作为首个全面取消"限购限售限价"的一线城市，7月广州楼市表现如何？ 中指研究院认为，7月重点城市市场进入淡季行情，新房成交量有所下滑，二手房以价换量下维持一定 热度。7月上海、深圳等城市优质地块土拍热度延续，优质项目入市后有望继续对市场形成支撑，下半 年核心城市在较强基本面支撑下有望保持一定韧性，但城市和区域间分化行情预计将延续。 数据显示，7月(6月26日至7月25日)广州市二手住宅网签套数和面积分别达到8962套、88.84万平方米， 环比分别下降9.39%和10.84%，同比分别下降10.68%和12.25%。此外，今年1至7月(2024年12月26日至 2025年7月25日)，广州市二手住宅共网签65575套和657.91万平方米，同比分别大幅增长9.03%和9.02% 对于政策走向，中指研究院认为，未来随着宏观经济以及房地产市场运行形势的变化，各项政策仍有加 力空间。当前，推动市场止跌回稳仍是房地产政策核心目标，短期预计将继续聚焦城中村改造、专项债 收储等已出台政策的有效落实。与此同时，城市更新已成为推动城市高质量发展的重点内容，也是房地 产领域的聚焦点，未来各项配套政策有望加速落地。 另据广州阳光 ...

总基调 - 延续稳中求进，强调保持政策稳定性兼顾灵活性，且"适时加力" [1] - 二季度GDP同比增长延续回升，但环比动能减弱，制造业PMI保持在扩张区间但新订单和就业改善有限 [3] - 各地推出支持民营经济细则、资本市场活跃度相关工具密集出台 [3] 财政政策 - 强调"落实落细"，优化财政支出结构，加强民生保障，加大对特定群体支出 [1][4] - 7月28日发布《育儿补贴制度实施方案》，每孩每年补助3600元 [4] - 2025年上半年政府债券净融资达7.66万亿元，超长期特别国债已发行5550亿元，进度42.7% [4] 货币政策 - 实施适度宽松的货币政策，促进社会综合融资成本下行，未来可能继续降息 [1][5] - 5月7日央行宣布降息10bp，降准50bp，重点推动利率工具下调与流动性前瞻性投放 [5] - 结构性工具如再贷款、碳减排支持工具、设备更新再贷款等将扩围增量 [5] 产业政策 - 重点培育未来产业和卡脖子相关产业，强化企业科技创新主体地位 [1][6] - 支持量子计算、人工智能、生物制造、卫星互联网、人形机器人等战略性产业 [6] - 武汉产业创新发展研究院通过"产业孵化+平台赋能"模式孵化9个产学研项目 [6] 房地产政策 - 高质量开展城市更新，未重点提及房地产 [1][9] - 6月商品房销售面积和销售额同比分别为-5.5%和-10.8%，较5月下滑2.2和4.8个百分点 [9] - 5月央行下调个人住房公积金贷款利率25bp，首套房利率由2.85%降至2.6%，预计年节省利息支出超200亿元 [9] 扩内需 - 从消费场景和消费能力共同发力，未来可能出台社保缴费比例优化、个税结构调整等政策 [2][11] - 6月社会消费品零售总额同比增长4.8%，较上月下降1.6个百分点，环比-0.2% [11] - 消费结构上，有补贴的家电家具等保持高增，餐饮烟酒等下滑 [11] 保民生 - 突出就业优先政策导向，促进高校毕业生、退役军人、农民工等重点群体就业 [2][13] - 政策从"三支一扶"扩招、灵活就业登记制度建设等多层面托底就业结构 [13] 资本市场 - 增强吸引力和包容性，巩固良好态势，上证指数达3615点，创业板指收于2367点 [2][14] - 央行优化两项支持资本市场的货币政策工具，证监会深化科创板、创业板改革 [14] 高水平开放 - 稳住外贸外资基本盘，强化融资支持，促进内外贸一体化发展 [2][15] - 优化出口退税政策，高水平建设自贸试验区等开放平台 [15]

