房地产市场稳定政策 - 各地通过收购存量商品房构建"市场+保障"房地产发展新模式 促进供求关系再平衡 [1] - 郑州市明确收购存量商品房用作保障性住房进行配售或配租 面向全市征集房源 [1] - 广西提出2025年力争收购存量商品房2 5万套 用好专项债券和保障性住房再贷款等工具 [1] 存量商品房收购创新举措 - 广东省将收购存量商品房与城中村改造结合 广州市九佛街道项目完成房票认购近1000套 去化面积10万平方米 认购金额超16亿元 [2] - 广州6月新房网签6796套创年内新高 专项借款收购存量商品房用作安置房是主要动力 [2] - 浙江和四川5月发布用于收购存量商品房的专项债合计19 2亿元 收购11个项目 [2] 金融支持与政策协同 - 专项债和保障性住房再贷款协同发力 提升去库存效率 稳定房地产市场 [3] - 央行货币政策委员会提出加大存量商品房和土地盘活力度 巩固市场稳定态势 [3] - 建议各地做好"以需定购"工作 摸排居民需求并合理制定收购价格 匹配收购标的 [3]

广州新房市场表现 - 6月广州一手住宅网签量达6796套，创年内新高 [1] - 上半年广州新房销售32861套，同比上涨17% [1] 新房成交增长驱动因素 - 6月成交部分源于政府收购安置房，如天河区最后一周915套网签中含安置房集中签约 [2] - 专项借款收购存量商品房用于安置房及"房票安置"政策是成交量增长核心动力 [2] 城中村改造与政策创新 - 传统城中村改造模式难以为继，广州2024年推出"房票安置"办法，通过对接国企城投房源实现供需匹配 [3] - 2023年11月广州黄埔获广东省首笔安置房专项借款1071万元，加速回迁与房地产去化 [3] - 广州安居集团同期启动全市范围收购90㎡以下存量商品房作保障房，从增城区扩展至全市 [3] 房票政策实施效果 - 截至6月初广州通过专项借款认购约6000套存量商品房用于安置 [4] - 一线城市全面探索房票政策，深圳3月发文建立房票制度，该政策较传统去库存方式效率更高 [4] - 房票可减少安置房建设财政支出，一线城市推行效果优于二三线城市 [4] 下半年市场展望 - "房票安置"将成为广州楼市稳定的关键力量，7月首周数据仍维持高位 [5] - 旧改释放的新增空间将助力广州补齐公共设施短板并推动房地产发展 [5]

城中村改造专项借款与安置房收购 - 广州获得4096亿元城中村改造专项借款授信金额 部分资金用于订购存量商品房 [1] - 截至5月份 广州已认购存量房6000余套用于安置 接近前5月全市新房月均成交量5213套 [1] - 黄埔区"五村七片"城中村改造项目获得首期2.5亿元专项借款 [3] 存量商品房收购规模与政策支持 - 2024年广州已收购超过6000套存量商品房 [3] - 《广州市提振消费专项行动实施方案》提到推进利用专项借款购买存量商品房作为安置房 [3] - 南沙区已将232套购置的商品房分配给村民作为安置房 [1] 多样化安置模式探索 - 柯木塱村开展村民回迁安置房置换商品房意愿摸查 列出5个周边存量商品房房源项目 [1] - 村民可拿出不超过140平方米回迁安置房置换商品房 需通过摇号确定置换资格 [1] - 广州探索房票安置模式 南沙区"房源超市"提供超过1400套商品房 [3] - 黄埔区通过房票安置模式累计完成认购商品房超过1100套 [3] 政策效果与行业影响 - 收购存量商品房能解决群众安置问题 缩短回迁周期 节省财政资金 [3] - 优化住房供应结构 不少在售项目享受定向去库存利好 [3] - 开发商面临价格让利和前期业主抵触情绪等挑战 [3]

广州城中村改造专项借款 - 2024年广州获得4096亿元城中村改造专项借款授信金额 部分用于订购存量商品房 [1] - 截至5月广州已认购存量房6000余套用于安置 专项借款提供支持 [1] - 今年前5月广州全市新房月均成交量为5213套 收购存量房动作持续进行 [1]

