核心观点 - 官方主导的存量房收购模式在2026年初于多城加速推开 这并非临时救市措施 而是对住房制度的深层重构 旨在通过“以旧换新”和“直接筹集”两类闭环逻辑 同时解决存量房流动性问题与保障性住房供给问题 从而盘活市场并完成民生任务 [1][2][9][11] 多城政策模式与逻辑 - **上海试点**：浦东、静安、徐汇三大核心区率先试点 收购内环内、2000年以前建成、70㎡以内、总价400万以内房源 收购方为各区公租房公司 并获中国建设银行金融支持 业主须在本区购买新房 收购房源将纳入保障性租赁住房 此外奉贤区国企主导“以旧换新” 首期计划收购50套 [3][5] - **其他城市案例**： - 南京：国企直接收房 并叠加人才补贴、卖旧买新退个税以降低换房成本 [6] - 杭州富阳：国企计划收购指定区域2010年12月31日前建成、建筑面积不超144㎡的二手房200套 [8] - 江苏徐州：国企平台提供房产“以旧换新”置换服务 [8] - 海南海口：官方征集存量商品住房用作保障性租赁住房 优先中心城区、120㎡以内、2020年后开工的房源 并可整栋整单元收购 [8] - **核心逻辑闭环**： - 闭环一（以旧换新类）：收购存量 → 释放资金/房票 → 流入新房市场 → 旧房转化为保障房 [9] - 闭环二（直接筹集类）：收购存量 → 纳入保障性租赁住房 → 低成本、短周期形成有效供给 [9] - **政策深度**：该模式旨在同时解决存量房流动性问题 并通过回收核心区小户型存量 低成本、高效率地筹集保障性住房 以解决新市民、年轻人的居住问题 [10][11] 政策推行的背景与意义 - **政策依据**：2024年住建部已明确收购存量房按照“政府主导、市场化运作”的思路 [12] - **当前意义**：在2026年全国加速推开 其最大意义在于为市场建立信心和参照系 当市场流动性缓慢时 国企介入提供了可预期的退出机制 虽然名额和范围有限 但明确传递了打通置换链条、让市场重新转动的信号 [13][14][15] - **多方受益**：该模式使得换房业主衔接更顺畅、租房群体获得平价房源 同时整体市场流动性得到改善 [16] 重庆市场的存量盘活实践 - **模式差异**：重庆目前未官宣收购个人二手房 其收购主要面向房企的存量商品房及闲置商办项目 属于“存量盘活”大框架下的探索 [18] - **具体举措与数据**： - 2024年初：重庆市属国企共收购7个存量房项目 合计4207套房源 其中重庆嘉寓公司收购3600余套 [20] - 2024年8月：又收购来自央企、国企及民企的7个项目 收购面积超11万平方米 [20] - 重发置业公司：将大渡口闲置超10年的商业项目改造为336套保障性租赁住房（人才公寓） 自2024年4月起入住率持续保持在90%以上 [21][22] - 2025年5月：建渝基金首个保障性租赁住房项目在南岸区投用 通过盘活闲置商办物业提供超500套房源 [23] - 金融支持：在央行3000亿元保障性住房再贷款政策带动下 截至2025年11月 重庆市已发放住房租赁团体购房贷款13.1亿元 支持收购13个项目、4938套已建成存量商品房用作保障性租赁住房 [24] - **总体评价**：重庆在保障性住房体系建设上走在前列 通过城市更新、存量改造等多渠道稳步推进住房保障工作 [24] 行业趋势展望 - 2026年楼市进入“分化”和“重构”的时代 官方下场收购存量房旨在让市场恢复健康循环 [25] - 预计未来将有更多城市加入“官方收房”行列 [26]

政策与市场背景 - 优化保障性住房供给是房地产政策重要着力点 多个城市明确加大存量闲置物业改造力度以拓宽保障性租赁住房筹集渠道 [1] - “商改保”（商办物业改造为保障性租赁住房）被视为兼顾去库存与稳供给的现实路径 [1] - 金融机构提供关键支撑 例如建设银行发起设立总规模300亿元的住房租赁基金 重点投向保障性租赁住房领域 [1] 项目案例：CCB建融家园·智汇健康城店 - 项目是建信住房租赁基金、建信住房服务(北京)公司与清华大学建筑学院可持续住区研究中心合作的首个保障性租赁住房项目 也是建信住租基金在北京落地的第一个项目 [2] - 项目原为一栋闲置多年的毛坯办公楼 位于北京大兴生物医药基地产业园区内 [2][3] - 项目于2024年4月取得租赁备案并试营业 6月正式开业 开业一年多后出租率达到92.8% 租户主要为周边药企员工 [3] - 结合当前现金流水平 项目预计将如期甚至提前实现盈亏平衡 实现良性运营 [3] 改造模式与成本控制 - 项目采用工业化、模块化的改造路径 大幅降低改造成本和施工周期 [6] - 初期设定改造成本约为2500元/平方米 最终结算降至2300多元/平方米 [6] - 