外部需求与贸易 - 4月中国制造业PMI为50.3%，高于去年同期的49%[2] - 4月出口新订单指数升至50.3%，进入扩张区间[2] - 预计4月出口同比增长9%，较3月的2.5%加快；进口同比增长16%；贸易顺差为892亿美元[2] 国内消费与投资 - 4月1日至26日全国乘用车零售同比下降24%[2] - 预计4月社会消费品零售总额同比增长2.5%，较3月的1.7%回升[2] - 预计1-4月固定资产投资累计同比增长1.8%，略高于1季度的1.7%[3] 制造业与工业活动 - 4月制造业原材料库存指数回升至49.3%，为2023年3月以来新高；产成品库存指数回升至47.5%[3] - 预计4月工业增加值同比增长6%，较3月的5.7%回升[3] 价格与通胀 - 4月制造业PMI出厂价格指数为55.1%[4] - 预计4月PPI同比增长1.5%，较3月的0.5%加快；预计CPI同比增长1.3%，较3月的1%略有上升[4] 金融与信贷 - 预计4月新增贷款为1000亿元，新增社融为1.1万亿元[4] - 预计4月社融存量同比增速持平于3月的7.9%；M2同比增长8.3%，较3月的8.5%回落[4]

报告投资评级 - 房地产（地产开发）行业评级为“增持”，且评级维持不变 [5] 报告核心观点 - 楼市成交热度延续，2026年1-4月百强房企销售额累计同比降幅持续收窄，行业呈现企稳迹象 [1] - 2026年4月优质龙头房企销售表现亮眼，TOP10房企权益销售额实现同比双位数增长，单月销售额同比改善明显 [1][3] - 随着前期一揽子房地产政策持续落地，供给侧逐步出清，信用优势明显的龙头央国企将持续受益于竞争结构优化，经营业绩有望企稳回升 [4] - 投资建议关注三条主线：稳健龙头央国企、存量资源丰富的运营型房企以及物业服务板块 [4][67] 百强房企整体销售情况总结 - **TOP10房企**：2026年4月，全口径销售金额为1,522亿元，同比+7.9%；权益销售金额为1,133亿元，同比+14.4%；全口径销售面积为615万平方米，同比-6.6% [1][8]。1-4月累计全口径销售金额为4,552亿元，累计同比-12.3%，降幅较1-3月收窄7.5个百分点 [1][8] - **TOP20房企**：2026年4月，全口径销售金额为1,845亿元，同比+0.4%；权益销售金额为1,425亿元，同比+8.1% [17]。1-4月累计全口径销售金额为5,873亿元，累计同比-15.2%，降幅较1-3月收窄5.6个百分点 [17] - **TOP50房企**：2026年4月，全口径销售金额为2,351亿元，同比-9.7%；权益销售金额为1,772亿元，同比-5.6% [26]。1-4月累计全口径销售金额为7,486亿元，累计同比-20.0%，降幅较1-3月收窄4.0个百分点 [26] - **TOP100房企**：2026年4月，全口径销售金额为2,706亿元，同比-12.4%；权益销售金额为2,048亿元，同比-9.5% [1][35]。1-4月累计全口径销售金额为8,607亿元，累计同比-21.3%，降幅较1-3月收窄3.5个百分点 [2][35] 房企销售结构分化与集中度 - **TOP50房企销售分化显著**：2026年1-4月，47家TOP50房企全口径销售金额同比平均值为-18.9%，中位数为-24.6% [2][43]。其中，同比降幅超过30%的房企有22家，占比高达46.8%；而同比正增长超过30%的房企有4家，占比8.5% [2][43] - **销售权益比例稳定**：2026年1-4月，TOP10/20/50/100房企的销售金额权益比例分别为73.6%、73.6%、73.2%、73.3%，同比变动幅度在-0.1至+1.9个百分点之间，整体保持稳定 [47] - **行业集中度同比下降**：2026年1-3月，以权益销售金额口径计算，TOP10/20/50/100房企的销售集中度分别为12.8%、16.8%、21.5%、24.7%，同比分别下降0.3、1.2、2.2、3.0个百分点 [49] 主流重点房企销售表现 - **累计同比表现优异房企**：2026年1-4月，在20家主流房企中，全口径销售金额累计同比为正的有7家 [3][55]。表现突出的包括：中建东孚（+95.7%）、中建壹品（+51.5%）、中国金茂（+23.4%）、中海地产（+13.8%）和招商蛇口（+10.7%） [3][55] - **单月同比表现亮眼房企**：2026年4月，20家主流房企中有9家单月全口径销售金额同比为正 [3][60]。