报告核心观点 2025年下半年国内房地产政策延续宽松基调并精准发力，短期稳市场、提信心、防风险，中期调整供需格局，长期构建新模式；高能级城市销售和土地市场回暖优先，全国销售止跌回稳但房价筑底；城市更新和收储加速改善供需格局；行业竞争格局优化助力盈利修复；建议关注经营稳健的头部央国企及区域龙头企业 [5][19][56] 各部分总结 房地产政策进一步精准发力 - 政策导向转变，从“防范化解风险，抑制投机”转向“去库存，止跌回稳，构建新模式”，2024年下半年至今多部门配合形成政策“组合拳” [14] - 2024年出台多项政策，如“白名单”机制、拓宽房企债务化解路径、调整首付比例和房贷利率、设立保障性住房再贷款等 [14][15] - 2025年政策以“巩固稳定态势，细化落实”为主导，如《政府工作报告》强调相关内容，政治局会议提出巩固稳定态势、推进城市更新等要求 [17][18] - 未来政策短期稳市场等，中期调整供需，长期构建新模式；货币信贷政策协同发力，地方“因城施策”深化，“白名单”等政策落实，城市更新等可能加速推进 [19] 销售止跌回稳，房价仍处于筑底阶段 - 高能级城市销售回暖领先，全国整体止跌回稳。2024年全国商品房销售面积和金额同比下降，2025年1 - 4月降幅收窄；单月销售数据2024年年底转正，2025年年初转负但降幅收窄；核心重点城市成交活跃，改善性需求楼盘是支撑因素 [20][23][24] - 房价仍处于筑底阶段。2025年4月70个大中城市新建商品住宅价格环比略降、同比降幅收窄，二手房价格环比持续为负；楼市“以价换量”，房价止跌回稳可改善预期、释放需求 [29][30] - 核心城市土地市场活跃。2025年1 - 4月100个大中城市土地成交规划建面同比下降、总价同比上升，溢价率走高；住宅用地成交建筑面积下降但金额增长，出让金集中度提升，房企聚焦核心城市拿地 [34][37][41] 城市更新叠加收储加速，供需格局将持续改善 - 城镇化进入“下半场”，“城市更新”成为主要形式，从粗放扩张转向综合提升 [42] - 近年城市更新相关政策持续发布，如住建部、自然资源部出台通知，国务院审议通过指导意见，国家将相关工程列为“三大工程” [43] - 金融支持力度加大，如货币政策报告指出支持相关建设，专项债券管理机制优化，2025年发布城市更新意见、设立专项、制定贷款管理办法 [44] - 专项债收储有具体规定，截至2025年5月末，24个省市拟使用专项债收购闲置存量土地项目总金额超4300亿元，部分地区已发行专项债 [46] 行业竞争格局将加速优化 - 房企业绩承压，盈利能力跌至历史底部。2024年上市房企营收、利润等指标大幅下降，2025年一季度继续亏损；利润率和盈利能力持续下行，当前业绩筑底，销售回暖、高位项目结算完毕后可能改善 [47][48][52] - 行业经营模式改变，竞争格局更优。过去“高杠杆、高周转、高利润”模式难以为继，百强房企市场份额下降，央国企逆势扩大占有率；部分企业被洗牌出清，行业注重高质量提升，优秀企业占据优质土地储备，竞争格局优化助力盈利修复 [54][55] 整体观点与投资建议 - 2025年下半年房地产政策延续宽松，精准施策加码，短期稳市场等，中期调整供需，长期构建新模式 [56] - 高能级城市销售和土地市场表现好，全国销售止跌回稳，房价筑底；城市更新和收储改善供需结构，助力楼市走出底部 [56] - 行业竞争格局优化助力盈利修复，建议关注保利发展、华发股份、滨江集团、招商蛇口等经营稳健的头部央国企及区域龙头企业 [7][57]