2025年第31周，中央和地方继续加快推进落实稳市场相关工作，中央政治局会议要求高质量开展城市 更新，并巩固资本市场回稳向好势头。央行设立中国人民银行宏观审慎和金融稳定委员会，完善房地 产金融宏观审慎管理，支持加快构建房地产发展新模式。地方上城市更新相关政策高频推进，本周4 省市发布相关政策，如厦门发文允许老旧小区自主更新，更新改造后面积最高可增加20%。 0 1 政策趋势：优化公积金仍是稳市场主要抓手 城市更新与保障安居发布频次并列第二 统计近1个月稳市场发布频次，公积金相关政策提及次数最多，主要涉及多子女贷款额度优惠、提取方式优 化、首付款比例下调等方面；在7月中旬召开城市工作会议之后，城市更新相关稳市场政策发声频率明显提 升，与保障安居类并列第二；税费补贴与优惠政策则排在了第三的位置。 0 2 中央：7·30政治局会议聚焦城市更新 央行特别设立委员会落实相关要求 中央层面， 7月30日政治局会议要求落实城市工作会议精神，高质量开展城市更新；加快政府债券发行使用， 提高资金使用效率； 增强国内资本市场的吸引力和包容性，巩固资本市场回稳向好势头。自7月15日中共中央 召开城市工作会议后，7月下半月以来住建部 ...

格局与分化 - 上海、北京稳居房地产投资前景前二，两城常住人口超2000万，城镇化率近90%，住房更替周期分别达80年和100年，形成绝对优势[23] - TOP50城市集中全国34%常住人口、50%GDP及50%新房成交面积，资源集聚效应显著[26] - 深圳排名跃升至第三，2024年商品住宅成交金额3216亿元同比增23%，GDP增速6%及人口年增33万支撑需求韧性[25] - 沿海城市如三亚受封关利好推动，2025年上半年住宅成交增近50%，天津因教育优势排名上升12位至第7[30][32] 需求侧分析 - TOP20城年均增量住房需求达3亿㎡，其中改善需求占比47%（1.4亿㎡），上海、成都、重庆改善需求超800万㎡[36][37] - 一线城市需求稳定性突出，2024年成交金额较2021年仅降21%，远优于全国44%降幅，深圳2000万以上豪宅成交较2021年增76%[40][46] - 二线城市城镇化率年均增0.3个百分点，杭州、成都常住人口年增18万，带动住房需求超100万㎡[48][52] - 三线城市城镇化率低于60%的132城存2.3亿农村人口，年新增城镇人口450万，刚性需求潜力大[57] 供给侧与库存 - 2025年全国宅地供应计划同比再降20%，苏州、合肥广义库存消化周期已低于1年，重庆、南京则超6年[16][18] - 上海6407亿元住宅成交金额较2020-2021年均值增13%，南京、重庆同期成交金额降幅达50%-65%[18][19] - 三四线专项债收储规模占比72%（7128公顷），棚改类专项债发行533亿占其总发行量54%[59][62] - 杭州、成都土拍溢价率分别达14%和7%，长春36个月高库存周期致2024年宅地溢价率仅1%[53] 城市投资特征 - 一线城市主城核心区去化速度优于外围，2024年北上深10万元/㎡以上豪宅成交8个，上海2000万以上住宅成交5407套创纪录[31][46] - 二线城市中天津开盘去化率60%显著高于行业30%均值，济南狭义消化周期15个月展现供给管控能力[32][53] - 三线城市如泉州、温州保障房地块受房企青睐，政府回购锁定利润模式降低开发风险[59] - 指标体系新增广义消化周期、人均贷款金额等指标，覆盖297城2024年数据，采用因子分析等量化工具[10][12]