公司年度表现与市场环境 - 2025年对公司而言是充满挑战的一年 公司在一个充满挑战的市场中运营 并高度关注客户互动和在写字楼领域的激烈竞争中的租赁业务 [1] - 空置率既是公司最大的挑战 也是最大的机遇 整个组织积极进行客户对话和租赁工作 完成的续约谈判数量是上一年的两倍 [1] - 第四季度市场状况有所改善 公司实现了1500万瑞典克朗的正净租赁额 [1] 公司战略与财务表现 - 公司在2025年保持了较高的交易节奏 包括收购和处置 这支持了投资组合轮换 改善了杠杆率并加强了整体财务状况 [2] - 公司的信用指标、评级和财务灵活性在年内均有所改善 [2] - 尽管面临不确定性 包括关税威胁和瑞典经济增长低于预期 公司全年营业利润仍增长了11个百分点 [3] 业务部门表现 - 工业与物流板块表现强劲 是公司关键的增长引擎 该板块有多个项目正在进行中 且租赁活动非常活跃 [3]

业绩总结 - 恒隆地产2025年总收入为99.5亿港元，同比下降11%[5] - 2025年净利润为18.06亿港元，较2024年的21.53亿港元下降16.5%[196] - 2025年运营利润为65.27亿港元，中国大陆为42.7亿港元，香港为22.57亿港元[196] 用户数据 - 2025年恒隆地产的会员销售渗透率为71%，同比增长4个百分点[29] - 2025年香港零售物业的平均出租率为60%[166] - 2025年香港办公物业的平均出租率为33%[166] - 2025年香港住宅及服务公寓的平均出租率为7%[166] 未来展望 - 2025年目标是将中国大陆物业的电力需求中，70%由可再生能源满足[113] - 预计到2025年，租户的温室气体强度将减少15%[113] - 2025年，参与可持续发展合作的租户数量为76个，覆盖178个物业[139] 新产品和新技术研发 - 截至2025年，超过90%的建筑总面积获得WELL或WELL健康与安全认证[131] - 2025年，五个主要商业物业中，有五个通过购电协议使用可再生能源[114] 市场扩张和并购 - 2025年投资物业在建项目总额为273.59亿港元，较2024年的240.01亿港元增长14%[197] - 截至2025年，投资物业总额为1678.97亿港元，其中中国大陆为1055.76亿港元，香港为623.21亿港元[197] 财务状况 - 截至2025年12月31日，净负债比率为32.7%[54] - 截至2025年12月31日，净债务为HK$47.3亿，现金及银行存款为HK$6.3亿，利息覆盖率为3.1倍[53] - 2025年现金及银行存款为63.35亿港元，较2024年的103.03亿港元下降38.7%[197] - 2025年每股净资产为26.6港元，较2024年的27.5港元下降3.3%[197] 负面信息 - 2025年物业销售收入为2.64亿港元，同比下降83%[5] - 2025年中国大陆办公租金收入为10.05亿人民币，同比下降12%[34] - 2025年香港租金收入为29.75亿港元，同比下降2%[36]

核心观点 - 文章指出美国东海岸部分州因高房产税、高昂住房和日常成本而消耗财富 并推荐六个更具成本优势的州作为替代选择 这些州通过更低的税收、更便宜的住房和更低的整体生活成本 为居民提供了更多储蓄和投资以积累财富的空间 [1] 北卡罗来纳州 - 该州整体生活成本比全美平均水平低4% 其住房价格和房产税显著低于纽约、新泽西和马萨诸塞等东北部州 [2] - 住房和税收支出占收入比例更小 为储蓄、投资和积累资产净值留出更多空间 持续的人口增长也支持了就业机会和长期住房需求 [3] 佐治亚州 - 该州为居民提供了大型就业市场 同时避免了东海岸部分地区最高的住房成本 [4] - 亚特兰大地区的中位要价租金低于纽约-新泽西、波士顿、费城和巴尔的摩等多个东海岸主要都会区 使居民能将原本用于住房的资金重新导向储蓄、投资或房屋净值 [5] 田纳西州 - 该州无个人所得税 与大多数东海岸州相比 这直接提高了居民的实际收入 同时其住房成本远低于东北部水平 整体生活开支保持适中 [6] - 较低的税收负担、更便宜的住房 结合强劲的人口迁入和就业增长 使居民有更多收入可用于储蓄、投资和积累长期资产 [6] 佛罗里达州 - 该州无个人所得税 消除了对收入的一项主要持续消耗 使更多收入年复一年地可用于储蓄和投资 [7] - 尽管不同都会区住房成本差异很大 但该州许多地区的住房仍比东北部市场更可负担 [7]

