行业投资评级 - 投资评级为“看好”，并维持此评级 [10] 报告核心观点 - 中央经济工作会议的表述为理解明年行业政策提供了重要线索，政策目标继续聚焦防风险和稳市场 [2][8] - 政策工具在传统常规层面已接近用足，但在超常规层面一直保持克制，未来潜在空间较大，只是相机抉择问题 [2][8] - 止跌回稳的政策目标曾提振市场预期，但4月以来边际下行压力再次加大，产业政策宽松概率逐步提高 [4] - 行业量价快速下行阶段可能已经过去，核心区和好房子具备结构性亮点 [4] - 当前优质地产股位置较去年4月和9月的底部区间溢价不大，且市场估值抬升提供了补涨空间 [4] - 建议重视具备轻库存、好区域和产品力的优质房企，以及拥有稳定现金流的经纪龙头、商业地产和央国企物管 [4] 周度市场表现 - 本周（截至报告期）长江房地产指数下跌2.55%，相对沪深300的超额收益为-2.47%，行业排名29/32，表现靠后 [5][14] - 年初至今，房地产指数累计上涨3.87%，但相对沪深300累计超额收益为-12.55%，行业排名27/32 [5][14] - 本周板块表现较差，开发类标的以下跌为主，物管类、收租类有涨有跌 [5] - 开发公司周度平均跌幅为4.03%，物业公司周度平均跌幅为1.72%，REITs周度平均跌幅为0.36% [14] 政策动态 - **中央层面**：中央经济工作会议提及积极稳妥化解重点领域风险；着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房用于保障性住房；深化住房公积金制度改革；有序推动“好房子”建设；加快构建房地产发展新模式 [6][8][16] - **地方层面**： - 深圳优化住房公积金提取规定，允许提取公积金用于筹集首付款，家庭名下有1套住房可全额提取，有2套住房可提取账户余额的60% [6][16] - 山东推出住房“以旧换新”指导意见，包括卖旧换新、收旧换新和拆旧换新三种模式 [6][16] - **政策解读**： - “去库存”对应消化存量，可能包括传统托需求手段及旧改或收储等工具 [2][8] - “优供给”对应优化增量，主要是提高新建住宅品质，打造“好房子” [2][8] - 深化公积金制度改革，除基础环节优化外，可能涉及定位、统筹、投融资等更高层次考虑，短期关键是能否明显降低公积金贷款利率 [8] 销售数据跟踪 - **新房市场**：本周37城新房成交面积四周滚动同比为-45.6%，较上周下降1.7个百分点；年初至今累计同比为-15.8% [7][17] - 12月截至12日，当月同比为-41.7% [7] - 分线看，一线城市四周滚动同比为-41.2%，二线城市为-46.0%，三四线城市为-54.2% [17] - **二手房市场**：本周17城二手房成交面积四周滚动同比为-28.6%，较上周下降4.0个百分点；年初至今累计同比为+4.2% [7][17] - 12月截至12日，当月同比为-36.3% [7] - 分线看，一线城市四周滚动同比为-32.9%，二线城市为-29.8%，三四线城市为+28.7% [17] - **合计数据**：12城新房及二手房合计成交面积12月当月同比为-41.8% [7][27]

文章核心观点 - 购房贴息政策已在部分城市试点并取得短期积极效果 若未来更大范围出台 有望提振房地产市场预期、释放消费潜力并对宏观经济稳定产生积极支撑 [1][8] - 根据中指研究院预测 假设2025年全国住宅总销售额为14万亿元 按50%首付比例和1%贴息率计算 增量贷款的年贴息资金规模约为700亿元 [1][8] - 从国际经验看 多个国家和地区设有包括贷款利息补贴、税款抵扣在内的住房信贷支持政策 以降低购房者置业成本 [4][5][6] 国内购房贴息政策现状与效果 - 自2023年末以来 杭州临平区、南京雨花台区、武汉、长春、山西运城等多个城市或区域已探索出台购房贷款贴息政策 政策形式多样 [2][4] - 具体政策案例包括：山西运城按购房贷款利息的30%-50%对不同层次人才进行贴息 南京雨花台区按购房面积给予贷款金额1%-2%的财政贴息 武汉对指定区域首套房按初始贷款金额1%发放利息补贴 [2][4] - 政策效果显现：南京雨花台区2024年6月政策落地后 次月新房成交套数和面积环比分别增长17.5%和15.0% 武汉2024年9月末政策落地后 次月新房成交套数和面积环比分别增长18.7%和15.7% [2] 国际住房信贷支持政策借鉴 - 中国香港设有“居所贷款利息扣除”政策 每年基础扣除限额为10万港元 2024/25年度起符合条件的家庭可提高至12万港元 [4][7] - 美国有针对退伍军人的低息贷款（VA Loan）提供0首付等优惠 并在金融危机期间推出住房可负担修订计划（HAMP）和住房可负担再融资计划（HARP）以缓解居民房贷压力 此外还有住房抵押贷款利息扣除（HMID）政策 [5][7] - 日本有住宅金融支援机构与民间金融机构合作推出的长期固定利率贷款产品（Flat35） 最长35年 并设有住宅贷款特别扣除 可按贷款年末余额的0.7%计算减税金额 [6][7] 购房贴息政策的潜在影响与规模测算 - 购房贴息政策理论上可覆盖新房和二手房、增量和存量贷款等多方面 其覆盖范围不同将影响政策效果 [8] - 对房地产市场 贴息可降低购房门槛 提升交易活跃度并稳定市场预期 [8] - 对购房者 贴息直接降低购房成本 例如贷款200万元、期限30年、利率3.1% 按1%贴息可使月还款额减少1048元 一年减少12570元 [1][8] - 对金融机构 贴息有利于减少居民提前还款 缓解银行经营压力 [8] - 中指研究院预测 2025年全国新建和二手住宅总销售额约14万亿元 假设首付比例50% 则贷款金额约7万亿元 若按1%贴息 增量贷款年贴息金额约700亿元 [1][8]

