新建住宅市场 - 2024年1月全国100个城市新建住宅平均价格约为1.71万元/平方米，环比上涨0.18% [1] - 从城市数量看，24个城市新建住宅价格环比上涨，72个城市环比下跌，4个城市持平 [1] - 全国100个城市新建住宅平均价格同比上涨2.52% [1] 二手住宅市场 - 2024年1月全国100个城市二手住宅平均价格为1.29万元/平方米，环比下跌0.85% [1] - 二手住宅价格环比跌幅较上月收窄0.12个百分点 [1]

报告行业投资评级 - 报告未明确给出具体的行业投资评级（如买入、持有、卖出）[1][3][6] 报告核心观点 - 2025年12月，房地产市场呈现“新房价格结构性上涨、二手房价格持续下跌、租赁市场进入淡季”的分化格局，整体市场仍处于筑底阶段[3][5] - 2026年是“十五五”开局和稳地产的关键一年，相关政策有望靠前发力，核心城市限制性政策有望继续优化，但市场分化与筑底仍将是核心特征[6] - 政策着力点在于“因城施策控增量、去库存、优供给”，鼓励收购存量商品房用于保障房，并深化公积金改革、推动“好房子”建设，以构建房地产发展新模式[4][6] 12月百城新建住宅价格指数总结 - **整体表现**：12月全国100个城市新建住宅平均价格为17084元/平方米，环比上涨0.28%，同比上涨2.58%[3][8] - **城市分化显著**：环比上涨城市仅26个，下跌城市达68个，6个城市持平[3] - **一线城市领涨**：一线城市新建住宅价格环比上涨0.81%，同比上涨6.67%，表现最强[8] - **二线城市微涨**：二线城市环比上涨0.16%，同比上涨1.80%[8] - **三四线城市下跌**：三四线代表城市环比下跌0.29%，同比下跌1.83%[8] - **十大城市表现**：十大城市新建住宅平均价格为32709元/平方米，环比上涨0.69%，同比上涨5.68%[11] - **具体城市涨跌**： - 环比涨幅前列：深圳（1.06%）、北京（0.91%）、上海（0.84%）、南京（0.79%）、济南（0.77%）、成都（0.68%）、杭州（0.51%）[9][11] - 环比跌幅居首：北海（-1.14%）[9] - 同比涨幅前列：上海（10.13%）、杭州（8.23%）、合肥（6.81%）、成都（6.25%）[10][11] - 同比跌幅较大：北海、东莞、珠海等6个城市跌幅超3.0%[10] 12月百城二手住宅价格指数总结 - **整体表现**：12月全国100个城市二手住宅平均价格为13016元/平方米，环比下跌0.97%（跌幅较上月扩大0.03个百分点），同比下跌8.36%[3][12] - **全面下跌**：100个城市二手住宅价格环比均下跌，同比也均下跌[3][13][14] - **各线城市普跌**：一线城市环比下跌1.27%，同比下跌6.72%；二线城市环比下跌0.91%，同比下跌9.08%；三四线代表城市环比下跌0.90%，同比下跌8.30%[12] - **十大城市表现**：十大城市二手住宅平均价格为33918元/平方米，环比下跌1.25%，同比下跌7.32%[15] - **具体城市涨跌**： - 环比跌幅较大：盐城（-1.84%）、重庆（主城区）（-1.63%）、天津（-1.62%）、廊坊（-1.64%）、北京（-1.56%）、南京（-1.53%）、上海（-1.34%）[13][15][26] - 同比跌幅较大：淮安（-17.85%）、盐城、徐州等22个城市跌幅超10%；武汉（-12.35%）、南京（-12.19%）[14][15] 12月50城住宅租赁价格指数总结 - **整体表现**：12月全国50个城市住宅平均租金为34.16元/平方米/月，环比下跌0.60%，同比下跌3.62%[3][17] - **市场极度低迷**：环比上涨城市仅1个（北海，上涨0.79%），下跌城市达49个；同比上涨城市也仅1个（乌鲁木齐，上涨0.36%），下跌城市49个[18][19] - **具体城市涨跌**： - 