报告导读： 十四五和十五五期间，党中央对地产行业发展要求，房地产行业总量所处阶段 存在明显差异。房地产行业高质量发展要求的提出，从防风险、提品质、促转型等多维度 为行业提供纲领性指引。我们认为未来五年行业将步入提质增效发展新阶段，看好行业迈 入格局和盈利稳定，蓝筹基本面持续优化阶段。 当前 AH 房地产板块总市值与行业在经济中所处地位不匹配 ，推荐 ： 1 ）开发类； 2 ）商住类； 3 ）物业类； 4 ）文旅类 。 行业环境变化，十五五提出新目标。 十四五前端行业政策以降杠杆、缩总量，防止泡沫扩大甚至压降泡沫为主，以上政策导向下，行业总量大幅回落。伴随 产能和市场杠杆水平逐步回归合理水平，十四五后端中央政策开始逐步推动行业平稳触底。从要求上，明确表达"着力稳定房地产市场"、"止跌回稳"等清晰 表态。我们认为，高质量发展要求的提出，代表十五五和十四五期间中央对房地产发展要求存在变化。基于全球成熟国家历史经验，中国自身人口和国情，我 们认为十五五期间行业需求有望企稳回升，维持在 7-8 亿平区间。 高质量发展意义深刻要求前瞻，六大任务指示明确蓄势待发。 面对行业供需关系与经济环境深刻变化，人民、经济和行业对房地 ...

2026年房地产行业宏观趋势与核心方向 - 2026年是“十五五”规划开局之年，房地产行业进入从规模扩张到品质深耕的关键转型期[2] - 行业最确定的宏观趋势是“改善和稳定房地产市场预期”，其中“改善”比“稳定”更为关键[3] - 行业经过2021年至今四年多的调整，整体呈现走低态势，面临重大转型[3] 改善市场预期的五个核心维度 - 第一，政策需精准到位，应一次性给够，避免“挤牙膏”式推进，例如坚决取消限购等限制性政策[3] - 第二，舆论需正面引导，主流媒体和网络大V应批量传递正面信号，以消解积累的负面情绪[4] - 第三，资金需精准支撑，中央到地方需拿出足够资金支持债务化解、保交楼、去库存，并通过降低利率（尤其是二手房利率）等实打实政策实现资金与需求衔接[5] - 第四，市场供需需优化匹配，调整供需结构以使市场回归平衡[5] - 第五，引导民间广泛参与，使消费者和普通民众成为改善预期的受益者、践行者与参与者[5] 城市分化与市场属性认知 - 市场分化是客观事实，体现在一二线与三四五线城市之间，以及同一城市内部核心与非核心区域之间[6] - 应尊重市场的客观分化趋势，不应通过人为干预强行“拉平”，例如不应要求大量资金流入低能级城市消化库存[6] - 在北上广深等大城市，需尊重房地产的资本属性与投资属性，因其兼具居住与投资需求，联合国对住房的定位也包含使用属性和金融属性[6] - 核心是先让市场“活起来”、稳定下来，再推动发展，政府不应过度干预市场回暖初期的价格波动[7] 2026年政策空间与建议 - 尽管已持续出台降低首付、利率、税费等政策，但市场伴随政策投放全国平均下滑30%-40%，主因是政策力度不足和“挤牙膏”式出台[8] - 必须坚定不移地下调二手房业主贷款利率，缩小与新房利率的过大差距[8] - 一线城市及海南地区的限购政策应坚决取消[8] - 货币和财政政策仍有进一步放宽空间，房地产作为支柱产业影响7000万人的就业[8] - 2026年政策力度需加大，必要时可采取“矫枉过正”的政策以推动市场回暖，后续可视情况调整[9] 房地产高质量发展的内涵与落地 - 高质量发展是针对过去“摊大饼”式、重数量轻质量发展模式的重大转型，是新型房地产发展模式的重要象征[10] - 具体落地方向包括：打造优质住宅产品，推进“商保并举”大规模建设保障性住房；推动绿色建筑发展，强化项目运营管理；推进城市更新与旧改工作[10] - 高质量发展已进入大面积启动阶段，预计未来2-3年将系统总结优质住宅建设路径，形成成熟模式[10] - 2026年是关键试验年，需依托实践为国家新政落地和战略推进提供可借鉴范本[10]

