城中村改造专项借款与安置房收购 - 广州获得4096亿元城中村改造专项借款授信金额 部分资金用于订购存量商品房 [1] - 截至5月份 广州已认购存量房6000余套用于安置 接近前5月全市新房月均成交量5213套 [1] - 黄埔区"五村七片"城中村改造项目获得首期2.5亿元专项借款 [3] 存量商品房收购规模与政策支持 - 2024年广州已收购超过6000套存量商品房 [3] - 《广州市提振消费专项行动实施方案》提到推进利用专项借款购买存量商品房作为安置房 [3] - 南沙区已将232套购置的商品房分配给村民作为安置房 [1] 多样化安置模式探索 - 柯木塱村开展村民回迁安置房置换商品房意愿摸查 列出5个周边存量商品房房源项目 [1] - 村民可拿出不超过140平方米回迁安置房置换商品房 需通过摇号确定置换资格 [1] - 广州探索房票安置模式 南沙区"房源超市"提供超过1400套商品房 [3] - 黄埔区通过房票安置模式累计完成认购商品房超过1100套 [3] 政策效果与行业影响 - 收购存量商品房能解决群众安置问题 缩短回迁周期 节省财政资金 [3] - 优化住房供应结构 不少在售项目享受定向去库存利好 [3] - 开发商面临价格让利和前期业主抵触情绪等挑战 [3]

2024年，广州获得4096亿元的城中村改造专项借款授信金额，其中部分便是用于订购存量商品房。6月 18日，记者获悉，在专项借款的支持下，截至5月份，广州已合计认购存量房6000余套用于安置。一个 可以参考的数据是，今年前5月，广州全市新房的月均成交量为5213套。虽然广州尚未公布收购存量商 品房的大致预算及套数，但可以明确的是，收购的动作还在持续推进。(中国房地产报) ...

政策突破与资金支持 - 2025年5月浙江、四川率先发行专项债收购存量商品房，债券总金额接近20亿元，为后续加速推进提供参考样本[1] - 央行2023年设立1000亿元"租赁住房贷款支持计划"，2024年推出3000亿元保障性住房再贷款，利率1.75%[2] - 2024年10月财政部优化专项债券使用方向，支持通过收购存量房筹集保障性住房[3] - 2025年5月央行下调再贷款利率0.25个百分点，保障性住房再贷款利率降至1.5%[3] 资金来源比较 - 住房租赁团体购房贷款：最长30年，利率约2.95%（建行江西案例）[4] - 保障性住房再贷款：期限最长5年（可展期4次），利率从1.75%降至1.5%[4][6] - 地方政府专项债券：利率1.3%-2.13%，期限10-30年，成本最低且期限最长[4][9] 地方实施案例 - 广州黄埔使用城中村改造专项借款1.76亿元收购存量房作安置房[7] - 长沙邮储银行发放1亿元30年期贷款收购436套存量房作保障房[7] - 长春累计收购14个项目6837套房屋，已投入运营2908套[7] - 浙江发行17.5亿元专项债收购9个项目，占该省新增专项债3.2%[10] 收购模式特点 - 收购主体以地方国企为主（占比超85%），混合所有制和民企项目占少数[10] - 定价多采用备案价折扣方式，如湖州项目收购价约为备案价90%[11] - 房源主要用作保障性租赁住房，部分项目采用"先租后售"模式[11] 市场影响展望 - 专项债为去库存提供低成本长期资金，直接改善市场供求关系[12] - 浙江、四川案例为其他省市提供定价和运营模式参考[12] - 预计专项债"自审自发"试点地区将加速推进类似项目[12]

专项债券发行情况 - 5月浙江发行专项债券17.5亿元用于收购存量商品房，占该省当期新增专项债券发行的3 2% [1] - 5月四川发行专项债券1 7亿元用于收购存量商品房，占该省当期新增专项债券发行的0 6% [1] - 两地合计发行专项债券金额达19 2亿元 [1] 收购项目企业性质分布 - 两地11个收购项目中，7个为地方国企所有 [1] - 混合所有制企业项目2个 [1] - 民企项目2个 [1]

上海闵房集团收购商品房作保障房 - 上海闵房集团旗下公司公开征集新建住宅商品房项目用作保障性租赁住房 要求项目具备现房交付条件且位于闵行区南部 单项目建筑面积不少于7500平方米 [1][3] - 这是上海2024年首个收购商品房转保障房项目 延续2023年"沪九条"政策导向 此前徐汇区已通过国企合作收购海波花苑存量房作为保障房 [1][6] - 收购模式由市/区级国企主导 通过3-6个月改造即可快速形成保租房供应 与全国其他城市操作模式相似 [5] 上海保障房货币化配建机制 - 政策允许新建商品住房项目将实物配建保障房转化为货币资金 由区政府指定机构收购存量商品住房定向用于住房保障 [6][7] - 2023年9月《关于本市保障房配建的实施意见》明确货币化配建资金用途 2023年5月"沪九条"提出通过国有平台公司收购适配房源 [7] 全国存量房转保障房实践案例 - 浙江省发行全国首批支持收购存量商品房的专项债 总额16.53亿元 涉及8个项目 创新将专项债应用从存量土地扩展至存量房 [9] - 江西上饶落地全省首个项目 建行发放2400万元27年期贷款 利率2.95% 支持收购105套存量房作保租房 系省内首单利用保障房再贷款政策项目 [10] 行业模式创新 - 上海城投联合仪电集团、国盛集团通过REITs资金盘活华鑫置业存量资产 建成1283套的"城投宽庭徐汇社区" 形成"投融建管退"资本闭环 [6] - 国企收购现房库存模式可快速增加保障房供应 浙江省专项债和江西再贷款政策显示金融工具创新支持行业去库存 [9][10]

