政策与行业背景 - 湖南省政府出台政策，推动利用专项债收购存量商品房用作保障性住房、人才住房、安置房和大学生宿舍等工作，以促进房地产市场平稳健康发展[3] - 湖南省2026年计划全年收购存量商品房200万平方米以上，用于保障性住房、安置房、宿舍、人才房等[3] - 国家发改委等部门2024年初发布指导意见，鼓励高校通过购买、租赁学校周边社会用房来补充宿舍资源，以应对床位供给不足等问题[5] 高校实践案例 - 2025年9月，合肥工业大学、中国矿业大学（徐州）和中南大学3所教育部直属高校通过单一来源采购方式购置存量房地产用作学生宿舍[3] - 中南大学相关采购项目预算金额为29538万元人民币，供应商为湖南旺德府投资开发有限公司[4] - 湖北大学阳逻校区于2025年2月整体购置352套存量商品房用于学生住宿，总建筑面积37048.04平方米，新增床位2800个，项目估算投资1.98亿元[4] - 湖北大学项目是全国首个存量房改学生公寓项目，并于2025年11月接受了教育部与住建部相关负责人的实地调研[4] 模式优势与影响 - 高校购买存量房作宿舍有利于缓解住宿紧张压力，改善学生住宿条件，符合国家“十五五”规划关于投资方向的要求[5] - 收购现房模式可大幅缩短建设周期，并规避了新建项目的交付风险[5] - 由于近几年房价调整，收购存量房相比高校自建宿舍在成本方面可能更具优势[5]

政策背景与政府导向 - 湖南省政府提出利用专项债收购存量商品房用作保障性住房、人才住房、安置房和大学生宿舍，以促进房地产市场平稳健康发展[1] - 湖南省计划在2026年全年收购存量商品房200万平方米以上，用于保障性住房、安置房、宿舍、人才房等[1] - 国家发改委等部门发布的指导意见鼓励高校通过购买、租赁学校周边社会用房来补充宿舍资源[2] 高校实践与具体案例 - 2025年9月，合肥工业大学、中国矿业大学（徐州）和中南大学3所教育部直属高校通过单一来源采购购置存量房地产用作学生宿舍[1] - 中南大学相关采购项目预算金额为29538万元人民币[1] - 湖北大学阳逻校区于2025年2月整体购置352套存量商品房用于学生住宿，总建筑面积37048.04平方米，新增床位2800个，项目估算投资1.98亿元[2] - 湖北大学项目是全国首个存量房改学生公寓项目，并获得了教育部与住建部相关部门的实地调研[2] 模式优势与行业影响 - 收购现房用作宿舍可大幅缩短建设周期，并规避交付风险[3] - 在房价经历调整的背景下，收购方式相比自建可能在成本上更具优势[3] - 该模式有利于缓解高校扩招带来的住宿紧张压力，并改善学生住宿条件[3] - 该模式符合“十五五”规划建议中坚持投资于物和投资于人紧密结合的要求[3]

湖南省收购存量商品房政策 - 湖南省计划在2026年全年收购存量商品房200万平方米以上，用于保障性住房、安置房、宿舍、人才房等 [1] - 该计划是湖南省推动2026年一季度经济平稳起步和促进房地产市场平稳健康发展的举措之一 [1] - 具体工作包括推进利用专项债收购存量商品房用作保障性住房、人才住房、安置房和大学生宿舍 [1] 高校收购存量房作学生宿舍的实践案例 - 2025年以来，多所高校已购置存量房地产用作学生宿舍，包括教育部直属高校合肥工业大学、中国矿业大学（徐州）和中南大学 [1] - 中南大学相关采购项目预算金额为29538万元人民币，采用单一来源采购方式，供应商为湖南旺德府投资开发有限公司 [2] - 省属高校湖北大学阳逻校区于2025年2月收购352套存量商品房用于学生住宿，总建筑面积37048.04平方米，新增床位2800个，项目估算投资1.98亿元 [2] - 湖北大学项目是全国首个存量房改学生公寓项目，曾获教育部和住建部相关司局负责人实地调研 [2] 政策背景与行业驱动因素 - 2024年初国家多部委发布的《关于加强高校学生宿舍建设的指导意见》指出，高校宿舍面临床位供给不足等问题，并鼓励高校通过购买、租赁学校周边社会用房来补充宿舍资源 [3] - 高校购买存量房作宿舍符合“十五五”规划建议中坚持投资于物和投资于人紧密结合的要求 [3] - 行业分析认为，收购现房可大幅缩短建设周期且无交付风险，同时由于近年房价调整，收购方式相比自建在成本方面可能更具优势 [3]

