核心观点 - 11月70城房价环比总体下降、同比降幅扩大，但市场呈现结构性分化，核心城市改善型需求稳健，二手房以价换量态势持续 [1] - 业内预判，未来在政策托底下，刚需在核心城市率先释放，市场有望呈现二手房量价齐稳，新房核心改善企稳的趋势 [1][5] 新房市场表现 - 11月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比上月扩大0.1个百分点 [1] - 一线城市中，上海新房价格环比上涨0.1%，北京、广州和深圳分别下降0.5%、0.5%和0.9% [1] - 二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.3%和0.4%，降幅均收窄0.1个百分点 [1] - 11月新房房价指数环比上涨的城市有8个，较10月增加2城，环比下跌的城市数量从64个减少至59个 [1] - 从同比看，新房价格涨幅为正的城市有5个，分别为上海、杭州、合肥、乌鲁木齐、沈阳 [2] - 上海新房价格同比涨幅为5.1%居70城之首，其144平方米以上大户型新房价格同比涨幅达6.7% [1][2] - 安居客线上数据显示，120-140平方米、140-180平方米户型找房热度占比环比持续提升 [2] - 上海刚需主导的90平方米及以下户型同比涨幅仅3.8%，反映新房市场以改善为主的结构特征 [2] 二手房市场表现 - 11月一线城市二手住宅销售价格环比下降1.1%，降幅比上月扩大0.2个百分点 [2] - 一线城市中，北京、上海、广州和深圳二手房价格环比分别下降1.3%、0.8%、1.2%和1.0% [2] - 二线城市二手住宅销售价格环比下降0.6%，降幅与上月相同 [2] - 三线城市二手住宅销售价格环比下降0.6%，降幅收窄0.1个百分点 [2] - 最近三个月统计数据中，二手房房价上涨的城市数量均为0 [3] - 百城二手房挂牌均价同比跌8.59%，仍处于持续下行区间 [3] - 百城二手房挂牌量同比增加7.8%，其中新一线城市挂牌量增幅为10.13% [3] - 二手房平均挂牌时长增至94.72天 [3] 行业整体数据与趋势 - 1—11月份，全国房地产开发投资78591亿元，同比下降15.9% [4] - 1—11月份，全国房屋新开工面积53457万平方米，下降20.5% [4] - 1—11月份，新建商品房销售面积78702万平方米，同比下降7.8%，其中住宅销售面积下降8.1% [4] - 1—11月份，新建商品房销售额75130亿元，下降11.1%，其中住宅销售额下降11.2% [4] - 截至11月末，全国商品房待售面积75306万平方米，比10月末减少301万平方米，已连续9个月下降，其中住宅待售面积减少284万平方米 [5] - 房地产新开工和开发投资、销售等全链条数据延续下降态势，被解读为行业主动严控增量以缓解库存压力、平衡供求关系的反映 [4] 市场活动与政策影响 - 深圳南山启动“以旧换新”专项活动，新房提供专属折扣低至85折，活动开始不到10小时就成交2批客户，首日已有超400批业主报名，超230套“旧房”通过审核在售 [3] - 中央经济工作会议提出因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房 [5] - 58安居客研究院12月在线问卷显示，2026年明确计划买房的用户占比达34.61%，较年中调研提升11.63个百分点 [5] - 持币观望用户占比降至33.56%，降幅超15个百分点，市场观望情绪有所缓解 [5] 未来展望与行业转型 - 在“十五五”规划指引下，行业将清理住房消费不合理限制、推动好房子建设，逐步过渡到高质量发展 [5] - 房企竞争将更聚焦于品质，适老型住房、绿色智能住宅等产品占比或提升，以匹配人口老龄化与家庭小型化需求趋势 [5]

行业趋势 - 房地产行业进入深度调整周期 全国房价普遍下跌30% 三四线及郊区部分项目价格腰斩[3] - 百城二手住宅价格连续29个月下跌 行业过去"只涨不跌"神话破灭[3] - 房地产作为最佳投资品的时代已经终结 未来将回归居住属性[5] 需求变化 - 2030年中国20-59岁主力购房人群较2010年减少6100万人[9] - 新出生人口持续下降 导致购房需求群体明显减少[9] - 房地产总需求预计缩水超过9亿平方米 可能跌破9亿平方米[9] 价格预测 - 三四线城市房产可能下跌20%-30% 150万房产价值可能降至105-120万[7] - 郊区项目空置率飙升 点灯率不足30% 存在进一步腰斩风险 150万房产或贬值至75-90万[7] - 一线核心区同样面临调整 上海内环房价从9万/平米跌至6万/平米[9] 市场分化 - 未来房地产市场将出现结构性分化 优质资产与普通房产走势分离[11] - 老破小学区房、郊区规划未落地商住公寓、文旅养老盘及超高楼住宅面临更大贬值风险[13] 供应影响 - 城镇45%家庭拥有两套及以上房产 继承房产将解决部分住房需求[13] - 全国将推出600万套保障房 租赁和售价均远低于商品房 将分流商品房市场需求[13]