报告行业投资评级 * 报告对房地产行业持积极看法，认为未来五年行业将步入提质增效发展新阶段，看好行业迈入格局和盈利稳定，蓝筹基本面持续优化阶段 [1] * 报告推荐了多个细分领域的公司，包括开发类、商住类、物业类和文旅类，并认为当前AH房地产板块总市值与行业在经济中所处地位不匹配 [1][66] 报告核心观点 * **发展阶段转变**：“十四五”期间政策以降杠杆、缩总量为主，行业总量大幅回落；“十五五”期间中央要求转向“推动房地产高质量发展”，行业有望从规模扩张转向提质增效 [1][3][13] * **总量预期企稳**：基于全球成熟国家历史经验和中国国情，预计“十五五”期间行业需求有望企稳回升，商品房销售面积将维持在7-8亿平方米的区间 [1][16][20] * **高质量发展内涵**：高质量发展的核心在于锚定“新三高”目标——高品质供给、高效率保障、高水平运行，以取代过去的“高负债、高杠杆、高周转”模式 [21][29][32] * **政策预期方向**：未来政策将聚焦防风险、提品质、促转型三大主线，涉及土地、融资、销售、保障房、租赁市场、企业转型等多个维度的改革 [1][62][64] 根据相关目录分别进行总结 1. 十五五，高质量发展成党中央新要求 * **“十四五”回顾：总量收缩，杠杆回归**：“十四五”前端政策以降杠杆、防泡沫为主，行业总量大幅回落。假设2025年四季度基本面数据下滑20%，则2025年全年商品房销售额为85336亿元，房地产开发投资完成额为84986亿元；以2021年为下行周期起点，预计2025年开发投资完成额累计下滑42.4%，商品房销售额累计下滑53.1%，行业规模大体回归10年前水平 [6][7][10] * **“十五五”新主线：高质量发展**：相较于“十四五”规划，“十五五”规划建议首次明确提出“推动房地产高质量发展”，并将其作为独立章节进行部署，标志着中央对房地产发展要求发生根本变化 [13][15][16] 2. 如何理解房地产行业高质量发展 * **三大意义**：推动房地产高质量发展是满足人民美好生活向往（从追求住房面积到追求住房质量）、推进中国式现代化建设（房地产是支柱产业，相关贷款占银行信贷40%，相关收入占地方综合财力50%，居民财富60%在住房上）、促进房地产业转型发展的客观需要 [22][23][24][27] * **四大要求**： * **锚定目标**：转向“高品质供给、高效率保障、高水平运行”的新“三高”模式，具体目标包括建立满足刚性和改善性需求的住房供应体系、健全租购并举的住房制度、提升住房品质、防控风险、推动企业转型等 [28][29][31][32] * **处理关系**：需统筹协调长期与短期、顶层设计与因城施策、市场与保障、增量与存量、促发展与防风险五大关系 [36][37][39] * **强化支撑**：需要夯实法律、标准、技术、人才四大基础支撑 [40] * **健全机制**：核心在于强化各级党委的领导与建立跨部门协同治理体系 [41] * **六大任务**： * **优化保障性住房供给**：构建以公租房、保障性租赁住房和配售型保障性住房为主的多层次体系，覆盖城镇工薪群体和各类困难家庭，坚持“尽力而为、量力而行”，优先盘活存量 [44][48] * **促进房地产市场持续健康发展**：建立“人、房、地、钱”要素联动机制（以人定房、以房定地、以房定钱），赋予城市政府更多调控自主权，规范发展机构化租赁市场 [49] * **改革完善房地产开发融资销售制度**：推行房地产开发项目公司制、融资主办银行制以防控资金挪用风险，并推进现房销售制 [50] * **实施房屋品质提升工程**：建设“安全、舒适、绿色、智慧”的“好房子”，并在城市更新中推进“好房子、好小区、好社区、好城区”的“四好”建设 [51] * **实施物业服务质量提升行动**：强化党建引领，规范企业行为，并探索“物业服务+生活服务”模式，延伸服务链条 [52][54][65] * **建立房屋全生命周期安全管理制度**：建立房屋安全体检制度、房屋安全管理资金制度（个人账户与公共账户结合）以及房屋质量安全保险制度 [55][57] 3. 