表现突出的包括：中建东孚（+135.5%）、华润置地（+49.7%）、招商蛇口（+48.0%）和中国金茂（+25.5%） [3][60] 行业政策环境与投资主线 - **政策环境支持**：2026年开年《求是》杂志集中刊文，明确改善和稳定房地产预期 [4][66]。前期一揽子政策持续落地，地方政府调控自主性提升，旨在推动房地产市场“止跌回稳” [4][66] - **投资主线一：稳健龙头央国企**：看好具备片区综合开发能力、信用优势明显、产品美誉度高且在核心城市销售排名靠前的房企，报告推荐招商蛇口和中国金茂 [4][67] - **投资主线二：存量运营型房企**：随着公募REITs积极推进，看好存量资源丰富、具备运营品牌核心竞争力的房企，报告推荐华润置地和新城控股 [4][67] - **投资主线三：物业服务板块**：宏观政策支持服务消费，看好物业服务行业的长期发展空间，报告推荐绿城服务和华润万象生活 [4][67]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][55] 报告核心观点 - 2026年4月底深圳和广州相继出台楼市新政，有望为二季度成交量提供有效支撑，延续市场修复势头 [1][10] - 2026年房地产板块仍以政策为核心主导力量，板块反复做政策beta [4][55] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益 [4][55] - 城市层面看好“一线+2/3二线+极少量三线城市”的组合，该组合在销售前期反弹时表现更好 [4][55] - 供给侧政策（如收储、处置闲置土地）有新变化，一二线城市将更受益 [4][55] 政策回顾与市场影响 - **深圳新政（4月30日起）**：定向放松核心区域限购，放宽深户、非深户购房套数限制；上调公积金贷款额度，个人提至70万元，家庭提至130万元 [1][10][16] - **广州新政（4月30日）**：大幅提升公积金贷款额度，单人最高100万元，家庭最高200万元，符合条件最高360万元；同步推出卖旧买新贷款补贴（按新房贷款总额1%发放，单套最高3万元，总额2亿元）、优化房票政策、调整土地供地规则、试点现房销售 [1][10][16] - **上海新政（2月25日）效果验证**：政策后3月和4月二手房成交套数分别为3.1万和2.9万套，同比分别增长6.3%和22.7%；新建商品住宅成交套数分别为1.1万和1万套，同比分别为-2.2%和13.6% [11] - **中央政策定调（4月28日政治局会议）**：指出要努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新 [53] 行情回顾 - **板块表现**：本周（报告期）申万房地产指数累计上涨3.85%，领先沪深300指数3.05个百分点，在31个申万一级行业中排名第4 [1][18] - **个股表现**： - **涨幅前五（A股）**：海德股份（+25.1%）、绵石投资（+21.5%）、金融街（+19.6%）、绿地控股（+17.2%）、万通地产（+16.3%） [18][24] - **重点房企涨幅前五（A/H股）**：绿地控股（+17.2%）、金地集团（+9.0%）、荣盛发展（+8.0%）、融创中国（+7.5%）、中国海外发展（+7.3%） [18][27] - **重点房企跌幅前五（A/H股）**：禹洲集团（-10.8%）、融信中国（-9.0%）、金地商置（-5.8%）、佳兆业（-5.0%）、远洋集团（-4.2%） [18][28] 重点城市成交数据跟踪 - **新房市场（30城样本）**： - **本周**：成交面积183.0万平方米，环比下降0.4%，同比提升8.0% [2][28] - **分城市能级**： - 一线城市：成交67.4万平方米，环比+19.2%，同比+43.9% [2][28] - 二线城市：成交81.5万平方米，环比-11.5%，同比-3.4% [2][28] - 三线城市：成交34.1万平方米，环比-2.9%，同比-10.8% [2][28] - **年初至今累计（17周）**：30城合计成交2489.6万平方米，同比-21.3% [2][32] - 一线城市：757.2万平方米，同比-8.3%（北京-6.0%，上海-2.4%，广州+0.4%，深圳-44.0%） [2][32][35] - 二线城市：1240.4万平方米，同比-18.6% [2][32] - 