证券研究报告 房地产 行业定期报告 hyzqdatemark 2025 年 08 月 06 日 证券分析师 邓力 SAC：S1350525070006 dengli@jzsec.com 戴铭余 SAC：S1350524060003 daimingyu@huayuanstock.com 唐志玮 tangzhiwei@huayuanstock.com 板块表现： 落实中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新 投资评级： 看好（维持） ——房地产行业周报（25/07/26-25/08/01） 投资要点： 请务必仔细阅读正文之后的评级说明和重要声明 板块行情：本周上证指数下跌 0.9%、深证成指下跌 1.6%、创业板指下跌 0.7%、沪 深 300 下跌 1.8%、房地产（申万）下跌 3.4%。个股方面，涨跌幅前五的分别为： 珠江股份(+13.5%)、电子城(+10.3%)、张江高科(+6.8%)、*ST 南置(+6.1%)、衢州 发展(+5.9%)，涨跌幅后五的分别为：海南机场(-8.4%)、金地集团(-8.1%)、陆家嘴 (-7.9%)、招商蛇口(-7.7%)、海南高速(-7.7%)。 联系人 数据跟踪：新房：本 ...

公开资料显示，宝安区新桥街道A319-1225宗地，总用地面积19246.94㎡，用地性质为"二类居住用地， 起始价为10.9亿元，容积率≤3.1。 根据规划设计要点，该宗地新建规定建筑面积59665㎡，其中:住宅:53595㎡；商业:1500㎡；物业服务用 房:120㎡；9班幼儿园:3200㎡；托育机构:500㎡；社区级公共配套用房:750㎡。 地理位置上，宝安A319-1225宗地位置较为优越，其与11号线沙井站直线距离仅300米左右。该宗地紧 邻的小区为鸿荣源·禧园，在楼市高峰期，该楼盘成交价一度攀升至8万元-9万元/㎡，目前该小区在某中 介平台的二手挂牌均价为6万元/㎡，仍是片区房价标杆。 在土地出让条件方面，该宗地同样采用"交地即交证""交房即发证"创新模式，且不限售价、无70/90户 型限制，也无需配建保障房，以"价高者得"的竞拍规则决定竞得人，充分释放市场活力，为房企提供更 灵活的开发空间。 广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，地方政府给出确定性的利润空间，而且该宗地 在地铁配套、教育配套等方面都是非常优质的，加上周边并无在售新房，无同类竞品，给了绿城打造高 品质住宅充分的设计规划 ...

格局与分化 - 上海、北京稳居房地产投资前景前二，两城常住人口超2000万，城镇化率近90%，住房更替周期分别达80年和100年，形成绝对优势[23] - TOP50城市集中全国34%常住人口、50%GDP及50%新房成交面积，资源集聚效应显著[26] - 深圳排名跃升至第三，2024年商品住宅成交金额3216亿元同比增23%，GDP增速6%及人口年增33万支撑需求韧性[25] - 沿海城市如三亚受封关利好推动，2025年上半年住宅成交增近50%，天津因教育优势排名上升12位至第7[30][32] 需求侧分析 - TOP20城年均增量住房需求达3亿㎡，其中改善需求占比47%（1.4亿㎡），上海、成都、重庆改善需求超800万㎡[36][37] - 一线城市需求稳定性突出，2024年成交金额较2021年仅降21%，远优于全国44%降幅，深圳2000万以上豪宅成交较2021年增76%[40][46] - 二线城市城镇化率年均增0.3个百分点，杭州、成都常住人口年增18万，带动住房需求超100万㎡[48][52] - 三线城市城镇化率低于60%的132城存2.3亿农村人口，年新增城镇人口450万，刚性需求潜力大[57] 供给侧与库存 - 2025年全国宅地供应计划同比再降20%，苏州、合肥广义库存消化周期已低于1年，重庆、南京则超6年[16][18] - 上海6407亿元住宅成交金额较2020-2021年均值增13%，南京、重庆同期成交金额降幅达50%-65%[18][19] - 三四线专项债收储规模占比72%（7128公顷），棚改类专项债发行533亿占其总发行量54%[59][62] - 杭州、成都土拍溢价率分别达14%和7%，长春36个月高库存周期致2024年宅地溢价率仅1%[53] 城市投资特征 - 一线城市主城核心区去化速度优于外围，2024年北上深10万元/㎡以上豪宅成交8个，上海2000万以上住宅成交5407套创纪录[31][46] - 二线城市中天津开盘去化率60%显著高于行业30%均值，济南狭义消化周期15个月展现供给管控能力[32][53] - 三线城市如泉州、温州保障房地块受房企青睐，政府回购锁定利润模式降低开发风险[59] - 指标体系新增广义消化周期、人均贷款金额等指标，覆盖297城2024年数据，采用因子分析等量化工具[10][12]