报告行业投资评级 * 报告未明确给出对行业的整体投资评级 [1] 报告核心观点 * 中国房地产市场进入“市场+保障”双轨制发展的新阶段，在传统销售市场深度调整的同时，租赁住房（特别是保障性租赁住房）市场迎来新的发展机遇 [2] * 新房与二手房市场已呈现触底企稳迹象，政策以“稳预期、缩调整、促转型”为核心，着力降低交易成本、优化金融支持并推动行业向“开发+持有运营”转型 [3][7][15] * 租赁市场在法规完善、需求结构变化及供给增加的背景下，正从“冲规模”转向“保运营”，精细化管理和现金流安全成为核心，行业机构化率将提升 [23][27] * 城市与市场内部分化显著，投资机会需从城市能级、区域、价格段及户型等多维度供需结构差异中挖掘 [41] 市场现状：销售市场深度调整，呈现触底企稳信号 * 新房市场销售面积在5年内下降**53%**，新开工面积下降**71%**，供求关系发生根本变化 [3][4] * 2025年12月，新房市场呈现“跌势收敛、分化加剧”态势，58安居客领先指数显示新房找房热度已降至历史低点，需求触底 [3] * 二手房市场调整压力持续，但一线城市跌势略有收敛，找房热度趋势已呈现筑底企稳形态 [7] * 全国新建商品住宅库存同比减少**9.1%**，但消化周期同比延长**0.6**个月，库存压力依然存在 [11] * 房地产价格周期出现拐点信号，新房与二手房价格趋势向好发展 [12][13][14] 政策环境：顶层定调明确，多维度政策支持转型 * 2026年政策以“稳预期、缩调整、促转型”为核心，明确房地产兼具金融与民生双重属性 [15] * 1月政策聚焦四大方向：1) 降低交易成本（如换房个税退税延续）；2) 优化金融支持（如商办首付降至**30%**、公积金利率下调）；3) 深化公积金改革；4) 推动商办去库存 [15][16] * 政策鼓励通过专项债收购存量商品房转作保租房，并推动REITs扩容以支持商办存量改造为长租公寓，引导房企向“开发+持有运营”转型 [16] 租赁行业新阶段：保障房高质量发展与监管规范化 * 保障性住房进入高质量发展阶段，“十四五”期间全国计划建设筹集保障性住房等**1100多万套（间）**，部分城市如北京、深圳、广州已超额完成目标 [17][19] * 首部《住房租赁条例》于2025年9月施行，对租赁房源标准、合同备案、资金监管、从业主体资质与行为进行了全面规范，推动行业合规化 [23][24][25][26] * 租赁行业正从“冲规模”转向“保运营”，轻资产扩张需匹配现金流，“高收低租”模式不可持续，自持与保障房赛道抗风险能力更强，中小机构出清加速 [27] 市场机遇：租赁需求潜力巨大，结构性机会显现 * 中国租赁市场存在巨大潜在规模：城市家庭中租房户数约**5000万**，占比**25.6%**，但政策性租房仅覆盖约**700万**户，占比**3.7%**，缺口明显 [30] * 人口结构升级（城镇化率从**67%** 提升至**70%**、学历提升）将长期驱动约**2000万**户家庭的改善居住需求，其中约**1100万**户需求可能通过市场化租房满足 [31][32] * 家庭小型化（结婚对数下降、出生率下降）导致居住需求由买房向租房的转化动能减弱，支撑租赁需求 [34][35] * 线上平台租房需求占比显著提升，2025年58平台和AJK平台占比分别达到**54.5%** 和**33.6%**，较2021年分别提升**13.5**个百分点和**14.6**个百分点 [39][40] 租赁市场运行：租金止跌企稳，城市分化显著 * 2025年百城租房市场挂牌套数达**183.2万**套，较2023年增长**35%**，供给增加 [38][40] * 2025年重点城市平均挂牌租金为**43.3**元/平方米/月，较2024年下跌**9.6%**，但跌幅较2024年（**12.4%**）收窄，且月度波动幅度小，有止跌企稳迹象 [43][44] * 城市租金表现分化：2025年**3个**城市租金同比上涨，**24个**城市跌幅在**3%**以内；西部城市如乌鲁木齐（同比**104.1**）、贵阳（同比**100.3**）表现相对突出 [45][47] * 一线城市中，上海2025年12月挂牌租金较2021年疫情前仍高出**11.5%**；广州和深圳下半年显现止跌回升迹象 [49][50] * 核心二线城市租金回落显著，但成都表现强劲，2025年12月租金较2021年疫情前仍高出**1.7%**，2025年租金同比跌幅仅**2.2%** [49][50] 供需结构分析：价格段与区域分化孕育投资机会 * 2025年租赁市场线上挂牌供应量同比上升**4.2%**，线上需求热度同比小幅下降**3.7%**，跌幅显著收窄 [52][53] * 重庆、南京、杭州、福州及天津等新一线城市需求热度同比上升，表现优于一线城市 [51][53] * 价格段供需错配：一线城市**3000元以下**房源存在供应缺口，**5000元以上**房源供大于求；重点二线城市**1000-2000元**区间房源供不应求 [55][56][57] * 以成都为例，市场呈现高集中度与结构性机会：**501-2000元/月/套**的房源供需占比高达**71.6%** 和**76.8%**，竞争激烈；但1房和2房户型需求占比显著高于供给占比，存在补位机会 [58][59][60] * 区域分化：成都核心区域（如锦江、武侯）租金同比上涨超**2%**，租金收益率主动上涨；而人口分散导致多区域（如双流、新都）租赁需求活跃，需求占比高于供应占比 [61][62][64][65][74] 投资属性：租金收益率上行，超越国债收益率 * 在二手房价格下行趋势下，各能级城市挂牌租金收益率均被动上行：2025年一线城市收益率较2024年初上涨**11.8%**，重点二线城市上涨**17.1%** [67][68] * 2025年，各能级城市租金收益率均突破10年期国债收益率，租赁产品的投资属性显现 [68] * 重点城市租金收益率走势分化但整体上行：北京稳定在**2%**以上；广州12月达**2.3%**；成都、重庆、武汉处于**2.7%~3.2%**区间，12月均超**3%** [69][71] * 成都2025年平均挂牌租金收益率为**2.87%**，2025年12月较2024年1月上涨**21%**；核心区域如成华、锦江收益率超**3%**，且由租金上涨推动主动上涨 [73][74]

