报告行业投资评级 * 报告未对行业或市场给出明确的投资评级（如买入、持有、卖出）[1][3][5][6][15][19] 报告核心观点 * 2026年2月，受春节假期影响，房地产市场进入“淡季休整期”，新建住宅价格环比微跌，二手住宅及住宅租赁价格环比跌幅均有所收窄[3][5] * 2026年是房地产止跌回稳的关键之年，3月全国“两会”政策短期预计聚焦“控增量、去库存、优供给”，中长期需关注“十五五规划”对房地产的定调[5] * 随着假期因素消退，积压需求有望释放，核心城市在优质供给增加带动下，有望开启“小阳春”温和复苏行情[5] 市场整体表现总结 * **新建住宅**：2月百城新建住宅平均价格为17107元/平方米，环比下跌0.04%，同比上涨2.37%[3][7] * **二手住宅**：2月百城二手住宅平均价格为12835元/平方米，环比下跌0.54%（跌幅较上月收窄0.31个百分点），同比下跌8.78%[3][11] * **住宅租赁**：2月50城住宅平均租金为33.96元/平方米/月，环比下跌0.11%（跌幅较1月收窄0.34个百分点），同比下跌3.79%[3][16] 2月百城新建住宅价格指数详情 * **城市分化显著**：环比上涨城市仅15个，下跌城市达84个，1城持平；同比上涨城市19个，下跌城市80个[3][8][9] * **核心城市表现**：十大城市新建住宅均价为32854元/平方米，环比微跌0.01%，同比上涨5.60%[10] * **一线城市**：新建住宅价格环比下跌0.07%，同比上涨6.51%[7] * **二线城市**：新建住宅价格环比上涨0.08%，同比上涨1.70%[7] * **三四线代表城市**：新建住宅价格环比下跌0.23%，同比下跌2.34%[7] 2月百城二手住宅价格指数详情 * **市场普遍下行**：环比上涨城市仅5个，下跌城市达95个；同比100个城市价格全部下跌[3][12][13] * **核心城市表现**：十大城市二手住宅均价为33399元/平方米，环比下跌0.42%，同比下跌8.31%[14] * **一线城市**：二手住宅价格环比下跌0.42%，同比下跌7.85%[11] * **二线城市**：二手住宅价格环比下跌0.57%，同比下跌9.44%[11] * **三四线代表城市**：二手住宅价格环比下跌0.54%，同比下跌8.51%[11] 2月50城住宅租赁价格指数详情 * **租金跌幅收窄**：环比下跌城市38个，较1月减少11个；上涨城市11个，较1月增加10个[17] * **同比仍处跌势**：同比上涨城市仅2个，下跌城市48个[18] 近期重要政策动向 * **中央层面**：住建部等发布老旧电梯更新政策机制清单；央行强调推动保障性住房再贷款落地，完善房地产金融制度[4] * **地方层面**：上海优化限购及公积金政策，非户籍家庭购买外环内住房社保要求缩短，首套房公积金贷款额度上限提高至240万元；多地出台城市更新、公积金优化及购房补贴政策；广东、浙江发行约204亿元专项债券用于收回收购闲置存量土地[4] 典型样本项目与行业参与者 * 报告列举了2026年1-2月各城市典型样本项目，涉及开发商包括中海地产、保利发展、绿城中国、华润置地、招商蛇口、中建系等众多行业领先企业[36][39]

全国百城二手住宅价格走势 - 2026年1月，全国百城二手住宅均价为12905元/平方米，环比下跌0.85%，同比下跌8.67% [1] - 分梯队看，一线、二线及三四线城市二手住宅价格环比分别下跌1.14%、0.87%、0.73%，环比跌幅较上月均有所收窄，同比分别下跌7.64%、9.34%、8.43% [1] - 十大城市二手住宅均价环比下跌1.12%，同比下跌8.15% [3] 重点城市二手房市场表现 - 北京二手住宅成交1.5万套，受2025年12月“翘尾”收官影响，本月环比下降12.3%，由于2025年1月恰逢春节假期，本月成交量同比上升20.8% [3] - 上海二手住宅成交约2万套，环比增长0.9%，同比增长27.5%，但价格方面，上海二手住宅价格环比下跌1.22%，同比下跌7.61%，市场呈现“以价换量”特征 [3] - 深圳二手住宅成交5281套，环比增长6.9%，同比增长16.0% [3] - 广州二手住宅价格环比下跌1.04%，同比下跌9.04%，市场去化持续承压，短期价格仍面临调整压力 [3] 新房与租赁市场情况 - 新房方面，2026年1月百城新建住宅均价为17114元/平方米，受成都、上海、杭州等城市高端改善楼盘入市带动，价格环比结构性上涨0.18%，同比上涨2.52% [6] - 租赁住宅方面，1月市场延续淡季氛围，50城住宅平均租金为34.00元/平方米/月，环比下跌0.45%，同比下跌3.67% [6] 重点城市二手房成交同比数据 - 绍兴、无锡、宁波、厦门、南通等城市二手房成交套数同比增幅显著，分别达到46.9%、45.4%、43.6%、40.8%、34.0% [7][8] - 上海、西安、东莞、大连、南昌等城市二手房成交套数同比也实现超过25%的增长，其中上海成交20116套，同比增长31.9% [8] - 部分城市二手房成交同比下滑，其中成都成交17632套，同比下跌11.3%，苏州成交4580套，同比下跌19.4%，温州成交1142套，同比下跌21.9%，南宁成交2186套，同比下跌22.4% [8][9] - 深圳、杭州、郑州、哈尔滨、长春、沈阳、佛山、长沙、重庆、广州等城市二手房成交套数同比亦出现不同程度下跌 [8][9]