十五五地产政策预期 * **开发板块政策方向**：将聚焦防风险、提品质、促转型三大主线 [62] * **短期**：延续需求端限制政策的松绑，并叠加信贷支持 [62] * **长期**：落实“以人定房、以房定地、以房定钱”的供给方针；保障房确保民生兜底，租赁市场推动机构化转型；房屋品质升级为核心任务；企业端推行项目公司制与主办银行制，扩大现房销售，引导向代建、运营等轻资产模式转型 [62][64] * **物业板块政策方向**：将聚焦制度规范、监督强化、能力升级三大主线，以党建引领构建共治格局，提升服务标准与质量，并向生活服务场景延伸 [1][65] 4. 投资建议 * **行业判断**：经过“十四五”总量收缩和供给侧改革后，行业将在7-8亿平方米的需求基础上构建底部，“十五五”期间蓝筹开发商有望获得更好的市场竞争格局，行业将步入提质增效、格局和盈利稳定的新阶段 [66] * **推荐标的**：报告推荐了四类公司 [1][66] * **开发类**：A股（保利发展、招商蛇口、金地集团、衢州发展、张江高科）；H股（华润置地、中国海外发展、中国金茂、越秀地产） * **商住类**：新城控股、龙湖集团 * **物业类**：华润万象生活、万物云、中海物业、保利物业、招商积余、越秀服务 * **文旅类**：华侨城A

报告行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[4] 报告核心观点 - 房地产是中国家庭重要的资产配置和投资方向，稳住房价对畅通经济内循环有重要意义，政策端有望进一步发力[5] - 中央层面高频提及建设好房子和高品质住房，在政策导向和供需结构变化的契机之下，高品质住宅或将迎来发展浪潮[5] - 多重利好因素共同推动下，香港私人住宅市场情绪已逐步修复，港资发展商有望迎来新一轮价值重估[5] - 维持房地产“看好”评级，建议关注地产开发、港资发展商、地产转型、二手房中介及物管企业等五类标的[5] 板块行情 - 本周（报告期）上证指数上升0.1%、深证成指下跌0.6%、创业板指下跌1.3%、沪深300下跌0.6%、房地产（申万）指数下跌0.7%[5][8] - 个股方面，涨跌幅前五分别为：城建发展(+13.2%)、三湘印象(+10.7%)、合肥城建(+9.5%)、光明地产(+8.7%)、和展能源(+8.3%)[5][8] - 个股方面，涨跌幅后五分别为：华联控股(-15.5%)、亚通股份(-6.8%)、深深房A(-5.3%)、黑牡丹(-5.1%)、万通发展(-4.4%)[5][8] 数据跟踪：新房成交 - **当周（12.27-1.2）表现**：42个重点城市新房合计成交256万平米，环比下降2.0%，同比下降33.3%[5][16] - **当周分能级**：一线4城成交64.1万平米，环比上升19.0%；二线15城成交159.9万平米，环比下降3.8%；三四线23城成交32.1万平米，环比下降21.8%[16] - **当月（12月）表现**：42个重点城市新房合计成交1063万平米，环比上升35.7%，同比下降40.5%[5][21] - **年初至今累计表现**：42个重点城市新房累计成交同比下降18.1%[5][21] - **当月分能级**：一线4城成交246万平米，环比上升23.7%，同比下降35.3%，累计同比下降13.0%；二线15城成交662万平米，环比上升45.1%，同比下降41.1%，累计同比下降18.3%；三四线23城成交155万平米，环比上升20.8%，同比下降45.0%，累计同比下降23.6%[21] 数据跟踪：二手房成交 - **当周（12.27-1.2）表现**：21个重点城市二手房合计成交164万平米，环比下降21.5%，同比下降25.4%[5][34] - **当周分能级**：一线3城成交76.8万平米，环比下降14.0%；二线9城成交77.7万平米，环比下降22.5%；三四线9城成交9.4万平米，环比下降50.9%[34] - **当月（12月）表现**：21个重点城市二手房合计成交922万平米，环比上升11.1%，同比下降27.9%[5][37] - **年初至今累计表现**：21个重点城市二手房累计成交同比上升3.0%[5][37] - **当月分能级**：一线3城成交393万平米，环比上升9.5%，同比下降27.2%，累计同比上升3.6%；二线9城成交456万平米，环比上升10.6%，同比下降31.2%，累计同比上升2.8%；三四线9城成交74万平米，环比上升23.3%，同比下降3.4%，累计同比上升1.0%[37] 