环比跌幅较大：西安（-1.20%）、北京（-1.07%）、厦门、青岛等24个城市跌幅在0.5%-1.0%之间[18] - 同比跌幅较大：温州（-10.06%）、西安、南京等11个城市跌幅在5.0%-7.0%之间[19] 近期政策动向总结 - **中央层面**：中央经济工作会议定调2026年“着力稳定房地产市场”，提出因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房用于保障房，深化公积金改革，推动“好房子”建设[4] - **部委层面**：财政部、税务总局将个人销售购买不足2年住房的增值税征收率由5%下调至3%[4] - **地方层面**： - 北京放宽非京籍及多孩家庭购房限制，降低社保/个税年限要求，五环内由3年降至2年，五环外由2年降至1年，并调整商贷及公积金政策[4] - 上海、深圳加速城中村改造，“房票”进入发放阶段[4] - 天津、河南等省市发行超140亿元专项债券用于收回收购闲置存量土地，2025年全国累计发行规模已超3000亿元[4] 市场表现与未来展望 - **当前市场特征**：年末部分核心城市高端改善项目入市，带动新房价格结构性上涨，但市场整体仍处筑底阶段；二手房挂牌量维持高位，价格跌幅较大；租赁市场处于传统淡季，需求低迷[5] - **2026年市场展望**： - **政策预期**：稳地产政策有望靠前发力，核心城市限制性政策继续优化，城中村改造货币化安置、降低房贷利率、加大购房补贴等具备发力空间[6] - **供给思路**：住房保障更倾向于因城施策与存量盘活；土地市场“缩量提质”；“好房子”建设标准不断完善，以优质供给激发改善需求；收购存量土地与商品房政策有待提速[6] - **需求与销售预测**：购房需求修复依赖于政策落实、经济基本面好转与居民预期改善；中性情形下，预计2026年全国新建商品房销售面积同比下降6.2%，降幅较2025年收窄，但价格表现将继续分化[6] - **整体判断**：2026年分化与筑底仍将是房地产市场核心特征[6]

保障性住房建设进展 - 北京市发布2025年第三批保障房建设筹集计划 包括新建项目9个、房源3241套 筹集项目1个、房源123套 竣工项目2个、房源1857套 以及对应4个计划年内开工项目的7条市政道路及水电气热配套工程 [1] - 2025年北京市建设筹集保租房约6.7万套(间) 完成全年5万套(间)任务的135% 竣工各类保障房近10万套(间) 完成全年8万套(间)任务的125% [1] 房地产金融政策动态 - 上海市宣布下调存量个人住房公积金贷款利率 适用于2025年5月8日前发放的未到期贷款 自2026年1月1日起执行 [2] - 调整后利率为：首套房5年以下(含5年)利率2.1% 5年以上利率2.6% 第二套房5年以下(含5年)利率2.525% 5年以上利率3.075% 将于2026年1月1日统一批量下调 [2] 房企高层人事变动 - 融创中国公告 因集团内部工作分工及职责调整 执行董事田强辞任 自2025年12月31日生效 [3] 土地市场与企业投资 - 2025年TOP100房企拿地总额为9640亿元 同比增长3.9% [4] - 拿地热度呈“前高后低”态势 前三季度拿地同比增幅超三成 四季度土拍活动减少 [4] - 央国企仍是拿地主力 但民营房企积极性持续增加 拿地金额前十企业中8家为央国企 滨江、邦泰、大华等民营房企均跻身拿地金额TOP30 [4] 住宅市场价格表现 - 2025年百城新建住宅价格累计上涨2.58% [5] - 分季度看 前三季度累计分别上涨0.52%、0.64%、0.47% 四季度因部分核心城市高端楼盘入市节奏加快 带动价格累计上涨0.93% [5]