仅用66天完成纳入保障性住房的相关手续 75天实现整体改造完工 显著低于行业平均水平 [6] - 采用装配式施工方式 家具设备等核心部件在工厂预制后现场模块化组装 缩短周期并降低环保散味时间 [6] - 改造模块进行标准化设计 并与数字化系统深度融合 为后续数字化运营维护预留弹性空间 [6] 运营策略与客户获取 - 项目重点打造“上床下桌”多人间宿舍和单人间产品 完成办公功能向居住功能的核心转换 [3] - 成功吸引大量B端客户 在多轮竞标中拿下中国医学科学院药物研究所、中国食品药品检定研究院等机构的员工及学生宿舍需求 [6] - B端客户核心关注点为居住安全可控、责任划分清晰及管理体系稳定可靠 而非单纯租金价格 [7] - 引入数字化治理逻辑 每个房间成为智能节点 能耗及使用行为通过云端分析 异常才触发人工介入 摒弃“人力密集型管理” [7] - 智能化系统可通过正向激励（如自动发放健身房优惠券）引导租户形成良好习惯 实现精细化治理 [7] 金融支持与退出机制 - 保租房REITs已成为盘活存量资产、服务民生需求的核心载体 截至目前已有8只保租房REITs成功发行 [8] - 2025年3月 汇添富上海地产租赁住房REIT上市 成为首只“商改保”REITs 其底层资产包含上海市首批非居住存量闲置商办改建的租赁住房项目 [8] - 保租房REITs的落地完善了项目退出机制 通过资产证券化打通“投融建管退”闭环 破解行业融资难等核心问题 [8] - 明确REITs作为退出机制后 “商改保”项目才真正具备长期生命力 解决了行业“短债长投”（用三年期贷款做十年以上资产）导致的资金结构不匹配问题 [8] - 现行规则要求保租房项目需三年保持92%以上出租率方具备申报REITs条件 这倒逼运营方做好基本功 [9] - CCB建融家园目前也在筹备REITs的申请 [9] 行业发展与前景 - 随着后续支持“商改保”政策逐步明晰 类似项目在产品形态、空间利用效率和经营模式上仍有较大优化空间 [4] - 行业需要踏踏实实把“0到1”的事情先跑通 打磨产品和模式 才能具备可持续性 而非一拥而上急着做规模 [9]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度GAAP收入为9790万美元，每股收益为0.39美元；剔除220万美元债务提前清偿的非经常性损失后，每股收益为0.42美元，同比增长15% [11][12] - 2025财年全年GAAP收入为3.856亿美元，净收入为1.145亿美元，每股收益为1.59美元；剔除非经常性项目后，每股收益为1.65美元，同比增长5% [12] - 年末总资产组合规模为71亿美元，未实现资本增值估计为93亿美元，较上一季度增加约2亿美元，主要由新投资的外部增长驱动 [9] - 年末公司拥有约12亿美元流动性，由现金和信贷额度可用性构成 [9] - 年末总债务约为49亿美元，加权平均债务期限约为18年，无重大到期债务直至2029年 [16] - 永久债务的有效利率为4.3%，现金利率为3.9% [17] - 净一般及行政费用预计将从2025财年的低4000万美元水平，增加到2026财年的高4000万美元水平，净增约500万美元 [51] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度完成了10笔交易，包括9笔地租和1笔租赁抵押贷款，总承诺金额为1.67亿美元 [7] - 2025财年全年完成了17笔地租，总额2.77亿美元，以及4笔租赁抵押贷款，总额1.52亿美元，总资本承诺为4.29亿美元 [8] - 第四季度总融资额为6000万美元，包括4400万美元新发起地租融资（经济收益率7.3%）、1100万美元既有承诺地租融资（经济收益率7.4%）和600万美元租赁抵押贷款融资（利率为SOFR + 501基点） [10] - 2025财年全年总融资额为2.52亿美元，包括1.41亿美元新发起地租融资（经济收益率7.2%）、4300万美元既有承诺地租融资（经济收益率7.0%）和6800万美元租赁抵押贷款融资（利率为SOFR + 347基点） [10] - 年末地租组合包含164项资产，其中101处为多户住宅物业；自IPO以来，账面价值和估计未实现资本增值均增长了21倍 [11] - 未实现资本增值组合包含约3800万平方英尺的机构级商业地产，包括近2.3万个多户住宅单元、1260万平方英尺办公空间、超过5000间酒店客房以及200万平方英尺的生命科学和其他物业类型 [11] - 地租组合的GLTV为52%，租金覆盖率为3.4倍 [9] - 当前投资组合的现金收益率为3.8%，年化收益率为5.4%，经济收益率为5.9% [13] - 