核心观点 - 三家头部房企利润指标普遍走低但毛利率企稳 对后续房地产市场保持信心并积极加仓核心城市 [1][2][3][4] - 华润置地业绩表现相对优秀 得益于经营性不动产业务布局 核心净利润贡献占比达60.2% [2] - 政策持续落地带动市场信心修复 改善型需求释放支撑行业止跌回稳预期 [2][7] 财务表现 - 华润置地上半年营业收入949.21亿元同比增加19.86% 归母净利润118.8亿元同比增加16.21% 核心净利润100亿元同比下滑6.6% [2] - 中海地产上半年营业收入832.19亿元同比减少4.27% 归母净利润85.99亿元同比减少16.62% [3] - 保利发展上半年营业收入1168.56亿元同比下降16.08% 归母净利润27.1亿元同比下降63.47% [3] - 华润置地综合毛利率24.0%同比提升1.8个百分点 开发销售型业务毛利率15.6%同比提升3.2个百分点 经营性不动产业务毛利率72.9%同比提升1.4个百分点 [4] - 保利发展毛利率14.6%略高于2024年全年水平 中海地产毛利率维持在17.4% [4] 投资策略 - 保利发展上半年新增26个核心城市项目 总地价509亿元 总计容面积228万平方米 拓展金额权益比87% [6] - 华润置地新增土地储备148万平方米 获取18个项目 权益投资322.8亿元 [6] - 中海地产前7个月新增权益投资额550.1亿元 新增购地金额行业第一 [6] - 三家房企持续加仓一线及核心二线城市 保持稳健拿地强度 [1][6] 市场布局 - 中海地产在北上广深及香港合约销售额556.4亿元占比53.7% 其中北京销售额304.5亿元 在14个城市销售额位居第一 [5] - 保利发展在38个核心城市市占率提升 在上海广州成都西安等9个城市市场排名第一 [5] 行业展望 - 中央城市工作会议推进城中村改造及危旧房改造 多管齐下释放改善性需求 [7] - 房地产行业总体规模萎缩但改善性需求增长 行业集中度提升将利好经营稳健企业 [7] - 低息环境及政策支持推动市场信心修复 核心城市改善型需求加速释放 [2][7]

房产交易 - 悉尼Roseville Chase一栋新房以625万澳元创纪录价格成交 超200人围观拍卖 [1] - 成交价为当地第3高 也是不足1000平方米地块的最高价 [1] - 房屋共发出22份合同 起拍价为500万澳元 [1] 房产细节 - 五室四卫 自带游池 占地681平方米 [4] - 指导价530万澳元 远高于该地区3505万澳元的中位价 [4] - 潜在买家喜欢其设计 朝北朝向 游池及户外厨房 [8] 市场动态 - 自大选后市场信心充足 第二次降息后需求激增 [8] - 12-18个月前的老买家重返市场 新买家涌入 需求大于去年 [8] - Roseville Chase每年仅2%房屋易主 悉尼整体周转率为46% [10] 历史成交 - 当地最高成交纪录为2022年Lockley Pde房产 667万澳元 占地1239平方米 [10] - 第二高为去年Ormonde Rd房产 640万澳元 占地4518平方米 [10] 交易背景 - 地块原有房屋去年8月被开发商购买后拆除重建 [5] - 新业主为来自Mosman的家庭 [5] - 拍卖竞价异常激烈 首个出价在开场白未完成时已喊出 [1][4]