纪要涉及的行业和公司 - **行业**：香港零售市场、中国土地市场、房地产行业 - **公司**：保利、绿城、中海、中国金贸、建发房产、越秀、滨江等房地产企业 纪要提到的核心观点和论据 香港零售市场 - **市场复苏**：2025年上半年香港零售市场有积极变化，5月零售额313亿港元，同比增2.4%，自2024年2月以来首次正增长，相关商业地产公司股价反弹；非必需品消费结束16个月负增长，同比增3.5%，增速比必需品消费高2.6个百分点，药物和化妆品类增8.7%，非必需百货类增6.9%，最高端奢侈品类降幅收窄[1][2] - **租金情况**：截至6月末，商铺租金中原经纪人指数为42，环比修复3.3个百分点但仍低于荣枯线；海外基金在港租赁活动增加，核心区写字楼可能接近见底[1][2] - **本地消费韧性**：港人北上消费未对香港本地消费行为产生永久性影响，本地必需品消费市场具较强韧性，多数消费者不会频繁北上购物[1][4] 中国土地市场 - **整体回升**：2025年上半年全国土地成交金额在连续三年下降后回升，同比增20%以上，主要因核心城市推优质地块和房企补货拿地；全国土地均价创2014年以来新高，同比增33%，溢价率达10%，同比提升6个百分点，流拍率下降，市场供需关系好转[1][5] - **结构性特点**：一二线城市地块质量好，流拍率显著下降，三线城市市场弱，流拍率维持在20%以上；地块面积变小，容积率下降，地方政府推小型化地块减轻房企资金压力[3][6] - **城市分化**：城市间销售和拿地格局分化明显且在2025年延续，高能级城市吸引投资，低能级城市受高库存限制；成交金额超一定门槛的城市数量同比增加，市场U型结构更明显，成交金额前五名城市占全国40%，同比提升6%[7] - **核心热点城市吸引力**：核心热点城市因推出优质地块吸引力大增，如北京、上海、杭州、成都等核心区域供地增加，引发房企竞争加剧[8] - **二线及非热点城市表现**：厦门、武汉、天津、南京等二线及非热点城市成交金额显著增长，浙江温州、嘉兴等地区溢价率与成交量较高，市场热度提升[9] 房企拿地情况 - **拿地主力**：百强房企拿地主力回升至近几年高位，央国企仍为主力，占百强企业拿地主导份额83%，TOP10房企发力明显，同比增长119%[3][10][11] - **拿地策略**：房企为维持项目滚动与组织运转适度投资，以攻代守；大部分房企集中布局核心一二线城市，但部分房企也在非热点城市寻找结构性机会[10][13] 未来趋势和投资策略 - **市场状态**：土地市场处于结构性复苏状态，供给端推地质量提升且节奏前置，需求端房企投资集中度上升但竞争加剧，呈现强者恒强特征，全面修复未完全到来，但核心城市存在结构性机会[14] - **投资策略**：看好一线城市为代表的核心城市复苏节奏，以及在这些城市有储备或新获地块的房地产企业估值修复，推荐具良好信用、优质项目和产品逻辑的地产股[14] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 2024年6月香港零售额自2月以来首次正增长，同比增长4.5%，非必需品消费增长3.5%，高于必需品消费2.6个百分点[1] - 一线城市单宗地块面积从2020年的13万平方米下降到2025年的7万平方米，全国土地容积率从2015年的2.5逐步下降到2025年的2.0[6] - 成交金额前五名的城市占全国40%，同比提升6%；前十名和前三十名的成交金额分别占全国53%和74%，杭州以接近1200亿位居榜首，相当于去年全年水平[7] - 杭州楼面价最高的10宗中有8宗是在今年上半年产生，北京和上海各有4宗楼面价最高的地产王也是在今年上半年产生[8] - 前十房企拿下168宗中60%已开工，最晚开工的是5月30日成交的一宗，仅一个月内即开工[10] - 滨江、金茂、越秀等企业权益拿地楼面价均在3万元以上，绿城、建发和滨江溢价率均超20%，主要因杭州市场火热[12] - 杭州市场总量1200亿，其中75%被前十房企拿走[13]

中央政治局会议关于房地产市场的论述 - 核心观点：加力实施城市更新行动，推进城中村和危旧房改造，构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，巩固房地产市场稳定态势 [1] - 房地产市场出现积极变化，2025年一季度全国一、二手房成交总量达383万套，同比增长10%，止跌企稳目标初步实现 [1] 房地产市场结构性变化 城市间分化 - 一线城市交易活跃度增幅最大，二线次之，三线较小 [1] - 土地资源与人口资源错配导致大城市土地供求紧张，中小城市供大于求，商品房空置率高，房价和租金收益率持续下跌 [2] 同一城市内部分化 - 核心区域交易量回升幅度高于非核心区域，成交结构变化拉高平均房价 [3] - 深圳2024年10月后二手房价连续5个月环比上升，核心区域高价房成交占比增加：400万元以下住房占比从56.1%降至53.4%，400万~600万元占比从22.6%升至24.6%，600万元以上占比从21.3%升至22% [3] - 2025年一季度深圳二手房成交价分布：单价<4万元/平方米占比32.2%（降1.2个百分点），4万~5万元/平方米占比提高0.7个百分点，5万~6万元/平方米占比提高0.9个百分点，>9万元/平方米占比提高1.4个百分点 [3] 二手房与新成交占比变化 - 2025年一季度新建商品房转移登记238.7万件（同比减12.1%），存量商品房转移登记164.6万件（同比增34.7%） [4] - 房企债务风险增加期房购买风险，促使刚需购房者转向二手房 [4] - "带押过户"制度刺激二手房交易，2025年一季度全国办理7.1万件（涉及金额717亿元），月均办理量增163%，金额增68% [4] 住宅与商业物业分化 - 住宅市场初现止跌回稳，写字楼和商业地产仍偏弱 [5] - 2025年一季度重点城市写字楼平均租金4.58元/平方米·天（环比跌0.73%，同比跌2.1%），空置压力增加 [6] - 地方政府控制住宅用地比例，提高工业/商业用地占比，导致写字楼供给过剩 [6]