广州市房地产政策方向 - 行业主管部门表示将系统推进"控增量、去库存、优供给"以改善和稳定市场预期并促进市场平稳健康发展 [1] - 政策核心在于深刻把握并主动适应"两个转向"的形势变化并处理好当前和长远、增量和存量的关系 [1] 控增量措施 - 合理确定住房需求并科学安排土地供应以推动市场供需均衡 [1] - 引导配置金融资源以配合土地供应安排 [1] 去库存措施 - 加快推动存量商品房去库存 [1] - 继续推进收购存量商品房用于保障性住房及城中村改造安置房 [1] - 加大"卖旧买新、以旧换新"政策支持以促进存量住房交易 [1] 优供给措施 - 有序推动"好房子"建设并建立相应的标准体系 [1] - 引导房地产企业开发建设不同面积和价位的"好房子" [1] - 创建一批"好房子"示范小区 [1]

广州市房地产市场2026年发展规划 - 行业核心观点为坚决贯彻落实中央精神 主动适应"两个转向"的形势变化 系统推进"控增量、去库存、优供给"以改善和稳定市场预期 促进市场平稳健康发展 [1] 控增量 - 合理确定住房需求 科学安排土地供应 引导配置金融资源 推动市场供需均衡 [1] 去库存 - 加快推动存量商品房去库存 [1] - 继续推进收购存量商品房用于保障性住房及城中村改造安置房 [1] - 加大"卖旧买新、以旧换新"政策支持 促进存量住房交易 [1] 优供给 - 有序推动"好房子"建设 建立"好房子"标准体系 [1] - 引导房地产企业开发建设不同面积和价位的"好房子" [1] - 创建一批"好房子"示范小区 [1]

