纪要涉及的行业和公司 - **行业**：香港零售市场、中国土地市场、房地产行业 - **公司**：保利、绿城、中海、中国金贸、建发房产、越秀、滨江等房地产企业 纪要提到的核心观点和论据 香港零售市场 - **市场复苏**：2025年上半年香港零售市场有积极变化，5月零售额313亿港元，同比增2.4%，自2024年2月以来首次正增长，相关商业地产公司股价反弹；非必需品消费结束16个月负增长，同比增3.5%，增速比必需品消费高2.6个百分点，药物和化妆品类增8.7%，非必需百货类增6.9%，最高端奢侈品类降幅收窄[1][2] - **租金情况**：截至6月末，商铺租金中原经纪人指数为42，环比修复3.3个百分点但仍低于荣枯线；海外基金在港租赁活动增加，核心区写字楼可能接近见底[1][2] - **本地消费韧性**：港人北上消费未对香港本地消费行为产生永久性影响，本地必需品消费市场具较强韧性，多数消费者不会频繁北上购物[1][4] 中国土地市场 - **整体回升**：2025年上半年全国土地成交金额在连续三年下降后回升，同比增20%以上，主要因核心城市推优质地块和房企补货拿地；全国土地均价创2014年以来新高，同比增33%，溢价率达10%，同比提升6个百分点，流拍率下降，市场供需关系好转[1][5] - **结构性特点**：一二线城市地块质量好，流拍率显著下降，三线城市市场弱，流拍率维持在20%以上；地块面积变小，容积率下降，地方政府推小型化地块减轻房企资金压力[3][6] - **城市分化**：城市间销售和拿地格局分化明显且在2025年延续，高能级城市吸引投资，低能级城市受高库存限制；成交金额超一定门槛的城市数量同比增加，市场U型结构更明显，成交金额前五名城市占全国40%，同比提升6%[7] - **核心热点城市吸引力**：核心热点城市因推出优质地块吸引力大增，如北京、上海、杭州、成都等核心区域供地增加，引发房企竞争加剧[8] - **二线及非热点城市表现**：厦门、武汉、天津、南京等二线及非热点城市成交金额显著增长，浙江温州、嘉兴等地区溢价率与成交量较高，市场热度提升[9] 房企拿地情况 - **拿地主力**：百强房企拿地主力回升至近几年高位，央国企仍为主力，占百强企业拿地主导份额83%，TOP10房企发力明显，同比增长119%[3][10][11] - **拿地策略**：房企为维持项目滚动与组织运转适度投资，以攻代守；大部分房企集中布局核心一二线城市，但部分房企也在非热点城市寻找结构性机会[10][13] 未来趋势和投资策略 - **市场状态**：土地市场处于结构性复苏状态，供给端推地质量提升且节奏前置，需求端房企投资集中度上升但竞争加剧，呈现强者恒强特征，全面修复未完全到来，但核心城市存在结构性机会[14] - **投资策略**：看好一线城市为代表的核心城市复苏节奏，以及在这些城市有储备或新获地块的房地产企业估值修复，推荐具良好信用、优质项目和产品逻辑的地产股[14] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 2024年6月香港零售额自2月以来首次正增长，同比增长4.5%，非必需品消费增长3.5%，高于必需品消费2.6个百分点[1] - 一线城市单宗地块面积从2020年的13万平方米下降到2025年的7万平方米，全国土地容积率从2015年的2.5逐步下降到2025年的2.0[6] - 成交金额前五名的城市占全国40%，同比提升6%；前十名和前三十名的成交金额分别占全国53%和74%，杭州以接近1200亿位居榜首，相当于去年全年水平[7] - 杭州楼面价最高的10宗中有8宗是在今年上半年产生，北京和上海各有4宗楼面价最高的地产王也是在今年上半年产生[8] - 前十房企拿下168宗中60%已开工，最晚开工的是5月30日成交的一宗，仅一个月内即开工[10] - 滨江、金茂、越秀等企业权益拿地楼面价均在3万元以上，绿城、建发和滨江溢价率均超20%，主要因杭州市场火热[12] - 杭州市场总量1200亿，其中75%被前十房企拿走[13]

尹中立(国务院参事，中国社会科学院金融所研究员) 其二，二手房成交占比上升，新房成交占比相对降低。根据国土资源部公布的数据，一季度办理新建商 品房转移登记238.7万件，同比减少12.1%；办理存量商品房转移登记164.6万件，同比增长34.7%。二手 房的成交增速超过新房是最近三年的新现象，主要原因是部分房地产开发企业出现债务风险之后，购买 期房的风险增加，部分刚需购房者选择购买二手房而放弃购买新房。由此可见，部分房地产商的债务风 险对购房者的决策影响相当大，要实现房地产市场的止跌回稳，首先需要化解房地产开发企业的债务风 险。 "带押过户"制度的实施在一定程度上刺激了二手房交易的活跃。"带押过户"允许未结清贷款的房产直接 过户，降低交易门槛和资金成本，可有效激活置换需求，促进二手房流通，并结合以旧换新等税费减 免、购房补助等政策优惠，进一步释放改善型需求。2025年一季度，全国新办理不动产"带押过户"7.1 万件，涉及金额717亿元。2025年初"带押过户"月均办理量增长163%，办理金额增长68%。 其三，住宅市场与商业物业走势出现分化。如果说住宅市场初现止跌回稳的态势，那么写字楼和商业地 产仍需努力。根 ...