黄衫木店“双子星”项目开盘表现 - 10月中旬，北京市朝阳区黄衫木店“双子星”项目紫京宸园和璞樾相继开盘，官宣开盘当日销售额分别达到56.5亿元和45.65亿元 [1][2] - 紫京宸园首推353套房源，其中133平方米户型开盘即清盘，实现总成交金额56.5亿元 [4] - 璞樾项目首推308套房源，开盘当日售出230套，销售金额达45.65亿元 [4] - 目前紫京宸园网签3套，成交均价9.37万元/平方米，璞樾网签30套，成交均价接近9.9万元/平方米 [5] 项目背景与地块信息 - 两个项目源于今年4月28日出让的百亿组团地块，该地块由中建智地、金茂、越秀、朝阳城发以126亿元底价竞得，成交楼面价5.45万元/平方米，刷新近两年朝阳宅地总价纪录 [2] - 黄杉木店地块位于东四环与五环之间，是所属朝青板块近十年唯一新增住宅地块，地理位置优越 [3] - 项目开发主体存在区别：2107-01住宅和02托幼地块由金茂和越秀负责开发，项目定名为璞樾；2107-03地块由中建智地开发，项目定名为紫京宸园 [3] - 两个项目股东一致，中建智地持股48.5%，金茂持股33%，越秀持股17%，朝阳城发持股1.5% [3] 项目产品定位与设计 - 两个项目均面向高端改善型客户，通过内嵌阳台+设备平台等赠送空间提高实际得房率，整体得房率都在90%以上 [3][4] - 紫京宸园规划15栋7～25层产品，共815户，户均建面172平方米，主力户型为133至278平方米的四室、五室 [3] - 璞樾规划9栋住宅楼共426户，户型为152～258平方米全四居，主力户型为152平方米 [4] 朝阳区房地产市场格局 - 近两年房企在北京投资进一步聚焦核心区域，朝阳区凭借配套完善和发展潜力成为重点布局区域，新房竞争升级 [6][7] - 区域内高端改善盘林立，黄杉木店地块东向3公里处为保利+金茂拿下的三间房组团地块，对应项目朝观天珺和金茂满曜成交均价分别为8.3万元/平方米和7.8万元/平方米 [7] - 距离约6公里的中海·万吉玖序成交均价达11.29万元/平方米，去化率51% [7] - 自去年以来朝阳核心区拍出多幅优质地块，市场供应增加，今年已先后出让三间房、黄杉木店+孙河组团、呼家楼南里及太阳宫地块 [1][8] - 去年中建智地在酒仙桥打造的北京宸园开盘当日销售额61.5亿元，五个半月实现110亿元收官 [7]

新盘市场表现 - 10月6日至10月12日，北京市商品住宅成交641套，成交总面积6.9万平方米，成交总金额33.4亿元 [1] - 大兴区首创禧悦兴城以199套网签、1.76万平方米面积、5亿元金额成为周度金额和套数双冠军，网签均价为28366.31元/平方米 [1] - 朝阳区融创ONE9项目以14.7万元/平方米单价成为豪宅单价周度冠军，单套成交实现0.54亿元金额 [2] 重点项目与产品特点 - 首创禧悦兴城为共有产权房转为商品房的现房项目，规划5000余套房源，建筑面积约65-117平方米，备案价在3.5-3.6万元/平方米之间 [1] - 融创ONE9作为融创壹号院二期产品，规划建设5栋4层建筑，仅打造40套住宅，户型建面约368-610平方米，容积率低至0.5 [2] - 大兴新城核心区DX00-0101-052地块规划设计方案公示，规划建设11栋8-17层洋房及小高层，共633户，地上建筑规模71902.8平方米 [3] 土地供应与地块信息 - 北京市发布2025年第八轮拟供应商品住宅用地清单，共涉及9宗地，土地面积约44公顷，建筑规模约103万平方米 [5] - 本轮供地中，中心城区有3宗地块，副中心及平原多点地区有6宗地块，全部位于市场需求突出、基础设施和公共服务配套较完善的区域 [5] - 招商蛇口与三亚科技城控股联合体以底价4.58亿元摘得三亚崖州湾科技城地块，综合楼面价6130元/平方米，该地块执行现房销售，总建面约74652.78平方米 [5] 区域市场动态 - 朝阳区黄杉木店板块的璞樾项目预计于10月17日晚开盘，价格较同区域已开盘的紫京宸园项目贵3000元/平方米，不同户型价格区间在9.5万至11万/平方米以上 [4] - 紫京宸园项目首度开盘官宣销售353套，揽金56.5亿元 [4] - 融创壹号院被描述为朝阳公园板块近二十年来的唯一新增楼盘 [2]