报告行业投资评级 - 看好（维持）[4] 报告的核心观点 - 自24年9月以来“稳楼市、稳股市”是中央明确要求，房地产市场“止跌回稳”对提振社会预期、畅通内需循环意义重大；今年中央高频提及建设好房子和高品质住房，在政策导向和供需结构变化契机下高品质住宅或将迎来发展浪潮；维持房地产“看好”评级，建议关注房地产开发企业（滨江集团、华润置地等）、二手房交易（贝壳、我爱我家）、物业管理企业（绿城服务、招商积余等）[5] 根据相关目录分别进行总结 板块行情 - 本周上证指数上升1.7%、深证成指上升2.3%、创业板指上升2.8%、沪深300上升1.7%、房地产（申万）上升4.1% [5][8] - 个股涨跌幅前五：*ST南置(+15.4%)、海南机场(+14.5%)、张江高科(+12.4%)、西藏城投(+11.8%)、大悦城(+10.6%)；涨跌幅后五：渝开发(-7.0%)、市北高新(-6.5%)、中洲控股(-2.7%)、中新集团(-2.7%)、*ST阳光(-2.7%) [5][8] 数据跟踪 新房成交 - 当周：本周（7.19 - 7.25）42个重点城市新房合计成交169万平米，环比上升19.4%，同比下降14.5%；分能级看，4个一线城市成交37.8万平米，环比下降9.2%；15个二线城市成交104.1万平米，环比上升46.7%；23个三四线城市成交27.1万平米，环比下降6.6% [15] - 当月：7月截至本周（7.1 - 7.25）42个重点城市新房合计成交577万平米，环比下降28.4%，同比下降17.9%，年初至今累计成交同比下降4.0%；分能级看，4个一线城市成交135万平米，环比下降25.5%，同比下降27.7%，年初至今累计成交同比上升4.2%；15个二线城市成交328万平米，环比下降29.3%，同比下降17.2%，年初至今累计成交同比下降5.3%；23个三四线城市成交113万平米，环比下降29.1%，同比下降5.1%，年初至今累计成交同比下降8.9% [19] 二手房成交 - 当周：本周（7.19 - 7.25）21个重点城市二手房合计成交195万平米，环比上升1.8%，同比上升2.6%；分能级看，3个一线城市成交75.6万平米，环比上升2.3%；9个二线城市成交105.7万平米，环比上升2.6%；9个三四线城市成交13.5万平米，环比下降6.9% [31] - 当月：7月截至本周（7.1 - 7.25）21个重点城市二手房合计成交696万平米，环比下降3.9%，同比下降5.5%，年初至今累计成交同比上升17.7%；分能级看，3个一线城市成交263万平米，环比下降5.2%，同比下降7.7%，年初至今累计成交同比上升20.6%；9个二线城市成交378万平米，环比下降4.0%，同比下降5.8%，年初至今累计成交同比上升17.2%；9个三四线城市成交54万平米，环比上升3.6%，同比上升9.8%，年初至今累计成交同比上升7.3% [35] 行业新闻 宏观层面 - 国务院公布《住房租赁条例》，标志住房租赁市场进入法治化、规范化新阶段 [5][48] - 央行发布2025年二季度金融机构贷款投向统计报告，房地产开发贷款同比增长0.3%，增速回升 [5][48] - 财政部发布2025年上半年财政收支情况报告，上半年国有土地出让收入1.43万亿元，同比下降6.5%，房产税收2618亿增12%，土地增值税降17.6% [5][48] 因城施策方面 - 上海发布《住宅设计标准》（征求意见稿），推动住宅设计向高品质、全周期、智慧化方向升级 [5][48] - 成都以直补购房首付、分步取消限售等举措领跑地方新政 [5][48] 公积金方面 - 济南降低公积金首付比例至15% [5][48] - 成都降低二套公积金首付比例至20% [5][48] - 泰州上调公积金贷款额度，支持使用“房票”作为公积金贷款首付款 [5][48] 公司公告 融资方面 - 招商蛇口发行第一期公司债券8亿元/利率1.70%/期限3年 [5][51] - 中国金茂发行第一期境内无担保中期票据20亿元/利率2.30%/期限3年，用于偿还公司其他到期票据 [5][51] - 城建发展发行第二期中期票据5亿元/利率2.05%/期限3年 [5][51] - 陆家嘴发行第三期中期票据6亿元/利率1.79%/期限2年 [5][51] 拿地方面 - 滨江集团竞得杭政储出92号地块的国有建设用地使用权，建设用地面积3.65万平方米，容积率2.4，土地总价15.30亿元 [5][51]