政策突破与资金支持 - 2025年5月浙江、四川率先发行专项债收购存量商品房，债券总金额接近20亿元，为后续加速推进提供参考样本[1] - 央行2023年设立1000亿元"租赁住房贷款支持计划"，2024年推出3000亿元保障性住房再贷款，利率1.75%[2] - 2024年10月财政部优化专项债券使用方向，支持通过收购存量房筹集保障性住房[3] - 2025年5月央行下调再贷款利率0.25个百分点，保障性住房再贷款利率降至1.5%[3] 资金来源比较 - 住房租赁团体购房贷款：最长30年，利率约2.95%（建行江西案例）[4] - 保障性住房再贷款：期限最长5年（可展期4次），利率从1.75%降至1.5%[4][6] - 地方政府专项债券：利率1.3%-2.13%，期限10-30年，成本最低且期限最长[4][9] 地方实施案例 - 广州黄埔使用城中村改造专项借款1.76亿元收购存量房作安置房[7] - 长沙邮储银行发放1亿元30年期贷款收购436套存量房作保障房[7] - 长春累计收购14个项目6837套房屋，已投入运营2908套[7] - 浙江发行17.5亿元专项债收购9个项目，占该省新增专项债3.2%[10] 收购模式特点 - 收购主体以地方国企为主（占比超85%），混合所有制和民企项目占少数[10] - 定价多采用备案价折扣方式，如湖州项目收购价约为备案价90%[11] - 房源主要用作保障性租赁住房，部分项目采用"先租后售"模式[11] 市场影响展望 - 专项债为去库存提供低成本长期资金，直接改善市场供求关系[12] - 浙江、四川案例为其他省市提供定价和运营模式参考[12] - 预计专项债"自审自发"试点地区将加速推进类似项目[12]

专项债券发行情况 - 5月浙江发行专项债券17.5亿元用于收购存量商品房，占该省当期新增专项债券发行的3 2% [1] - 5月四川发行专项债券1 7亿元用于收购存量商品房，占该省当期新增专项债券发行的0 6% [1] - 两地合计发行专项债券金额达19 2亿元 [1] 收购项目企业性质分布 - 两地11个收购项目中，7个为地方国企所有 [1] - 混合所有制企业项目2个 [1] - 民企项目2个 [1]

上海闵房集团收购商品房作保障房 - 上海闵房集团旗下公司公开征集新建住宅商品房项目用作保障性租赁住房 要求项目具备现房交付条件且位于闵行区南部 单项目建筑面积不少于7500平方米 [1][3] - 这是上海2024年首个收购商品房转保障房项目 延续2023年"沪九条"政策导向 此前徐汇区已通过国企合作收购海波花苑存量房作为保障房 [1][6] - 收购模式由市/区级国企主导 通过3-6个月改造即可快速形成保租房供应 与全国其他城市操作模式相似 [5] 上海保障房货币化配建机制 - 政策允许新建商品住房项目将实物配建保障房转化为货币资金 由区政府指定机构收购存量商品住房定向用于住房保障 [6][7] - 2023年9月《关于本市保障房配建的实施意见》明确货币化配建资金用途 2023年5月"沪九条"提出通过国有平台公司收购适配房源 [7] 全国存量房转保障房实践案例 - 浙江省发行全国首批支持收购存量商品房的专项债 总额16.53亿元 涉及8个项目 创新将专项债应用从存量土地扩展至存量房 [9] - 江西上饶落地全省首个项目 建行发放2400万元27年期贷款 利率2.95% 支持收购105套存量房作保租房 系省内首单利用保障房再贷款政策项目 [10] 行业模式创新 - 上海城投联合仪电集团、国盛集团通过REITs资金盘活华鑫置业存量资产 建成1283套的"城投宽庭徐汇社区" 形成"投融建管退"资本闭环 [6] - 国企收购现房库存模式可快速增加保障房供应 浙江省专项债和江西再贷款政策显示金融工具创新支持行业去库存 [9][10]