2026年房地产行业政策核心导向 - 中央经济工作会议强调着力稳定房地产市场 核心思路是因城施策控增量、去库存、优供给 并鼓励收购存量商品房用于保障性住房 深化公积金改革 有序推动“好房子”建设 加快构建房地产发展新模式[1] 行业面临的核心挑战与现状 - 尽管前期纾困政策力度大且未间断 但部分城市对楼市供求平衡考虑不足 当前新房在售、在建及二手房挂牌总量导致部分城市库存去化周期较长[1] - 各地虽在打造高品质项目以优化供给提振需求 但一些地方仍存在规模化发展与同质化现象 导致新房去化压力显现[1] - 住房需求呈现多样化、多层次特点 城市不同区域需求潜力与供给缺口存在显著差异 例如热点城市中心区改善型需求地块供给增多需控增量 而次中心或近郊因产业外迁、轨道交通延伸等产生结构性需求 部分租客集中区域存在租转买需求但受限于二手房老旧或新房户型大而出现供给缺口[1] 住房需求结构的新变化 - 增量住房需求部分分流至租赁及二手住房市场 部分买房需求延后 租购并举消费模式已形成 几类需求之间存在部分替代或此消彼长的关系[2] - 住房供求关系发生重大变化 需求潜力在租赁与买卖、刚需与改善、二手房与新房之间转向良性循环的多层次住房消费[2] - 热点城市租赁交易单量远大于买卖交易单量 15个省份二手住房交易量已超过新房 30个重点城市二手房交易占比接近70%[2] 2026年供给管控与需求挖掘的具体路径 - 对于新房在售库存较大的区域 需控制供地、开工和批售的节奏[2] - 各地需从住房统一市场建设与提振消费专项行动出发 做好住房需求的培育、挖掘和转化[2] - 落实控增量、去库存、优供给时 需因城施策甚至因区施策 并综合考虑租赁、二手、新房等各类需求加总后的整体市场变化[2] 存量商品房收储用于保障性住房的政策内涵 - 鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房 可短期内筹集大量房源 尽快解决困难人群住房需求 并为“坚持内需主导 建设强大国内市场”夯实基础[3] - 此举是去库存与惠民生的最佳结合点 可满足约3亿新市民或外来人口对低门槛、低成本保障性住房的较大需求 同时缓解各地因财政支出压力大导致的保障房建设分配周期长问题[3] - 2026年推进该政策需落实专项债、再贷款等财政金融工具作为收储资金来源 并调整规划、设计条件及开竣工日期以满足新用途 在政策与改革上做出突破[3] 存量盘活的实施主体与模式创新 - 盘活主体应多元化 鼓励开发企业、长租企业、酒店民宿经营方、国企平台等参与[4] - 收购渠道应广泛覆盖已建成或在建新房、二手房 以及企业批量房源和个人零散房源 商品住宅和非住宅等[4] - 收购用途或模式可探索以旧换新、旧改安置、调整功能转做长租公寓、人才房、文旅文创、新式餐饮等新场景与新业态[4] - 各地需搭建信息透明、项目多元、覆盖全市的房源库 市场化收购遵循自主自愿原则[4] 保障性住房的扩展与中长期平衡机制 - 需扩大住房保障范围以充分激活潜在需求 并加大专项债、安居工程、预算内投资、公积金增值收益等支持[4] - 后续可通过“先租后售”、保障性住房经营、社区运营、打造消费街区等方式探索中长期资金平衡[4] - 可探索通过存量盘活修复片区土地价值与物业价值 以此反哺保障性住房建设[4] 房地产发展新模式的构建目标 - 新模式旨在商品房、住房保障、住房租赁、旧改安置等各个需求领域打造“好房子”序列 将整体住房供给水平提升一个台阶[5] - 目标是实现高品质供给激活需求 高品质需求驱动供给 最终让住房供给和需求在更高水平上实现动态均衡[5] - 该模式将住房消费作为国内大循环与统一大市场的一环 同时也通过住房供给促进国内大循环与统一大市场建设 为短期内需管控供给的新房市场带来可持续动力[5]

政策导向 - 2025年中央经济工作会议再次强调“着力稳定房地产市场”，延续了2024年的“稳楼市”基调 [1][10] - 会议提出“因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”的针对性部署 [1][11] - 会议明确要“有序推动‘好房子’建设”，并“深化住房公积金制度改革”以释放市场潜力 [7][19] 市场现状与核心挑战 - 房地产市场已进入深度调整和结构重塑的关键阶段，发展模式从在“空白纸”上搞建设转变为在“现状图”上做更新 [3][13] - 截至10月末，全国商品房待售面积已连续8个月下降，但总量仍高达75606万平方米，去库存是当前“稳楼市”的关键 [4][14] 去库存路径：“优存量” - 核心措施是“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”，这被视为盘活存量的重要抓手 [5][15] - 该措施旨在加快商品房去库存、改善供需关系，并解决部分群体的实际住房困难 [5][15] - 地方层面已有实践，例如广州等地在持续推进并加大收购存量商品房用作保障性住房的力度 [5][15] - 存量商品房正被激活为民生保障的有效供给 [6][16] 需求侧支持：公积金改革 - 深化住房公积金制度改革意在让其发挥更大作用，为住房消费保障注入“活水” [7][17] - 2025年以来，全国各地出台的公积金政策已超过260条，内容包括贷款额度提升、使用范围拓宽、异地互认互贷等 [7][17] - 预计2026年相关改革措施将继续深化 [7][17] 供给侧优化：“控增量”与“好房子” - “控增量”并非简单减少土地供应，而是在总量控制下深度优化结构，并与“好房子”建设紧密结合 [7][18] - “好房子”建设是房地产高质量发展的重点，意味着产品升级和行业价值链的重塑 [9][20] - “好房子”标准将推动房地产企业从规模扩张转向品质深耕，聚焦绿色低碳、智慧家居、适老化设计等维度 [10][21] - 行业转型方向明确：告别高周转、高杠杆旧模式，走向存量运营、品质为先的新阶段，以构建发展新模式 [10][21]