项目调研与规划 - 泰安市房产管理服务中心调研组对泰山人家项目进行高品质住宅开发建设调研，采取现场观摩和座谈交流方式 [1] - 调研组深入了解项目规划亮点、建设进度及开发过程中遇到的资金压力和市场需求变化等问题 [1] - 项目确立打造山东省高品质住宅目标，通过好规划、好产品、好景观、好品质、好生活五方面打造好房子 [1] 建筑设计与施工 - 项目采用44项超国标工艺，包括水包水、金属漆和金属铝板打造高颜值建筑立面 [2] - 3.3米层高提升居住舒适度，外墙保温浇筑在混凝土中央实现保温与建筑同寿命 [2] - 创新采用四玻三腔LOW-E玻璃和六大隔音体系，针对分户墙、上下户等关键区域进行专项隔音处理 [2] 户型与社区设计 - 项目设计39余种户型，95%以上实现户户带院，包括首层带地上庭院、二层带下沉庭院和尊享会所等创新性产品 [2] - 项目抬高5-6米，依山就势打造立体社区，上层为看山看水社区，下层为平进车库，合理利用20余米高差减少土石方开挖 [2] 景观与配套设施 - 规划500米长、30余亩山水公园，实现"把房子建在公园里"的居住理念 [3] - 打造20亩地标性商业集群，布局特色餐饮、生活超市等便民业态 [3] - 建设3500㎡度假酒店式社区配套，涵盖恒温泳池、专业健身房、社区食堂、私宴餐厅、运动球馆等 [3]

政策支持与标准建设 - 淄博市出台《新建商品住宅品质提升若干规定》，确立172条技术标准，推动住宅品质提升[4] - 2023年发布《高品质住宅试点项目评价办法》，2025年试行《淄博市"好房子"技术导则》，覆盖7大板块全流程建设标准[4] - 住建部与省住建厅发布"好房子"建设标准，淄博整合技术规范引导行业按标建设[4] 城市住宅项目案例 - 新宏程·启元项目为淄博首个通过WELL健康建筑中期认证的住宅，首开3栋楼基本售罄，2026年12月底整体交付[3] - 项目从规划设计到用材用料均追求高品质，反映购房者从"有房住"向"住好房"需求转变[3] - 政策松绑容积率、建筑密度等指标，鼓励房企增加公共空间与便利设施[4] 配套设施升级 - 新东升·福园小区配备300平方米城市书房，藏书超1.5万册，实现与市图书馆通借通还[5] - 《"好房子"公共服务配套设施技术指引》要求新建小区配套教育、医疗、养老及文体设施[5] - 宏程国际广场商业街融合艺术、美食与休闲，打造现代化消费场景[6] 乡村住房改造 - 淄博经开区傅家镇旧村改造项目交付1610套新房，配套充电车棚、超市、诊所等设施[7] - 临淄区朱台镇陈营村新农房保留堂屋和小院设计，结合现代卫浴设施[8] - 山东省编制4套农房标准图集及《现代宜居农房设计导则》，推行"一村一图集"免费供给机制[8]