使用美联储2.25%的长期盈亏平衡通胀率调整后，经济收益率增至6.1%；再叠加基于管理层最新估值的Caret 84%权益的未实现资本增值估计，收益率进一步提升至7.3% [14] - 81%的地租包含周期性CPI回溯条款 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 按总账面价值计算的前十大市场约占投资组合的65% [14] - 第四季度完成的9笔地租中，8笔位于南加州的保障性住房领域，1笔是马萨诸塞州剑桥的市场价多户住宅开发项目 [7] - 2025财年完成的17笔地租包括12笔保障性住房、4笔市场价多户住宅和1笔酒店，均位于主要市场，承保覆盖率为3.2倍，GLTV为34%，经济收益率为7.3% [9] - 公司继续专注于在顶级30个市场投资位置优越、机构级质量的地租 [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2026年的目标包括：增加地租业务量、提升Caret价值的市场认可度、在交易窗口开放且市场条件合适时启动已授权的股票回购计划 [5] - 公司致力于扩大可投资的资产类别，但对办公类交易将非常挑剔，更倾向于关注其他资产类别 [23] - 公司认为其租赁抵押贷款作为“一站式”资本解决方案具有竞争力，在混合资金成本上低于市场水平 [56][57] - 公司正在研究将保障性住房平台扩展到加州以外的其他州，目前在其他州已有多个交易处于意向书阶段 [61] - 公司探索各种股权资本解决方案，包括合资资本、与保险资本等长期资本合作，以优化资本成本 [49][50] - 公司积极进行利率对冲，拥有5亿美元的SOFR互换合约（锁定利率3%至2028年4月）和2.5亿美元的长期国债锁定（加权平均利率4.0%，当前收益约3000万美元） [16][17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管逆风依然存在，但公司在第四季度在多个方面取得良好进展，预计将对2026年产生积极影响 [4] - 公司认为其资产中的未实现资本增值是重要的价值来源，但目前市场尚未充分认识 [14] - 关于办公物业估值，管理层认为一些核心市场（如纽约）已出现企稳迹象，评估机构已对复苏较慢的市场进行了大幅减值，但不完全确定是否已绝对触底 [24] - 公司认为Caret是一个巨大的、未被市场认可的资产，其价值是可衡量且可提前实现的，未来将寻求通过流动性、销售或货币化等方式让市场理解其价值 [25] - 公司对2026年的业务渠道发展感到满意，并有充足的流动性以利用机会 [17] 其他重要信息 - 第四季度公司获得标普信用评级上调至A-，展望稳定；目前三大主要评级机构均给予公司A类评级 [7] - 第四季度公司完成了一笔4亿美元的无担保定期贷款，有效再融资了2027年到期的近期债务，增加了流动性，并以低成本、可自由提前还款的无担保债务替代了有担保债务 [8] - 关于Park Hotels的诉讼，法院日期定于2027年第一季度，预计将耗费数百万美元；最终处置时间表将取决于诉讼进程 [62][66] - 租赁抵押贷款期限通常为三年，可能附带短期续期权 [56] - 公司杠杆率约为2.0倍（总债务与权益比），并希望维持在该水平或更低；每融资2.4亿美元，杠杆率上升0.1倍 [33] - 公司有约1.4亿美元的地租未支取承诺和约1.25亿美元的贷款未支取承诺；这些地租承诺的经济收益率在7%左右，贷款承诺的收益率在5%以上（利差约400基点） [39] 问答环节所有的提问和回答 问题: 是否有意重新投资办公地产？ [22] - 公司有意扩大投资的资产类别，但对办公类交易会非常挑剔，更倾向于关注其他资产类别 [23] 问题: 办公地产估值最坏时期是否已过？ [24] - 一些核心市场（如纽约）已出现企稳，评估机构已对复苏较慢的市场进行了大幅减值，但不完全确定是否已绝对触底 [24] 问题: 如何实现Caret价值的市场认可？ [25] - Caret是一个巨大的、未被市场认可的资产，公司将寻求通过流动性、销售或货币化等方式让市场理解其价值 [25] 问题: Caret的货币化是否仍依赖于市场活动或情绪的改善？ [30] - 如果Caret和底层投资组合持续增长，将更容易让人理解其潜力；办公类资产估值开始企稳是吸引更广泛投资者关注的前提条件 [31] 问题: 股票回购的潜在规模、支付比率及杠杆考量？ [32] - 公司认为股价处于折价水平，回购时需考虑杠杆目标（维持在2倍左右或更低）并以杠杆中性方式进行；每融资2.4亿美元，杠杆率上升0.1倍，因此有一定操作空间；公司同时探索资本回收方案以实现战略目标 [33][34] 问题: 如何为126美元（应为1.26亿或相关管道）的发起管道和现有未支取承诺提供资金？ [37] - 当前约2.65亿美元的未支取承诺（地租收益率约7%，贷款利差约400基点）具有增值性；公司评估现有对冲头寸和利率走势，国债锁定收益若解锁可摊销以提升盈利；新交易收益率与债务成本之间的利差处于近期最佳水平 [39][40][41] 问题: 融资策略会否在股权融资和债券市场之间有所调整？ [42] - 短期内不会改变；当前杠杆水平有提升空间；公司拥有不发行股票的股权资本解决方案（如混合方案、资本回收），同时也会考虑在利差收紧时利用无担保债券市场确保流动性 [42][43] 问题: 是否可能通过出售资产实现Caret价值发现，并用所得回购股票，实现杠杆中性？ [46] - 这是可能的目标之一，公司希望通过资本回收、回购折价股票等方式创造股东价值，同时实现账面增值增长 [46][47] 问题: 是否会考虑引入更多合资资本作为股权选项？ [48] - 公司对与合适的合作伙伴（如保险资本）合作持开放态度，这有助于优化资本成本，特别是当前股权成本较高的情况下 [49][50] 问题: 2026年净一般及行政费用指引？Star Holdings管理费收入何时结束？ [51][52] - 2026年净一般及行政费用目标为高4000万美元水平，较2025年净增约500万美元；管理费收入仍有合同约定的固定金额，之后将转为按资产比例收取 [51][53] 问题: 租赁抵押贷款的需求、竞争力和典型期限？ [54] - 租赁抵押贷款期限通常为三年，可能附带续期权；作为“一站式”混合解决方案，其定价低于市场水平，公司将在有选择性地在合适资产上继续提供此类产品 [56][57] 问题: 向加州外扩张保障性住房业务的挑战是什么？ [60] - 保障性住房业务量目前集中在加州；公司正在研究其他州的特定机制和监管制度，建立业务渠道需要时间，但目前在其他州已有多个交易处于意向书阶段，预计未来几个季度将完成交割 [61] 问题: Park Hotels诉讼的最新时间和进展？ [62] - 法院日期定于2027年第一季度，预计将耗费数百万美元；最终处置时间表将取决于诉讼进程 [62][66] 问题: 对于Park Hotels组合中未续租的两处资产有何计划？ [66] - Hilton酒店将保留；长期目标并非运营这些资产，但最终决策时间取决于诉讼进程 [66]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度GAAP收入为9790万美元，每股收益为0.39美元，若剔除220万美元的非经常性债务提前清偿损失，调整后每股收益为0.42美元，同比增长15% [11][12] - 2025财年全年GAAP收入为3.856亿美元，净收入为1.145亿美元，每股收益为1.59美元，若剔除非经常性项目，调整后每股收益为1.65美元，同比增长5% [12] - 第四季度投资活动产生350万美元的净增值收益，全年投资活动产生1720万美元的净增值收益 [12] - 截至年末，公司总债务约为49亿美元，加权平均债务期限约为18年，无重大到期债务直至2029年 [16] - 截至年末，公司拥有约12亿美元的现金和信贷额度可用性 [9][16] - 公司杠杆率（总债务与权益之比）为2.0倍 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度完成了10笔交易，包括9笔地租和1笔租赁贷款，总承诺金额为1.67亿美元 [7] - 2025财年全年完成了17笔地租交易，总额2.77亿美元，以及4笔租赁贷款，总额1.52亿美元，总资本承诺为4.29亿美元 [8] - 第四季度总拨款额为6000万美元，包括4400万美元新发起地租（经济收益率7.3%）、1100万美元既有承诺地租（经济收益率7.4%）和600万美元租赁贷款（利率为SOFR + 501基点） [10] - 2025财年全年总拨款额为2.52亿美元，包括1.41亿美元新发起地租（经济收益率7.2%）、4300万美元既有承诺地租（经济收益率7.0%）和6800万美元租赁贷款（利率为SOFR + 347基点） [10] - 截至年末，地租投资组合包含164项资产，账面价值和未实现资本增值自IPO以来增长了21倍 [11] - 地租投资组合的17笔交易包括12笔经济适用房、4笔市场价多户住宅和1笔酒店，平均承保覆盖率为3.2倍，地租贷款价值比为34%，经济收益率为7.3% [9] - 租赁贷款业务方面，公司认为其“一站式”解决方案的定价低于市场水平 [54] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至年末，总投资组合价值为71亿美元，未实现资本增值估计为93亿美元，较上一季度增加约2亿美元，主要由新投资的外部增长驱动 [9] - 投资组合地租贷款价值比稳定在52%，租金覆盖率为3.4倍 [9][15] - 按总账面价值计算，前十大市场约占投资组合的65% [14] - 经济适用房业务量主要集中在加利福尼亚州，但公司正在其他州取得进展，已有多个交易处于意向书阶段 [59] - 办公室资产估值方面，管理层认为纽约等核心市场有所走强，但不确定是否已绝对触底 [24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2026年的关键主题包括：实现更稳定的发起增长、提高Caret的可见度、以及在交易窗口开放和市场条件合适时实施股票回购计划 [5] - 公司目标是在2026年增加地租业务量，寻找方法使Caret的价值更易被认可，并开始利用先前授权的股票回购计划 [5] - 公司计划扩大投资资产类别，但对办公室交易会非常挑剔，更倾向于关注其他资产类别 [23] - 公司正在探索与合资伙伴合作等股权资本解决方案，以优化资本成本 [41][47] - 公司认为其地租加租赁贷款的“一站式”资本解决方案对客户具有价值且高效 [7] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管逆风依然存在，但公司在第四季度在多个方面取得良好进展，预计将对2026年产生积极影响 [4] - 公司对2026年的业务渠道发展感到满意，并拥有充足的流动性来把握机会 [17] - 公司信用利差处于历史最紧水平，感觉有能力降低债务资本成本 [40] - 关于Caret，管理层认为这是一个巨大的、未被市场充分认可的资产，其价值是可衡量、有形的，公司将继续寻求通过流动性、销售或货币化等方式让市场理解其价值 [25] - 对于帕克酒店相关诉讼，公司有2027年第一季度的法庭日期，预计将花费数百万美元法律费用 [60] 其他重要信息 - 第四季度，公司获得标普信用评级上调至A-，展望稳定，目前三大主要评级机构均给予公司A类评级 [7] - 公司在第四季度完成了一笔4亿美元的无担保定期贷款，有效再融资了2027年到期的近期债务 [8] - 公司拥有活跃的对冲策略，通过一笔5亿美元的SOFR互换合约（利率锁定在3%，至2028年4月）保护有限的浮动利率借款，并拥有2.5亿美元的长期国债锁定，加权平均利率为4.0%，当前收益头寸约为3000万美元 [16][17] - 投资组合目前产生3.8%的现金收益率和5.4%的年化收益率，经济收益率为5.9%，若考虑2.25%的通胀率调整，则通胀调整后收益率为6.1%，若再叠加Caret的未实现资本增值估计，收益率可达7.3% [13][14] - 81%的地租包含定期的消费者价格指数回溯条款 [13] - 2026年，预计净一般及行政费用将从2025年的低4000万美元水平增至高4000万美元水平，部分原因是来自Star Holdings的管理费收入减少 [49] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 是否有意愿重新投资办公室资产 [21] - 公司计划扩大投资资产类别，但对办公室交易会非常挑剔，更倾向于关注其他资产类别 [23] 问题: 办公室估值最坏时期是否已过去 [24] - 第一季度是估值重要时期，纽约等核心市场已显现走强迹象，其他市场复苏较慢，不确定是否绝对触底，但评估方已对复苏较慢的市场进行了大幅调整 [24] 问题: 关于Caret价值实现的具体计划 [25] - Caret是股东拥有的巨大但未被认可的资产，公司将继续努力使其价值被理解，可能通过提供流动性、销售或货币化等方式，随着基础投资组合增长，这必须成为股东考量的一部分 [25] 问题: Caret的货币化是否仍依赖于市场活动或情绪的改善 [29] - 如果Caret和基础投资组合在增长，人们更容易理解其潜力，办公室资产估值已开始企稳，未实现资本增值在本季度有所上升，这有助于吸引更广泛的投资者关注Caret [30] 问题: 股票回购的潜在规模、支付比率及杠杆考量 [32] - 公司认为股价处于折价水平，在考虑回购时会注意杠杆率目标，目前杠杆率约为2倍，希望维持或低于该水平，每新增2.4亿美元融资会使杠杆率上升0.1倍，因此有一定空间，但希望以大致杠杆中性的方式执行回购，可能通过资本回收等方式实现 [33][34] 问题: 如何为126美元（应为笔误，指业务渠道）的发起渠道和现有未拨付承诺提供资金 [37] - 目前约有1.4亿美元地租未拨付承诺和1.25亿美元贷款未拨付承诺，地租承诺的经济收益率在7%左右低段，贷款承诺的现金收益率在5%以上，利差约400基点，这些对债务成本具有增值作用，公司评估现有对冲和未来利率变动，未拨付的2.65亿美元资金将在未来6-7个季度逐步部署，考虑到收益率与债务资本成本的差额，目前的利润率状况是近期最好的 [38][39][40] 问题: 融资策略是否在股权融资和债券市场之间有所改变 [41] - 短期内没有改变，目前杠杆水平为增加融资和部署提供了一些空间，公司拥有不发行股票的股权资本解决方案，如混合方案、资本回收等，同时也会关注无担保债券市场的发行机会，以确保充足的流动性 [41][42] 问题: 是否可能通过出售资产实现Caret价值发现，并用所得回购股票，以杠杆中性方式操作 [45] - 这确实是公司目标的一部分，公司认为股价折价明显，希望通过资本回收等方式弥补差距，为股东创造价值，同时实现账面增值增长 [45] 问题: 是否会考虑引入更多合资资本作为股权选择 [46] - 拥有合适的合作伙伴和资本成本非常重要，市场上有大量保险资本寻求长久期、可预测、抗通胀的复合现金流，公司是为数不多能提供此类资产的机构之一，与有助于整体业务和降低资本成本的合作伙伴进行合作是可能的选项，包括历史上与主权财富基金的合作形式或其他类型的合作伙伴 [47][48] 问题: 2026年净一般及行政费用指引 [49] - 考虑到来自Star Holdings的管理费收入减少，预计2026年净一般及行政费用将从2025年的低4000万美元水平增至高4000万美元水平，此外还有常规通胀等成本 [49] 问题: 管理费收入是否在2026年后结束 [50] - 管理费收入仍有剩余，合同规定了固定金额的时间表，之后将转为基于资产规模的百分比 [51] 问题: 租赁贷款的需求、竞争力和典型期限 [52] - 租赁贷款期限通常为三年，之后可能附带短期续期权，公司将其视为地租加贷款的整体方案，能为客户提供有吸引力的综合资本成本，“一站式”解决方案具有优势，公司将在合适的情况下选择性提供 [53] - 作为“一站式”解决方案，公司认为其定价低于市场水平，因为综合资本成本从整体上优于市场 [54] 问题: 在加利福尼亚州以外扩展经济适用房业务的挑战 [58] - 加利福尼亚是美国最大、最活跃的经济适用房市场，公司在该市场渗透良好，同时也在其他州取得良好进展，正在研究各州具体机制和监管制度，建立业务渠道和完成交易需要时间，目前在其他州已有多个交易处于意向书阶段，预计将在未来几个季度完成交割 [59] 问题: 帕克酒店相关诉讼的解决时间 [60] - 法庭日期定于2027年第一季度，无法更快推进，预计将花费数百万美元法律费用 [60] 问题: 对于帕克酒店组合中未续租的两处资产的计划 [63] - 希尔顿酒店将继续运营，但最终决策取决于诉讼进程，虽然长期目标不是运营这些资产，但需要等待诉讼结果才能决定合适的时间安排 [63]

公司2026财年第三季度财务表现 - 公司企业融资、资产管理及其他咨询服务收入为550万港元，较去年同期减少6.3% [1] - 公司经营租赁项下投资物业的整体租金收入为680万港元，与去年同期水平相似 [1] 收入确认与波动原因 - 企业融资及其他咨询服务收入在根据服务协议条款提供服务或完成重大行动达成账单里程碑时确认，各期间收入可能因达成的账单里程碑而波动 [1] - 香港投资物业在2025年10月租出办公单位后，于本季度取得租金收入，而去年同期该单位处于空置状态 [1] - 日本投资物业以港元计算的租金收入减少，原因是期内日元兑港元贬值，部分抵消了香港物业租金收入的正面影响 [1] 日本物业运营状况 - 2026财年第三季度，日本物业组合的出租率（以租金收入计）为93.7%，去年同期为93.1% [1]

文章核心观点 - 美银证券近期与投资者互动后感受到市场观点出现分歧 非本地离岸一般投资者对香港楼价前景更为乐观 而本地、内地及地产基金投资者则更关注估值是否已充分反映[1] - 整体上 投资者似乎一致愿意忽略近期较低收益率 预测房地产市场将进入多年的周期性回升阶段[1] - 基于上述背景 美银证券将多家房地产股票目标价平均上调10% 以反映香港开发项目和高端零售销售强劲[1] 市场情绪与投资者观点 - 非本地离岸一般投资者对香港楼价前景更为乐观[1] - 本地、内地及地产基金投资者则更关注估值是否已充分反映[1] - 投资者一致愿意忽略近期较低收益率 预测房地产市场将进入多年的周期性回升阶段[1] 目标价与盈利预测调整 - 美银证券基于资产净值目标折让幅度收窄 将多家房地产股票目标价平均上调10%[1] - 上调目标价以反映香港开发项目和高端零售销售强劲[1] - 根据更新后的开发项目入账时间 调整希慎兴业及新鸿基地产2025至2028财年的每股盈利预测[1] 个股偏好与投资逻辑 - 发展商方面 美银证券看好长实集团及信和置业 因其盈利对楼价增长的敏感度较高[1] - 收租股则偏好太古地产及恒隆地产 因股息率较高且内地奢侈品零售具韧性[1] - 领展房产基金是该行的落后首选股 与市场共识相悖 主要考虑到其估值与同业的差距扩大 且电商短期挑战已被反映[1] - 领展房产基金股息率达7%[1]