经济形势判断 - 对经济发展总体更乐观，二季度GDP增长5.2%，有望完成全年“5%左右”增长目标，外部不确定性负面影响减轻[7] 政策调整 - 宏观政策表述调整为“持续发力、适时加力”，宽松政策维持但增量政策空间待察[1][8] - 财政政策要加快政府债券发行使用、提高资金效率，货币政策要保持流动性充裕、降低融资成本，注重二者协调[2][8] 产业改革 - 下半年或有更多“反内卷”政策落地，优化产能、推动物价回升、规范招商行为[2][9] 房地产政策 - 未直接提及房地产，政策重心转向存量更新，或释放购房需求、刺激存量市场[2][9] 风险提示 - 存在国内宏观经济政策不及预期、数据提取不及时、财政政策不及或超预期、信用事件集中爆发等风险[3]

证券研究报告·宏观报告·宏观点评 宏观点评 20250730 增强政策灵活性预见性——学习 7 月政治局 会议精神 2025 年 07 月 30 日 证券分析师 芦哲 执业证书：S0600524110003 luzhe@dwzq.com.cn 证券分析师 占烁 执业证书：S0600524120005 zhansh@dwzq.com.cn 相关研究 《化工转债行情思考和展望》 2025-07-28 《汇率：中间价释放升值信号、资金 押注补涨》 2025-07-28 东吴证券研究所 1 / 4 请务必阅读正文之后的免责声明部分 [Table_Tag] [Table_Summary] ◼ 7 月 30 日，中共中央政治局召开会议，会议分析研究当前经济形势，部 署下半年经济工作。会议决定今年 10 月在北京召开中国共产党第二十 届中央委员会第四次全体会议，研究关于制定国民经济和社会发展第十 五个五年规划的建议。 ◼ 会议决定 10 月召开二十届四中全会，研究制定"十五五规划"。参考"十 四五"时间线，预计今年 10 月四中全会审议通过《建议》，明年 3 月全 国人大批准实施《纲要》。2020 年 10 月 29 日， ...

报告行业投资评级 - 对房地产（地产开发）行业维持“增持”评级 [6] 报告的核心观点 - 2025年1 - 6月百城宅地成交建面和楼面均价同比上升，不同能级城市表现有差异，TOP50房企新增土储价值和面积同比增加，光大核心30城宅地成交建面和均价同比涨幅明显，6月重点城市宅地成交量环比增加，优质地块热度高 [1][2][3] - 展望2025年，前期房地产政策持续落地，地方调控自主性提升，区域和城市分化加深，投资可关注稳健龙头房企、有商业运营竞争力的房企和物业服务企业 [4][111][112] 相关目录总结 百城土地/住宅类用地供需情况 - 2025年1 - 6月百城土地成交建面累计同比-5.6%，6月供应建面当月同比+2.3%，成交建面当月同比+8.8% [11] - 2025年1 - 6月百城宅地成交建面累计同比+2.2%，6月供应建面当月同比-14.4%，成交建面当月同比+23.2% [20] - 一线城市1 - 6月供应住宅类用地建面累计同比-2.2%，成交建面累计同比+1.7%，供需比为1.1；二线城市供应建面累计同比-0.4%，成交建面累计同比+13.0%，供需比为1.2；三线城市供应建面累计同比-27.5%，成交建面累计同比-6.7%，供需比为1.1 [31][41][50] 百城土地/住宅类用地成交价格 - 2025年1 - 6月百城宅地成交楼面均价累计同比+24.2%，6月土地成交楼面均价单月同比+22.0%，住宅类用地成交楼面均价单月同比+17.3% [57] - 一线城市1 - 6月住宅类用地成交楼面均价累计同比+35.5%，6月单月同比+3.8%；二线城市1 - 6月累计同比+19.7%，6月单月同比+24.3%；三线城市1 - 6月累计同比+8.4%，6月单月同比-12.4% [67][70][77] TOP50房企拿地情况 - 2025年1 - 6月TOP50房企新增土储价值累计同比+47.7%，6月单月同比+77.6% [82] - 2025年1 - 6月TOP50房企新增土储面积累计同比+0.7%，6月单月同比+13.7% [87] - 2025年1 - 6月新增土储价值排名前三为中海地产、保利发展、绿城中国；新增土储面积排名前三为中海地产、绿城中国、保利发展 [91] 光大核心30城住宅类用地成交情况 - 2025年6月光大核心30城成交宅地184宗，单月同比+48.4%，成交总建面1423万平，单月同比+43.6%，总价1524亿元，单月同比+75.7%，楼面均价10708元/平，单月同比+22.4%，整体溢价率6.9%，单月同比+3.9pct [3][97] - 2025年1 - 6月光大核心30城成交宅地675宗，累计同比+38.0%，成交总建面4863万平，累计同比+22.6%，总价5840亿元，累计同比+50.5%，楼面均价12009元/平，累计同比+22.8%，整体溢价率13.5%，同比+8.4pct [4][101] - 2025年6月光大核心30城18宗宅地成交溢价率超20%，占比约9.8%，部分优质地块溢价率高 [109] 投资建议 - 关注具备片区综合开发能力等的稳健龙头房企，推荐保利发展、招商蛇口等，建议关注中国海外发展等 [111] - 关注先发布局多元赛道等的房企，推荐华润置地、新城控股 [112] - 看好物业服务行业，推荐招商积余、华润万象生活等，建议关注保利物业等 [112]

成都楼市新政核心内容 - 成都发布17条楼市新政 从提升供应质量、满足多样化需求、盘活存量、优化公积金四方面发力 [2][3] - 新政提出分批取消住房限售政策 2025年7月21日起部分新房取消限售 2026年1月1日起部分二手房取消限售 但三倍熔断盘等特殊房源仍执行原限售政策 [3][7] - 二套房公积金贷款最低首付比例由30%降至20% 优化贷款额度计算公式 实施缴存余额挂钩机制 [4][10] 需求端支持措施 - 鼓励区县推广直补购房首付 支持学龄儿童监护人凭网签合同申请落户入学 [3][9] - 灵活就业人员公积金缴存年龄上限放宽至法定退休年龄 贷款最短缴存时长由12个月缩至6个月 提取条件放宽 [5] - 加力开展"安家成都"房产促消费活动 打造市级线上房产超市 联动商务文旅领域开展线下活动 [4] 供应端调整方向 - 稳步推进城市更新 加大城中村和危旧房改造力度 扩大"房票"安置房源库范围 原则上不再新建国有土地安置房 [4] - 将老旧电梯更新纳入公积金提取范围 个人支付部分可据实提取 [5] 政策影响与行业评价 - 新政被视为中央城市工作会议后首个地方详细房地产政策版本 对落实会议精神及市场止跌回稳具有启示意义 [1][7] - 分批取消限售策略既避免短期投机 又精准释放合理需求 三阶段取消方案保障市场公平 [7][8] - 公积金政策覆盖贷款额度至提取全环节 有效降低购房资金门槛和还贷压力 [10]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 近期债市震荡偏弱，10 年期国债收益率在 1.65%附近波动，关注 7 月政治局会议，预计政策延续“三稳”基调，大规模刺激概率低 [3][6] - 股债跷跷板效应增强，权益市场走势成债市关键驱动因素，央行精准调控资金面，后市维持平稳偏紧格局 [3][7] - 操作上建议波段思维，10 年期国债 1.70%以上有配置价值，1.80%为强压力位，关注权益市场、央行操作和会议信号，政策不及预期或股市调整债市或修复 [3][7] 根据相关目录分别进行总结 一周观点 - 财政政策聚焦存量政策落地，基建关注“两重”项目与城市更新，专项债追加额度和新财政工具大规模刺激概率低，中央加杠杆审慎 [6] - 房地产政策或优化限购限售，扩大收储规模，“城市更新”对冲投资下滑 [6] - 消费政策延续以旧换新补贴，持续性待观察 [6] - “反内卷”政策加速落地，十大行业稳增长方案有望带动 PPI 回升 [6] 债市周度复盘 - 7 月 14 日，宏观数据与资金面扰动债市，10 年期国债收益率先升后降 [8] - 7 月 15 日，经济数据分化与政策预期落空主导市场，10 年期国债收益率下行 [8][9] - 7 月 16 日，资金面紧平衡制约债市，10 年期国债收益率窄幅震荡 [9] - 7 月 17 日，股债跷跷板效应显现，债市承压，10 年期国债收益率上行 [9] - 7 月 18 日，政策预期扰动市场，10 年期国债收益率短暂翻红后再度上行 [9] 国债、国开债收益率多数下行 - 7 月 18 日，1 年、10 年期国债收益率下行，30 年期上行；1 年、10 年、30 年期国开债收益率下行 [10] - 国债关键期限利差 10Y - 1Y、30Y - 10Y 走扩，国开债 10Y - 1Y 走扩，30Y - 10Y 收窄 [14][15] 流动性跟踪 资金面：央行净投放，资金利率中枢小幅上行 - 7 月 14 - 18 日，央行公开市场净投放 12011 亿元，逆回购 17268 亿元，到期 4257 亿元，MLF 回笼 1000 亿元，下周逆回购到期量大 [16][17] - 税期冲击下资金价格上行，IRS repo 期限利差转正，资金分层现象缓解 [17] 债券供给：总发行量减少，净融资额减少 - 7 月 14 - 18 日，利率债总发行量 7078.43 亿元，较前一周减少 2139.07 亿元，净融资 1480.83 亿元，较前一周减少 4388.96 亿元 [35] - 本周政府债发行规模环比减少，国债净融资减少，地方政府债净融资增加 [36][37] - 本周同业存单发行规模增加，净融资额环比增加，发行利率上行，国有商业银行存单发行规模最高 [38] 全球大类资产：长期美债收益率上行，黄金价格下跌 - 长期美债收益率上行，期限利差走扩，10Y/30Y 分别变动 +1/+4bp 至 4.44%/5.00%，10Y - 2Y 利差走扩 3bp 至 56bp [3] - 美元指数涨 0.62%至 98.4712，美元兑人民币中间价微升 0.03%至 7.1498 [3][50] - 黄金、白银及原油价格全线下跌，黄金跌 0.31%，白银跌 1.75%，WTI 原油跌 1.95%，布伦特原油跌 1.98% [3][55]

报告行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][5][70] 报告的核心观点 - 2025年上半年房地产开发投资额创本轮周期最大跌幅，可能持续影响经济，预计政策端或延续积极定调，但仍需加力提振市场信心 [1][11] - 政策受基本面倒逼进入深水区，地产有指向性作用，行业竞争格局改善，看好特定城市组合，供给侧政策有新变化，2025年以政策为核心主导力量，投资需关注节奏和仓位控制 [4][70] 根据相关目录分别进行总结 1 - 6月房地产开发投资额累计同比 - 11.2% - 1 - 6月全国房地产开发投资额46658亿元，同比降11.2%，降幅扩大，6月单月同比 - 12.4% [12] - 分业态看，1 - 6月住宅、办公楼和商业营业用房累计开发投资额同比分别为 - 10.4%、 - 16.8%和 - 8.4% [21] - 分区域看，1 - 6月东部、中部、西部和东北地区累计开发投资额同比分别为 - 12.8%、 - 10.0%、 - 5.4%和 - 22.3% [23] - 1 - 6月累计新开工面积同比 - 20%，降幅收窄；累计竣工面积同比 - 14.8%，降幅小幅收窄；施工面积同比 - 9.1%，施工面积趋势性下行拖累开发投资 [26][28][35] 1 - 6月销售金额累计同比 - 5.5%，销售面积累计同比 - 3.5% - 1 - 6月全国商品房销售金额44241亿元，同比降5.5%；销售面积45851万方，同比降3.5%，跌幅均扩大 [37] - 分业态看，1 - 6月住宅销售金额、面积累计同比分别 - 5.2%、 - 3.7%，跌幅扩大，办公楼、商业营业用房降幅收窄 [45] - 分区域看，1 - 6月各地区销售金额同比均低位运行 [48] - 1 - 6月销售均价9649元/平，累计同比 - 1.9%；待售面积维持高位，同比 + 4.1% [50] 1 - 6月房企到位资金累计同比 - 6.2% - 1 - 6月房企到位资金累计值50202亿元，同比降6.2%，跌幅扩大，自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款同比跌幅大，国内贷款同比转正 [52] 投资建议 - 配置方向可选基本面alpha公司、地方国企/城投/化债、中介、物业跟涨类股票 [4][70] 。