核心观点 - 2025年12月中国房地产市场呈现新房价格环比微涨、二手房价格同比深度下跌的分化格局 这种结构性差异表明市场整体仍处下行通道 尚未真正企稳 二手房市场的表现是判断行业能否回暖的关键先行指标[1][3][8] 市场数据表现 - **新建住宅价格**：2025年12月 全国100个城市新建住宅平均价格为每平方米17084元 环比上涨0.28% 同比上涨2.58%[1] - **二手住宅价格**：同期100个城市二手住宅平均价格为每平方米13016元 环比下跌0.97% 同比下跌8.36% 跌幅远高于新房涨幅[1][5] 市场结构分析 - **二手房市场是核心风向标**：二手房价格变动比新房价格更能体现房地产市场的真实平稳状况 其波动直接反映市场活跃度与居民购房热情 并深刻影响新房市场[3][8] - **新房价格上涨的实质**：新房价格的短期上涨主要源于前期价格跌幅过大以及大型开发企业降价促销 这吸引了部分原本计划购买二手房的客户转向新房 但这并非市场内生性回暖的信号[5][6] - **市场传导机制**：二手房市场“一手托两家” 其稳定与活跃能有效传导至新房市场 带动整体回暖 反之 若二手房市场持续低迷 则会抑制改善性需求释放 拖累整个市场[6][8] 市场现状与风险判断 - **市场仍处整体下跌格局**：当前新房与二手房价格的一涨一跌现象 并不能证明市场已进入平稳状态或房价已止跌转稳 尤其是二手房市场仍在深度调整中[8] - **核心制约因素**：改善性需求不足 新市民就业与收入增长尚未完全稳定 是导致二手房价格持续承压的关键原因[8] 未来展望 - **乐观预测**：预计2026年上半年市场可能逐步转向平稳 在就业整体改善的背景下 二手房价格有望止跌转稳 市场活跃度将提升[10] - **量化预测**：到2026年6月 二手房价格可能达到约2%的上涨幅度 市场活跃度可能在现有基础上提高3%至5% 新房市场也将随之回暖[10]

2025年百城新建住宅价格走势 - 2025年百城新建住宅价格累计上涨2.58% [1] - 分季度看 前三季度价格累计分别上涨0.52%、0.64%和0.47% [1] - 第四季度价格累计上涨0.93% 涨幅显著高于前三季度 [1] 第四季度价格上涨驱动因素 - 部分核心城市高端楼盘入市节奏加快 带动了第四季度的价格上涨 [1]

报告行业投资评级 - 报告未明确给出具体的行业投资评级 [1] 报告核心观点 - 11月房地产市场呈现结构性分化，新建住宅价格环比微涨，但二手住宅和租赁市场价格持续下跌，市场整体仍处于调整阶段 [3][5] - 政策层面持续推进城市更新与构建房地产发展新模式，短期政策聚焦市场止跌回稳，中长期则致力于高质量发展 [4][6] - 年末核心城市优质新盘供应增加可能带动新房成交量翘尾，但二手房市场受高挂牌量影响，价格仍处博弈期 [5][6] 百城新建住宅价格指数总结 - **整体表现**：11月全国100个城市新建住宅平均价格为17036元/平方米，环比上涨0.37%，同比上涨2.68% [3][8] - **城市分化显著**：31个城市环比上涨，64个城市环比下跌，5个城市持平 [3] - **一线城市领涨**：一线城市新建住宅价格环比上涨0.75%，同比上涨6.66%，涨幅最高 [8] - **核心城市表现强劲**：上海、成都、杭州、宁波等城市新建住宅价格环比涨幅居前，分别为1.39%、1.34%、1.27%、1.24% [9] - **十大城市情况**：十大城市新建住宅平均价格为32485元/平方米，环比上涨0.69%，同比上涨5.66% [11] - **同比涨跌城市数量**：新建住宅价格同比上涨的城市仅21个，下跌城市达79个，市场压力仍存 [10] 百城二手住宅价格指数总结 - **整体表现**：11月全国100个城市二手住宅平均价格为13143元/平方米，环比下跌0.94%，同比下跌7.95%，跌幅较上月扩大 [3][12] - **全线下跌**：100个城市二手住宅价格环比均出现下跌，市场压力普遍 [3][13] - **各线城市普跌**：一线城市二手住宅价格环比下跌1.15%，同比下跌5.62%；二线城市环比下跌0.98%，同比下跌8.24%；三四线代表城市环比下跌0.81%，同比下跌7.47% [12] - **部分城市跌幅较深**：南京、昆山、淮安等25个城市二手住宅价格环比跌幅超过1%，其中南京跌幅最大，为1.83% [13] - **同比普遍大幅下跌**：所有100个城市二手住宅价格同比均下跌，其中淮安、盐城、温州等20个城市同比跌幅超过10% [14] - **十大城市情况**：十大城市二手住宅平均价格为34346元/平方米，环比下跌1.17%，同比下跌6.32%，所有城市同比均下跌 [15] 50城住宅租赁价格指数总结 - **整体表现**：11月全国50个城市住宅平均租金为34.36元/平方米/月，环比下跌0.60%，同比下跌3.57%，市场进入传统淡季 [3][17] - **下跌城市占绝大多数**：仅1个城市（北海）租金环比上涨，49个城市环比下跌 [3][18] - **部分城市跌幅较大**：西安、北京、青岛环比跌幅超过1.0%，其中西安跌幅最大，为1.32% [18] - **同比亦普遍下跌**：仅乌鲁木齐租金同比上涨0.81%，其余49个城市同比均下跌，温州同比跌幅最大，为10.56% [19] 政策与市场趋势分析 - **政策动向**：11月住建部召开全国城市更新工作推进会，强调在规划、资金、运营、治理四方面发力，配套支持政策有望加速落地 [4] - **地方政策优化**：杭州、成都、天津滨海新区等地推动盘活存量资源，佛山优化境外个人购房条件，重庆、佛山等地优化公积金贷款政策 [4] - **北京“十五五”规划**：提出加快构建房地产发展新模式，完善“市场+保障”住房供应体系和租购并举的住房制度 [4] - **专项债券发行**：11月重庆、湖北等省市发行近350亿元专项债券用于收回收购闲置存量土地 [4] - **市场供应与趋势**：11月新房市场供应整体仍在低位，但上海、成都、杭州、宁波等城市高端改善项目入市，带动核心城市均价结构性上涨 [5] - **年末市场展望**：年末房企进入业绩冲刺阶段，核心城市优质新盘预计增加，新房成交量有望实现翘尾，但整体市场仍有压力，二手房市场受高挂牌量影响，价格处于博弈期 [6]

2025年11月中国房地产市场整体表现 - 2025年11月百城二手住宅均价为13143元/平方米，环比下跌0.94%，同比下跌7.95%，价格下行压力有所加大 [1] - 2025年11月百城新建住宅均价为17036元/平方米，环比上涨0.37%，同比上涨2.68%，主要受核心城市高端改善项目入市带动结构性上涨 [1] - 2025年11月50城住宅平均租金为34.36元/平方米/月，环比下跌0.60%，同比下跌3.57%，市场进入传统淡季 [1] 二手房市场价格分梯队及十大城市表现 - 分梯队看，11月一线、二线及三四线城市二手住宅价格环比分别下跌1.15%、0.98%、0.81%，同比分别下跌5.62%、8.24%、7.47%，各梯队跌幅均较上月扩大 [1] - 2025年11月十大城市二手住宅均价环比下跌1.17%，同比下跌6.32%，跌幅大于百城整体水平 [3] - 十大城市中，11月二手住宅价格环比跌幅最大的是南京（-1.83%）和武汉（-1.58%），跌幅最小的是成都（-0.64%）[3] - 十大城市中，11月二手住宅价格同比跌幅最大的是武汉（-11.65%）和南京（-11.35%），跌幅最小的是成都（-1.89%）[3] 重点城市二手房成交量表现 - 2025年1-11月，部分重点城市二手房成交套数同比实现增长，其中南昌（+32.0%）、沈阳（+18.5%）、哈尔滨（+16.2%）、济南（+14.1%）、东莞（+11.7%）、成都（+11.1%）表现突出 [7] - 同期，部分重点城市二手房成交套数同比出现下滑，其中大连（-47.1%）、长春（-23.5%）、佛山（-19.2%）、南京（-10.6%）跌幅居前 [7] - 从成交面积看，南昌（+31.5%）、沈阳（+19.2%）、哈尔滨（+15.4%）同比增幅显著，而大连（-48.6%）、长春（-23.2%）、佛山（-22.1%）同比降幅较大 [7]