行业新闻与政策 - **宏观政策**：《求是》杂志发表文章《改善和稳定房地产市场预期》，强调房地产的金融资产属性、国民经济重要产业地位，并指出政策要一次性给足[3][5][50] - **品质提升**：住建部提出到2030年房屋品质提升工程取得显著进展，保障性住房率先建成“好房子”[5][50][51] - **税收政策**：财政部、税务总局发布新政，个人销售购买不足2年的住房，增值税率降至3%；2年及以上住房免征增值税[5][50][51] - **金融创新**：证监会发布公告，推出商业不动产投资信托基金（REITs）试点，推动REITs市场高质量发展[5][50][51] - **资金支持**：国家发改委2026年将安排超过750亿元中央预算内投资，用于支持城市更新、水利建设等673个项目[51] - **利率调整**：2026年1月1日起，公积金贷款利率下调，首套房5年以下利率降至2.1%，5年以上降至2.6%；五年期LPR下调至3.5%[51] - **因城施策**：上海允许缴纳城镇土地使用税确有困难的纳税人申请困难减免；常州2026年公积金新政将可贷额度增50万，首付最低至15%[5][50][51][53] - **地方规划**：深圳“十五五”规划建议推动房地产投资向保障房和改善性商品房两侧发力；甘肃“十五五”规划建议完善商品房开发融资销售制度[51] 公司动态 - **融资活动**：华润置地获银行20亿元可持续发展挂钩定期贷款融资，期限36个月[5][54][55]；越秀地产子公司签订5亿港元循环贷款融资协议及2.2亿港元定期贷款融资协议[55] - **人事变动**：华发股份选举郭凌勇为董事长，刘颖喆为副董事长[5][54][55]；金地集团季彤因工作变动辞去董事、副董事长等职务[5][54][55] - **其他公告**：万科A为推进“21万科02”债券（余额11亿元）本息兑付工作将召开持有人会议并自1月5日起停牌[55]；贝壳-W于2025年12月底连续进行股份回购，累计耗资约1500万港元[55] 投资建议与关注标的 - **地产开发**：建议关注华润置地、招商蛇口、新城控股、绿城中国、中国海外宏洋[5] - **港资发展商**：建议关注新鸿基地产、恒基地产、嘉里建设[5] - **地产转型**：建议关注衢州发展[5] - **二手房中介**：建议关注贝壳[5] - **物管企业**：建议关注招商积余、华润万象生活[5]

最近两年，聊房价，大家基本就两个极端： 要么说"还要跌"，要么说"到底了，马上反弹"。 现象一：整体"止跌回稳+窄幅波动"，普涨很难再见 先看大方向。 2025年的楼市，整体上已经在"稳"的路上： 全国商品房销售面积降幅比2024年明显收窄，价格虽然还在跌，但跌幅已经变小，二手房累计跌了大约 7%左右，属于"以价换量"阶段； 中央经济工作会议和住建部反复强调：要"着力稳定房地产市场""推动房地产市场止跌回稳"，关键是不 硬着陆，而不是再拉一波暴涨。 尤其是关于2026年，不少机构和专家集中提到了一个说法——"2026年前后有望止跌回稳"。 那问题来了： 止跌回稳，是不是又要回到以前那种翻几倍的时代？还是说，只是换个说法继续磨底？ 从最近的报告、会议和专家观点来看，更接近第二种情况。而且，内行人嘴里，2026年的房价大概率会 出现这3种"现象"。你提前搞清楚，对买房、卖房、换房都有帮助。 现象二：城市之间、板块之间，"分化到夸张程度" 真正要小心的，是第二个现象： 多家机构的预测也比较一致： 2026年，全国整体房价大概率是在−3%到+2%这个小区间里窄幅盘整，整体很难再出现那种"闭眼买都 能涨"的行情。 简单 ...

