行业投资评级 - 行业投资评级为“强于大市”，且评级为“维持” [2] 核心观点 - 上海二手房成交热度显著上行，“存量释放”特征明显，3月二手房成交创近5年新高，单日网签达1585套刷新纪录，政策“沪七条”是直接催化，但新房修复相对滞后，整体成交结构偏刚需，其可持续性仍待验证 [4] - 全国层面房企投资仍显谨慎，住宅用地成交与推出规模仍低位徘徊，拿地活动更多集中于核心城市、联合体拿地与“商改住”等结构性机会 [4] - 未来核心变量在于4-5月二手房市场的热度能否向新房市场的去化与价格端继续传导 [4] 行业基本面跟踪总结 新房成交及库存 - 上周（报告期）30个大中城市新房成交面积为221.71万平方米 [5] - 本年以来累计新房成交面积为1786.52万平方米，累计同比**下降17.8%** [5] - 30城近四周平均成交面积为171.96万平方米，同比**下降14.4%**，环比**增长17.1%** [5] - 分城市看，近四周平均成交面积：一线城市为49.01万平方米（同比-18.4%，环比+26.1%），二线城市为89.57万平方米（同比-9.5%，环比+14.0%），三线城市为33.83万平方米（同比-19.0%，环比+14.7%） [5] - 上周14个城市商品住宅可售面积为7661万平方米，同比**下降4.1%**，环比**下降1.71%** [5] - 14个城市整体去化周期为20.33个月，其中一线城市去化周期为14.68个月 [5][21] 二手房成交及挂牌 - 上周20个城市二手房成交面积为274.6万平方米 [6] - 本年以来累计二手房成交面积为2557.51万平方米，累计同比**下降6.5%** [6] - 20城近四周平均成交面积为241.37万平方米，同比**下降12.2%**，环比**增长15.4%** [6] - 截至2026年3月16日，全国城市二手房出售挂牌量指数为3.73，环比**大幅下降21.8%**；挂牌价指数为144.49，环比**微降0.13%** [6][22][27] 土地市场成交 - 上周100个大中城市新增供应住宅类土地23宗，成交14宗；新增供应商服类土地41宗，成交14宗 [24] - 近四周，100城平均住宅类土地成交数量/供应数量（供销比）为1.1，平均商服类土地供销比为1.32 [24] - 近四周，100城成交住宅类土地楼面均价为7409.5元/平方米，平均溢价率为2.69%，环比**下降5.78个百分点**；成交商服类土地楼面均价为1578.75元/平方米，平均溢价率为0.24%，环比**微降0.01个百分点** [24] 行情回顾总结 - 上周A股申万一级房地产行业指数下跌1.42%，同期沪深300指数下跌1.41%，房地产指数跑输基准0.01个百分点 [7][30] - 上周港股恒生物业服务及管理指数下跌0.93%，同期恒生综合指数下跌1.24%，物业服务及管理指数跑赢基准0.32个百分点 [7][30] - 从行业排名看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第22位；港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第14位和第6位 [32] - 个股方面：A股涨幅居前的有华联控股（+8.09%）、天地源（+2.1%）、栖霞建设（+1.61%）；港股地产股涨幅居前的有绿景中国地产（+6.85%）、中国海外宏洋（+2.11%）；物业服务企业涨幅居前的有滨江服务（+9.68%）、绿城服务（+9.5%）、金茂服务（+6.84%） [33]