格局与分化 - 上海、北京稳居房地产投资前景前二，两城常住人口超2000万，城镇化率近90%，住房更替周期分别达80年和100年，形成绝对优势[23] - TOP50城市集中全国34%常住人口、50%GDP及50%新房成交面积，资源集聚效应显著[26] - 深圳排名跃升至第三，2024年商品住宅成交金额3216亿元同比增23%，GDP增速6%及人口年增33万支撑需求韧性[25] - 沿海城市如三亚受封关利好推动，2025年上半年住宅成交增近50%，天津因教育优势排名上升12位至第7[30][32] 需求侧分析 - TOP20城年均增量住房需求达3亿㎡，其中改善需求占比47%（1.4亿㎡），上海、成都、重庆改善需求超800万㎡[36][37] - 一线城市需求稳定性突出，2024年成交金额较2021年仅降21%，远优于全国44%降幅，深圳2000万以上豪宅成交较2021年增76%[40][46] - 二线城市城镇化率年均增0.3个百分点，杭州、成都常住人口年增18万，带动住房需求超100万㎡[48][52] - 三线城市城镇化率低于60%的132城存2.3亿农村人口，年新增城镇人口450万，刚性需求潜力大[57] 供给侧与库存 - 2025年全国宅地供应计划同比再降20%，苏州、合肥广义库存消化周期已低于1年，重庆、南京则超6年[16][18] - 上海6407亿元住宅成交金额较2020-2021年均值增13%，南京、重庆同期成交金额降幅达50%-65%[18][19] - 三四线专项债收储规模占比72%（7128公顷），棚改类专项债发行533亿占其总发行量54%[59][62] - 杭州、成都土拍溢价率分别达14%和7%，长春36个月高库存周期致2024年宅地溢价率仅1%[53] 城市投资特征 - 一线城市主城核心区去化速度优于外围，2024年北上深10万元/㎡以上豪宅成交8个，上海2000万以上住宅成交5407套创纪录[31][46] - 二线城市中天津开盘去化率60%显著高于行业30%均值，济南狭义消化周期15个月展现供给管控能力[32][53] - 三线城市如泉州、温州保障房地块受房企青睐，政府回购锁定利润模式降低开发风险[59] - 指标体系新增广义消化周期、人均贷款金额等指标，覆盖297城2024年数据，采用因子分析等量化工具[10][12]