报告行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[4] 报告核心观点 - 房地产是中国家庭重要的资产配置和投资方向，稳住房价对畅通经济内循环有重要意义，政策端有望进一步发力[5] - 中央层面高频提及建设好房子和高品质住房，在政策导向和供需结构变化的契机之下，高品质住宅或将迎来发展浪潮[5] - 多重利好因素共同推动下，香港私人住宅市场情绪已逐步修复，港资发展商有望迎来新一轮价值重估[5] - 维持房地产“看好”评级，建议关注地产开发、港资发展商、地产转型、二手房中介及物管企业等五类标的[5] 板块行情 - 本周（报告期）上证指数上升0.1%、深证成指下跌0.6%、创业板指下跌1.3%、沪深300下跌0.6%、房地产（申万）指数下跌0.7%[5][8] - 个股方面，涨跌幅前五分别为：城建发展(+13.2%)、三湘印象(+10.7%)、合肥城建(+9.5%)、光明地产(+8.7%)、和展能源(+8.3%)[5][8] - 个股方面，涨跌幅后五分别为：华联控股(-15.5%)、亚通股份(-6.8%)、深深房A(-5.3%)、黑牡丹(-5.1%)、万通发展(-4.4%)[5][8] 数据跟踪：新房成交 - **当周（12.27-1.2）表现**：42个重点城市新房合计成交256万平米，环比下降2.0%，同比下降33.3%[5][16] - **当周分能级**：一线4城成交64.1万平米，环比上升19.0%；二线15城成交159.9万平米，环比下降3.8%；三四线23城成交32.1万平米，环比下降21.8%[16] - **当月（12月）表现**：42个重点城市新房合计成交1063万平米，环比上升35.7%，同比下降40.5%[5][21] - **年初至今累计表现**：42个重点城市新房累计成交同比下降18.1%[5][21] - **当月分能级**：一线4城成交246万平米，环比上升23.7%，同比下降35.3%，累计同比下降13.0%；二线15城成交662万平米，环比上升45.1%，同比下降41.1%，累计同比下降18.3%；三四线23城成交155万平米，环比上升20.8%，同比下降45.0%，累计同比下降23.6%[21] 数据跟踪：二手房成交 - **当周（12.27-1.2）表现**：21个重点城市二手房合计成交164万平米，环比下降21.5%，同比下降25.4%[5][34] - **当周分能级**：一线3城成交76.8万平米，环比下降14.0%；二线9城成交77.7万平米，环比下降22.5%；三四线9城成交9.4万平米，环比下降50.9%[34] - **当月（12月）表现**：21个重点城市二手房合计成交922万平米，环比上升11.1%，同比下降27.9%[5][37] - **年初至今累计表现**：21个重点城市二手房累计成交同比上升3.0%[5][37] - **当月分能级**：一线3城成交393万平米，环比上升9.5%，同比下降27.2%，累计同比上升3.6%；二线9城成交456万平米，环比上升10.6%，同比下降31.2%，累计同比上升2.8%；三四线9城成交74万平米，环比上升23.3%，同比下降3.4%，累计同比上升1.0%[37] 行业新闻与政策 - **宏观政策**：《求是》杂志发表文章《改善和稳定房地产市场预期》，强调房地产的金融资产属性、国民经济重要产业地位，并指出政策要一次性给足[3][5][50] - **品质提升**：住建部提出到2030年房屋品质提升工程取得显著进展，保障性住房率先建成“好房子”[5][50][51] - **税收政策**：财政部、税务总局发布新政，个人销售购买不足2年的住房，增值税率降至3%；2年及以上住房免征增值税[5][50][51] - **金融创新**：证监会发布公告，推出商业不动产投资信托基金（REITs）试点，推动REITs市场高质量发展[5][50][51] - **资金支持**：国家发改委2026年将安排超过750亿元中央预算内投资，用于支持城市更新、水利建设等673个项目[51] - **利率调整**：2026年1月1日起，公积金贷款利率下调，首套房5年以下利率降至2.1%，5年以上降至2.6%；五年期LPR下调至3.5%[51] - **因城施策**：上海允许缴纳城镇土地使用税确有困难的纳税人申请困难减免；常州2026年公积金新政将可贷额度增50万，首付最低至15%[5][50][51][53] - **地方规划**：深圳“十五五”规划建议推动房地产投资向保障房和改善性商品房两侧发力；甘肃“十五五”规划建议完善商品房开发融资销售制度[51] 