报告投资评级 * 行业评级：增持 [5] 报告核心观点 * 2025年第四季度，中国房地产市场整体仍处于深度调整与筑底阶段，市场表现出成交量乏力、价格环比回落、库存上涨及去化压力持续增大的特点 [3][5] * 基于对27个一二线城市的模型测算，仅有19%的城市房地产市场呈现筑底迹象，市场“普跌”是第四季度主要特征 [5][12] * 新房与二手房价格在第四季度同比降幅再次扩大，市场信心不足，“以价换量”现象普遍 [5][14][16][19] * 受高基数与需求疲软影响，第四季度新房及二手房成交同比大幅走弱，一线城市新房成交同比下滑47%，二线城市下滑43% [5][21][22] * 一、二线城市新房出清周期在第四季度持续攀升至2023年以来最高水平，一线城市突破23个月，二线城市达到26个月，库存去化压力加大 [5][31] * 市场需要更长时间或更强力的政策干预来推动供需再平衡 [3][5][32] 市场整体状况与周期定位 * 报告建立城市房地产周期综合评分模型，依据七大核心指标将楼市周期划分为筑底期、主升浪、筑顶期和主跌浪四个阶段 [8] * 截至2025年第四季度，模型覆盖的27个一二线城市中，仅有19%处于筑底期 [5][12] * 2025年新房市场年初短暂回暖后动能减弱，第四季度下行压力全面加剧，超九成重点城市新房成交同比下滑 [5][12] * 二手房市场同样在年初及年中回暖后转弱，第四季度超八成城市成交同比转负，但调整幅度相对温和，韧性略强于新房 [5][12] 价格表现 * **新房价格**：2025年第四季度新房房价同比降幅再次扩大，环比降幅自第二季度起持续走阔并维持低位震荡 [5][14] * 新房价格波动剧烈且分化显著，一线城市单月涨跌幅度巨大，例如深圳12月环比暴涨53%，广州则大跌19% [13] * 多数二线及省会城市新房价格环比涨跌幅多在±5%以内，整体趋于稳定 [13] * **二手房价格**：2025年第四季度二手房房价同比跌幅再次扩大，环比降幅自第二季度起走阔且未好转 [5][16] * 二手房价格普遍阴跌，处于温和调整通道，第四季度一线及核心二线城市价格环比跌幅普遍在-1%至-5%之间 [5][13] * 市场挂牌报价数据显示，二手房价格仍处下行通道，“以价换量”现象普遍，且第四季度各线城市挂牌价均呈现加速下行趋势 [5][19] 成交表现 * **新房成交**：2025年第四季度，受高基数与需求疲软影响，一线城市新房成交套数同比下滑47%，市场活跃度持续下降，年末未现“翘尾效应” [5][21] * 二线城市新房成交套数同比降幅达43%，供需结构性矛盾突出，库存压力加剧 [5][22] * **二手房成交**：第四季度一线城市二手房成交显现韧性，同比虽下降26%，但仍高于2023年同期水平 [5][26] * 第四季度二线城市二手房成交回落明显，同比降幅达23%，且低于2023年同期 [5][27] 库存与去化 * 2025年全国新房市场去化速度整体放缓，多数城市出清周期呈逐月上升态势，市场分化加剧 [13] * 2025年第四季度，一、二线城市出清周期均持续攀升并超过2024年峰值，达到2023年以来最高水平 [5][31] * 一线城市出清周期突破23个月，其中北京、广州全年维持在18-28个月高位，上海年末升至19.8个月，深圳年末达23个月 [5][13][31] * 二线城市出清周期达到26个月历史高位，城市间分化显著：南京最高达38.6个月，南昌则始终低于8个月 [5][13][31] * 出清周期的延长与新房成交量的持续低迷相互印证，反映出销售动能不足、库存积压的现状 [5][31] 重点公司参考 * 报告列出了包括万科A、保利发展、招商蛇口、滨江集团、中国海外发展、华润置地、龙湖集团等在内的多家重点房地产公司盈利预测及投资评级，均为“增持” [37]

房地产行业止跌回稳趋势分析 核心观点 - 中央经济工作会议明确提出2025年要推动房地产市场止跌回稳，住房城乡建设部将其列为首要工作[1] - 业内专家认为去年四季度以来多项指标显示市场已现止跌回稳势头，需进一步巩固成果并从供需两端发力[2] - 政策效果显现带动一线城市率先企稳，但全国市场分化明显，需梯次回稳[7] 市场指标积极变化 - 商品房销售面积改善：2023年10-12月全国新房销售面积连续3个月同比、环比双增长[4] - 一线城市表现突出：2023年12月一线城市新房成交量同比增长35%、环比增长1%，北京二手房成交量创21个月新高[4] - 价格企稳信号：2023年12月一线城市二手房价格连续3个月环比上涨，新房价格自2023年6月以来首次环比上涨[4] - 二线城市回暖：2024年1月二线城市新房价格自2023年6月以来首次环比上涨，南京和成都领涨[4] 区域市场分化特征 - 一线城市企稳明显：深圳二手房价环比涨幅与上海并列第一，上海二手房价格连续两月领涨全国[4] - 二线城市修复启动：南京新房价格环比涨幅领跑，显示深度调整城市或开启修复行情[5] - 土地市场分化：热点城市土拍溢价率超20%（最高达87.5%），但三四线城市需求仍不足[5][7] 政策支持方向 - 现有政策优化重点：降低购房成本（降息、降税费）、地方政府专项债收购闲置土地、扩大城中村改造至300城[9] - 增量政策建议：鼓励"以小换大""以旧换新"需求、降低公积金利率、扩大公积金覆盖范围[10] - 政策协同要求：中央与地方政府需形成合力，综合运用特别国债、专项债收储、房票等方式消化存量[11]