新建住宅销售数据表现 - 美国11月新建单户型住宅销量跃升，12月销量折合年率为74.5万套，高于彭博经济学家此前预计的73万套 [1][2] - 10月至11月的销售增长为自2022年8月以来的最大月度增长 [1][3] 市场驱动因素 - 去年年底新建住宅销售回升，主要受开发商大量提供销售优惠以及融资成本小幅下降提振 [1][2] 销售价格趋势 - 12月新建住宅销售价格中值同比下跌2%，至41.44万美元 [1][4] - 在整个2025年，仅有三个月的新建住宅价格未出现同比下滑 [1][4] 对整体市场的影响 - 尽管新建住宅仅占全美房屋销售总量的15%左右，但2025年年底的强劲表现为整体表现低迷的房地产市场带来积极信号 [1][4]

新建住宅市场 - 2024年1月全国100个城市新建住宅平均价格约为1.71万元/平方米，环比上涨0.18% [1] - 从城市数量看，24个城市新建住宅价格环比上涨，72个城市环比下跌，4个城市持平 [1] - 全国100个城市新建住宅平均价格同比上涨2.52% [1] 二手住宅市场 - 2024年1月全国100个城市二手住宅平均价格为1.29万元/平方米，环比下跌0.85% [1] - 二手住宅价格环比跌幅较上月收窄0.12个百分点 [1]