北京豪宅市场项目表现 - 紫京宸园10月首开实现销售额56.5亿元，推出559套房源中当日售出353套，133平米户型售罄，全案均价在10万元以上 [2] - 运河玖院9月开盘售出573套房源，揽金47亿元，截至10月15日签约515套，成交均价6.15万元/平方米，去化率达67% [15] - 紫京宸园与璞樾构成黄杉木店“双子”项目，璞樾计划于10月17日开盘，排卡量达400多组，主力户型为152和188平米 [6][8] 中国建筑旗下地产业务竞争格局 - 2025年1-9月北京房企权益销售金额排名显示，中海新城以192.63亿元位列第一，中建智地以158.43亿元位列第二，北京中海以125.35亿元位列第三 [9][11] - 中建智地销售排名从2020年的30名以外快速提升，2023年进入前十，2024年排名第四，2025年1-9月在“中建八子”内部稳居首位 [11] - 中海地产已连续7年保持北京市场销冠，业务由北京中海和中海新城两个团队贡献；中海新城近期以153亿元拿下朝阳区组合地块，扩展业务布局 [9][12] 房企土地获取与战略布局 - 中建智地2025年4月联合体以126亿元底价摘得北京朝阳区黄杉木店地块，9月以43.145亿元、39.18%溢价率拿下朝阳区太阳宫地块，楼面价8.53万/㎡ [5][14] - 中建玖合2025年6月以底价74.91亿元摘得北京城市副中心站地块开发运河玖院，2023年以54.05亿元获取大兴区西红门地块 [16] - 中建智地业务重心从全国范围转向北京市场，区域布局从房山、顺义、昌平向中心区域朝阳靠拢；中建玖合则聚焦京津冀、长三角、粤港澳大湾区 [16]

项目开盘业绩 - 紫京宸园于2025年10月12日开盘，实现销售额56.5亿元 [1] - 项目营销中心开放首个周末到访超2500人，单日到访最高纪录超3000人 [4] - 项目取证24小时内认筹367组，首开推出353套房源 [4] 宸园品牌发展历程 - 宸园品牌首作中建宸园于2022年入市，6个月内实现清盘，多次荣膺北京朝阳区1500万+产品网签金额、套数、面积三冠王，并于2025年完成交付 [4] - 第二部作品北京宸园于2024年登场，以169天实现110亿元销售额收官东四环 [4] - 紫京宸园作为第三部作品，标志着宸园已从单一项目跃升为具备市场话语权的超级IP [4] 产品设计与理念 - 项目设计理念为承古惟新、道法自然，延续中国传统山水格局，北倚山势，南临水域 [9] - 园内构建约4.5万平方米山水体系，包含约45米宽瀑布群、约3000平方米水域、约2000平方米水畔东坡及约120米樱花堤岸 [9] - 空间设计推动从功能到情绪的迭代，注重人与家人、自我、自然的深层互动 [11] 户型与空间特色 - 户型创新设置回字形中厨、互动西厨区以强化家庭交流场景 [11] - 设计包含“蜷缩角落”、沉浸式卫浴空间，提供独处与静谧可能 [11] - 通过全景玻璃窗、一步阳台、278平方米户型空中花园等设计打破室内外界限 [11] 材质与审美取向 - 项目强调“藏奢于雅”，大量选用天然奢石、珍贵原木等高定材质 [11] - 细节如牛皮装饰、弧形背景墙通过手工反复打磨，传递细腻肌理与人文温度 [11] 市场表现与行业地位 - 在中国楼市整体理性的背景下，宸园项目凭借文化底蕴与产品力走出独立行情 [1] - 宸园品牌多次刷新全国楼市纪录，成为行业效仿的标杆，跻身中国豪宅品牌前列 [4] - 宸园不仅成为豪宅市场的话语权品牌，更被视作开启一个全新时代的引领性作品 [13]