具体包括H股的绿城中国、建发国际集团等，A股的滨江集团、招商蛇口等，以及城投控股、贝壳、华润万象生活等 [4][70]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 近期精炼镍现货交投低迷供应过剩 短线操作暂缓 中长线逢高卖出套保 [2] - 不锈钢主力日线形成底背离结构 站稳40日均线压力位 短线操作暂缓 中长线逢高卖出套保 [3] 镍品种市场分析 - 2025年7月14日沪镍主力合约2508开于120960元/吨 收于121100元/吨 较前一交易日收盘变化 -0.07% 成交量为80732手 持仓量为59940手 [1] - 沪镍主力合约全日窄幅震荡 日线收小阳线 成交量和持仓量较上一交易日下降 日线MACD红柱面积收窄 短周期有回调需求 [1] - 6月23日117000附近出现底背离现象 中长线预估117000一线是强支撑位 [1] - 现货市场金川镍早盘报价下调400元/吨 主流品牌报价均下调 精炼镍盘面偏强震荡但向上力度减弱 现货成交一般 基本面供应过剩格局不改 升贴水有所回落但仍处高位 现货价对盘面下方有支撑力 [1] - 金川镍升水变化 -50元/吨至1950元/吨 进口镍升水变化0元/吨至350元/吨 镍豆升水为 -450元/吨 [1] - 前一交易日沪镍仓单量为21296（854.0）吨 LME镍库存为206580（402）吨 [1] 镍品种策略 - 预估近期区间上沿在122000 - 123000 区间下沿在117000 - 118000附近 短线操作建议暂缓 中长线维持逢高卖出套保思路 [2] - 单边区间操作为主 跨期、跨品种、期现、期权均无操作建议 [2] 不锈钢品种市场分析 - 2025年7月14日不锈钢主力合约2508开于12745元/吨 收于12715元/吨 成交量为92687手 持仓量为66494手 [2] - 不锈钢主力合约全日窄幅震荡 日线收小阳线 成交量和持仓量较上一交易日大幅减少 部分移仓换月导致 [2] - 日线MACD红柱面积扩大速度放缓 上周五阴包阳局面表明40日均线上方压力显现 上方12700、13100附近有两个压力位置 [2] - 6月24日12400附近出现底背离现象 中长线预估12400一线是强支撑位 [2] - 现货市场早间佛山市场商家报价多数持平 午后上调50元/吨 但现货交投量未见较好回升 市场信心不足 [2] - 镍铁市场报价较上一交易日下调 卖方报价多在905元/镍（到厂含税） 预计镍铁价格短期内将偏弱运行 [2] - 无锡市场和佛山市场不锈钢价格均为12750元/吨 304/2B升贴水为120至320元/吨 昨日高镍生铁出厂含税均价变化 -0.50元/镍点至903.5元/镍点 [2] 不锈钢品种策略 - 预估近期区间上沿在13000 - 13100 区间下沿在12400 - 12500 短线操作建议暂缓 中长线维持逢高卖出套保思路 [3] - 单边中性 跨期、跨品种、期现、期权均无操作建议 [3]