报告行业投资评级 - 报告未明确给出具体的行业投资评级（如买入、持有、卖出）[1][3][6] 报告核心观点 - 2025年12月，房地产市场呈现“新房价格结构性上涨、二手房价格持续下跌、租赁市场进入淡季”的分化格局，整体市场仍处于筑底阶段[3][5] - 2026年是“十五五”开局和稳地产的关键一年，相关政策有望靠前发力，核心城市限制性政策有望继续优化，但市场分化与筑底仍将是核心特征[6] - 政策着力点在于“因城施策控增量、去库存、优供给”，鼓励收购存量商品房用于保障房，并深化公积金改革、推动“好房子”建设，以构建房地产发展新模式[4][6] 12月百城新建住宅价格指数总结 - **整体表现**：12月全国100个城市新建住宅平均价格为17084元/平方米，环比上涨0.28%，同比上涨2.58%[3][8] - **城市分化显著**：环比上涨城市仅26个，下跌城市达68个，6个城市持平[3] - **一线城市领涨**：一线城市新建住宅价格环比上涨0.81%，同比上涨6.67%，表现最强[8] - **二线城市微涨**：二线城市环比上涨0.16%，同比上涨1.80%[8] - **三四线城市下跌**：三四线代表城市环比下跌0.29%，同比下跌1.83%[8] - **十大城市表现**：十大城市新建住宅平均价格为32709元/平方米，环比上涨0.69%，同比上涨5.68%[11] - **具体城市涨跌**： - 环比涨幅前列：深圳（1.06%）、北京（0.91%）、上海（0.84%）、南京（0.79%）、济南（0.77%）、成都（0.68%）、杭州（0.51%）[9][11] - 环比跌幅居首：北海（-1.14%）[9] - 同比涨幅前列：上海（10.13%）、杭州（8.23%）、合肥（6.81%）、成都（6.25%）[10][11] - 同比跌幅较大：北海、东莞、珠海等6个城市跌幅超3.0%[10] 12月百城二手住宅价格指数总结 - **整体表现**：12月全国100个城市二手住宅平均价格为13016元/平方米，环比下跌0.97%（跌幅较上月扩大0.03个百分点），同比下跌8.36%[3][12] - **全面下跌**：100个城市二手住宅价格环比均下跌，同比也均下跌[3][13][14] - **各线城市普跌**：一线城市环比下跌1.27%，同比下跌6.72%；二线城市环比下跌0.91%，同比下跌9.08%；三四线代表城市环比下跌0.90%，同比下跌8.30%[12] - **十大城市表现**：十大城市二手住宅平均价格为33918元/平方米，环比下跌1.25%，同比下跌7.32%[15] - **具体城市涨跌**： - 环比跌幅较大：盐城（-1.84%）、重庆（主城区）（-1.63%）、天津（-1.62%）、廊坊（-1.64%）、北京（-1.56%）、南京（-1.53%）、上海（-1.34%）[13][15][26] - 同比跌幅较大：淮安（-17.85%）、盐城、徐州等22个城市跌幅超10%；武汉（-12.35%）、南京（-12.19%）[14][15] 12月50城住宅租赁价格指数总结 - **整体表现**：12月全国50个城市住宅平均租金为34.16元/平方米/月，环比下跌0.60%，同比下跌3.62%[3][17] - **市场极度低迷**：环比上涨城市仅1个（北海，上涨0.79%），下跌城市达49个；同比上涨城市也仅1个（乌鲁木齐，上涨0.36%），下跌城市49个[18][19] - **具体城市涨跌**： - 环比跌幅较大：西安（-1.20%）、北京（-1.07%）、厦门、青岛等24个城市跌幅在0.5%-1.0%之间[18] - 同比跌幅较大：温州（-10.06%）、西安、南京等11个城市跌幅在5.0%-7.0%之间[19] 近期政策动向总结 - **中央层面**：中央经济工作会议定调2026年“着力稳定房地产市场”，提出因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房用于保障房，深化公积金改革，推动“好房子”建设[4] - **部委层面**：财政部、税务总局将个人销售购买不足2年住房的增值税征收率由5%下调至3%[4] - **地方层面**： - 北京放宽非京籍及多孩家庭购房限制，降低社保/个税年限要求，五环内由3年降至2年，五环外由2年降至1年，并调整商贷及公积金政策[4] - 上海、深圳加速城中村改造，“房票”进入发放阶段[4] - 天津、河南等省市发行超140亿元专项债券用于收回收购闲置存量土地，2025年全国累计发行规模已超3000亿元[4] 市场表现与未来展望 - **当前市场特征**：年末部分核心城市高端改善项目入市，带动新房价格结构性上涨，但市场整体仍处筑底阶段；二手房挂牌量维持高位，价格跌幅较大；租赁市场处于传统淡季，需求低迷[5] - **2026年市场展望**： - **政策预期**：稳地产政策有望靠前发力，核心城市限制性政策继续优化，城中村改造货币化安置、降低房贷利率、加大购房补贴等具备发力空间[6] - **供给思路**：住房保障更倾向于因城施策与存量盘活；土地市场“缩量提质”；“好房子”建设标准不断完善，以优质供给激发改善需求；收购存量土地与商品房政策有待提速[6] - **需求与销售预测**：购房需求修复依赖于政策落实、经济基本面好转与居民预期改善；中性情形下，预计2026年全国新建商品房销售面积同比下降6.2%，降幅较2025年收窄，但价格表现将继续分化[6] - **整体判断**：2026年分化与筑底仍将是房地产市场核心特征[6]

保障性住房建设进展 - 北京市发布2025年第三批保障房建设筹集计划 包括新建项目9个、房源3241套 筹集项目1个、房源123套 竣工项目2个、房源1857套 以及对应4个计划年内开工项目的7条市政道路及水电气热配套工程 [1] - 2025年北京市建设筹集保租房约6.7万套(间) 完成全年5万套(间)任务的135% 竣工各类保障房近10万套(间) 完成全年8万套(间)任务的125% [1] 房地产金融政策动态 - 上海市宣布下调存量个人住房公积金贷款利率 适用于2025年5月8日前发放的未到期贷款 自2026年1月1日起执行 [2] - 调整后利率为：首套房5年以下(含5年)利率2.1% 5年以上利率2.6% 第二套房5年以下(含5年)利率2.525% 5年以上利率3.075% 将于2026年1月1日统一批量下调 [2] 房企高层人事变动 - 融创中国公告 因集团内部工作分工及职责调整 执行董事田强辞任 自2025年12月31日生效 [3] 土地市场与企业投资 - 2025年TOP100房企拿地总额为9640亿元 同比增长3.9% [4] - 拿地热度呈“前高后低”态势 前三季度拿地同比增幅超三成 四季度土拍活动减少 [4] - 央国企仍是拿地主力 但民营房企积极性持续增加 拿地金额前十企业中8家为央国企 滨江、邦泰、大华等民营房企均跻身拿地金额TOP30 [4] 住宅市场价格表现 - 2025年百城新建住宅价格累计上涨2.58% [5] - 分季度看 前三季度累计分别上涨0.52%、0.64%、0.47% 四季度因部分核心城市高端楼盘入市节奏加快 带动价格累计上涨0.93% [5]

