城市篇：一季度市场综述 - 2026年一季度全国房地产市场呈现“L型触底、跌幅收窄”的弱复苏、强分化格局，市场底部支撑逐步形成但结构性分化显著[3] - 新房市场核心指标仍处低位，同环比降幅较大，房价尚未止跌，库存上升且消化周期拉长；二手房市场交易活跃度提升，价格企稳迹象显现，部分一二线城市二手房成交量已实现同比正增长[3] - 三四线城市交易规模基本触底，新房成交规模相对稳定；上海、北京、杭州等个别核心一二线城市引领复苏，其二手房交易量已超过2023年同期水平[3][4] 城市篇：新增供应 - 2026年一季度，全国重点50城新建商品住宅新增供应面积总计1486.6万平方米，环比和同比双双大幅下滑48%和42%[4] - 一线城市合计供应面积210.2万平方米，环比和同比分别下降57%和35%；其中深圳供应面积35.9万平方米，环比和同比降幅分别达73%和39%，下滑幅度最大[4] - 二线城市合计供应面积845.6万平方米，环比和同比分别下降51%和48%；成都以127.8万平方米的供应面积居首，但环比和同比分别下降50%和44%[5] - 三四线城市合计供应面积430.8万平方米，环比和同比分别下降32%和31%，下滑幅度小于一二线；其中汕头、肇庆、盐城等城市供应面积环比大幅增长[5] 城市篇：新房成交 - 2026年一季度，全国重点50城新建商品住宅成交面积总计2638.7万平方米，环比和同比均下降30%[12] - 一线城市合计成交面积345.4万平方米，环比和同比分别下降34%和35%；上海成交面积65.4万平方米，环比和同比降幅分别达43%和53%，下滑幅度最大[12] - 二线城市合计成交面积1496.9万平方米，环比和同比分别下降33%和36%；成都以175.6万平方米的成交面积居首，但环比和同比分别下降24%和51%[12] - 三四线城市合计成交面积796.4万平方米，环比和同比分别下降22%和14%，下滑压力显著缓解；淮南、南通等城市成交面积同比大幅增长[13] 城市篇：新房房价 - 2026年2月，70个大中城市新房价格环比下降0.3%，但环比止跌城市数量增至17个，创2025年下半年以来新高；一线城市新房价格环比由降转平[15] - 以2021年1月为基点，70城新房价格较2021年初下降10.7%，二手房价格下降22.14%；2026年2月一手房价同比指数下降3.5%[15] - 一线城市价格韧性较强，2026年2月百城均价约为54669元/平方米，较2023年高点回落约15%；二线城市价格波动明显，但2026年一季度均价较去年三季度上升7.4%；三四线城市成交均价从14000元/平方米左右逐步回落至约12000元/平方米，累计降幅约19%[17] - 上海以75908元/平方米的成交均价位居榜首，但环比和同比分别下降6%和3%；深圳均价68401元/平方米，环比持平、同比上涨14%[19] 城市篇：新房库存和消化周期 - 2026年2月末全国商品房待售面积达到79998万平方米的阶段性峰值[24] - 2026年3月末，重点44城新建商品住宅取证未售建筑面积降至2.77亿平方米，环比下降2%，同比减少3%，较2023年以来最高值下降16.9%[25] - 分能级看，一线城市库存合计4161.6万平方米，环比微降2%而同比增长2%；二线城市库存合计16189.8万平方米，环比和同比分别微降2%和3%；三四线城市库存合计7388.4万平方米，环比和同比分别微降3%和6%，降幅最大[25] - 全国重点44城库存消化周期从2023年初的18个月左右攀升至2026年3月的26个月上下；一线、二线、三四线城市2026年3月的消化周期分别为25.8个月、24.5个月和31个月[27] - 城市维度看，深圳消化周期达25.8个月，环比大幅增长；沈阳周期高达65.5个月；昆山周期高达62.9个月[29][32] 城市篇：二季度展望 - 2026年第二季度将是市场确认底部、结构分化的关键观察期，整体处于从“止跌”向“回稳”过渡的磨底阶段，“量在价先”规律依然适用[33] - 预计二季度新房供应面积将继续呈现收缩态势，2026年1-2月全国住宅新开工面积下降23.3%的趋势将延续；核心城市与低能级城市供应将呈现“冰火两重天”局面[34] - 二季度新房成交市场活跃度可能有所改善，呈现跌幅收窄、逐步筑底态势；二手房市场预计将继续领先于新房市场回暖[35] - 预计二季度全国房价整体将呈现“止跌趋稳、分化延续”格局，环比跌幅收窄，同比仍处下行通道[35] - 库存去化进程预计艰难推进，待售库存总量有望结束攀升进入高位横盘甚至缓慢下降通道，但绝对规模依然庞大[35] - 全国平均去化周期在二季度可能呈现小幅下降，但主要得益于核心城市边际改善[36] 产品篇：成交结构 - 2026年一季度，全国新房市场成交结构向改善型倾斜，四房、五房以上大户型产品成交占比持续提升，两者占比分别增加2.0和0.5个百分点至34.0%和3.1%；同期三房产品占比降至49.4%，较去年下降3.0个百分点[38] - 一线城市四房成交占比增加1.9个百分点至35.7%；二线城市四房、五房及以上户型成交占比分别增加1.8和0.5个百分点；三四线城市四房成交占比增加1.9个百分点至34.6%[41] 产品篇：面积段趋势 - 全国新房市场成交结构明显向大面积产品偏移，大于110㎡的面积段产品成交占比相比去年均上升[43] - 