24亿元，溢价率18.21% [1] - **底价成交地块**：多数地块以底价成交，市场分化明显 - 全年40宗成交地块中，有大量地块溢价率为0% [1] - 大兴经开区、首钢、顺义等多宗地块均以底价成交 [1] - **大型综合体地块**：多宗地块由多家企业组成联合体竞得 - 朝阳紫京宸园+埃薩地块由中建智地、越秀、金茂、朝开联合体以126亿元底价竞得 [1] - 朝阳保利朝观天珺地块由保利发展+中国金茂联合体以87.3亿元竞得，溢价率10.50% [1] 市场趋势与特征总结 - 2025年北京土拍市场充满不确定性，调规、变性、增减替换等手法频繁出现，核心目的是促进土地成功出让 [44][45] - 市场调整策略的案例在2025年显著增多，其先例可追溯至2024年中海朝阳ONE项目的规划调整 [45][46] - 尽管采取了多种灵活出让策略，2025年土地成交金额仍出现同比下滑 [47]

2025年北京土地市场总结 - 年内北京共成功出让40宗地块，总成交金额约1427.42亿元，成交宗数与上年同期基本持平 [1] - 城六区供地显著发力，带动市场溢价率回升，年内地块平均溢价率约为4.92%，同比提升1.24个百分点 [1][3] - 市场呈现“强者恒强”格局，优质稀缺地块备受追捧，而条件一般的地块多以底价成交 [4] 区域市场表现 - 海淀区以7宗土地供应量居首，创下近五年峰值，其2025年供地规模等于2023年与2024年两年供地总量之和 [1][3] - 年内溢价率超15%的地块共计7宗，其中3宗位于海淀区，通州区和朝阳区各占2宗 [3] - 朝阳区太阳宫地块以39.18%的溢价率创下年内峰值，海淀区树村地块、朱房村0030地块溢价率分别为27.93%和25.04% [4] 政策与市场效应 - 城六区供地量提升与2024年末推行的不限价地块政策形成叠加效应，共同助推土地市场热度回升 [4] - 优质地块供应增加叠加不限价政策，形成了良好的市场联动溢价效应，有效提振房企拿地积极性并强化房价上涨预期 [5] - 政策调整使优质地块价值充分释放，夯实市场信心，并倒逼房企加大产品投入，带动后续商品房价值提升，形成良性循环 [5] 拿地主体与模式 - 央国企仍为拿地绝对主力，拿地占比达92.69%，其中中建系房企累计斩获13宗地块，拿地金额达521.64亿元 [6] - 联合拿地模式占比显著提升，年内40宗地块中有14宗采用联合拿地模式，而2024年仅为5宗，联合拿地量同比增长180% [1][6] - 央国企与区属房企合作拿地更为普遍，通过优势互补（如一级开发企业的区域资源与二级开发企业的市场能力）提升项目去化效率与价格溢价 [6][7] 民营企业动态 - 以懋源地产为代表的民营企业逐步重返北京土地市场，市场信心回升背景下，懋源地产年内拿地2宗追平近五年总量，拿地金额达60.54亿元创近五年峰值 [1][8] - 懋源地产在朝阳区松榆里地块的竞拍中，经过166轮竞价以50.24亿元总价、18.21%的溢价率在一众央国企中成功竞得 [8] - 少数优质民营房企重返市场，释放出对北京房地产市场预期向好以及市场调整周期临近底部的信号 [8] - 此前表现积极的绿城中国自2024年11月后，截至2025年末已近一年未在北京土地市场有所斩获 [9] 市场展望 - 专家认为联合拿地是应对市场调整的短期举措，长期将形成独立拿地与联合拿地并行的多元化格局 [7] - 中央“优供给”理念强调控制传统增量、提升拿地性价比，为房企投资端带来明确机遇 [9] - 北京优化限购、出台房地产开发投资新政及优化营商环境等多重政策红利，将有效降低企业拿地顾虑，提振2026年拿地积极性 [9]

