政策定调与市场阶段 - 政治局会议定调房地产进入"稳市场"新阶段，围绕稳市场、促转型、防风险主线部署三大核心任务：城市更新、高品质转型和库存优化[1][2] - 2024年四季度以来稳市场政策见效，房地产市场已进入供求平衡发展新阶段，政治局会议表述从"止跌回稳"调整为"持续巩固稳定态势"[2] - 行业数据显示新房和土地市场交易量同比降幅收窄，重点城市优质地块频现高溢价，商品房待售面积持续下降，透露出企稳势头[2] 三大核心任务部署 - 城市更新：住建部计划新增100万套城中村和危旧房改造并扩大规模，推进货币化安置以释放刚性需求和加速库存消化[3] - 高品质转型：首次将"加大高品质住房供给"与"构建发展新模式"并列，通过住房品质升级推动行业高质量发展并撬动改善需求[3][4] - 库存优化：专项债券收购存量商品房转保障房，4-5月地方专项债拟收储规模达4700亿元涉及宅地9500公顷，加速去库存[4][8] 专项债收储进展 - 全国拟收储总规模4696亿元覆盖207城，其中含宅用地2158宗（3023亿元/9553公顷），三四线占比71%（6814公顷/1901亿元）[8][10] - 前5月拟收储宅地理论建面超1.9亿平方米，相当于同期新房销售规模六成，落实后可使新房成交面积同比增64%、去化周期降3个月[10] - 专项债收储成为三四线城市去库存关键，这些城市因需求波动大且城投托底地块多，潜在库存压力更为突出[10] 地方政策落地 - 上半年130省市出台362次稳市场政策，聚焦六大方向：公积金优化（82省市）、补贴与以旧换新（39省市）、保障房扩容（32省市）等[12][13][16] - 公积金政策方面，超40城同步下调利率，多地首付比例降至20%，杭州实现账户直付首付，长沙放宽贷款条件并提高额度[16] - 城市更新方面，深圳探索房票制度，海南鼓励收购商品房用于城中村改造安置房，形成一线城市全覆盖[17] 下半年政策展望 - 专项债收储将纵深推进，重点落实存量房和土地收储，建议审慎处置收储地块避免新增库存或城投负担[20] - 城市更新将建立资金/用地/金融等要素保障机制，通过盘活低效用地、老旧小区改造和基础设施提升激活需求[20] - 金融政策或扩大"白名单"机制（已审批6.7万亿元）并简化流程，对困难项目延续"应延尽延"政策[21] - 供给侧改革将强化"好房子"标准执行，优化土地供应节奏（一二线提质量、三四线控增量），合理安排建设进度[21]