核心观点 - 2025年12月中国房地产市场呈现新房价格环比微涨、二手房价格同比深度下跌的分化格局 这种结构性差异表明市场整体仍处下行通道 尚未真正企稳 二手房市场的表现是判断行业能否回暖的关键先行指标[1][3][8] 市场数据表现 - **新建住宅价格**：2025年12月 全国100个城市新建住宅平均价格为每平方米17084元 环比上涨0.28% 同比上涨2.58%[1] - **二手住宅价格**：同期100个城市二手住宅平均价格为每平方米13016元 环比下跌0.97% 同比下跌8.36% 跌幅远高于新房涨幅[1][5] 市场结构分析 - **二手房市场是核心风向标**：二手房价格变动比新房价格更能体现房地产市场的真实平稳状况 其波动直接反映市场活跃度与居民购房热情 并深刻影响新房市场[3][8] - **新房价格上涨的实质**：新房价格的短期上涨主要源于前期价格跌幅过大以及大型开发企业降价促销 这吸引了部分原本计划购买二手房的客户转向新房 但这并非市场内生性回暖的信号[5][6] - **市场传导机制**：二手房市场“一手托两家” 其稳定与活跃能有效传导至新房市场 带动整体回暖 反之 若二手房市场持续低迷 则会抑制改善性需求释放 拖累整个市场[6][8] 市场现状与风险判断 - **市场仍处整体下跌格局**：当前新房与二手房价格的一涨一跌现象 并不能证明市场已进入平稳状态或房价已止跌转稳 尤其是二手房市场仍在深度调整中[8] - **核心制约因素**：改善性需求不足 新市民就业与收入增长尚未完全稳定 是导致二手房价格持续承压的关键原因[8] 未来展望 - **乐观预测**：预计2026年上半年市场可能逐步转向平稳 在就业整体改善的背景下 二手房价格有望止跌转稳 市场活跃度将提升[10] - **量化预测**：到2026年6月 二手房价格可能达到约2%的上涨幅度 市场活跃度可能在现有基础上提高3%至5% 新房市场也将随之回暖[10]

2025年百城新建住宅价格走势 - 2025年百城新建住宅价格累计上涨2.58% [1] - 分季度看 前三季度价格累计分别上涨0.52%、0.64%和0.47% [1] - 第四季度价格累计上涨0.93% 涨幅显著高于前三季度 [1] 第四季度价格上涨驱动因素 - 部分核心城市高端楼盘入市节奏加快 带动了第四季度的价格上涨 [1]

