2025年全国房地产市场数据与运行情况 - 2025年全国新建商品房销售面积88101万平方米，同比下降8.7%，其中住宅销售面积下降9.2% [2] - 2025年全国新建商品房销售额83937亿元，同比下降12.6%，其中住宅销售额下降13.0% [2] - 与2024年（销售面积和金额同比分别下降12.9%和17.1%）相比，2025年销售面积和金额的降幅均出现回调 [3] - 2025年全国房地产开发投资82788亿元，同比下降17.2%，其中住宅投资63514亿元，下降16.3% [3] - 2025年全国住宅施工面积和房屋新开工面积的同比降幅分别超过了10%和20% [3] - 截至2025年末，全国商品房待售面积76632万平方米，比上年末增长1.6%，其中住宅待售面积增长2.8% [5] 市场供需与库存变化 - 行业已从“住房总量短缺”转向“总量基本平衡”，“十四五”时期全国商品住房累计销售面积约50亿平方米，到2024年底城镇人均住房建筑面积约41平方米，户均住房超过1.1套 [2] - 销售面积和金额降幅收窄被解读为房地产供求关系正在加快实现新的平衡，是严控增量、加快库存去化、提高新建商品房质量的结果 [3] - 截至2025年10月，全国狭义库存规模较2025年1—2月的高点下降4285万平方米，短期去库存压力显著减轻 [5] - 当前部分城市库存仍较高，消化库存、市场出清需要时间 [5] - 2026年，控制增量被视为缓解库存压力、平衡供求关系、稳定房价和预期的必经之路 [6] 房价表现与城市分化 - 2025年12月，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体下降、同比降幅扩大 [3] - 2025年12月，70个大中城市中，新房价格环比上涨的城市有6个，下降的城市有58个，价格持平的城市有6个（如南京、合肥、武汉） [4] - 2025年12月，上海新房价格环比上涨0.2%，是一线城市中唯一环比上涨的城市，去年全年有8个月其新房价格环比领涨70城 [4] - 2025年12月，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%，降幅比上月收窄0.2个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降1.3%、0.6%、1.0%和0.6% [4] - 2025年12月，二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.7%，降幅均扩大0.1个百分点，当月70城中无城市出现二手房价格环比上涨 [4] 市场结构与趋势展望 - 当前新房销售去化周期、二手房挂牌量及去化周期在大部分城市依然超过合理区间 [5] - 新房市场存在同质化竞争和降价出货的“内卷”趋势，二手房市场尽管新增挂牌量减少、业主降价意愿下降，但挂牌量仍在高位，“降价卖房”可能仍是主流 [5] - 楼市“刚需转向二手房和租赁”的趋势日渐明显 [6] - 近期一线城市房价跌幅开始收窄，小户型、低价位二手房消化加快，上海、深圳、广州、东莞等重点城市同期二手房交易创近年来新高 [6] - 新市民等刚需在价格调整到位、购房门槛友好的情况下开始积极入市，被视为2026年楼市稳定的关键 [6]

政策走向 - 中央政策信号明确 将终结“试探性调控”和“添油战术” 以一步到位的大力度政策稳定并改善房地产市场预期 [2] - 昆明市经济工作会议提出在房地产市场的“供给侧和需求侧同时发力” 需求侧发力的核心是通过强有力政策信号改变市场预期 [2] 市场供应 - 今年昆明新房供应量将高于去年 但具体程度及是否会造成严重供求失衡存在悬念 [4] - 去年土地出让绝大多数由邦泰集团和云南建投获得 [4] - 邦泰集团去年拿地超过一半位于呈贡 在主城四区（西山、五华、盘龙、滇池度假区）仅拿地148亩 对主城四区供应总量影响有限 [4] - 云南建投去年在主城四区拿了580亩土地 规模不小 且已同时有6个地块开工 今年计划投入市场的项目多达9个 是供应量的关键变量 [4][6] - 供应变数还包括云南建投项目的具体上市节奏 昆明市今年继续卖地 以及政策刺激可能加速如俊发等停滞项目复活 [6] 房价走势 - 稳定市场预期需稳定房价 去年新房市场活跃度上升 房价有触底迹象 [7] - 今年房价走势因供应急剧放量 叠加二手房及配售型保障房等因素而变得不明朗 [7] - 今年大批新规产品项目竞争力强 部分旧规项目已放出风声称若上半年去化困难将大幅降价 [7] - 即使新规项目有优势 若放盘过多 价格也可能难以稳住 [7]

格局与分化 - 上海、北京稳居房地产投资前景前二，两城常住人口超2000万，城镇化率近90%，住房更替周期分别达80年和100年，形成绝对优势[23] - TOP50城市集中全国34%常住人口、50%GDP及50%新房成交面积，资源集聚效应显著[26] - 深圳排名跃升至第三，2024年商品住宅成交金额3216亿元同比增23%，GDP增速6%及人口年增33万支撑需求韧性[25] - 沿海城市如三亚受封关利好推动，2025年上半年住宅成交增近50%，天津因教育优势排名上升12位至第7[30][32] 需求侧分析 - TOP20城年均增量住房需求达3亿㎡，其中改善需求占比47%（1.4亿㎡），上海、成都、重庆改善需求超800万㎡[36][37] - 一线城市需求稳定性突出，2024年成交金额较2021年仅降21%，远优于全国44%降幅，深圳2000万以上豪宅成交较2021年增76%[40][46] - 二线城市城镇化率年均增0.3个百分点，杭州、成都常住人口年增18万，带动住房需求超100万㎡[48][52] - 三线城市城镇化率低于60%的132城存2.3亿农村人口，年新增城镇人口450万，刚性需求潜力大[57] 供给侧与库存 - 2025年全国宅地供应计划同比再降20%，苏州、合肥广义库存消化周期已低于1年，重庆、南京则超6年[16][18] - 上海6407亿元住宅成交金额较2020-2021年均值增13%，南京、重庆同期成交金额降幅达50%-65%[18][19] - 三四线专项债收储规模占比72%（7128公顷），棚改类专项债发行533亿占其总发行量54%[59][62] - 杭州、成都土拍溢价率分别达14%和7%，长春36个月高库存周期致2024年宅地溢价率仅1%[53] 城市投资特征 - 一线城市主城核心区去化速度优于外围，2024年北上深10万元/㎡以上豪宅成交8个，上海2000万以上住宅成交5407套创纪录[31][46] - 二线城市中天津开盘去化率60%显著高于行业30%均值，济南狭义消化周期15个月展现供给管控能力[32][53] - 三线城市如泉州、温州保障房地块受房企青睐，政府回购锁定利润模式降低开发风险[59] - 指标体系新增广义消化周期、人均贷款金额等指标，覆盖297城2024年数据，采用因子分析等量化工具[10][12]