智通财经APP讯，烽翼集团(08245)发布公告，于2026年1月26日，本公司(作为租户)与地隆置业有限公 司及财峯有限公司(作为业主)，就物业(香港北角电气道183号友邦大厦32楼3204B-06室)的租赁订立租赁 协议，自2026年5月27日起至2028年11月26日止(包括首尾两日)为期30个月租赁，用途作为本公司香港 的办公室。 ...

新京报贝壳财经讯 （记者段文平）2026年北京两会召开中。1月26日上午，在"着力保障和改善民生 提高群众生活品质专题座谈会"上，市政协委员，市工商 联副主席，贝壳控股有限公司、贝壳找房（北京）科技有限公司董事长兼首席执行官彭永东发言。对于重点人群的个性化住房需求，彭永东建议，面向高校 毕业生，加大分散式机构托管房源供给；面向家庭型租住人群，政府将收储的保障房以市场化方式进行配租；面向独居老人，构建"租赁+养老"服务融合模 式；面向城市保障群体，支持低效商办住房改造为保障性租赁住房。 据了解，此次北京两会上，彭永东提交了《关于完善重点群体多元化租住服务的提案》，聚焦高校毕业生、老年人、"有老有小"家庭及城市运行保障群体四 大重点人群的租住痛点，提出针对性解决方案，助力"住有所居"目标在首都更好落地。 在彭永东看来，高校毕业生对职住平衡要求高，青年群体工作变动频繁，处在从学校集体生活到社会生活的切换期，在居住上希望得到更好的日常服务照 顾；随着北京进入中度老龄化社会，实际入住老年租户占比预估已升至5%左右，老年人享受租住服务面临很多个性化困难，如，80岁以上"老老人"大多行 动不便，难以适应"步梯楼"，部分业主 ...