公司动态 - **融资活动**：华润置地获银行20亿元可持续发展挂钩定期贷款融资，期限36个月[5][54][55]；越秀地产子公司签订5亿港元循环贷款融资协议及2.2亿港元定期贷款融资协议[55] - **人事变动**：华发股份选举郭凌勇为董事长，刘颖喆为副董事长[5][54][55]；金地集团季彤因工作变动辞去董事、副董事长等职务[5][54][55] - **其他公告**：万科A为推进“21万科02”债券（余额11亿元）本息兑付工作将召开持有人会议并自1月5日起停牌[55]；贝壳-W于2025年12月底连续进行股份回购，累计耗资约1500万港元[55] 投资建议与关注标的 - **地产开发**：建议关注华润置地、招商蛇口、新城控股、绿城中国、中国海外宏洋[5] - **港资发展商**：建议关注新鸿基地产、恒基地产、嘉里建设[5] - **地产转型**：建议关注衢州发展[5] - **二手房中介**：建议关注贝壳[5] - **物管企业**：建议关注招商积余、华润万象生活[5]

最近两年，聊房价，大家基本就两个极端： 要么说"还要跌"，要么说"到底了，马上反弹"。 现象一：整体"止跌回稳+窄幅波动"，普涨很难再见 先看大方向。 2025年的楼市，整体上已经在"稳"的路上： 全国商品房销售面积降幅比2024年明显收窄，价格虽然还在跌，但跌幅已经变小，二手房累计跌了大约 7%左右，属于"以价换量"阶段； 中央经济工作会议和住建部反复强调：要"着力稳定房地产市场""推动房地产市场止跌回稳"，关键是不 硬着陆，而不是再拉一波暴涨。 尤其是关于2026年，不少机构和专家集中提到了一个说法——"2026年前后有望止跌回稳"。 那问题来了： 止跌回稳，是不是又要回到以前那种翻几倍的时代？还是说，只是换个说法继续磨底？ 从最近的报告、会议和专家观点来看，更接近第二种情况。而且，内行人嘴里，2026年的房价大概率会 出现这3种"现象"。你提前搞清楚，对买房、卖房、换房都有帮助。 现象二：城市之间、板块之间，"分化到夸张程度" 真正要小心的，是第二个现象： 多家机构的预测也比较一致： 2026年，全国整体房价大概率是在−3%到+2%这个小区间里窄幅盘整，整体很难再出现那种"闭眼买都 能涨"的行情。 简单 ...

政策要闻 - 住建部发布《关于提升住房品质的意见》，明确到2030年住房品质提升工程取得显著进展，保障性住房率先建成“好房子”，商品住房更好满足刚性和改善性需求，老房子改造为“好房子”取得明显进展 [1] - 财政部与税务总局公告，自2026年1月1日起，个人出售购买不足2年的住房按3%征收率全额缴纳增值税，出售购买2年及以上的住房免征增值税 [2] - 中国人民银行在《中国金融稳定报告（2025）》中提出，将稳妥有序完善房地产信贷基础性制度，促进房地产市场平稳健康发展 [3] - 证监会正式推出商业不动产REITs试点，规定底层资产需符合国家战略、权属清晰且具备持续稳定现金流，并参照基础设施REITs指引执行 [4] - 深圳市“十五五”规划建议提出推动房地产高质量发展，投资向保障房和改善性商品房两侧发力，重点解决新市民、青年人等住房问题，完善“一张床、一间房、一套房”供应保障体系 [5] 市场要闻 - 2025年北京、上海、杭州土地出让收入均超千亿元，其中北京成交金额约1427.4亿元同比减少约8%，上海出让金额1427.23亿元同比增长1.9%，杭州成交总金额1420.8亿元 [6] - 2025年保利发展、绿城中国、中海地产、华润置地4家房企全年销售额均超2000亿元，具体为保利发展2530亿元、绿城中国2519亿元、中海地产2512亿元、华润置地2336亿元 [7] - 2025年12月，105家典型房企中近七成全口径销售金额环比增长，近50%企业单月销售额环比涨幅超过20%，越秀地产、中建壹品、仁恒置地等企业单月业绩环比涨幅超过100% [7][8] - 北京市挂牌出让4宗地块，总起始价85.62亿元，总出让面积16.44万平方米，竞价截止时间为2月3日 [8] 房企要闻 - 万科拟对“21万科02”债券进行展期，该债券余额11亿元，计划将投资者回售部分的本金兑付日由2026年1月22日延期一年至2027年1月22日，此前两笔中期票据展期方案均未获债权人通过 [9] - 碧桂园指定2025年12月30日为重组生效日期，其177亿美元境外债务重组方案已获香港高等法院批准，9笔总计137.7亿元境内债展期方案也已全部通过表决 [10] - 旭辉控股集团境外债务重组方案正式生效，涉及本息总额约81亿美元（约567亿元人民币），预计将削减债务约380亿元，化债比例达67%，未来三年无现金偿付境外债务本息要求 [11] - 龙光集团境内债重组取得重大进展，累计债券面值136.6亿元已通过多种重组选项获配，获配金额超过其21笔公开债剩余本金总额的62% [12]

中央政策导向 - 住建部明确推动房地产高质量发展的六大重点任务，政策从规模扩张转向质效提升[4] - 中央财办明确2025年将从供需两端发力、推动企业转型、构建新模式三方面稳定房地产市场[4] - 在“稳楼市”目标下，预计短期政策与长期制度改革将协同发力，供需两端政策空间仍在[5] 地方政策与市场动态 - 深圳核发首张价值4055万元房票，标志“房票安置”实质落地，2024年以来超130地出台或优化此类政策[6] - 北京清理违规房地产信息1.7万余条及账号/直播间2300余个，上海此前清理信息4万余条及账号7万多个[7] - 深圳对青年人才发放每月1250元安居补贴，南通对人才发放最高150万元购房补贴[8] - 近三月（10月至12月21日）主要政策出台频次：调整优化类政策合计128次，购房及落户补贴类政策合计9次[11] 地方规划与制度调整 - 江西、安徽、湖南等多省在“十五五”规划建议中提出加快构建房地产发展新模式、优化住房保障[10][12] - 石家庄优化公积金政策，将租房提取额度最高提至24000元/人/年，并取消“商转公”业务的不动产权证两年限制[12] - 天津拟将首套、二套公积金贷款最高限额分别提至120万元和100万元，多子女家庭可再上浮20%[13]

深圳楼市2025年第52周市场表现 - 2025年第52周（12月22日~12月28日）全市新房成交1474套，环比增长57.0% [1] - 其中新房住宅类成交622套，环比增长11.5% [1] - 2025年第52周全市二手房（含自助）共计录得1441套，环比下降6.0% [3] - 二手房市场新增需求量（委买合同）本周环比下降7.8% [3] 深圳楼市2025年12月整体趋势 - 截至12月28日，12月全市二手房已累计录得5959套，整月超6000套已成定局 [1][3] - 近2周二手房录得量呈小幅下滑趋势，但从绝对值看仍保持高位运行 [3] 光明区二手房市场表现 - 光明和凤凰片区位于第一象限，其交易活跃度与价格均高于光明区均值，体现出较强的抗风险能力 [5][6] - 在成交房源中，光明片区均价最高，公明片区均价最低 [6] 深圳“十五五”规划房地产政策方向 - 推动房地产投资向保障房和改善性商品房两侧发力，落实商品房开发、融资、销售等基础制度，加快构建房地产发展新模式 [6] - 加强保障性住房建设、筹集、分配、管理，满足工薪群体和各类困难家庭基本住房需求 [7] - 把解决好新市民、青年人和外来务工人员的住房问题作为重中之重，完善“一张床、一间房、一套房”供应保障体系，健全住房租赁市场制度 [7]

报告行业投资评级 - 强于大市 [5] 报告的核心观点 - 当前市场量价持续面临下行压力，但政策层面明确要稳住房地产市场，推进制度完善 [5] - 房价的惯性下滑及不断蔓延的看跌预期可能会倒逼政策尽快出台，预计明年一季度将会有适当的政策调整 [5] - 房地产行业在“十五五”时期仍处在转型发展的关键期，未来五年在宏观经济中将继续发挥重要作用，行业仍有较大发展潜力 [5][90] - 投资标的选择上，一方面关注流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企；另一方面关注提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司 [5][116] 