专项债券发行情况 - 浙江发行8只政府专项债券总规模达552 67亿元 品种为记账式固定利率附息债券 期限包括3年期至30年期 [1] - 其中3只专项债券专门用于收购存量商品房项目 融资总额16 53亿元 涉及湖州 温州 嘉兴共8个项目 平均单个项目融资约2亿元 [1] - 湖州4个项目(星悦里 忆境府 臻品府 溪畔居)获14 86亿元融资 占总额近90% [1] 项目特点与用途 - 项目类型包括普通住宅和车位 用途为收购库存商品房改造为保租房 配售型保障房等 [1] - 专项债券首次应用于存量商品房收购领域 创新"以购代建"模式 区别于传统保障房再贷款方式 [2] - 优先选择三四线城市(湖州 温州 嘉兴) 这些区域4月存销比达30 5 显著高于一二线城市 [2] 政策创新与协同效应 - 浙江实践形成"土地+住房"双轮驱动 同期发行3只土地储备专项债券 与住房债券产生协同效应 [3] - 广东 四川 湖南等地已用专项债券收购闲置土地 截至5月20日涉及3000宗土地 总面积1 33亿平方米 总金额超3500亿元 [2] - 初期专项债券规模控制在16 53亿元 通过小规模试点积累经验 未来可能扩大配置比例 [3]

不动产登记数据核心观点 - 2025年一季度全国二手房交易量同比大幅增长34.7%至164.6万件，拉动一二手房成交总量同比增长10%至383万套，成为市场企稳的关键信号 [2][3][4] - "交地、交房即交证"改革惠及面扩大至2024年同期的5倍，2025年一季度新增8500个项目覆盖170万企业群众，月均惠及56.7万 [5][6] - "带押过户"普及度显著提升，2025年一季度办理量同比增长163%至7.1万件，涉及金额717亿元（月均239亿元），占二手房交易比例从1.6%升至4.3% [8][9] 二手房市场表现 - 存量商品房转移登记量164.6万件，同比增长34.7%，与统计局公布的新房成交219万套（同比下降3%）形成鲜明对比 [2][3] - 政策驱动效应明显：限售限购解绑、以旧换新及带押过户等政策激活改善需求，二手房因"低总价门槛+所见即所得"特性更受刚需青睐 [4] "交地、交房即交证"改革进展 - 2025年一季度新增改革项目8500个，惠及群众月均56.7万，较2024年同期月均11万增长415% [5][6] - 改革成效：企业端缩短资金占压周期，居民端规避产权证书延迟导致的民生问题，优化全链条交易效率 [6] "带押过户"政策效果 - 月均办理金额239亿元，较2024年同期142亿元增长68%，户均金额从158万元降至101万元，普惠性提升36% [8][9] - 政策作用：降低交易门槛和资金成本，激活置换需求，中低档房源受益明显，首改群体成为主要受益者 [9] 数据释放的行业信号 - 不动产登记数据较新房销售数据更早反映市场回暖，二手房交易量回正（+35%）与政策工具（带押过户、以旧换新）形成正向循环 [3][9][10] - 权威数据公开有助于政策动态调整和市场预期引导，加速房地产新模式构建 [10]

政府政策支持 - 2025年《政府工作报告》提出在收购存量商品房方面给予城市政府更大自主权，包括收购主体、价格和用途的灵活性 [2] - 政策旨在盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房 [2] 制约因素分析 - 截至2024年末，全国60多个城市表态支持存量房收购，但仅14个城市有项目落地，收购总量约15.6万套 [3] - 资金制约：地方财政偏紧，保障性住房再贷款使用率较低，截至2024年9月末使用率仅约5% [3] - 用途制约：收购存量商品房作为保障性住房，但保障性住房需求有限 [3] - 定价制约：收储价格要求不超过同地段保障性住房重置价格，通常大幅低于商品房价格，企业承担较大亏损，意愿较低 [3] 潜在规模与资金支持 - 截至2024年，全国商品房待售面积为75327万平方米，同比增长10.6%，对应存量商品房规模为7.5万亿元 [4] - 样本企业现房规模为5883亿元（按历史成本计价） [4] - 2025年拟安排地方政府专项债券4.4万亿元，较2024年增加5000亿元，预计可用于房屋收储的专项债规模约为2000-3000亿元 [4] - 加上3000亿元保障性住房再贷款等配套资金，累计约5000-6000亿元资金可用于房屋收储 [4] 对企业的影响 - 收购存量商品房有助于缓解企业不良资产问题，盘活企业库存，实现资金正循环 [5] - 有助于防范房企债务违约风险，推动企业高质量发展，将难以去化的现房置换为核心区域的优质土地 [6] 对行业和社会的影响 - 存量房收储有助于减少低价房屋冲击市场，助力房价止跌，推动部分区域房价温和回升 [7] - 房价止跌或温和回升有助于稳住居民资产，释放财富效应，提振消费，促进物价水平温和回升 [7]