青岛新房市场现状 - 青岛新房市场近期出现火爆现象，与二手房市场形成鲜明对比 [1][2] - 上个月老四方某项目开盘出现200多人摇号抢64套房的现象 [2] - 黄岛区海信·金沙滩线上发布会围观人数达10W+，潜在客户开始排队 [2] 新房与二手房市场分化原因 - 青岛近几年卖地较少，新房供不应求 [5] - 房子进入商品时代，居住属性成为核心，消费者更追求高品质新房 [5][6] - 二手房市场疲软，但高品质新房因稀缺性仍受追捧 [6] 海信·金沙滩产品亮点 户型设计 - 119平户型实现3卧+2卫+家政间+6.5米横厅+独立餐厅+厨房+独立电梯前室，净得房率超100% [9][10] - 139平户型横厅宽7.2米，主卧设计为环景套房 [11] - 188平户型配备10米宽双开间阳台和全景落地窗，双主卧套房 [13] - 260平户型横厅宽10米，18米超大采光面，全屋五卫配置，双行政套房 [16][18] - 全系产品得房率102%-130%，通过赠送面积优化空间利用率 [18] 小区内部设计 - 层高3.2-3.4米，较传统住宅高40-60厘米，提升采光和通风效果 [19] - 容积率1.2，规划8-10F真洋房，确保黄金观海视角 [20] - 绿地率31%，打造12大主题生活场景，四进式归家礼序 [21] - 社区配备约5000㎡高端会所，14大功能空间 [24] 外部资源 - 紧邻"亚洲第一滩"金沙滩，属于青岛一线海岸稀缺地块 [26][28] - 地块获批严格，具备原生态沙滩和环岛视野，稀缺性极高 [28] - 符合青岛"好地块建设好房子"的高品质住房政策 [28] 行业趋势 - 消费者对住房需求从金融属性转向居住属性，更注重品质和体验 [5][6] - 高品质新房因稀缺性和创新设计仍具市场吸引力 [18][29] - 低密洋房、高得房率、景观资源成为新房核心卖点 [20][26][28]

行业转型趋势 - 消费者对住宅产品的需求日益多样化，对居住品质要求不断提高 [3] - 2025年上半年"好房子"首次出现在政府工作报告中，行业从"量"到"质"转型 [3] - 新一代"高品质"住宅将成为新增供应主力，满足改善需求 [3] 空间收纳创新 - 品质产品室内收纳设计呈现精细化、人性化趋势，科学高效利用空间 [5] - 北京电建长安华曦府项目通过模块化设计实现空间利用率提升30% [5] - 96㎡户型交付收纳容量达16080升，相当于402个20寸行李箱 [7] - 南宁华润江南润府93㎡户型收纳柜体投影面积23.78㎡，容量28.74立方米 [11] - 深圳中建壹品鹏宸云筑81和91㎡户型收纳总容量分别达16510升和18420升 [15] 精装工艺升级 - 品质产品室内精装选材与工艺细节更加精益求精 [17] - 北京越秀星耀未来项目应用岩板、石材等精奢材质，打造人性化灯光细节 [19] 公区景观设计 - 部分品质产品通过超配社区环境、园林景观提升竞争力 [23] - 南宁华润江南润府利用下沉庭院打造全领域主题花园社区 [23] - 长沙招商揽阅项目超3000㎡下沉主题庭院营造三大主题场景 [26] 社区配套优化 - 品质产品更关注家庭亲子需求，打造儿童友好型会所 [30] - 西安招商梧桐书院会所藏书6万册，涵盖多元互动场景 [30] - 南宁华润江南润府会所组织30+社区活动，参与人次超10000 [33] - 北京越秀兴耀未来项目配备篮羽空间，满足年轻家庭需求 [35]