根据相关目录分别进行总结 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - **新房成交**：40个城市新房成交面积274.2万平方米，环比上升10.5%，同比降幅扩大至下降39.2% [5][15]；分城市看，一、二、三四线城市成交面积同比增速分别为-38.4%、-38.1%、-45.4% [5][15] - **新房库存**：12个城市新房库存面积11491万平方米，环比上升0.3%，同比下降7.9% [5][32]；去化周期为17.8个月，环比上升0.1个月，同比上升4.9个月 [5][32]；三四线城市去化周期高达70.3个月 [5][32] - **二手房成交**：18个城市二手房成交面积173.1万平方米，环比由负转正上升7.6%，同比降幅收窄至下降30.7% [5][40]；分城市看，一、二、三四线城市成交面积同比增速分别为-26.2%、-39.9%、-17.3% [5][40] 百城土地市场跟踪 - **全类型土地**：百城成交土地规划建面5116.1万平方米，环比下降2.7%，同比下降12.7% [54]；成交总价1291.3亿元，环比上升10.0%，同比下降15.9% [54]；楼面均价2524.1元/平，环比上升13.0%，同比下降3.7% [54]；溢价率1.3%，同环比均下降 [54] - **住宅类土地**：百城成交住宅土地规划建面1856.9万平方米，环比上升16.5%，同比下降5.3% [75]；成交总价880.0亿元，环比上升7.3%，同比下降18.2% [75]；楼面均价4739.0元/平方米，环比大幅上升28.5%，同比下降13.6% [75] 本周行业政策梳理 - **中央层面**：住建部工作会议强调“十五五”时期是住房城乡建设事业转型发展的关键期，指出新型城镇化持续推进、存量优化空间广阔，房地产仍有较大发展潜力，并强调要重视二手房交易占比上升的趋势 [5][90] - **地方层面**：北京优化限购政策，包括降低非京籍家庭购房社保年限、支持多孩家庭增购一套住房、不再区分首套二套利率定价机制、降低二套公积金贷款首付比例等 [5][91]；河南提高住房公积金贷款额度上限，多子女家庭可再提高20% [91] 本周板块表现回顾 - 房地产行业绝对收益为1.9%，较上周上升2.3个百分点；相对沪深300收益为-0.04%，较上周上升0.1个百分点 [94] - 房地产板块PE为24.68X，较上周上升0.9X [94] - A股涨幅靠前的公司为招商蛇口(0.9%)、绿地控股(0.0%)、新城控股(-0.7%) [100]；港股涨幅靠前的为中国海外发展(1.8%)、华润置地(1.5%)、越秀地产(-0.2%) [100] 本周房企债券发行情况 - 房地产行业国内债券总发行量62.4亿元，环比上升9.9%，同比上升32.0% [107] - 总偿还量218.0亿元，环比上升20.8%，同比大幅上升204.2% [107] - 净融资额为-13.3亿元，行业仍处于净流出状态 [107] 投资建议 - 建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、市占率较高的房企，如滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团 [5][116]；2）自2024年以来在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企，如保利置业集团 [5][116]；3）积极探索新消费时代下新场景建设和运营的商业地产公司，如华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、大悦城、百联股份 [5][116]