楼市整体价格表现分化 - 2025年11月，全国百城新建住宅平均价格为17036元/平方米，环比上涨0.37%，同比上涨2.68% [3][5] - 同期，百城二手住宅平均价格为13143元/平方米，环比下跌0.94%，同比下跌7.95%，二手住宅价格已环比连续下跌43个月 [3][9] - 新房价格上涨主要受上海、成都、杭州、宁波等地高端改善项目入市带动，属结构性上涨 [5] - 二手房价格普遍下跌，11月100个城市二手住宅价格环比均下跌，其中南京、昆山、淮安等25个城市环比跌幅超过1% [9] 房企销售表现与集中度 - 截至2025年11月，销售额超1000亿的房企数量为8家，较去年同期减少1家，销售额均值为1710.4亿元 [6] - 销售额在500亿至1000亿的房企数量为6家，同比减少2家；销售额在300亿至500亿的房企数量为7家，同比大幅减少9家 [6] - 销售下滑压力主要集中在300亿至500亿规模的中小企业，500亿以上及千亿级头部企业韧性较强 [6] - 行业集中度进一步提升，2025年前11月，前10强房企销售额在百强企业中的占比接近49.5%，较去年提升1.3个百分点 [6] 核心城市成交热度不一 - 上海11月新房成交97万平方米，环比增长31%，但同比下降21%；二手房成交2.3万套，环比增长24%，同比下降15% [12] - 深圳11月新房成交20万平方米，环比增长18%，但同比大幅下降75%；二手房成交超5000套，环比增长13%，同比下降33% [12] - 北京11月新房成交28万平方米，环比下降32%，同比下降52%；二手房网签超1.4万套，环比增长20%，同比下降23% [13] - 杭州11月新房成交88万平方米，环比大幅增长52%，同比微降1%；二手房成交超5000套，环比增长13%，但同比下降47% [13] 市场趋势与政策展望 - 年末房企进入业绩冲刺阶段，核心城市优质新盘预计增加，新房成交量有望实现翘尾 [3][14] - 二手房市场受挂牌量较高及预期偏弱影响，价格下行压力加大，仍处于“博弈期” [3][9][14] - 2025年以来各地已出台超560条楼市政策，政策调控频次减少但更加精准，三季度北上深相继优化购房政策 [14] - 短期政策或聚焦清理不合理限制、降低购房成本、加力实施城中村改造以促进需求释放；中长期将加快构建房地产发展新模式 [14]

全国100城新建住宅价格表现 - 11月全国100个城市新建住宅平均价格为17036元/平方米 [1] - 平均价格环比上涨0.37% [1] - 平均价格同比上涨2.68% [1] 城市价格涨跌分布 - 31个城市新建住宅价格环比上涨 [1] - 64个城市新建住宅价格环比下跌 [1] - 5个城市新建住宅价格环比持平 [1]

百城新建住宅价格整体表现 - 2024年11月百城新建住宅平均价格为每平方米17036元人民币，环比上涨0.37%，同比上涨2.68% [1] 不同能级城市价格分化显著 - 一线城市新建住宅价格环比上涨0.75%，同比涨幅达6.66% [1] - 二线城市新建住宅价格环比上涨0.36%，同比上涨1.89% [1] - 三、四线代表城市新建住宅价格环比下跌0.18%，同比下跌1.55% [1] 价格上涨的主要驱动因素 - 上海、杭州、宁波等城市有高端改善项目入市，带动一、二线城市价格同环比均上涨 [1]