中央经济工作会议对房地产市场的定调与部署 - 2025年中央经济工作会议再次强调“着力稳定房地产市场”，核心在于“因城施策控增量、去库存、优供给”，并鼓励收购存量商品房用于保障性住房等[1] 当前房地产市场现状与核心挑战 - 行业已从大规模新建阶段进入基于现状的城市更新阶段[2] - 市场正处于深度调整和结构重塑的关键阶段，截至10月末全国商品房待售面积虽已连续8个月下降，但总量仍高达75606万平方米，去库存是“稳楼市”的关键[3] 去库存的核心路径：优存量 - 主要抓手是“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”，此举旨在加快商品房去库存、改善供需关系并解决部分群体的住房困难[4] - 地方层面已有实践，例如广州等地正在持续推进并加大收购存量商品房用作保障性住房的力度[5] - 盘活存量的同时，会议明确“深化住房公积金制度改革”以释放市场潜力，2025年以来全国各地已出台公积金政策超260条，涉及贷款额度提升、使用范围拓宽及异地互认互贷等，预计2026年相关措施将继续深化[6] 供给侧改革：控增量与优结构 - “控增量”并非简单减少土地供应，而是在总量控制下深度优化结构，并与“好房子”建设紧密结合[6] - 会议明确要“有序推动‘好房子’建设”，这标志着行业从规模扩张转向品质深耕，将聚焦绿色低碳、智慧家居、适老化设计等维度，推动行业价值链重塑和转型升级[6] 行业发展新模式展望 - 房地产转型方向明确，即告别高周转、高杠杆的旧模式，走向存量运营、品质为先的新阶段，加快构建房地产发展新模式是形成行业健康发展动力的关键[6]

高校解决宿舍短缺新模式 - 多所高校通过购置或租赁周边存量房解决学生宿舍短缺问题并盘活存量房[1] - 中国矿业大学（徐州）拟斥资2.93亿元购置存量房地产用作学生宿舍[1] - 湖北大学是先行者 今年2月花费近两亿元收购武汉城建·水岸352套存量商品房[1] 具体实施案例与效果 - 湖北大学收购的城建·水岸项目已于9月初投入使用 新增2800个学生床位[1] - 浙江大学 中国政法大学等高校探索通过租赁周边存量房屋解决宿舍短缺问题[1]

广州保障性住房收购政策 - 广州安居集团发布通告，面向社会持续公开征集符合条件的存量商品房房源用作保障性住房 [2] - 征集范围是广州市行政区域内房地产企业的存量商品房，要求项目周边交通便利、配套设施较为齐全 [2] - 房源征集条件包括资产负债和法律关系清晰、已取得竣工联合验收意见书或主体已封顶的在建未售商品房、房屋建筑面积原则上在90平方米以下、房源权属清晰可交易且无限制、优先选取整栋或独立单元未售项目 [2] 收购计划执行与市场影响 - 本次集中报名征集结束后，将接受持续常态化报名征集 [3] - 根据广东省住建厅7月末数据，今年以来广州、深圳、佛山、珠海等4个城市已完成4个项目共1377套存量商品房用作保障性住房项目收购工作 [3] - 中指研究院认为，广州持续推进收购存量商品房用作保障性住房，表明收购存量商品房工作将进一步落实 [3]