深圳市房地产发展新规划核心观点 - 深圳市在“十四五”规划建议中提出推动房地产高质量发展 核心策略是推动房地产投资向保障房和改善性商品房“两侧发力” 旨在加快构建房地产发展新模式[1] - 政策明确区分“保障轨”与“市场轨”双轨发展 “保障轨”针对新市民、青年人等群体的基本住房需求 “市场轨”旨在释放改善性需求以稳定商品住房市场[1] 保障性住房建设进展与规划 - “十四五”期间深圳市已筹建保障性住房63.2万套（间） 总量接近或超过“十二五”和“十三五”十年合计[2] - 自2021年起 深圳将保障房列为“民生七优”核心工程 通过多种渠道筹集房源 年均建设规模保持在15万套（间）以上 占同期新建商品住房总量比例超过40%[2] - 政策重点在于解决新市民、青年人和外来务工人员的住房问题 致力于完善“一张床、一间房、一套房”供应保障体系并健全住房租赁市场制度[1] 改善性商品房与“好房子”建设 - 改善性商品房在规划中被置于更关键位置 旨在满足群众刚性和多样化改善性住房需求 并稳步推进城中村和危旧房改造[2] - 深圳市正以推进“好房子”建设为着力点 联合印发《深圳市关于加快全屋智能应用推广和产业发展的行动方案（2026—2028年）》 旨在打造全屋智能新型产业集群并提高居住品质[3] 政策影响与市场意义 - “两侧发力”策略被认为有利于优化房地产市场供给结构 使不同层次住房需求得到合理满足 避免市场供需失衡和房价不合理波动[3] - 保障房建设旨在满足工薪群体和困难家庭基本需求 提升其生活质量与幸福感 促进社会公平稳定 同时有助于平抑房价过快上涨并稳定市场预期[2][3] - 改善性商品房的发展则被视为能激发市场活力 带动相关产业链发展 并促进房地产市场的良性循环[3]

报告行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[3] 报告核心观点 - 政策端有望进一步发力，以稳定房地产市场并推动高质量发展，高品质住宅或将迎来发展浪潮[4] - 多重利好因素推动下，香港私人住宅市场情绪逐步修复，港资发展商有望迎来新一轮价值重估[4] - 维持房地产“看好”评级，建议关注地产开发、港资发展商、地产转型、二手房中介及物管企业等细分方向[4] 板块行情 - 本周（25/12/20-25/12/26）房地产（申万）板块指数上升1.9%，与上证指数及沪深300涨幅持平[4][7] - 个股方面，华联控股周涨幅达42.3%，为首开股份（+23.6%）、海南机场（+16.1%）、苏州高新（+13.4%）及京基智农（+12.0%）[4][7] - 个股跌幅方面，中天服务（-15.4%）、世联行（-14.6%）、ST中迪（-10.3%）、财信发展（-5.8%）及世荣兆业（-5.4%）表现靠后[4][7] 数据跟踪：新房成交 - **当周表现**：本周（12.20-12.26），42个重点城市新房合计成交261万平米，环比上升9.9%，但同比大幅下降41.5%[12] - **分能级当周环比**：一线城市（4城）成交53.9万平米，环比微降0.4%；二线城市（15城）成交166.5万平米，环比上升13.2%；三四线城市（23城）成交40.1万平米，环比上升12.2%[12] - **当月表现**：12月截至本周（12.1-12.26），42城新房合计成交824万平米，环比上月同期上升27.7%，但同比去年同期下降41.6%[16] - **年初至今累计**：42城新房累计成交面积同比下降17.6%[16] - **分能级当月及累计**：一线城市12月成交188万平米，环比升19.5%，同比降38.0%，累计同比降12.7%；二线城市12月成交510万平米，环比升35.0%，同比降42.0%，累计同比降17.7%；三四线城市12月成交126万平米，环比升14.6%，同比降45.1%，累计同比降23.2%[16] 数据跟踪：二手房成交 - **当周表现**：本周（12.20-12.26），21个重点城市二手房合计成交208万平米，环比上升3.3%，同比下降24.1%[27] - **分能级当周环比**：一线城市（3城）成交89.3万平米，环比上升2.2%；二线城市（9城）成交99.5万平米，环比微升0.2%；三四线城市（9城）成交19.1万平米，环比大幅上升30.2%[27] - **当月表现**：12月截至本周（12.1-12.26），21城二手房合计成交766万平米，环比上月同期上升4.9%，但同比去年同期下降30.2%[32] - **年初至今累计**：21城二手房累计成交面积同比上升3.3%[32] - **分能级当月及累计**：一线城市12月成交320万平米，环比升4.2%，同比降29.2%，累计同比升4.1%；二线城市12月成交381万平米，环比升3.0%，同比降33.8%，累计同比升3.1%；三四线城市12月成交64万平米，环比升21.5%，同比降6.2%，累计同比升0.8%[32] 