地块成交与核心信息 - 中建方程与中建智地联合以底价13.54亿元摘得北京市丰台区北宫镇张郭庄村A区地块[1] - 该地块为棚户区改造土地开发项目，土地面积约3.18万平方米，规划建筑面积约4.78万平方米，容积率1.5，土地性质为R2二类居住用地[3] - 成交楼面价约为2.84万元/平方米，较2022年同板块龙湖+建工所获地块的6.5万元/平方米楼面价更具价格优势[3] 区域市场与地块特点 - 北宫镇板块时隔三年再度有土地供应，上一次供地记录在2022年5月[1][3] - 地块位于西南五环外，交通优势明显，距离地铁14号线张郭庄站约450米，并与在建的地铁1号线支线张郭庄站（预计2027年6月底开通）无缝衔接，形成“双地铁”配置[4] - 项目靠近园博园、北宫国家森林公园等大面积绿地，低容积率与自然景观结合，利于打造舒适居住环境[4] - 尽管近三年无新增供应，但张郭庄板块当前出清周期已超过50个月，库存去化压力明显[3] - 地块形状不规则，存有多处边角，对后期楼栋排布与户型设计存在限制[3] 公司拿地策略与表现 - 此次拿地是中建智地近三年首次布局北京丰台区，填补了其在该区域的布局空白[1][7] - 中建智地2024年内在北京市场已斩获4宗地块，累计拿地金额达195.16亿元，远超2023年拿下2宗地块时133.14亿元的投资规模[6] - 公司年内竞得竞争激烈的朝阳太阳宫地块，经过339轮竞价，溢价率高达39.18%[6] - 公司旗下项目销售表现亮眼：北京宸园项目606套房源已签约568套，去化率高达93.73%；紫京宸园项目首开即斩获56.5亿元销售额[6] - 2022至2025年间，公司已在北京朝阳区、房山区、昌平区累计落子10个项目[7] 行业影响与市场观点 - 该地块供应与开发将进一步推动当地城市更新进程，改善区域居住环境与基础设施配套，为区域房地产市场注入新供给，优化住房供给结构[1] - 业内分析认为，中建智地此次布局精准契合了市场供应缺口，瞄准了基数较大的刚需刚改需求[7] - 市场期待中建智地凭借其产品实力扭转购房者及市场对丰台区相对悲观的预期，在丰台打造优质项目[7] - 公司在市场深度调整过程中，依托“国贤府系”、“宸系”两大产品线，仍实现了项目更高溢价[7]

北京市住宅市场周度成交概况 - 11月24日至11月30日，北京市住宅市场共成交4711套房源 [1] - 同期，新建商品住宅成交554套 [1] 项目“紫京宸园”销售表现 - 项目位于北京市朝阳区平房乡黄杉木店 [1] - 在统计周期内，项目网签成交14套，成交面积0.22万平方米，成交金额2.11亿元 [1] - 项目凭借2.11亿元的网签金额，成为当周北京市新房网签金额冠军 [1]

项目背景与争议 - 中建智地、越秀地产、金茂等联合体以126亿元总价竞得北京朝阳区黄杉木店地块，住宅部分成交楼面价约5.45万元/平方米，刷新近两年朝阳区宅地楼面价纪录 [4] - 项目分为南地块（紫京宸园，由中建智地主导）和北地块（璞樾，由越秀负责营销），总占地面积约14.83万平方米 [7] - 中建智地通过子公司北京兴鼎向广州国资委提交“举报信”，指控璞樾项目故意降低优势房源定价，存在恶意竞争行为，导致紫京宸园已认购客户流失131组，影响签约金额超22亿元 [3][8] - 双方矛盾公开化后，于11月16日深夜发布联合声明达成和解，宣布共同推进项目开发，并采取南北地块共同操盘、互派营销副职等合作措施 [4][8] 项目销售与价格对比 - 紫京宸园于10月12日开盘，首开销售额56.5亿元；璞樾于10月17日开盘，官宣热销45亿元 [7] - 截至2025年11月20日，璞樾签约138套，占已取证房源410套的34%；紫京宸园签约120套，占已取证房源813套的15% [12] - 紫京宸园折扣约8.5折，折后单价约10.07万元/平方米（以145平方米户型为例）；璞樾折扣约9.35折，折后单价约9.90万元/平方米（以152平方米户型为例），全款支付可再享9.9折，单价降至9.8万元/平方米 [11] - 中介反馈显示，相同楼层、相近面积段中，璞樾单价较紫京宸园低2000至3000元/平方米 [12] 公司经营与战略压力 - 中建一局2024年营收1541亿元，同比增长1.76%，但归母净利润33.27亿元，同比下滑17.16%，为2020年以来首次利润下滑 [23][24] - 中建智地2024年营业收入177.07亿元，同比增长23%，但净利润7.98亿元，同比下滑25% [24] - 中建智地2025年前10月全口径销售额233亿元，位列行业第27位，低于兄弟公司中建东孚和中建壹品（均超250亿元） [25] - 中建智地逆势扩张，2025年前10月权益拿地金额122亿元，位列行业第11位，总负债从2023年底的299.95亿元增至2024年末的345.58亿元 [26]