市场观点与投资者情绪 - 市场观点出现分歧，非本地离岸一般投资者对香港楼价前景更为乐观，而本地、内地及地产基金投资者则更关注估值是否已充分反映 [1] - 投资者整体上似乎一致愿意忽略近期较低收益率，并预测房地产市场将进入多年的周期性回升阶段 [1] 美银证券的股票评级与目标价调整 - 基于资产净值目标折让幅度收窄，将多家房地产股票目标价平均上调10%，以反映香港开发项目和高端零售销售强劲 [1] - 根据更新后的开发项目入账时间，调整了希慎兴业及新鸿基地产2025至2028财年的每股盈利预测 [1] - 在发展商中，看好长实集团及信和置业，因其盈利对楼价增长的敏感度较高 [1] - 在收租股中，偏好太古地产及恒隆地产，因股息率较高且内地奢侈品零售具韧性 [1] - 领展房产基金是该行的落后首选股，与市场共识相悖，主要考虑到其估值与同业的差距扩大（股息率达7%），且电商短期挑战已被反映 [1] 行业预期与潜在风险 - 香港发展商已将今明两年15%至20%交易额增长计入股价，该行预测今明两年的楼价涨幅介乎10%至15% [2] - 主要风险包括：香港金管局已表示进一步下调最优惠利率空间有限，且香港银行的五年期抵押贷款利率优惠将于4月底到期 [2] - 若债券市场在2026年底前两次减息未能实现，银行可能会恢复浮动利率房贷贷款方案 [2] - 2025年首九个月香港家庭月入中位数停滞不前，及2025年批准的移民签证数目同比下降，若情况持续，最终可能限制楼价进一步上涨的潜力 [2]

市场观点与投资者情绪 - 市场观点出现分歧 非本地离岸一般投资者对香港楼价前景更为乐观 而本地、内地及地产基金投资者则更关注估值是否已充分反映 [1] - 投资者整体上似乎一致愿意忽略近期较低收益率 预测房地产市场将进入多年的周期性回升阶段 [1] 美银证券的投资观点与调整 - 基于资产净值目标折让幅度收窄 将多家房地产股票目标价平均上调10% 以反映香港开发项目和高端零售销售强劲 [1] - 根据更新后的开发项目入账时间 调整希慎兴业及新鸿基地产2025至2028财年的每股盈利预测 [1] - 发展商方面看好长实集团及信和置业 因其盈利对楼价增长的敏感度较高 [1] - 收租股则偏好太古地产及恒隆地产 因股息率较高且内地奢侈品零售具韧性 [1] - 领展房产基金是该行的落后首选股 与市场共识相悖 主要考虑到其估值与同业的差距扩大（股息率达7%）且电商短期挑战已被反映 [1] 市场预期与潜在风险 - 香港发展商已将今明两年15%至20%交易额增长计入股价 该行预测今明两年的楼价涨幅介乎10%至15% [2] - 香港金管局已表示进一步下调最优惠利率空间有限 而香港银行的五年期抵押贷款利率优惠将于4月底到期 [2] - 若债券市场在2026年底前两次减息未能实现 银行可能会恢复浮动利房贷贷款方案 [2] - 2025年首九个月香港家庭月入中位数停滞不前 及2025年批准的移民签证数目同比下降 若情况持续 最终可能限制楼价进一步上涨的潜力 [2]

政治局集体学习：前瞻布局与发展未来产业 - 中共中央政治局于2026年1月30日就前瞻布局和发展未来产业进行第二十四次集体学习 [1] - 会议指出培育发展未来产业对抢占科技和产业制高点、发展新质生产力、建设现代化产业体系、提高人民生活品质具有重要意义 [1] - 未来产业具有前瞻性、战略性、颠覆性特点，需聚焦“十五五”时期主攻方向，结合国家战略需求、技术成熟程度、要素支撑条件因地制宜、错位发展 [1] - 强调要强化未来产业与新兴产业、传统产业的协同联动 [1] - 要发挥新型举国体制优势和企业主体作用，加大关键核心技术攻关力度 [1] - 要大力培育核心技术领先、创新能力强的科技领军企业和高新技术企业，引领带动产业向前沿和高端领域迈进 [2] - 未来产业培育周期长、市场风险大，政策上要支持，需完善财税政策，大力发展科技金融，做好人才培养引进使用工作 [2] - 必须健全治理体系，统筹发展和安全，探索科学有效的监管方式 [2] 中央一号文件：推进农业农村现代化与乡村全面振兴 - 2026年2月3日，中共中央、国务院印发《关于锚定农业农村现代化扎实推进乡村全面振兴的意见》 [2] - 文件以农业农村现代化为目标，以乡村全面振兴为总抓手 [2] - 核心目标包括稳定粮食产量在1.4万亿斤左右，并加力实施新一轮千亿斤粮食产能提升行动 [3] - 提升农业科技创新效能，加强农业关键核心技术攻关和科技成果转化，深入实施种业振兴行动，加快选育和推广突破性品种，推进生物育种产业化 [3] - 实施常态化精准帮扶，守牢不发生规模性返贫致贫底线，提升产业和就业帮扶实效 [3] - 促进农民稳定增收，健全种粮收益保障机制，壮大县域富民产业 [2] - 建设宜居宜业和美乡村，完善农村基础设施与公共服务，推进生态保护修复和文明乡风建设 [2] - 加快健全现代农业经营体系，全面开展第二轮土地承包到期后再延长三十年整省试点 [3] - 创新乡村振兴投融资机制，用足用好专项债、超长期特别国债，支持符合条件的农业农村领域重大项目建设 [3] - 健全财政金融协同支农投入机制，充分发挥支农支小再贷款、科技创新和技术改造再贷款等政策激励作用 [3] 国新办发布会：解读中央一号文件具体部署 - 2026年2月4日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，解读中央一号文件 [6] - 文件核心为“四项重点任务、两大支撑保障” [6] - 在促进农民增收方面，重点包括稳定农民务农种粮收益，统筹用好价格、补贴、保险等政策，健全种粮农民收益保障机制 [7] - 发展壮大县域富民产业，支持各地依托本地特色资源发展各具特色的县域经济 [7] - 促进农民工稳岗就业，落实农民工稳岗就业支持政策，实施大规模职业技能培训 [7] - 盘活用好农村闲置资源资产，增加农民的集体资产收益 [7] - 在农业科技创新方面，强化集成创新，提升农业科技创新体系整体效能，统筹科技创新平台基地建设 [7] - 拓展应用场景，例如我国已成为农用无人机保有量第一大国，全球约有50万台农用无人机，我国就超过了30万台 [7] - 促进成果转化，坚持需求导向、应用导向，加快推动农业科技成果熟化转化 [7] “乐购新春”春节特别活动：激发消费活力 - 2026年2月2日，商务部等9单位印发《2026“乐购新春”春节特别活动方案》 [4] - 活动时间为2026年2月15日至23日（春节9天假期） [4] - 活动以“政府引导、市场主导、全民参与”为原则，聚焦首发经济、绿色消费等六大领域 [4] - 通过“好吃、好住、好行、好游、好购、好玩”六大板块开展活动 [4] - 配套五大支持措施，包括开展有奖发票，在春节期间加大奖金投放力度 [5] - 加力以旧换新，鼓励各地增加春节期间消费品以旧换新补贴数量，加大线下实体零售支持力度 [5] - 加大金融支持，鼓励金融机构与重点商户合作，推出消费红包、消费立减等优惠 [5] 市场监管总局重点工作：服务经济高质量发展 - 市场监管总局明确六大重点工作，服务经济高质量发展 [8] - 重点工作包括强化平台经济治理，压实平台主体责任，严查直播电商虚假营销、外卖平台非理性竞争 [9] - 推进质量强国建设，聚焦“质量三强一基” [9] - 深化涉企收费治理，通过交叉互查、重点核查等方式，落实收费清单制度 [9] - 在解决地方保护和行政垄断方面，组织开展专项行动，集中查处一批重点案件，推动废除一批妨碍全国统一市场和公平竞争的规定和做法 [10] - 深入实施《公平竞争审查条例》，研究修订配套实施办法，健全重要政策措施审查机制 [10] - 在助力“两新”政策落地方面，推动传统产业标准更新，围绕石化、机械、轻工、钢铁等十大传统产业高质量发展需求，坚持智能化、绿色化、融合化方向 [10] - 推进消费品标准升级，研究制定加快推进消费品国家标准升级工作方案 [10] - 加大强制性标准研制力度，推动实施强制性国家标准更新升级专项行动 [10] 上海试点：收购二手房拓宽保障性租赁住房供给 - 2026年2月2日，上海市实质性启动收购二手住房用于保障性租赁住房项目工作 [11] - 浦东新区、静安区、徐汇区为首批试点区 [11] - 首批拟收购房源聚焦房型匹配、布局合理、配套成熟、交通便捷特点，以满足人才“职住平衡”需求 [11][12] - 该项目旨在精准对接新市民、青年人、大学毕业生等群体租赁需求，助力构建青年发展型城市 [11] - 通过收购存量住宅拓宽保障房源筹措渠道，有效缩短建设周期，优化区域布局 [12] - 形成“政策引导、市场运作、多方协同、群众得益”格局 [12] - 建设银行上海市分行与三区公租房公司签署合作协议，提供全周期金融支持，包括融资安排、资金监管、个人住房按揭等 [12]

2025年财务业绩概览 - 公司2025年总收入约为4.02亿港元，与去年同期相比基本持平 [1] - 公司2025年物业收入净额约为3.8亿港元，同比微幅减少0.2% [1] - 公司2025年净利润为5415.4万港元，同比大幅下降76.63% [1] 股东回报与单位盈利 - 公司2025年每股份合订单位盈利为2港仙 [1] - 公司宣布每股份合订单位的末期分派为3.2港仙 [1]