行业新闻 - **宏观政策**：全国住建部工作会议部署2026年重点任务，包括推进城市更新、稳定房地产市场（因城施策控增量、去库存、优供给，推进现房销售制等）、构建房地产发展新模式[46] - **宏观政策**：央行表示将密切关注房地产市场及金融形势边际变化，稳妥有序完善房地产信贷基础性制度[46] - **因城施策**：北京发布楼市调控新政，放松限购（非京籍家庭五环内购房社保/个税年限由3年缩至2年，五环外由2年降至1年）、优化信贷（二套公积金贷款首付比例由不低于30%调至不低于25%）、审批提速，并支持多子女家庭增购住房[46][47] - **地方规划**：上海提出到2027年底，主城区和五个新城完整社区覆盖率达到60%[46] - **购房补贴**：深圳发放首张城中村改造房票，试行房票安置[46] - **土地市场**：北京本周土地出让金达109.28亿元，12月单月涉宅用地出让金额达122.82亿元，全年总揽金约1,427.42亿元[48] - **土地市场**：武汉单场出让8宗地，收金143.5亿元，创年度单场金额新高[48] - **城市更新**：2025年1-11月全国新开工改造城镇老旧小区2.58万个，完成全年计划目标的103%[48] 公司公告 - **股东减持**：张江高科控股股东张江集团减持公司总股本1%，持股比例由49.75%降至48.75%[49] - **股东减持**：滨江集团控股股东及其一致行动人减持公司总股本0.46%，持股比例由61.32%下降至60.86%[49] - **人事变动**：华发股份选举夏文杰为公司第十一届董事局职工董事[49] - **债务展期**：万科A“22万科MTN004”展期方案未通过，宽限期延长至2026年1月28日[49] - **资产出售**：中国金茂旗下上海金茂以22.65亿元向三亚峦茂出售三亚旅业100%股权[49] - **股权转让**：招商积余完成转让控股子公司衡阳中航地产60%股权，挂牌底价167.56万元，预计减少2025年度合并报表归母净利润2.64亿元[50] - **公司回购**：贝壳-W于12月22日回购557,064股，耗资约299.9万港元[50]

房地产终究回归本位了！ 网上曾爆出，当代年轻人面临的四座高成本大山：高房价耗光积蓄，高医疗不敢生病，高教育拼尽全力，高彩礼望而却步。 房价曾一度让多少中产望而却步，甚至赔上一生的幸福去还房贷。 近几年，房地产行业头部公司不断陷入泥沼，房价明显下滑，但是房地产行业仍旧是经济增长支柱。 而如今，"十五五"的战略规划部署给了大众明确答案。 未来5年，推动房地产高质量发展，成为人人翘首以盼的好消息。 这也意味着，未来5年，人人都可以买得起房，住得起房，全国房价猛涨的时代彻底结束了。 其次，商品房市场会更平稳，房价不会再大起大落，普通人买房更有底气。 中央提出，要建立"人、房、地、钱"的联动机制。 简单说就是根据人口变化来确定住房需求，再合理安排土地供应和金融资源，避免房子建多了浪费，也避免供不应求导致涨价。 同时还，还会清理住房消费里的不合理限制措施，让大家的购房需求能正常释放。 过去的二十多年中，中国房价一度达到顶峰。 有些打工者，为了能够购得一套房子，甚至得背负三代人的积蓄，即便如此，都不一定能够买得到称心的房源。 而之前房价之所以让人喘不过气，核心是行业走偏了方向，把房子当成了投资炒作的工具，而不是用来住的。 ...

《建议》提出，推动房地产高质量发展。建立与人口规模和流向、产业基础、公共服务设施等核心要素 相适配的房地产开发机制，加快构建房地产发展新模式。建立健全满足保障性、刚性、改善性、外向型 购房需求的多层次住房供应体系。着眼住房消费新需求和"旅居云南"高质量发展，大力推进"好房子"建 设。建立房屋全生命周期安全管理制度，实施房屋品质提升计划和物业服务质量提升行动。 建立健全满足保障性、刚性、改善性、外向型购房需求的多层次住房供应体系 12月29日，《中共云南省委关于制定云南省国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》发布(以下 简称《建议》)。 ...