报告行业投资评级 未提及 报告核心观点 - 房地产市场处于“市场 + 保障”双轨制新阶段，虽新二手市场调整压力持续、买房需求触底，但库存周期临近拐点、价格周期筑底回升，政策聚焦“稳预期、缩调整、促转型”，保障性住房、保租房等进入新发展阶段，行业洗牌中也蕴含着诸多新机遇，如补足历史缺口、人口结构升级、租房需求补位等，同时租赁市场在价格、供需、收益率等方面呈现出不同特点和结构性机会 [2][3][10][16] 各部分内容总结 市场现状 - 新二手调整压力持续，买房需求触底，5 年内新房销售面积下降 53%，新开工面积下降 71%，新房找房热度近三年阶梯下滑至历史低点，二手房找房热度趋势筑底企稳，2023 - 2025 年百城二手房挂牌量年均从 181 万套增至 259 万套，增长 43% [3][5][7] 市场周期 - 全国新建商品住宅一二级库存周期出现拐点信号，12 月库存同比 - 9.1%，消化周期同比变化 + 0.6 月，70 个大中城市新二手房价格周期有筑底回升趋势，价格趋势总体向好 [10][11] 新定调 - 2026 年 1 月以“稳预期、缩调整、促转型”为核心明确行业定位、政策原则与转型路径，1 月地产政策聚焦降低交易成本、优化金融支持、深化公积金改革、商办去库存四大方向，有多条落地政策 [16][17] 新阶段 - 保障性住房进入高质量发展阶段，经历起步、转型后进入以推进保障性租赁住房建设、加强金融支持等为重点的阶段；保租房进入质与量的提升阶段，“十四五”期间全国建设筹集各类保障性住房等 1100 多万套（间），部分城市已超额完成目标；首部《住房租赁条例》于 2025 年 9 月施行，租赁行业发展进入新阶段；行业持续洗牌，轻资产扩张需匹配现金流，行业从“冲规模”转向“保运营”，政策与监管将进一步收紧 [18][20][24][28] 新机遇 - 理清历史欠债，未来补足缺口催生巨大市场规模，政策性租房累计供应近 2400 万套，保障房“十四五”新增近 1100 万套；人口结构升级驱动需求提升，长期预计释放 2000 万改善居住需求；家庭小型化使居住需求由租房向买房的转化动能减弱；买房需求低迷，租房需求补位，2025 年月均百城挂牌套数较 2023 年增长 35%，线上平台租房需求占比提升 [30][32][35][39] 租赁价格 - 2025 年重点城市平均挂牌租金较 2024 年下跌 9.6%，跌幅收窄，整体有止跌企稳迹象；城市分化局部机会，西部城市表现更强，2025 年 3 个城市租赁价格指数同比上涨，24 个城市跌幅在 3% 以内，部分城市下半年显现止跌回升迹象；2025 年上海、成都挂牌租金走势相对更稳，成都 12 月租金水平较 2021 年疫情前仍高出 1.7%，同比跌幅仅 2.2%，上海挂牌租金水平较 2021 年疫情前高出 11.5%，各月波动相对较小 [46][47][50] 租赁供需 - 供给呈现小幅增长，2025 年租赁市场线上挂牌供应量同比上升 4.2%，需求收缩程度有限，线上租赁需求热度同比小幅下降 3.7%，部分人口基数较大城市需求热度上升；一线需求层次丰富，3000 元以下房源有供应缺口，5000 元以上供大于求，各价格段供需分布分散，重点二线城市需求集中度高，1000 - 2000 元区间房源供不应求，各价格段供需分布相对集中；以成都为例，供需价格段集中度高，501 - 2000 元/月/套房源竞争压力大，小户型存在需求补位机会，3 房供应占比过半且持续增加，1 房和 2 房需求占比高于供给占比；以成都为例，区域分化中核心区是租金价值高地，多区域租赁需求活跃，人口分布分散带来区域机会 [55][59][60][64] 租金收益率 - 2024 年至今二手房价格下行，各能级城市挂牌租金收益率均被动上行，2025 年一线城市租金收益率较 2024 年初上涨 11.8%，重点二线城市涨幅最高达 17.1%，各能级城市租金收益率均突破 10 年期国债收益率，租赁类产品投资属性显现；2025 年成都、重庆、武汉收益率高于 2.7%，部分城市收益率走势有差异但整体呈上升趋势，12 月广州、成都、重庆和武汉的挂牌租金收益率表现较好；以成都为例，区域供需分化，部分区域租金收益率高于 3% 且同比涨幅显著，成华、锦江、郫都及新都等区表现突出 [71][73][75]