政策要闻 - 住建部发布《关于提升住房品质的意见》，明确到2030年住房品质提升工程取得显著进展，保障性住房率先建成“好房子”，商品住房更好满足刚性和改善性需求，老房子改造为“好房子”取得明显进展 [1] - 财政部与税务总局公告，自2026年1月1日起，个人出售购买不足2年的住房按3%征收率全额缴纳增值税，出售购买2年及以上的住房免征增值税 [2] - 中国人民银行在《中国金融稳定报告（2025）》中提出，将稳妥有序完善房地产信贷基础性制度，促进房地产市场平稳健康发展 [3] - 证监会正式推出商业不动产REITs试点，规定底层资产需符合国家战略、权属清晰且具备持续稳定现金流，并参照基础设施REITs指引执行 [4] - 深圳市“十五五”规划建议提出推动房地产高质量发展，投资向保障房和改善性商品房两侧发力，重点解决新市民、青年人等住房问题，完善“一张床、一间房、一套房”供应保障体系 [5] 市场要闻 - 2025年北京、上海、杭州土地出让收入均超千亿元，其中北京成交金额约1427.4亿元同比减少约8%，上海出让金额1427.23亿元同比增长1.9%，杭州成交总金额1420.8亿元 [6] - 2025年保利发展、绿城中国、中海地产、华润置地4家房企全年销售额均超2000亿元，具体为保利发展2530亿元、绿城中国2519亿元、中海地产2512亿元、华润置地2336亿元 [7] - 2025年12月，105家典型房企中近七成全口径销售金额环比增长，近50%企业单月销售额环比涨幅超过20%，越秀地产、中建壹品、仁恒置地等企业单月业绩环比涨幅超过100% [7][8] - 北京市挂牌出让4宗地块，总起始价85.62亿元，总出让面积16.44万平方米，竞价截止时间为2月3日 [8] 房企要闻 - 万科拟对“21万科02”债券进行展期，该债券余额11亿元，计划将投资者回售部分的本金兑付日由2026年1月22日延期一年至2027年1月22日，此前两笔中期票据展期方案均未获债权人通过 [9] - 碧桂园指定2025年12月30日为重组生效日期，其177亿美元境外债务重组方案已获香港高等法院批准，9笔总计137.7亿元境内债展期方案也已全部通过表决 [10] - 旭辉控股集团境外债务重组方案正式生效，涉及本息总额约81亿美元（约567亿元人民币），预计将削减债务约380亿元，化债比例达67%，未来三年无现金偿付境外债务本息要求 [11] - 龙光集团境内债重组取得重大进展，累计债券面值136.6亿元已通过多种重组选项获配，获配金额超过其21笔公开债剩余本金总额的62% [12]

中央政策导向 - 住建部明确推动房地产高质量发展的六大重点任务，政策从规模扩张转向质效提升[4] - 中央财办明确2025年将从供需两端发力、推动企业转型、构建新模式三方面稳定房地产市场[4] - 在“稳楼市”目标下，预计短期政策与长期制度改革将协同发力，供需两端政策空间仍在[5] 地方政策与市场动态 - 深圳核发首张价值4055万元房票，标志“房票安置”实质落地，2024年以来超130地出台或优化此类政策[6] - 北京清理违规房地产信息1.7万余条及账号/直播间2300余个，上海此前清理信息4万余条及账号7万多个[7] - 深圳对青年人才发放每月1250元安居补贴，南通对人才发放最高150万元购房补贴[8] - 近三月（10月至12月21日）主要政策出台频次：调整优化类政策合计128次，购房及落户补贴类政策合计9次[11] 地方规划与制度调整 - 江西、安徽、湖南等多省在“十五五”规划建议中提出加快构建房地产发展新模式、优化住房保障[10][12] - 石家庄优化公积金政策，将租房提取额度最高提至24000元/人/年，并取消“商转公”业务的不动产权证两年限制[12] - 天津拟将首套、二套公积金贷款最高限额分别提至120万元和100万元，多子女家庭可再上浮20%[13]