近日，全国首批支持收购存量房专项债券落地浙江，首批16.53亿元的资金，将支持湖州、温州、嘉兴 合计8个项目建设保障性住房。 ◎记者 徐潇潇 湖州成为此次专项债券重点支持的区域，共有4个项目入选，分别是星悦里、忆境府、臻品府和溪畔 居，合计揽获融资14.86亿元，占比近九成。 去库存工具再创新 总体来看，浙江通过政府专项债券支持存量商品房收购的举措呈现两大鲜明特点：一是进一步创新了专 项债券的应用领域；二是选择三、四线城市作为收购重点区域。 业内人士认为，浙江推进政府专项债券收购存量商品房，既体现了政策的创新性与前瞻性，也反映出对 房地产去库存的全方位支持，为其他地区提供了借鉴。 专项债券融资总额达16.53亿元 Wind数据显示，近日浙江共发行8只政府专项债券，发行规模为552.67亿元，品种为记账式固定利率附 息债券，全部为新增债券，分别为3年期、5年期、7年期、10年期、15年期、20年期和30年期。 其中，有3只专项债券精准对接收购存量商品房用作保障性住房项目，分别为"25浙江债23""25浙江债 25""25浙江债26"，融资总额达16.53亿元，涉及浙江省内8个项目（湖州4个、温州3个、嘉兴1个） ...

不动产登记数据核心观点 - 2025年一季度全国二手房交易量同比大幅增长34.7%至164.6万件，拉动一二手房成交总量同比增长10%至383万套，成为市场企稳的关键信号 [2][3][4] - "交地、交房即交证"改革惠及面扩大至2024年同期的5倍，2025年一季度新增8500个项目覆盖170万企业群众，月均惠及56.7万 [5][6] - "带押过户"普及度显著提升，2025年一季度办理量同比增长163%至7.1万件，涉及金额717亿元（月均239亿元），占二手房交易比例从1.6%升至4.3% [8][9] 二手房市场表现 - 存量商品房转移登记量164.6万件，同比增长34.7%，与统计局公布的新房成交219万套（同比下降3%）形成鲜明对比 [2][3] - 政策驱动效应明显：限售限购解绑、以旧换新及带押过户等政策激活改善需求，二手房因"低总价门槛+所见即所得"特性更受刚需青睐 [4] "交地、交房即交证"改革进展 - 2025年一季度新增改革项目8500个，惠及群众月均56.7万，较2024年同期月均11万增长415% [5][6] - 改革成效：企业端缩短资金占压周期，居民端规避产权证书延迟导致的民生问题，优化全链条交易效率 [6] "带押过户"政策效果 - 月均办理金额239亿元，较2024年同期142亿元增长68%，户均金额从158万元降至101万元，普惠性提升36% [8][9] - 政策作用：降低交易门槛和资金成本，激活置换需求，中低档房源受益明显，首改群体成为主要受益者 [9] 数据释放的行业信号 - 不动产登记数据较新房销售数据更早反映市场回暖，二手房交易量回正（+35%）与政策工具（带押过户、以旧换新）形成正向循环 [3][9][10] - 权威数据公开有助于政策动态调整和市场预期引导，加速房地产新模式构建 [10]

政府政策支持 - 2025年《政府工作报告》提出在收购存量商品房方面给予城市政府更大自主权，包括收购主体、价格和用途的灵活性 [2] - 政策旨在盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房 [2] 制约因素分析 - 截至2024年末，全国60多个城市表态支持存量房收购，但仅14个城市有项目落地，收购总量约15.6万套 [3] - 资金制约：地方财政偏紧，保障性住房再贷款使用率较低，截至2024年9月末使用率仅约5% [3] - 用途制约：收购存量商品房作为保障性住房，但保障性住房需求有限 [3] - 定价制约：收储价格要求不超过同地段保障性住房重置价格，通常大幅低于商品房价格，企业承担较大亏损，意愿较低 [3] 潜在规模与资金支持 - 截至2024年，全国商品房待售面积为75327万平方米，同比增长10.6%，对应存量商品房规模为7.5万亿元 [4] - 样本企业现房规模为5883亿元（按历史成本计价） [4] - 2025年拟安排地方政府专项债券4.4万亿元，较2024年增加5000亿元，预计可用于房屋收储的专项债规模约为2000-3000亿元 [4] - 加上3000亿元保障性住房再贷款等配套资金，累计约5000-6000亿元资金可用于房屋收储 [4] 对企业的影响 - 收购存量商品房有助于缓解企业不良资产问题，盘活企业库存，实现资金正循环 [5] - 有助于防范房企债务违约风险，推动企业高质量发展，将难以去化的现房置换为核心区域的优质土地 [6] 对行业和社会的影响 - 存量房收储有助于减少低价房屋冲击市场，助力房价止跌，推动部分区域房价温和回升 [7] - 房价止跌或温和回升有助于稳住居民资产，释放财富效应，提振消费，促进物价水平温和回升 [7]