核心观点 - 2025年12月中国房地产市场呈现新房价格环比微涨、二手房价格同比深度下跌的分化格局 这种结构性差异表明市场整体仍处下行通道 尚未真正企稳 二手房市场的表现是判断行业能否回暖的关键先行指标[1][3][8] 市场数据表现 - **新建住宅价格**：2025年12月 全国100个城市新建住宅平均价格为每平方米17084元 环比上涨0.28% 同比上涨2.58%[1] - **二手住宅价格**：同期100个城市二手住宅平均价格为每平方米13016元 环比下跌0.97% 同比下跌8.36% 跌幅远高于新房涨幅[1][5] 市场结构分析 - **二手房市场是核心风向标**：二手房价格变动比新房价格更能体现房地产市场的真实平稳状况 其波动直接反映市场活跃度与居民购房热情 并深刻影响新房市场[3][8] - **新房价格上涨的实质**：新房价格的短期上涨主要源于前期价格跌幅过大以及大型开发企业降价促销 这吸引了部分原本计划购买二手房的客户转向新房 但这并非市场内生性回暖的信号[5][6] - **市场传导机制**：二手房市场“一手托两家” 其稳定与活跃能有效传导至新房市场 带动整体回暖 反之 若二手房市场持续低迷 则会抑制改善性需求释放 拖累整个市场[6][8] 市场现状与风险判断 - **市场仍处整体下跌格局**：当前新房与二手房价格的一涨一跌现象 并不能证明市场已进入平稳状态或房价已止跌转稳 尤其是二手房市场仍在深度调整中[8] - **核心制约因素**：改善性需求不足 新市民就业与收入增长尚未完全稳定 是导致二手房价格持续承压的关键原因[8] 未来展望 - **乐观预测**：预计2026年上半年市场可能逐步转向平稳 在就业整体改善的背景下 二手房价格有望止跌转稳 市场活跃度将提升[10] - **量化预测**：到2026年6月 二手房价格可能达到约2%的上涨幅度 市场活跃度可能在现有基础上提高3%至5% 新房市场也将随之回暖[10]