合作项目纠纷与和解 - 中建智地子公司向广州国资委举报越秀地产在合作项目璞樾中存在首开不合理定价及续销期间恶意竞争等行为 [1] - 股东方中建智地、中国金茂、越秀地产已进行充分沟通并发布联合声明，达成共识和解 [1] - 黄杉木店项目南北双地块后续将由三家股东联合操盘营销 [9] 项目背景与股权结构 - 黄杉木店地块由中建智地、中国金茂、越秀地产和朝阳城发联合体于今年4月28日以126亿元竞得，住宅部分楼面价约5.45万元/平方米 [1] - 朝阳城发已退出项目，越秀地产持股比例不变，中建智地在两个项目公司中持股占比均有提升，依旧为最大股东 [2][3] - 根据投资合作协议，项目分南北两地块开发，中建智地负责南地块紫京宸园营销，越秀地产负责北地块璞樾营销 [2] 项目销售表现与争议详情 - 紫京宸园于10月12日开盘，官宣销售额56.5亿元，璞樾于10月17日开盘，官宣销售额45.65亿元 [3] - 中建智地指控越秀地产未遵守统一定价规则，导致紫京宸园已认购客户流失131组，影响签约金额超22亿元 [4][5] - 截至11月16日，紫京宸园网签120套，成交均价约9.8万-10.3万元/平方米，璞樾网签131套，成交均价约9.96万-10.05万元/平方米 [6] 北京房地产市场环境 - 黄杉木店地块是朝青板块近10年唯一新增住宅地块，区位优势显著，周边二手房挂牌价约9.5万元/平方米 [7] - 中指研究院1～10月北京开发商权益销售榜显示，中建智地以166.1亿元排名第二，越秀地产以115.3亿元排名第五 [6] - 未来3年朝阳区计划推出30宗优质宅地，年均储备约70万平方米商品住宅资源 [7] 合作开发模式分析 - 合作拿地可分散风险，提供更强大资金后盾和开发经验，提升项目整体竞争力 [6] - 合作开发弊端在于各方利益分配期望可能存在差异，决策效率可能低下而错失市场机会 [6]

项目合作背景 - 北京朝阳黄杉木店项目由北京兴鼎房地产开发有限公司、北京方兴亦城置业有限公司与广州越秀华城房地产开发有限公司三家联合竞得并合作开发 [1] - 项目推广名为紫京宸园、璞樾 [1] 合作原则与承诺 - 各股东方经过坦诚协商、充分共创达成共识 [1] - 将秉持专业、阳光、公开、透明的原则推进项目开发经营各项工作 [1] - 致力于向社会及客户提供更好的产品和服务 [1]

项目背景与股权结构 - 北京朝阳黄杉木店项目由中建智地旗下北京兴鼎、金茂旗下北京方兴亦城、越秀旗下广州越秀华城三家联合竞得并合作开发，项目分为南地块紫京宸园和北地块璞樾[1] - 北地块璞樾项目公司北京茂越置业股权结构为：中建智地旗下北京兴鼎持股49.9%，金茂旗下北京方兴亦城持股33.1%，越秀旗下广州越秀华城持股17%，越秀作为操盘方具有营销话语权[2] - 南地块紫京宸园开发公司北京兴昶房地产三家股东持股比例分别为50.1%、32.9%和17%，与北地块股东一致但持股比例略有差异[2] 合作纠纷与冲突升级 - 中建智地向越秀发送函件要求停止恶意攻击并移交北地块营销负责权，交涉未果后向广州市纪委监委驻市国资委纪检监察组正式举报越秀相关领导人员[3] - 举报信指控越秀通过有预谋的低劣营销行为进行恶意竞争，包括不合理定价导致所有户型均有客户以较低价格购买北地块房源，拉低板块价格预期[5] - 越秀组织人员恶意攻击南地块导致已购客户退房且流失到板块外竞品，初步评估影响南地块签约金额22.2503亿元，造成货值损失3.6508亿元[5][6] 项目销售现状与影响 - 紫京宸园813套预售房源中693套状态为"不可售"，被锁房源占总供应量85%，被锁定金额约110亿元，而璞樾销售未出现异常[6] - 根据北京市住建委信息，目前紫京宸园已签约120套，璞樾已签约133套，两个项目10月网签霸榜北京冠亚军[2] - 紫京宸园1号楼拟售参考均价为116959.95元/平方米，建筑面积8743.9平方米，合同竣工日期2027年11月22日[7] 联合开发模式与行业分析 - 律师指出此次纠纷反映联合操盘管理可能存在漏洞，表价调整、优惠方案等核心方案若未纳入联合审批体系则说明合作存在漏洞[8] - 行业专家认为联合开发中各方利益诉求不同，市场下行时销售压力增大会导致合作方采取激进手段破坏合作平衡[8] - 房企联合拿地案例较多尤其体量大金额高地块，可降低资金压力实现资源互补，但市场下行时内讧和价格竞争会使购房者信心下降影响销售[8] 公司市场表现与战略 - 中建智地2020年在北京市场权益销售金额排名30以外，2024年1-10月以187.8亿元权益金额跃居榜首[10][12] - 越秀2024年1-10月在北京权益销售金额120.18亿元排名第6位，与中建智地存在不小差距[10][12] - 越秀地产北方区域2025年定下300亿元销售目标，集团层面2025年销售目标为1205亿元，北京市场作为布局重点压力较大[14] 产品力与市场竞争 - 中建智地在产品打造上形成文化地产标签，通过文化作为项目精神内核不断自我迭新，获得市场口碑[12] - 越秀在北京多个项目核心竞争力并非自身，璞樾产品设计由金茂操刀，和樾望雲项目引入华润置地联合开发，反映其产品体系在北京可能水土不服[12][13][14] - 专家认为此次纠纷本质反映市场问题，说明客户量在减少房子不好卖，企业销售业绩考核压力明显增大[14]