行业投资评级 - 投资评级为“看好”，并维持此评级 [10] 报告核心观点 - 中央经济工作会议的表述为理解明年行业政策提供了重要线索，政策目标继续聚焦防风险和稳市场 [2][8] - 政策工具在传统常规层面已接近用足，但在超常规层面一直保持克制，未来潜在空间较大，只是相机抉择问题 [2][8] - 止跌回稳的政策目标曾提振市场预期，但4月以来边际下行压力再次加大，产业政策宽松概率逐步提高 [4] - 行业量价快速下行阶段可能已经过去，核心区和好房子具备结构性亮点 [4] - 当前优质地产股位置较去年4月和9月的底部区间溢价不大，且市场估值抬升提供了补涨空间 [4] - 建议重视具备轻库存、好区域和产品力的优质房企，以及拥有稳定现金流的经纪龙头、商业地产和央国企物管 [4] 周度市场表现 - 本周（截至报告期）长江房地产指数下跌2.55%，相对沪深300的超额收益为-2.47%，行业排名29/32，表现靠后 [5][14] - 年初至今，房地产指数累计上涨3.87%，但相对沪深300累计超额收益为-12.55%，行业排名27/32 [5][14] - 本周板块表现较差，开发类标的以下跌为主，物管类、收租类有涨有跌 [5] - 开发公司周度平均跌幅为4.03%，物业公司周度平均跌幅为1.72%，REITs周度平均跌幅为0.36% [14] 政策动态 - **中央层面**：中央经济工作会议提及积极稳妥化解重点领域风险；着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房用于保障性住房；深化住房公积金制度改革；有序推动“好房子”建设；加快构建房地产发展新模式 [6][8][16] - **地方层面**： - 深圳优化住房公积金提取规定，允许提取公积金用于筹集首付款，家庭名下有1套住房可全额提取，有2套住房可提取账户余额的60% [6][16] - 山东推出住房“以旧换新”指导意见，包括卖旧换新、收旧换新和拆旧换新三种模式 [6][16] - **政策解读**： - “去库存”对应消化存量，可能包括传统托需求手段及旧改或收储等工具 [2][8] - “优供给”对应优化增量，主要是提高新建住宅品质，打造“好房子” [2][8] - 深化公积金制度改革，除基础环节优化外，可能涉及定位、统筹、投融资等更高层次考虑，短期关键是能否明显降低公积金贷款利率 [8] 销售数据跟踪 - **新房市场**：本周37城新房成交面积四周滚动同比为-45.6%，较上周下降1.7个百分点；年初至今累计同比为-15.8% [7][17] - 12月截至12日，当月同比为-41.7% [7] - 分线看，一线城市四周滚动同比为-41.2%，二线城市为-46.0%，三四线城市为-54.2% [17] - **二手房市场**：本周17城二手房成交面积四周滚动同比为-28.6%，较上周下降4.0个百分点；年初至今累计同比为+4.2% [7][17] - 12月截至12日，当月同比为-36.3% [7] - 分线看，一线城市四周滚动同比为-32.9%，二线城市为-29.8%，三四线城市为+28.7% [17] - **合计数据**：12城新房及二手房合计成交面积12月当月同比为-41.8% [7][27]

文章核心观点 - 购房贴息政策已在部分城市试点并取得短期积极效果 若未来更大范围出台 有望提振房地产市场预期、释放消费潜力并对宏观经济稳定产生积极支撑 [1][8] - 根据中指研究院预测 假设2025年全国住宅总销售额为14万亿元 按50%首付比例和1%贴息率计算 增量贷款的年贴息资金规模约为700亿元 [1][8] - 从国际经验看 多个国家和地区设有包括贷款利息补贴、税款抵扣在内的住房信贷支持政策 以降低购房者置业成本 [4][5][6] 国内购房贴息政策现状与效果 - 自2023年末以来 杭州临平区、南京雨花台区、武汉、长春、山西运城等多个城市或区域已探索出台购房贷款贴息政策 政策形式多样 [2][4] - 具体政策案例包括：山西运城按购房贷款利息的30%-50%对不同层次人才进行贴息 南京雨花台区按购房面积给予贷款金额1%-2%的财政贴息 武汉对指定区域首套房按初始贷款金额1%发放利息补贴 [2][4] - 政策效果显现：南京雨花台区2024年6月政策落地后 次月新房成交套数和面积环比分别增长17.5%和15.0% 武汉2024年9月末政策落地后 次月新房成交套数和面积环比分别增长18.7%和15.7% [2] 国际住房信贷支持政策借鉴 - 中国香港设有“居所贷款利息扣除”政策 每年基础扣除限额为10万港元 2024/25年度起符合条件的家庭可提高至12万港元 [4][7] - 美国有针对退伍军人的低息贷款（VA Loan）提供0首付等优惠 并在金融危机期间推出住房可负担修订计划（HAMP）和住房可负担再融资计划（HARP）以缓解居民房贷压力 此外还有住房抵押贷款利息扣除（HMID）政策 [5][7] - 日本有住宅金融支援机构与民间金融机构合作推出的长期固定利率贷款产品（Flat35） 最长35年 并设有住宅贷款特别扣除 可按贷款年末余额的0.7%计算减税金额 [6][7] 购房贴息政策的潜在影响与规模测算 - 购房贴息政策理论上可覆盖新房和二手房、增量和存量贷款等多方面 其覆盖范围不同将影响政策效果 [8] - 对房地产市场 贴息可降低购房门槛 提升交易活跃度并稳定市场预期 [8] - 对购房者 贴息直接降低购房成本 例如贷款200万元、期限30年、利率3.1% 按1%贴息可使月还款额减少1048元 一年减少12570元 [1][8] - 对金融机构 贴息有利于减少居民提前还款 缓解银行经营压力 [8] - 中指研究院预测 2025年全国新建和二手住宅总销售额约14万亿元 假设首付比例50% 则贷款金额约7万亿元 若按1%贴息 增量贷款年贴息金额约700亿元 [1][8]

楼市整体价格表现分化 - 2025年11月，全国百城新建住宅平均价格为17036元/平方米，环比上涨0.37%，同比上涨2.68% [3][5] - 同期，百城二手住宅平均价格为13143元/平方米，环比下跌0.94%，同比下跌7.95%，二手住宅价格已环比连续下跌43个月 [3][9] - 新房价格上涨主要受上海、成都、杭州、宁波等地高端改善项目入市带动，属结构性上涨 [5] - 二手房价格普遍下跌，11月100个城市二手住宅价格环比均下跌，其中南京、昆山、淮安等25个城市环比跌幅超过1% [9] 房企销售表现与集中度 - 截至2025年11月，销售额超1000亿的房企数量为8家，较去年同期减少1家，销售额均值为1710.4亿元 [6] - 销售额在500亿至1000亿的房企数量为6家，同比减少2家；销售额在300亿至500亿的房企数量为7家，同比大幅减少9家 [6] - 销售下滑压力主要集中在300亿至500亿规模的中小企业，500亿以上及千亿级头部企业韧性较强 [6] - 行业集中度进一步提升，2025年前11月，前10强房企销售额在百强企业中的占比接近49.5%，较去年提升1.3个百分点 [6] 核心城市成交热度不一 - 上海11月新房成交97万平方米，环比增长31%，但同比下降21%；二手房成交2.3万套，环比增长24%，同比下降15% [12] - 深圳11月新房成交20万平方米，环比增长18%，但同比大幅下降75%；二手房成交超5000套，环比增长13%，同比下降33% [12] - 北京11月新房成交28万平方米，环比下降32%，同比下降52%；二手房网签超1.4万套，环比增长20%，同比下降23% [13] - 杭州11月新房成交88万平方米，环比大幅增长52%，同比微降1%；二手房成交超5000套，环比增长13%，但同比下降47% [13] 市场趋势与政策展望 - 年末房企进入业绩冲刺阶段，核心城市优质新盘预计增加，新房成交量有望实现翘尾 [3][14] - 二手房市场受挂牌量较高及预期偏弱影响，价格下行压力加大，仍处于“博弈期” [3][9][14] - 2025年以来各地已出台超560条楼市政策，政策调控频次减少但更加精准，三季度北上深相继优化购房政策 [14] - 短期政策或聚焦清理不合理限制、降低购房成本、加力实施城中村改造以促进需求释放；中长期将加快构建房地产发展新模式 [14]