一线城市90-110㎡产品成交居首，但市场份额下降1.6个百分点至32.6%，110-140㎡产品占比增加1.3个百分点至26.7%[47] - 二线城市110-140㎡产品成交占比为38.9%，较去年增加1.6个百分点[47] - 三四线城市同样表现出明显的大面积化趋势，180㎡以上产品占比上升0.4个百分点[47] 产品篇：产品创新与设计 - 住宅产品设计创新落地持续深化，前沿设计手法实现规模化实践，成为房企提升产品力、打造差异化竞争优势的核心抓手[49] - 建筑新规落地为小面积户型打开了全合规高赠送的设计空间，大幅提升得房率与空间利用率；例如广州某项目98㎡户型通过赠送实现实得面积约116㎡的3+1房格局[50][51] - 杭州某项目103㎡户型得房率达100%，赠送面积超25.5㎡，实得空间比肩市面120㎡产品[53] - 产品创新向功能精细化延伸，例如上海某91㎡户型强化全场景精细化收纳，成都某135㎡户型打造42㎡全屋收纳体系[54][57] - 当前产品逻辑是围绕客户日常居住行为，对空间功能、动线逻辑、收纳体系等细节进行精细化打磨，以实现功能与场景的精准适配[60]

报告行业投资评级 - 优于大市（维持） [2] 报告的核心观点 - 6月销售跌幅继续扩大，70城新房和二手房价格环比跌幅均扩大，一线城市房价自5月以来边际下行更明显 [4] - 房地产开发投资和房企到位资金累计降幅持续扩大，销售降温对房企资金的拖累明显 [4] - 开竣工同比降幅收窄，但新开工水平仍然较低，竣工作为滞后指标下行趋势确定 [4] - 6月地产基本面延续4月以来的下行趋势，销售量价和投融资指标趋弱，一线城市房价边际下行较为明显，拿地积极、土储质量高、产品力好、风险出清较为充分的房企将脱颖而出，推荐中国金茂、华润置地、绿城中国、贝壳 - W、我爱我家 [4] 根据相关目录分别进行总结 事项 - 2025年1 - 6月，全国房地产开发投资46658亿元，同比下降11.2%；房屋新开工面积30364万平方米，下降20.0%；房屋竣工面积22567万平方米，下降14.8%；新建商品房销售面积45851万平方米，同比下降3.5%；新建商品房销售额44241亿元，下降5.5%；房地产开发企业到位资金50202亿元，同比下降6.2% [3] 评论 销售情况 - 2025年1 - 6月，全国商品房销售额44241亿元，同比 - 5.5%，降幅较1 - 5月扩大1.7个百分点；销售面积45851万㎡，同比 - 3.5%，降幅较1 - 5月扩大0.6个百分点。6月单月，销售额10150亿元，同比 - 10.8%，降幅较5月扩大4.8个百分点；销售面积10536万㎡，同比 - 5.5%，降幅较5月扩大2.2个百分点 [5] - 2025年6月，商品房销售额和销售面积分别相当于2019年同期的54%和52%，较5月小幅走低，明显低于一季度水平 [5] 房价情况 - 2025年1 - 6月，新建商品房销售均价9649元/㎡，同比 - 2.1%，降幅较1 - 5月扩大1.1个百分点。6月单月，均价9634元/㎡，同比 - 5.6%，降幅较5月扩大2.8个百分点 [20] - 2025年6月，70城新房销售价格同比 - 3.7%，降幅较5月收窄0.4个百分点，已连续8个月收窄；环比 - 0.3%，降幅较5月扩大0.1个百分点，一线城市环比跌幅继续扩大，二三线城市环比跌幅持平 [20] - 2025年6月，70城二手住宅销售价格同比 - 6.1%，降幅较5月收窄0.2个百分点，已连续9个月收窄，但一线城市二手房价同比跌幅自2024年10月以来首次扩大；环比 - 0.6%，降幅较5月扩大0.1个百分点，一线城市环比跌幅 - 0.7%，已连续2个月超过二三线城市 [20] 投资和资金情况 - 2025年1 - 6月，房地产开发投资额46658亿元，同比 - 11.2%，降幅较1 - 5月扩大0.5个百分点；房企到位资金50202亿元，同比 - 6.2%，降幅较1 - 5月扩大0.9个百分点。6月单月，开发投资额10424亿元，同比 - 12.9%，降幅较5月扩大0.9个百分点；到位资金9970亿元，同比 - 9.7%，降幅较5月收窄0.4个百分点 [37] - 2025年1 - 6月，定金及预收款同比 - 7.5%，降幅较1 - 5月扩大2.5个百分点；个人按揭贷款同比 - 11.4%，降幅较1 - 5月扩大2.9个百分点 [37] - 2025年6月，房地产开发投资和房企到位资金分别相当于2019年同期的67%和55%，投资延续2022年以来的季节性前高后低趋势，融资表现明显弱于一季度水平 [37] 开竣工情况 - 2025年1 - 6月，房屋新开工面积30364万㎡，同比 - 20.0%，降幅较1 - 5月收窄2.8个百分点；竣工面积22567万㎡，同比 - 14.8%，降幅较1 - 5月收窄2.5个百分点。6月单月，新开工面积7180万㎡，同比 - 9.4%，降幅较5月收窄9.9个百分点；竣工面积4182万㎡，同比 - 1.7%，降幅较5月收窄17.8个百分点 [58] - 2025年6月，房屋新开工面积和竣工面积分别相当于2019年同期的28%和73%，月度数据波动大，新开工水平低，竣工作为滞后指标下行趋势确定 [58] 投资建议 - 6月地产基本面延续4月以来下行趋势，推荐拿地积极、土储质量高、产品力好、风险出清较为充分的房企，个股推荐中国金茂、华润置地、绿城中国、贝壳 - W、我爱我家 [70]