市场整体成交表现 - 9月北京新建商品住宅成交46万平方米，环比增长21%，同比增长22% [1] - 9月北京二手房成交1.6万套，环比增长19%，同比增长19% [1] - 新政效果在9月逐步体现，部分楼盘到访量有所好转，但整体市场氛围较平淡 [4] 新房供应情况 - 9月北京新建商品住宅供应超过3000套，环比8月几乎翻倍 [2] - 9月共颁发26张预售证，其中含有住宅的预售证高达17张，而8月份共颁发12张预售证 [2] - 9月供应打破新房市场连续两个月的供应低迷，7月新增供应量不足1500套，环比、同比分别下跌55%和48%，8月新增供应仅1516套 [2] 重点项目销售动态 - 通州中建·运河玖院9月13日开盘，当天销售573套，销售额47亿元，截至10月11日签约套数增至488套，网签金额接近38.57亿元 [3] - 怀柔北京建工·嘉棠澐玺截至9月28日网签110套房源，网签均价约3.97万/平方米，网签金额约4.42亿元 [3] - 大兴黄村兴创沐春墅9月18日开盘，官宣销售额3.5亿元 [3] - 龙湖宸翰9月24日开盘，官宣销售额8.6亿元 [3] - 朝阳紫京宸园10月12日开盘，首开销售额达56.5亿元 [6] 高端及改善型市场特征 - 朝阳"双子星"项目紫京宸园、璞樾同步取证，备案价均超10万元/平方米，凭借核心区位与高端定位成为市场焦点 [3] - 改善型住房需求持续释放，推动高端项目成交占比上升，例如今年3月海淀区功德寺"双子星"项目同步开盘，当日售出超1000套，总成交金额达152亿元 [6][7] - 璞樾产品定位聚焦高端改善，主推152-258平方米四居，70%以上为边厅户型，并引入金茂健康科技系统 [6] 四季度市场展望 - 随着优质楼盘热销，"银十"有望进一步推动整体成交上扬 [7] - 上半年头部房企获取的较多优质地块有望在四季度逐步入市，新增供应增加有望对核心城市新房销售形成支撑 [7] - 多个备受关注新盘计划四季度入市，如海淀中建·海宸元境（售价约9万元/平方米）、中海圆明玖序等，将为市场注入新活力 [8]

北京楼市“金九”成交表现 - 9月北京新建商品住宅成交46万平方米，环比增长21%，同比增长22% [1] - 9月北京二手房成交1.6万套，环比增长19%，同比增长19% [1] 新房市场供应情况 - 9月北京新建商品住宅供应超过3000套，环比8月几乎翻倍 [2] - 7月新增供应量不足1500套，环比下跌55%，同比下跌48% [2] - 8月新增供应1516套，9月供应打破连续两个月低迷 [2] - 9月份共颁发26张预售证，其中含有住宅的预售证高达17张 [2] 热点项目销售表现 - 通州中建·运河玖院9月13日开盘，当天销售573套，销售额47亿元，截至10月11日签约488套，网签金额38.57亿元 [3] - 怀柔嘉棠澐玺截至9月28日网签110套房源，网签均价3.97万/平方米，网签金额4.42亿元 [3] - 大兴兴创沐春墅9月18日开盘，官宣销售额3.5亿元 [3] - 龙湖宸翰9月24日开盘，官宣销售额8.6亿元 [3] - 朝阳紫京宸园10月12日开盘，首开销售额达56.5亿元 [6] 市场趋势与驱动力 - 热点区域重点项目集中入市带动市场热度，改善型楼盘成为亮点 [1][2] - 北京整体住房需求基数庞大，改善型住房需求持续释放，推动高端项目成交占比上升 [6] - 近两年北京楼市热度多由热点改善盘带动，例如3月和樾望云和樾玉鸣同步开盘售出超1000套，总成交金额152亿元 [7] “银十”及四季度展望 - “银十”开局强劲，个别高端项目开盘热销，改善需求持续释放 [5][6] - 四季度优质地块项目有望入市，新增供应增加有望对核心城市新房销售形成支撑 [7] - 多个备受关注新盘计划四季度入市，如海淀中建 海宸元境（售价约9万元/平方米）、中海圆明玖序等 [8]