百城住宅价格表现 - 11月百城新建住宅均价为17036元/平方米，环比上涨0.37%，同比上涨2.68% [1] - 11月百城二手住宅均价为13143元/平方米，环比下跌0.94%，跌幅较上月扩大0.1个百分点，同比下跌7.95% [1] - 11月50城住宅平均租金为34.36元/平方米/月，环比下跌0.60%，同比下跌3.57% [1] 不同城市梯队价格分化 - 二手住宅方面，一线、二线及三四线城市价格环比分别下跌1.15%、0.98%、0.81%，同比分别下跌5.62%、8.24%、7.47%，跌幅均较上月扩大 [2] - 新建住宅方面，一线城市价格环比上涨0.75%，同比上涨6.66%；二线城市环比上涨0.36%，同比上涨1.89%；三四线代表城市环比下跌0.18%，同比下跌1.55% [2] - 上海、成都、杭州等城市高端改善项目入市，带动核心城市新建住宅均价结构性上涨 [1][2] 政策环境与市场趋势 - 全国城市更新工作推进会召开，强调在规划、资金、运营、治理四个维度发力，配套金融、财税、土地等支持政策有望加速落位 [3][4] - 地方层面，杭州、成都、天津滨海新区等多地推动盘活存量资源，重庆、佛山等地优化公积金贷款政策 [3] - 年末房企进入业绩冲刺阶段，核心城市优质新盘预计增加，新房成交量有望实现翘尾，但整体市场仍有压力 [4] - 二手房市场受挂牌量较高影响，价格仍处博弈期，年末成交量预计维持稳定 [1][4]

新房住宅市场 - 10月百城新建住宅均价为16973元/平方米，环比上涨0.28%，同比上涨2.67% [1] - 一线城市新建住宅价格环比上涨0.52%，同比上涨6.60% [1] - 二线城市新建住宅价格环比上涨0.31%，同比上涨1.86% [1] - 三四线代表城市新建住宅价格环比下跌0.14%，同比下跌1.42% [1] - 核心城市如上海、成都、南京推盘积极性提升带动一二线城市价格结构性上涨 [1] 二手房住宅市场 - 10月百城二手住宅均价为13268元/平方米，环比下跌0.84%，同比下跌7.60% [1] - 一线城市二手住宅价格环比下跌0.81%，二线城市环比下跌0.91%，三四线城市环比下跌0.80%，跌幅均较上月扩大 [1] - 在高挂牌量及预期偏弱影响下，二手房价格下行压力较大 [1] 地方政策动向 - 多地针对"好房子"建设落地优化政策，如成都规范建筑设计规划、深圳对超80米住宅项目征求消防救援意见、广州等地发布技术规范 [2] - 合肥、南京、成都、广西等地从提高贷款额度、优化"商转公"等方向优化公积金贷款政策 [2] - 广州明确推进利用专项借款购买存量商品房作为安置房 [2] - 山东、河北、重庆等省市发行超225亿元专项债券收回收购闲置存量土地 [2] 市场展望 - 年末房企进入业绩冲刺阶段，核心城市新增供应增加预计将对新房销售形成支撑 [2] - 二手房成交量有望维持一定规模，但短期价格或继续承压 [2] - 四季度市场高基数效应显现，10月重点城市新房及二手房销售量同比回落较明显，预计年末销售量增速将维持低位运行 [2]

地方房地产政策刺激 - 杭州市富阳区等五区县开展购房补贴活动，对购买新建住宅的自然人每套发放10万元支付宝电子消费券，总额5600万元，活动期限为10月27日至12月31日 [1] - 购房消费券使用期为2026年1月20日至3月31日 [1] 房企融资动态 - 保利发展成功发行30亿元中期票据，其中3年期品种发行5亿元，利率为2%，5年期品种发行25亿元，利率为2.21% [2] - 金科股份获重整投资人上海品器联合体提供2.5亿元借款，借款利率不超过1年期LPR，期限三十六个月且无需抵押担保 [5] - 根据重整计划，上海品器联合体或指定主体后续可提供剩余5亿元借款，用于补充流动资金和新项目投入 [5] 房企经营业绩 - 深深房A前三季度归母净利润1.45亿元，同比增长2791.57%，营业收入8.99亿元，同比增长331.66% [3] - 招商局置地前三季度合同销售总额256.62亿元，同比减少8.44%，销售总面积99.45万平方米，同比减少23.26% [4] - 招商局置地前三季度平均售价约2.58万元/平方米，同比增加19.32% [4]