深圳楼市2025年第52周市场表现 - 2025年第52周（12月22日~12月28日）全市新房成交1474套，环比增长57.0% [1] - 其中新房住宅类成交622套，环比增长11.5% [1] - 2025年第52周全市二手房（含自助）共计录得1441套，环比下降6.0% [3] - 二手房市场新增需求量（委买合同）本周环比下降7.8% [3] 深圳楼市2025年12月整体趋势 - 截至12月28日，12月全市二手房已累计录得5959套，整月超6000套已成定局 [1][3] - 近2周二手房录得量呈小幅下滑趋势，但从绝对值看仍保持高位运行 [3] 光明区二手房市场表现 - 光明和凤凰片区位于第一象限，其交易活跃度与价格均高于光明区均值，体现出较强的抗风险能力 [5][6] - 在成交房源中，光明片区均价最高，公明片区均价最低 [6] 深圳“十五五”规划房地产政策方向 - 推动房地产投资向保障房和改善性商品房两侧发力，落实商品房开发、融资、销售等基础制度，加快构建房地产发展新模式 [6] - 加强保障性住房建设、筹集、分配、管理，满足工薪群体和各类困难家庭基本住房需求 [7] - 把解决好新市民、青年人和外来务工人员的住房问题作为重中之重，完善“一张床、一间房、一套房”供应保障体系，健全住房租赁市场制度 [7]

报告行业投资评级 - 强于大市 [5] 报告的核心观点 - 当前市场量价持续面临下行压力，但政策层面明确要稳住房地产市场，推进制度完善 [5] - 房价的惯性下滑及不断蔓延的看跌预期可能会倒逼政策尽快出台，预计明年一季度将会有适当的政策调整 [5] - 房地产行业在“十五五”时期仍处在转型发展的关键期，未来五年在宏观经济中将继续发挥重要作用，行业仍有较大发展潜力 [5][90] - 投资标的选择上，一方面关注流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企；另一方面关注提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司 [5][116] 根据相关目录分别进行总结 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - **新房成交**：40个城市新房成交面积274.2万平方米，环比上升10.5%，同比降幅扩大至下降39.2% [5][15]；分城市看，一、二、三四线城市成交面积同比增速分别为-38.4%、-38.1%、-45.4% [5][15] - **新房库存**：12个城市新房库存面积11491万平方米，环比上升0.3%，同比下降7.9% [5][32]；去化周期为17.8个月，环比上升0.1个月，同比上升4.9个月 [5][32]；三四线城市去化周期高达70.3个月 [5][32] - **二手房成交**：18个城市二手房成交面积173.1万平方米，环比由负转正上升7.6%，同比降幅收窄至下降30.7% [5][40]；分城市看，一、二、三四线城市成交面积同比增速分别为-26.2%、-39.9%、-17.3% [5][40] 百城土地市场跟踪 - **全类型土地**：百城成交土地规划建面5116.1万平方米，环比下降2.7%，同比下降12.7% [54]；成交总价1291.3亿元，环比上升10.0%，同比下降15.9% [54]；楼面均价2524.1元/平，环比上升13.0%，同比下降3.7% [54]；溢价率1.3%，同环比均下降 [54] - **住宅类土地**：百城成交住宅土地规划建面1856.9万平方米，环比上升16.5%，同比下降5.3% [75]；成交总价880.0亿元，环比上升7.3%，同比下降18.2% [75]；楼面均价4739.0元/平方米，环比大幅上升28.5%，同比下降13.6% [75] 