市场整体表现 - 国庆中秋8天超长假期期间，北京、上海、深圳等核心城市新房网签量同比出现明显增长，但市场整体氛围较平淡，受假期出行潮影响，看房人群规模有所受限 [1] - 业内预计“银十”市场将延续分化态势，核心城市优质项目保持较高热度，新增供应增加有望对核心城市新房销售形成一定支撑 [7] 北京市场 - 北京新房市场呈现分化特征，多数项目访客减少，但优质改善盘保持高人气，二手房市场带看与成交较为平淡 [2] - 国庆假期北京新建商品住宅日均成交0.61万平方米，较去年国庆假期增长52%，二手房日均成交19套，同比增长73% [2] - 受8月限购松绑政策刺激，北京9月新建商品住宅成交46万平方米，环比增长21%，同比增长22%，二手房成交1.6万套，环比增长19%，同比增长19% [3] 上海市场 - 国庆假期上海新建商品住宅成交面积1.73万平方米，外环外新盘成交活跃，政策提振效应延续 [3] - 大浦东假期成交近3000平方米，宝山成交2800多平方米，青浦、松江网签量也超过1000平方米 [3] - 交易榜单中首次改善和豪宅均有不错表现，成交前十中有3个单价超10万元楼盘，4个均价低于6万元/平方米的首次改善项目 [4][5] - 奉贤区龙湖御湖境项目假期销售金额约1.3亿元，来访超800组，印证新政对外环外成交的拉动作用 [5] 深圳及其他城市市场 - 国庆假期深圳新建商品住宅日均成交0.23万平方米，较去年国庆假期增长22% [6] - 广州新建商品住宅日均成交0.81万平方米，较去年假期小幅下降4% [6] - 杭州新建商品住宅日均成交0.18万平方米，同比降幅较明显，成都日均成交0.29万平方米，小幅下降5%，预计节后网签量将回升 [6] 政策影响与供应 - 北上深等城市于国庆前出台楼市松绑政策，如北京“购买五环外商品住房不限套数”，上海松绑外环外区域限购，深圳进行“分区优化”调整 [1][3][5] - 上海假期有1个楼盘入市，奉贤西渡板块的中国铁建煕语投放1.05万平方米共86套，网上报均价47586元/平方米 [5] - 上半年多家头部房企在核心城市获取较多优质地块，这些地块有望在四季度逐步入市，新增供应增加有望对核心城市新房销售形成支撑 [7]

项目核心定位与差异化战略 - 项目于9月26日获得预售许可证，定位为北京市场今年最值得关注的项目之一，其核心差异化在于跳出行业普遍内卷的得房率和装修标准竞争，将更大投入用于“园”的整体规划[1] - 项目开发逻辑的根本转变在于解答“居住社区价值来源”及“提升真实居住价值的投入方向”两大问题，本质差异源于项目是为“住”而非为“卖”的出发点[1] - 项目采用“先园后宅，园中有宅”的逆向规划逻辑，首先规划建筑面积14万平方米土地上如何建造最佳效果的“园”，再在不破坏园完整性的前提下“栽”入楼栋，与传统项目先排楼栋后填园林的成本导向逻辑形成鲜明对比[2] 园林规划理念与生态融合 - 项目充分利用地块东西北三面被平房公园、京城森林公园、星河湾生态公园、儿童主题公园四大公园环抱的先天生态优势，通过“内园”呼应周边百万平方米“外苑”，形成内外交融的生态闭环[4] - 为消隐与周边环境的边界感，社区大门主动从建设红线后退，融入园林之中，营造“未入宅，先入林”的归家体验[6] - 园林设计超越传统功能性社区园林，打造中国山水式游园，拥有4.5万平方米社区园林面积，包含约3000平方米水系、约2000平方米水畔东坡、约120米长樱花大道及约45米宽瀑布群等大规模景观[8] - 园林内呈现山、瀑、湖、溪、丘、林、峡等多种真山真水形态，仅瀑布就有9种不同姿态，水主题更包含溪、瀑、湖、滩等多种形态，旨在通过丰富的细节和可进入性，让业主可行、可观、可居、可游，将入园变为一种生活方式[8][10] 建筑与园林的共生关系及会所设计 - 项目将5700平方米的“宸雅会”超级会所隐入园中，会所动线穿越山水林瀑，使其成为游园之旅的一部分[14] - 会所规格高端，拥有24大功能空间，由具备高端酒店服务背景的团队提供星级服务，但其设计被消隐于景观序列之中，实现“一窗一屏，一景一境”的视觉与体验融合[16] - 住宅建筑立面除干挂石材外，大面积采用玻璃幕墙，使建筑成为反射天光倒影的“云游景和”山水画卷，与园林形成“宅园共生共融”的深层联结，超越了简单的搭配关系[20] 产品设计与室内美学 - 室内设计延续园林逻辑，追求将最稀缺的资源变为窗窗可见的风景，例如建面约172平方米户型通过弧形转角窗、大面宽客厅设计，窗墙比可达90%以上，实现“全景落地窗”效果，让景、阳光、风进入室内[21] - 精装设计摒弃市场惯用的豪标堆砌，大量使用阿尤丝非洲白木、日本桧木等有特殊纹理的木材，使储物空间成为墙面装饰，材质温润自然，与室外草木气息呼应，营造连贯的松弛感[26] - 项目提供多种户型，包括建面约148平方米的四叶草格局户型、建面约232平方米B户型的四面朝南五居室，以及建面约278平方米户型拥有的约6.4米270°转角宽厅和17.8米超距南向面宽，强调空间与山水的连通[29][33][36] 长期价值与市场定位 - 项目以“园”为魂，旨在构建可以栖居的精神原乡，其核心价值在于随着时间推移，楼宇会老化，而园林树木常青并更具生机，这种跨越时间的审美和生命滋养之美让社区历久弥新，形成穿越市场周期的能力[39][40] - 紫京宸园定义的奢华是融入日常的舒适与雅致，居住被视为一场与美学同行的深刻生活体验，而非简单的空间使用[39]

