行业投资评级 - 推荐（维持）[8] 报告核心观点 - 最新一周（农历腊月初五至十八）二手房网签面积农历同比下降12%，降幅较上周收窄2个百分点；新房网签面积农历同比下降22%，降幅较上周扩大4个百分点[1][3] - 1月1日至2月5日期间，二手房市场表现强于新房，样本城市二手房网签面积同比转正增长31%，较12月改善58个百分点；新房网签面积同比下降6%，但降幅较12月收窄17个百分点[4] - 报告认为，在房贷利率、租金不变假设下，预计2026年11月前后净租金回报和房贷利率将拉平，或有助于推动总购房需求企稳，届时板块或出现超额收益机会[6] - 需关注二手房库存（挂牌量）在春节后的变化趋势、“金融16条”到期后的政策接续、个别房企风险事件的影响以及城市更新相关表述[6] 新房网签市场表现 - 1月1日至2月5日，样本城市新房网签面积同比下降6%，但降幅较2024年12月收窄17个百分点[4] - 分城市能级看，一线城市新房网签同比下降2%（降幅收窄28个百分点），二线城市下降8%（降幅扩大10个百分点），三线城市下降5%（降幅收窄19个百分点）[4] - 2月1日至5日，样本城市新房网签面积环比高于过去4年同期水平[11][12] - 滚动数据显示，新房日均网签面积高于2020年、2022年和2025年同期水平，但低于2021年及2023-2024年同期水平[18] 二手房网签市场表现 - 1月1日至2月5日，样本城市二手房网签面积同比大幅转正，增长31%，较2024年12月改善58个百分点[4] - 分城市能级看，一线城市二手房网签同比增长35%（较12月转正并改善61个百分点），二线城市增长32%（转正并改善64个百分点），三线城市增长28%（转正并改善49个百分点）[4] - 2月1日至5日，样本城市二手房网签面积环比高于过去4年同期水平[16][17] - 滚动数据显示，二手房日均网签面积高于2020年至2025年所有同期水平[18] 土地市场表现 - 2026年1月，全国土地成交建筑面积同比下降28%，降幅较2025年全年扩大16个百分点；成交楼面均价同比下降21%，较2025年全年同比转负[21] - 2026年1月，全国土地出让金同比下降43.8%，降幅较2025年12月扩大21.1个百分点[30] - 2026年1月，全国土地流拍率为9.4%，较上月下降7.2个百分点；土地溢价率较上月上升0.4个百分点至2.3%[23][27] 库存与去化情况 - 2025年12月，以推盘未售口径统计的库存去化周期较11月上升[32] - 分城市能级看，2025年12月一线和二线城市推盘未售库存较上月下降，三四线城市较上月上升；但一线、二线和三四线城市推盘未售口径的去化周期均较上月上升[34][35] 前瞻与佐证指标 - 二手带看人数：2026年1月，12个样本城市平均带看人数环比转正，同比在2025年12月下降7.6%的基础上大幅转正至增长60.9%[5][44] - 挂牌价调涨占比：2025年12月，12个样本城市挂牌价调涨房源占比从11月的5.4%上升0.4个百分点至5.8%，同比降幅较11月收窄15.8个百分点至-32.8%[5][49] - 流动性前瞻：根据报告判断，2026年2月宏观层面流动性环比转向宽松，但同比紧缩力度扩大[5][48] - 价格与租金：2025年12月，北京和上海二手成交价格同比降幅扩大，租金同比降幅收窄；广州二手价格降幅扩大幅度小于租金；深圳二手价格同比降幅扩大，租金同比为0%[5][15] - 居民信贷与存款：2025年12月，居民新增存款趋势同比降幅扩大，存款余额趋势同比增幅收窄；居民新增中长期贷款趋势项同比降幅扩大[37][40]