文章核心观点 - 9月中国百城住宅市场呈现新房价格结构性微涨与二手房价格持续深度调整的分化格局 新房市场受核心城市优质项目入市支撑而温和上行 而二手房市场受高挂牌量影响连续41个月下跌 [3][4][10] 新房市场价格表现 - 9月百城新建住宅均价为16926元/平方米 环比微涨0.09% 同比上涨2.68% [3][5] - 第三季度百城新建住宅价格累计上涨0.47% 涨幅较二季度收窄0.17个百分点 前三季度累计上涨1.63% [5] - 一线城市新房价格表现突出 9月环比上涨0.48% 同比涨幅达6.87% 二线城市环比微涨0.01% 同比上涨1.72% [6] - 三四线代表城市9月新房价格环比下跌0.35% 同比下跌1.30% 前9个月累计跌幅达1.23% [8] 城市表现分化 - 上海 杭州 广州等城市新房价格环比涨幅居前 分别上涨0.82% 0.51% 0.32% [3][6] - 三四线城市中汕头 柳州 马鞍山等城市新房价格环比跌幅靠前 分别下跌1.23% 0.91% 0.87% [8] - 核心城市推盘积极性提升是带动新房价格结构性上涨的关键因素 上海 深圳等城市加大优质改善型项目推出力度 [8] 二手房市场价格表现 - 9月百城二手住宅均价为13381元/平方米 环比下跌0.74% 同比下跌7.38% [3][10] - 百城二手房价格已连续41个月环比下跌 三季度累计下跌2.26% 跌幅较二季度扩大0.14个百分点 前三季度累计下跌5.79% [3][10] - 各线城市二手住宅价格均下跌 二线城市跌幅最大 9月环比下跌0.87% 一线城市环比下跌0.60% 三四线代表城市环比下跌0.68% [11] - 盐城 徐州 南通等城市二手房价格环比跌幅靠前 分别下跌1.87% 1.44% 1.30% [3][13] 政策与市场动态 - 上海发布住宅品质提升政策 明确可局部提高建筑高度并放松阳台计容面积计算规则 成都 武汉 合肥等地也在完善住房项目计容规则 [10] - 深圳放宽非核心区限购政策 上海优化房产税政策 多地拓宽住房公积金使用范围 支持提取公积金支付购房税费 [16] - 重点城市二手房交易活跃度出现回升 北京 上海等核心城市带看量与咨询量环比增长 但高挂牌量背景下价格未企稳 [14]

新建住宅市场表现 - 9月全国100个城市新建住宅平均价格为16926元/平方米，环比微涨0.09%，同比上涨2.68% [1][3] - 第三季度百城新建住宅价格累计上涨0.47%，涨幅较第二季度收窄0.17个百分点，前三季度累计上涨1.63% [3] - 市场分化显著，一线城市9月新建住宅价格环比上涨0.48%，同比涨幅高达6.87%，二线城市环比微涨0.01%，同比上涨1.72% [5] - 三四线代表城市9月新建住宅价格环比下跌0.35%，同比下跌1.30%，前三季度累计跌幅达1.23% [6] - 核心城市如上海（+0.82%）、杭州（+0.51%）、广州（+0.32%）新房价格环比涨幅居前，而汕头（-1.23%）、柳州（-0.91%）等城市跌幅靠前 [1][6] 二手住宅市场表现 - 9月全国100个城市二手住宅平均价格为13381元/平方米，环比下跌0.74%，同比下跌7.38% [1][7] - 百城二手房价格已连续41个月环比下跌，第三季度累计下跌2.26%，跌幅较第二季度扩大0.14个百分点，前三季度累计下跌5.79% [1][7] - 各线城市二手住宅价格均下跌，二线城市跌幅最大，环比下跌0.87%，一线城市环比下跌0.60%，三四线代表城市环比下跌0.68% [10] - 盐城（-1.87%）、徐州（-1.44%）、南通（-1.30%）等城市二手住宅价格环比跌幅靠前 [1][10] - 尽管北京、上海等核心城市二手房交易活跃度回升，但高挂牌量背景下价格未企稳 [12] 市场驱动因素与展望 - 核心城市推盘积极性提升是带动新房价格结构性上涨的关键因素，房企在核心城市竞得的地块预计四季度入市，新增供应有望支撑新房销售 [1][6] - 政策优化支持“好房子”建设，如上海发布住宅品质提升政策，成都、武汉、合肥等地完善住房项目计容规则，激活改善性需求 [6] - 多地出台政策缓解二手房市场压力，如深圳放宽非核心区限购，上海优化房产税政策，广东、湖南等地发行超197亿元专项债券收购闲置存量土地 [13] - 二手房市场受挂牌量维持高位影响，短期预计将延续“以价换量”行情，价格面临调整压力 [1][13]