政策影响与市场反应 - 北京市于2025年8月9日发布新政，允许符合条件家庭在五环外购买商品住房不限套数 [1] - 新政实施后北京新房市场热度攀升，新盘密集亮相吸引大量购房者 [1] - 市场活动叠加“金九银十”传统销售旺季，开发商积极抢抓份额 [8] 新盘供应与区域分布 - 近期新盘呈现“多点开花”态势，主要分布于通州、昌平、石景山、大兴等五环外区域 [3] - 新盘产品类型覆盖刚需、改善及高端住宅，满足多元需求 [3] - 2025年第七轮拟供应8宗商品住宅用地，土地面积约27公顷，建筑规模约63万平方米，全部位于轨道交通站点周边配套完善区域 [9] 代表性项目与销售表现 - 招商蛇口·朝棠揽阅二期9月首周网签30套、0.27万平方米、金额1.59亿元，居北京新房网签金额周度榜首 [4] - 朝阳区朝青板块近十年缺乏新住宅供应，紫京宸园营销中心开放当日到访量超1200组，璞樾项目定位纯粹改善型社区 [8] - 金茂·满曜价格约80000元/平方米，保利·朝观天珺价格约85000元/平方米，定位高端市场 [11][14] 区域发展与市场前景 - 通州区运河商务区吸引大量金融、商务企业入驻，就业机会增多，道路网络完善，与中心城区连接紧密 [4] - 石景山区大力发展文化创意、高新技术等新兴产业，首钢园区转型吸引高端人才汇聚 [5] - 优质地块供应增加有助于稳定市场预期，为四季度及明年年初新房市场提供充足货源 [9]

核心观点 - 房地产行业进入传统"金九银十"销售旺季 叠加多地楼市新政助力 开发商积极推盘促销 部分城市新房访客量和成交量出现显著提升[1][2][4][9][10] 北京市场表现 - 新政后新房网签量呈现"三连升"态势 五环外项目销售明显提升 部分观望客户决定购房[2] - 招商蛇口北京公司旗下项目朝棠揽阅、招商玺和招商序成交量基本实现翻倍 朝棠揽阅以1.59亿元网签金额成为全市周度冠军[2] - 多家开发商联合举办发布会推广项目 包括京投发展森与天成、建发金茂·观宸[3] 上海市场表现 - 9月首批预售商品房总供应面积13.9万平方米 总货值83.1亿元 覆盖多个热点板块[1][6] - 外环以外区域取消限购 公积金可提取支付首付款 刺激购房需求[4] - 内环豪宅市场表现坚挺 金陵华庭备案单价达32.68万元/平方米 刷新上海纪录[1][4] - 预计9月上海豪宅成交量环比提升20%-30% 闵行区组织10余个房产项目参与促销活动[6] 成都市场表现 - 9月预计23个项目超1500套新房入市 成华区8个新盘待售成为供应主力[1][8] - 建发·书香云锦项目推出6重好礼 指定房源最高享受5万元教育补贴[7] - 万科发起"2025金秋质造购房节" 提供特价折扣和房款抵扣等优惠[8] 深圳市场表现 - 限购松绑后带看量和成交量显著提升 京基璟誉府项目带看量增长30% 单周末成交16套房源[9][10] - 珈誉玖玺项目置业顾问表示新政后忙至晚上11点 犹豫购房者纷纷看房[1] - 新政实施首周末深圳中原代理新房项目到访量增长48% 成交量增长60%[10]