报告行业投资评级 - 行业投资评级为增持 [5] 报告的核心观点 - 基于对 27 个一二线城市的七大核心指标模型测算，2025 年二季度仅 19%的城市房地产市场呈现筑底迹象，整体呈现“量缩价滞、库存承压”特征 [5] - 2025 年 Q2 整体市场表现出成交量疲软、价格企稳但缺乏趋势以及库存上涨、去化压力增大的特点 [3] 根据相关目录分别进行总结 成交回落，去化拉长 - 建立城市房地产周期综合评分模型，将新房、二手房住宅价格等七大指标进行加权综合评分，动态判断城市楼市所处周期阶段，周期划分为筑底期、主升浪、筑顶期和主跌浪四个阶段 [8] - 2025 年 Q2 仅 19%城市房地产市场处于筑底期，新房销售疲软，一线城市 Q2 同比增速放缓甚至负增长，6 月普遍下滑；二手房韧性强于新房，区域差异显著，北方城市除沈阳外普遍弱势，南方核心城市及部分中西部省会韧性较强但后期动能减弱 [12] 价格：Q2 新房和二手房环比出现回落 - 进入 Q2，新房房价环比有小幅持续下降趋势，2024 年 10 月起同环比降幅收窄，自房企开启去金融化，三线城市 2020 年下半年、一二线城市 2021 年下半年新房房价同比回落 [13] - 进入 Q2，二手房房价环比重回下跌通道，一线城市二手房价波动更大，2025 年 Q2 一线城市环比降幅大于二线和三线 [16] - 价格有企稳但未形成趋势，新房价格环比持续增长城市数量增多但持续时间短，85%的城市不能连续超 2 个月；二手房价上涨持续性更弱，6 月 78%城市仍在下跌 [17] - 库存上涨，去化压力增大，截至 2025 年 6 月，61%的城市去化周期在 18 个月以上，部分一线及强二线城市库存去化周期拉长，杭州、南昌、重庆等城市表现出相对稳健去化能力 [17] 套数：复苏乏后劲，波动存加剧 - 一线延续新房成交上涨态势，2025 年 1 - 5 月同比普遍增长 12% - 75%，6 月同比转负（-12%），但上半年整体成交量仍高于 2024 年同期；二线 Q2 同比下滑 15%，深层原因与库存压力大、人口流入放缓、居民购房信心不足相关 [22] - 一线二手成交于 6 月下滑 6%，二线于 5 月开始下滑，5 月同比下滑 1%，6 月同比继续下滑 3%，显示市场高开低走，政策效应边际减弱 [27] 需求进入拉锯期，导致库存周期上行 - 2025 年一线城市 1 - 4 月出清周期维持在 15 - 16 个月，5 月起库存去化压力加剧，6 月攀升至 20 个月，接近 2024 年中期峰值；二线城市库存压力长期高于一线城市，Q2 出清周期快速提升，1 月为 19 个月，6 月升至 23 个月，创近三年新高 [29] 重点公司盈利预测 - 报告给出万科 A、保利发展、招商蛇口等多家公司的盈利预测，包括最新股价、总市值、EPS、PE 等数据，并对这些公司投资评级均为增持 [32]

行业趋势 - 中国房地产市场正经历从规模扩张转向质量竞争、从刚需主导转向改善型需求驱动的根本转变 [1] - 2025年一季度全国商品房销售额同比下降2.1%，但核心一二线城市率先企稳，深圳一季度楼市成交同比增长近七成，北京、上海高端住宅市场出现"日光盘"现象 [1] - 高端住宅市场火热，核心地段豪宅因供应有限具备长期稀缺性，在通胀和货币宽松环境下被视为保值增值资产 [1] 公司战略与产品定位 - 建发房产通过精准诠释土地文脉、融合科技与建筑美学、升级物业服务，在高端住宅市场开辟新赛道 [1] - 公司产品哲学为"以文化为魂、以科技为骨、以服务为脉"，将中国传统文化与现代科技手段结合创新表达 [10] - 2024年全口径销售额达1335.1亿元，行业排名从53名跃升至第7位 [14] 产品案例与设计细节 - 北京建发·海晏项目采用"王府中式"理念，复现清代王府园林规制：外立面使用造价超普通住宅三倍的卡拉麦里金石材和铜线条，大门采用"八檩抱厦门殿"规制（宽度90米/屋脊高9.8米），园内打造"四园十八景" [4][5] - 厦门建发港务·宸启瑞湖项目体现"海派东方"风格：门庭采用天然石材，蓝花水院复刻鼓浪屿浪漫基因，宝相庭院灵感源于鼓浪屿八卦楼 [8] - 创新"空中墅"设计融合大平层视野与别墅花园，配套恒温泳池、钢琴图书馆等七星酒店式设施 [10] 技术标准与服务体系 - 建筑层高3.2-3.6米，采用旭格系统窗四玻两腔一夹胶、超白玻配置，内装使用芬迪白奢石、雀眼木饰面等全球定制材料 [7] - 搭载华为全屋智能系统和五重静音技术，实现文化厚度与科技深度融合 [7] - 物业推出"天天好"服务体系及"臻享服务"等四大产品，覆盖安全、保值、定制等高端客户六大核心诉求 [13] 产品体系升级 - 将原有六款新中式产品风格凝练为"锦·秀·华·章"四大序列，满足差异化审美需求 [11] - 产品价值主张为功能价值、情绪价值、资产价值深度融合，对应政府"好房子"标准（安全/舒适/绿色/智慧） [11]