行业投资评级 - 推荐（维持）[6] 报告核心观点 - 新房市场表现弱于二手房市场，新房网签面积同比降幅扩大，二手房同比降幅收窄，市场分化明显[1][3] - 土地市场量价指标同比增幅均收窄，整体表现疲软，但流拍率有所下降[20][22][26] - 行业库存去化周期上升，供需关系改善节奏仍面临不确定性[29][31] - 前瞻指标显示二手房市场活跃度边际改善，带看人数同比降幅收窄，挂牌价调涨占比上升，但价格压力仍存[4][33][39][47] - 宏观流动性预计在2026年1月环比紧缩力度扩大，同比转向紧缩，可能对市场形成制约[4][45] - 报告提出需关注春节后二手房挂牌量变化、“金融16条”到期接续、个别房企风险事件以及2026年末可能的净租金回报与房贷利率拉平带来的潜在企稳机会[4] 新房市场表现 - **网签面积同比**：截至1月8日，样本39城新房网签面积同比下降38%，降幅较12月扩大15个百分点[3] - **分城市能级**：一线城市（4城）同比下降38%（降幅扩大8 PCT），二线城市（10城）同比下降45%（降幅扩大27 PCT），三线城市（25城）同比下降28%（降幅扩大4 PCT）[3] - **环比水平**：1月1日-8日，整体样本城市及贸易五省样本城市的新房网签面积环比均处于近5年同期较高水平[8][11] - **滚动日均网签**：新房日均网签面积低于2020-2025年同期水平[18] 二手房市场表现 - **网签面积同比**：截至1月8日，样本16城二手房网签面积同比下降23%，降幅较12月收窄5个百分点[3] - **分城市能级**：一线城市（2城）同比下降32%（降幅扩大6 PCT），二线城市（4城）同比下降17%（降幅收窄16 PCT），三线城市（10城）同比下降22%（降幅扩大1 PCT）[3] - **环比水平**：1月1日-8日，整体样本城市及贸易五省样本城市的二手房网签面积环比均处于近5年同期较低水平[13][16] - **滚动日均网签**：二手房日均网签面积低于2020-2021和2025年同期水平，但高于2022-2024年同期水平[18] 土地市场表现 - **累计成交**：2025年1-12月，全国累计土地成交建筑面积同比下降13%，降幅较1-11月收窄1个百分点；累计成交楼面均价同比上涨1%，增幅较1-11月收窄6个百分点[20] - **单月成交（12月）**：全国土地成交建筑面积同比下降13%，成交楼面均价同比下降12%[20] - **市场热度**：2025年12月，全国土地流拍率较上月下降11.2个百分点至4.0%，土地溢价率较上月下降1.6个百分点至1.9%[22][26] - **土地出让金**：2025年12月，全国土地出让金同比下降23.2%，降幅较11月收窄13.1个百分点[28] 行业库存与去化 - **库存水平**：2025年11月，推盘未售口径库存较10月上升，开工未售口径库存较10月下降[29] - **去化周期**：2025年11月，拿地未售、开工未售和推盘未售口径的去化周期均较10月上升[29] - **分线城市库存**：11月，一线和二线城市推盘未售库存较上月上升，三四线城市库存下降；但所有层级城市的推盘未售去化周期均较上月上升[31][32] 前瞻与佐证指标 - **二手带看人数**：2025年12月，12个样本城市平均带看人数环比下降5.1%，同比下降7.6%，但同比降幅较11月收窄4.3个百分点[4][39] - **挂牌价调涨占比**：2025年12月，12个样本城市挂牌价调涨房源占比为5.8%，较11月上升0.4个百分点，同比降幅为-32.8%，较11月收窄15.8个百分点[4][47] - **价格与租金**：2025年11月，北京、广州、上海、深圳四个一线城市二手成交价格同比降幅均扩大或降幅扩大幅度大于租金[4][15][37] - **居民信贷与存款**：2025年11月，居民新增中长期贷款趋势项同比降幅扩大；居民新增存款趋势同比降幅收窄，存款余额趋势同比增幅收窄[34][37] - **流动性前瞻**：根据报告模型判断，2026年1月宏观层面流动性环比紧缩力度扩大，同比转向紧缩[4][45]