报告行业投资评级 * 报告未明确给出整体行业的投资评级 [1][2][4][5][6][7] 报告的核心观点 * 当前房地产行业收储去库存处于关键期 政策支持力度持续加大 通过收购存量商品房和闲置土地来盘活存量资源 稳定市场并保障民生 预计2026年各地将继续加大收储力度 [6][67] * 收购存量商品房主要用于保障性住房 并探索用于学生宿舍等新用途 是“去库存、优供给”的关键举措 [4][8][21] * 专项债是盘活存量闲置土地的重要资金来源 但区域分化明显 已进入实质性推进阶段 [5][46][61] 根据相关目录分别进行总结 1、收储存量房进展 * **政策脉络**：自2024年以来中央多次提及支持收购存量商品房 2026年《政府工作报告》首次明确“探索多渠道盘活存量商品房 鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房” [4][8][10] * **两种模式**：模式一为国企收储开发商未售新房 模式二为国企收购居民旧房（常与“以旧换新”结合）用于保障房等 [12][14] * **城市推进**：截至2026年2月中旬 全国已有36个重点城市发布明确收储公告 超80个城市表态支持区属国企收购存量住房 [4][15] * **具体案例**： * 多地开展“以旧换新” 例如郑州2024年计划完成10000套 武汉2025年计划收购3000套 [16] * 广州安居集团常态化征集房源收购 2025年征集条件较2024年有所放宽 [17][18] * 2025年以来 广东广州、深圳、佛山、珠海4城完成收购1377套存量商品房 金额14.43亿元 广西累计收购2.92万套 [20] * 部分高校收购存量商品房用作学生宿舍 如湖北大学以1.98亿元收购352套 合肥工业大学以1.18亿元收购一栋楼 [21][22] * **资金支持**：2025年以来浙江、四川等省市发行超43亿元专项债券用于收购存量商品房作保障房 整体进展较慢 [20] 2、收储存量房——以上海为例 * **试点启动**：2026年2月2日 上海在浦东、静安、徐汇三区启动首批二手住房收购用于保障性租赁住房项目 进入实质性阶段 [4][33] * **操作模式**：普遍采取“政府专班统筹+国企平台实施+金融机构支持”模式 中国建设银行提供一揽子金融服务 [33][34] * **规模预估**：据上海市政协委员提及 未来可能有7个区加入 全年收购总规模预计在1万套左右 [34] * **市场基础**：2025年上海二手房成交占比达83% 其中总价400万元以下且面积70平方米以下的二手房成交7.9万套 占全市总量的36% 三试点区该比例均高于全市水平（浦东34.9%、徐汇36.8%、静安46.6%） 基础房源较多 [35] * **新房结构**：静安和徐汇区新房成交总价偏高 2025年总价1000万元以上房源占比约98% 而浦东新区1000万元以下房源占比超60% 置换难度有差异 [38] * **保租房现状**：截至2025年末上海保租房累计达61万套（间） 2025年新增7.4万套（间） 但截至2026年3月26日 徐汇和静安区的保租房数量相对较低 [43] * **政策影响**：有助于降低购房者置业成本 打通“卖旧买新”通道 填补中心城区保租房空白 同时助力新房去化和改善房企现金流 [44] 3、专项债收储存量闲置土地进展 * **政策支持**：2024年以来多项政策明确支持使用专项债收回收购存量闲置土地 2026年拟安排地方政府专项债券4.4万亿元 重点用途包括土地收储 [45] * **拟收储规模**：2025年全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地超5500宗 总用地面积近3亿平方米 总金额超7500亿元 [5][46] * **区域分布**：31省市中26个有公示 浙江省公示拟收储金额超900亿元居首 广东省超890亿元次之 一二线城市拟收储金额超2700亿元 占比36% [46][47] * **地块特征**：已公示地块中以住宅用地为主 宗数占比66% 约47%的地块拟收储价格与原始成交单价比值在0.8-1.0之间 [52] * **收购对象**：被收购方以地方国企为主 按收储金额计占比近88% 民企占比约10% [53] * **发行落实**：据Wind数据 截至2026年3月26日 2025年至今全国已发行用于收购存量闲置土地的专项债总金额为5415.6亿元 其中广东省发行738.3亿元居首 浙江省647.7亿元次之 [5][61][62] * **发行节奏**：2025年各季度发行量分别为340.4亿元、1368.4亿元、1096.0亿元、2000.2亿元 发行速度在去年四季度加快 [63] 4、投资建议 * 报告预计2026年各地将继续加大存量商品房和存量闲置土地的收储力度 [6][67] * 建议关注相关地方国企及开发商 [6][67]