本周行业政策梳理 - **中央层面**：住建部工作会议强调“十五五”时期是住房城乡建设事业转型发展的关键期，指出新型城镇化持续推进、存量优化空间广阔，房地产仍有较大发展潜力，并强调要重视二手房交易占比上升的趋势 [5][90] - **地方层面**：北京优化限购政策，包括降低非京籍家庭购房社保年限、支持多孩家庭增购一套住房、不再区分首套二套利率定价机制、降低二套公积金贷款首付比例等 [5][91]；河南提高住房公积金贷款额度上限，多子女家庭可再提高20% [91] 本周板块表现回顾 - 房地产行业绝对收益为1.9%，较上周上升2.3个百分点；相对沪深300收益为-0.04%，较上周上升0.1个百分点 [94] - 房地产板块PE为24.68X，较上周上升0.9X [94] - A股涨幅靠前的公司为招商蛇口(0.9%)、绿地控股(0.0%)、新城控股(-0.7%) [100]；港股涨幅靠前的为中国海外发展(1.8%)、华润置地(1.5%)、越秀地产(-0.2%) [100] 本周房企债券发行情况 - 房地产行业国内债券总发行量62.4亿元，环比上升9.9%，同比上升32.0% [107] - 总偿还量218.0亿元，环比上升20.8%，同比大幅上升204.2% [107] - 净融资额为-13.3亿元，行业仍处于净流出状态 [107] 投资建议 - 建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、市占率较高的房企，如滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团 [5][116]；2）自2024年以来在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企，如保利置业集团 [5][116]；3）积极探索新消费时代下新场景建设和运营的商业地产公司，如华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、大悦城、百联股份 [5][116]

深圳市房地产发展新规划核心观点 - 深圳市在“十四五”规划建议中提出推动房地产高质量发展 核心策略是推动房地产投资向保障房和改善性商品房“两侧发力” 旨在加快构建房地产发展新模式[1] - 政策明确区分“保障轨”与“市场轨”双轨发展 “保障轨”针对新市民、青年人等群体的基本住房需求 “市场轨”旨在释放改善性需求以稳定商品住房市场[1] 保障性住房建设进展与规划 - “十四五”期间深圳市已筹建保障性住房63.2万套（间） 总量接近或超过“十二五”和“十三五”十年合计[2] - 自2021年起 深圳将保障房列为“民生七优”核心工程 通过多种渠道筹集房源 年均建设规模保持在15万套（间）以上 占同期新建商品住房总量比例超过40%[2] - 政策重点在于解决新市民、青年人和外来务工人员的住房问题 致力于完善“一张床、一间房、一套房”供应保障体系并健全住房租赁市场制度[1] 改善性商品房与“好房子”建设 - 改善性商品房在规划中被置于更关键位置 旨在满足群众刚性和多样化改善性住房需求 并稳步推进城中村和危旧房改造[2] - 深圳市正以推进“好房子”建设为着力点 联合印发《深圳市关于加快全屋智能应用推广和产业发展的行动方案（2026—2028年）》 旨在打造全屋智能新型产业集群并提高居住品质[3] 政策影响与市场意义 - “两侧发力”策略被认为有利于优化房地产市场供给结构 使不同层次住房需求得到合理满足 避免市场供需失衡和房价不合理波动[3] - 保障房建设旨在满足工薪群体和困难家庭基本需求 提升其生活质量与幸福感 促进社会公平稳定 同时有助于平抑房价过快上涨并稳定市场预期[2][3] - 改善性商品房的发展则被视为能激发市场活力 带动相关产业链发展 并促进房地产市场的良性循环[3]