地产股集体拉升 - A股房地产板块成分股中，华夏幸福盘中涨停，涨幅10.22%，深深房A、光大嘉宝、渝开发、绿地控股同样触及涨停，其中南山控股7天4板，渝开发4连板 [1] - 金融街、新城控股、首开股份、衢州发展、信达地产等多股跟涨，涨幅均超5%，其中金融街涨幅达8.25%，新城控股涨幅7.03%，板块内仅3个成分股下跌 [1] - 港股内房股走势强势，龙光集团一度涨超80%，远洋集团涨幅27.17%，龙光集团涨幅20.88%，弘阳地产涨幅13.04%，宝龙地产涨幅19.67%，另有近20家股价涨幅超10% [1] 政策面积极信号 - 住房和城乡建设部调研组赴广东、浙江两省调研，强调促进房地产市场平稳、健康、高质量发展具有重要意义，各地要切实扛起责任，充分用好房地产调控政策自主权 [2] - 各地政府"因城施策"积极行动，今年围绕优化限购政策、收购存量商品房、加大购房补贴力度、降低房贷利率等方面，持续出台"稳楼市"政策 [2] - 北京市出台《北京市深化改革提振消费专项行动方案》，提到要优化住房消费新供给，完善"保障+市场"住房供应体系，研究制定公积金贷款"带押过户"政策 [2] 房企债务重组进展 - 龙光集团境内债务重组方案获债权人批准，全面覆盖21笔存量的交易所债券，涉及本金余额合计219.6亿元 [2] - 中指院统计显示，目前融创、富力等14多家房企债务重组或重整获批 [2] 行业趋势展望 - 2025年上半年新房及二手房交易呈现前高后低趋势，小阳春延续了去年四季度后的市场趋势，4月份后市场热度有所消退，下半年地产或具备强拐点机会 [3] - 2024年9月以来，"稳楼市、稳股市"一直是中央层面的明确要求，稳住楼市股市对提振社会预期、畅通内需循环具有重要意义 [3] - 中央高频提及建设好房子和高品质住房，在政策导向和供需结构变化的契机下，高品质住宅或将迎来发展浪潮 [3]

品牌活动与产品发布 - 公司举办"天香云外飘 美好在江南"三十周年品牌暨华东作品发布会 推出七大年度作品 [1] - 七大作品包括上海潮鸣东方 苏州凤起潮鸣等封面作品 上海逸庐 无锡逸庐等现代叠墅产品 苏州沁百合 南京沁百合等洋房及小高层 南京顾家营低密地块 [1] - 所有项目均位于城市核心地标 承载特殊文脉和记忆 体现城市面貌和精神 [1] 产品定位与设计理念 - 封面作品采用"时代潮鸣"设计理念 与城市地标融合 如上海潮鸣东方与西岸并肩 苏州凤起潮鸣续写金鸡湖传奇 [1] - 核心地块项目打造"东方珍藏"系列 通过苏州逸庐的隐逸 无锡逸庐的适逸 上海逸庐的雅逸等不同风格 体现"结庐天地"生活哲思 [1] - 通过"传奇玫瑰""月华流照"等设计现象 呼应不同客户对美好生活的追求 [2] 品牌战略与市场表现 - 公司提出行业首个企业"好房子"标准 坚持"以客户为中心的产品主义" [2] - 2025年上半年实现销售额1221亿元 行业排名第二 [2] - 连续多年获产品力测评Top1及产品力优秀企业称号 连续13年客户满意度领先 [2] 区域发展策略 - 华东作品集中体现公司扎根核心城市战略 持续打造封面级项目 [2] - 项目布局强调与城市文脉结合 代言城市精神 如上海 苏州 南京等核心城市地标项目 [1][2]