报告行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][6][54] 报告的核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，本轮最终政策力度预计超2008、2014年且尚在推进中 [4][54] - 地产作为早周期指标，配置地产相当于配置经济风向标 [4][54] - 行业竞争格局改善，头部国央企和少量混合所有制及民企拿地和销售表现优，品质房企更受益 [4][54] - “只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”观点奏效，该城市组合销售前期反弹表现更好 [4][54] - 供给侧政策有新变化，收储、处置闲置土地等政策是观察落地重要方向，一二线更受益 [4][54] - 2025年以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制重要 [4][54] 各部分总结 土地市场持续分化演绎 - 2025年上半年300城住宅用地出让金同比+27.5%，成交面积-5.5%，出让金增长因结构分化，一线及二线城市出让金增长超40%，TOP20城市宅地出让金占比升至68%，但土地出让量能仍处历史低位 [3][11] 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为6.1%，领先沪深300指数5.30个百分点，在31个申万一级行业排名第1名 [2][12] - 本周上涨个股104支，较上周增40支，下跌股数10支；涨幅居前五为渝开发、乾景园林、绿地控股、光大嘉宝、新湖中宝 [12] - 本周重点48家A/H房企中上涨42支，较上周增16支，涨幅前五为远洋集团、绿地控股、绿景中国地产、龙光地产、禹洲集团 [12] 重点城市新房二手房成交跟踪 新房成交 - 本周30个城市新房成交面积131.0万平方米，环比降54.8%，同比降20.2%；一线城市环比-60.2%，同比-37.5%；二线城市环比-57.0%，同比-20.3%；三线城市环比-43.3%，同比+6.1% [1][23] - 7月累计新房成交面积，样本30城223.5万方，同比-21.2%；一线城市56.0万方，同比-34.6%；二线城市113.6万方，同比-18.3%；三线城市53.9万方，同比-8.3% [30] - 今年累计28周新房成交面积，样本30城5517.6万方，同比+0.9%；一线城市1444.6万方，同比+8.8%；二线城市2637.3万方，同比-3.9%；三线城市1435.6万方，同比+2.8% [1][30] 二手房成交 - 本周14个样本城市二手房成交面积合计188.2万方，环比降3.7%，同比降7.2%；一线城市环比-14.3%；二线城市环比+6.7%；三线城市环比-2.1% [2][35] - 年初至今累计二手房成交面积5757.2万方，同比增20.4%；一线城市2368.2万方，同比+25.3%；二线城市2676.9万方，同比+18.7%；三线城市712.2万方，同比+12.0% [2][35] 重点公司境内信用债情况 - 本周（7.7 - 7.13）发行房企信用债26只，环比增8只；发行规模226.83亿元，环比增124.35亿元；总偿还量192.05亿元，环比增125.02亿元；净融资额34.78亿元，环比减0.67亿元 [3][48] - 主体评级以AAA（73.5%）为主，债券类型以私募债（34.4%）为主，债券期限以3 - 5年（51.5%）为主 [48] - 本周发行利率下降，如25天地二3年期公司债利率较之前同类型同期限可比债券降203bp [50] 本周政策回顾 - 住建部调研组赴广东、浙江调研，要求促进房地产市场平稳健康高质量发展，因城施策，加快建设“好房子”，推动市场止跌回稳 [53] - 北京优化住房消费新供给，发挥公积金作用，研究“带押过户”政策，鼓励相关产品服务和智慧社区建设 [53] - 湖北孝感推行楼市新政，含购房补贴、金融政策支持、“以旧换新”等12项措施 [53] - 广东针对国有建设用地上不动产登记8种历史遗留问题提出处置措施 [53] 投资建议 - 配置方向可选基本面alpha公司，如H股的绿城中国等，A股的滨江集团等 [4][54] - 地方国企/城投/化债相关公司，如城投控股等 [4][54] - 中介公司贝壳 [4][54] - 跟涨的物业相关公司，如华润万象生活等 [4][54]