文章核心观点 - 西安房地产市场出现新动向 部分企业从住宅转向写字楼租赁运营领域 一家本地中介公司以近千万元年租金溢价拍下一处大型写字楼十年租约 此举打破了市场常规认知 突显了该领域的机遇与挑战并存 [1] 交易详情 - 交易标的为浙商银行西安分行大楼冗余楼层 面积17039.68平方米 租期10年 [2][3] - 该资产年租金评估价/挂牌价为9201427.2元 最终由西安优居汇房地产营销策划有限公司以9612427.2元/年的价格竞得 溢价率为4.47% [2] - 十年租金总额合计为98745580.92元 接近1亿元 [3][4] - 租金支付方式为每半年支付一次 租金结构为前四年不变 第五年租金较第四年增长3% 第六、七年租金与第五年持平 第八年租金较第七年增长3% 第九、十年租金与第八年持平 [3][4] 交易方背景 - 受让方西安优居汇房地产营销策划有限公司成立于2017年3月 所属行业为非居住房地产租赁 [4] - 该公司业务模式为将空置写字楼整租后返租 赚取差价 [4] - 目前西安市场存在不少从事写字楼租赁运营的公司 [4] 标的物业分析 - 标的物业位于泰华金贸国际项目内 该项目是高新区一个大型商务综合体 总建筑面积约40万平方米 定位高端纯商务集群 配套完善 [5] - 项目地处高新区商务办公核心区 毗邻公园 覆盖地铁3号线、8号线及十余条公交线路 生态与交通优势明显 [5] - 根据市场信息 泰华金贸国际写字楼当前租金水平大约在1.2-2.17元/平方米/天之间 折合年租金约为438元/平方米至795.05元/平方米 [5] - 西安优居汇此次拍下的成本折算为年租金约为564.12元/平方米 [6] 市场环境与运营挑战 - 西安写字楼市场供应量较大 空置率较高 2025年甲级写字楼平均空置率达32.7% 部分区域空置率突破40% [6] - 当前市场环境下企业面临生存发展压力 导致写字楼退租率上涨 [6] - 以564.12元/平方米/年的成本价 对比当前市场租金438-795.05元/平方米/年的区间 公司要实现盈利面临一定挑战 考验其运营能力 [5][6]

公司重大经营决策 - 公司全资附属公司广州番禺悦禧作为承租方，与独立第三方出租方横琴深合资产运营订立了一份为期10年的租赁合同 [1] - 租赁物业位于番禺奥园广场，将用于合法商业经营活动 [1] - 租赁期限自2026年2月1日起至2036年1月31日止 [1]

公司重大经营协议 - 公司全资附属公司广州番禺悦禧作为承租方，与独立第三方出租方横琴深合资产运营订立租赁合同 [1] - 租赁物业位于番禺奥园广场，将用于合法商业经营活动 [1] - 租赁合同租期为10年，自2026年2月1日起至2036年1月31日止 [1]