报告行业投资评级 - 报告未明确给出具体的行业投资评级 [1] 报告核心观点 - 11月房地产市场呈现结构性分化，新建住宅价格环比微涨，但二手住宅和租赁市场价格持续下跌，市场整体仍处于调整阶段 [3][5] - 政策层面持续推进城市更新与构建房地产发展新模式，短期政策聚焦市场止跌回稳，中长期则致力于高质量发展 [4][6] - 年末核心城市优质新盘供应增加可能带动新房成交量翘尾，但二手房市场受高挂牌量影响，价格仍处博弈期 [5][6] 百城新建住宅价格指数总结 - **整体表现**：11月全国100个城市新建住宅平均价格为17036元/平方米，环比上涨0.37%，同比上涨2.68% [3][8] - **城市分化显著**：31个城市环比上涨，64个城市环比下跌，5个城市持平 [3] - **一线城市领涨**：一线城市新建住宅价格环比上涨0.75%，同比上涨6.66%，涨幅最高 [8] - **核心城市表现强劲**：上海、成都、杭州、宁波等城市新建住宅价格环比涨幅居前，分别为1.39%、1.34%、1.27%、1.24% [9] - **十大城市情况**：十大城市新建住宅平均价格为32485元/平方米，环比上涨0.69%，同比上涨5.66% [11] - **同比涨跌城市数量**：新建住宅价格同比上涨的城市仅21个，下跌城市达79个，市场压力仍存 [10] 百城二手住宅价格指数总结 - **整体表现**：11月全国100个城市二手住宅平均价格为13143元/平方米，环比下跌0.94%，同比下跌7.95%，跌幅较上月扩大 [3][12] - **全线下跌**：100个城市二手住宅价格环比均出现下跌，市场压力普遍 [3][13] - **各线城市普跌**：一线城市二手住宅价格环比下跌1.15%，同比下跌5.62%；二线城市环比下跌0.98%，同比下跌8.24%；三四线代表城市环比下跌0.81%，同比下跌7.47% [12] - **部分城市跌幅较深**：南京、昆山、淮安等25个城市二手住宅价格环比跌幅超过1%，其中南京跌幅最大，为1.83% [13] - **同比普遍大幅下跌**：所有100个城市二手住宅价格同比均下跌，其中淮安、盐城、温州等20个城市同比跌幅超过10% [14] - **十大城市情况**：十大城市二手住宅平均价格为34346元/平方米，环比下跌1.17%，同比下跌6.32%，所有城市同比均下跌 [15] 50城住宅租赁价格指数总结 - **整体表现**：11月全国50个城市住宅平均租金为34.36元/平方米/月，环比下跌0.60%，同比下跌3.57%，市场进入传统淡季 [3][17] - **下跌城市占绝大多数**：仅1个城市（北海）租金环比上涨，49个城市环比下跌 [3][18] - **部分城市跌幅较大**：西安、北京、青岛环比跌幅超过1.0%，其中西安跌幅最大，为1.32% [18] - **同比亦普遍下跌**：仅乌鲁木齐租金同比上涨0.81%，其余49个城市同比均下跌，温州同比跌幅最大，为10.56% [19] 政策与市场趋势分析 - **政策动向**：11月住建部召开全国城市更新工作推进会，强调在规划、资金、运营、治理四方面发力，配套支持政策有望加速落地 [4] - **地方政策优化**：杭州、成都、天津滨海新区等地推动盘活存量资源，佛山优化境外个人购房条件，重庆、佛山等地优化公积金贷款政策 [4] - **北京“十五五”规划**：提出加快构建房地产发展新模式，完善“市场+保障”住房供应体系和租购并举的住房制度 [4] - **专项债券发行**：11月重庆、湖北等省市发行近350亿元专项债券用于收回收购闲置存量土地 [4] - **市场供应与趋势**：11月新房市场供应整体仍在低位，但上海、成都、杭州、宁波等城市高端改善项目入市，带动核心城市均价结构性上涨 [5] - **年末市场展望**：年末房企进入业绩冲刺阶段，核心城市优质新盘预计增加，新房成交量有望实现翘尾，但整体市场仍有压力，二手房市场受高挂牌量影响，价格处于博弈期 [6]

2025年11月中国房地产市场整体表现 - 2025年11月百城二手住宅均价为13143元/平方米，环比下跌0.94%，同比下跌7.95%，价格下行压力有所加大 [1] - 2025年11月百城新建住宅均价为17036元/平方米，环比上涨0.37%，同比上涨2.68%，主要受核心城市高端改善项目入市带动结构性上涨 [1] - 2025年11月50城住宅平均租金为34.36元/平方米/月，环比下跌0.60%，同比下跌3.57%，市场进入传统淡季 [1] 二手房市场价格分梯队及十大城市表现 - 分梯队看，11月一线、二线及三四线城市二手住宅价格环比分别下跌1.15%、0.98%、0.81%，同比分别下跌5.62%、8.24%、7.47%，各梯队跌幅均较上月扩大 [1] - 2025年11月十大城市二手住宅均价环比下跌1.17%，同比下跌6.32%，跌幅大于百城整体水平 [3] - 十大城市中，11月二手住宅价格环比跌幅最大的是南京（-1.83%）和武汉（-1.58%），跌幅最小的是成都（-0.64%）[3] - 十大城市中，11月二手住宅价格同比跌幅最大的是武汉（-11.65%）和南京（-11.35%），跌幅最小的是成都（-1.89%）[3] 重点城市二手房成交量表现 - 2025年1-11月，部分重点城市二手房成交套数同比实现增长，其中南昌（+32.0%）、沈阳（+18.5%）、哈尔滨（+16.2%）、济南（+14.1%）、东莞（+11.7%）、成都（+11.1%）表现突出 [7] - 同期，部分重点城市二手房成交套数同比出现下滑，其中大连（-47.1%）、长春（-23.5%）、佛山（-19.2%）、南京（-10.6%）跌幅居前 [7] - 从成交面积看，南昌（+31.5%）、沈阳（+19.2%）、哈尔滨（+15.4%）同比增幅显著，而大连（-48.6%）、长春（-23.2%）、佛山（-22.1%）同比降幅较大 [7]