三线城市：492.0万平方米，同比-39.6% [2][32] - **二手房市场（15城样本）**： - **本周**：成交面积217.2万平方米，环比下降20.5%，同比下降8.5% [3][36] - **分城市能级**： - 一线城市：成交98.8万平方米，环比-12.3% [3][36] - 二线城市：成交85.4万平方米，环比-29.7% [3][36] - 三线城市：成交33.0万平方米，环比-16.0% [3][36] - **年初至今累计（17周）**：15城合计成交3390.2万平方米，同比增长0.2% [3][36] - 一线城市：1475.8万平方米，同比+0.7% [3][36] - 二线城市：1401.5万平方米，同比-5.0% [3][36] - 三线城市：512.9万平方米，同比+16.0% [3][36] 房企信用债情况 - **发行与偿还**：本周（4.27-5.3）共发行房企信用债14只，发行规模127.70亿元，环比增加31.3亿元；总偿还量123.19亿元，环比减少17.72亿元；净融资额4.51亿元，环比增加49.02亿元 [3][48] - **发行结构**： - **主体评级**：以AA+（38%）为主 [48][49] - **债券类型**：以证监会主管ABS（38.6%）为主 [48][49] - **债券期限**：以5年以上（44.1%）为主 [48][49] - **融资成本**：本周发行利率有所下降，例如26南通崇盈02（5年期公司债）利率较可比债券下降32个基点，26五新实业MTN002（5年期中期票据）下降54个基点，26滨江房产CP001（1年期短期融资券）下降43个基点 [50][51] 投资建议与配置方向 - 报告建议关注以下方向 [4][55]： 1. **地产开发**： - **H股**：绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂 - **A股**：滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份 2. **地方国企/城投/化债**：城投控股、城建发展 3. **中介**：贝壳-W 4. **物业（跟涨板块）**：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][55] 报告核心观点 - 2026年4月底深圳和广州相继出台房地产新政，包括定向放松核心区域限购、上调公积金贷款额度、推出购房补贴等，有望为二季度成交量提供有效支撑，延续市场修复势头 [1][10] - 2026年房地产行业仍以政策为核心主导力量，板块反复做政策beta，配置方向包括地产开发、地方国企/城投、中介及物业等板块 [4][55] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的头部国央企及少量混合所有制、民企有望在未来格局中更加受益 [4][55] - 城市能级分化显著，观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，一二线城市在供给侧政策（如收储）中更受益 [4][55] 政策回顾与市场影响 - **深圳新政（4月30日起）**：定向放松福田、南山、宝安新安街道限购，深户家庭及非深户满1年社保可增购1套；持居住证非深户可在上述区域购1套；个人公积金贷款额度提至70万元，家庭提至130万元 [10][16][54] - **广州新政（4月30日）**：个人公积金贷款最高额度提至100万元，双人最高200万元，符合条件最高360万元；推出卖旧买新贷款补贴（按新房贷款总额1%发放，单套最高3万元）；优化房票政策（推动跨区使用）；调整土地供地规则、试点现房销售 [1][10][16][54] - **上海新政（2月25日）效果验证**：3月和4月二手房成交套数分别为3.1万和2.9万套，同比分别增长6.3%和22.7%；新建商品住宅成交套数分别为1.1万和1万套，同比分别为-2.2%和13.6% [11] - **中央政策定调（4月28日政治局会议）**：指出要努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新 [53] 行情与市场表现回顾 - **板块行情**：本周（报告期）申万房地产指数累计上涨3.85%，领先沪深300指数3.05个百分点，在31个申万一级行业中排名第4 [1][18] - **个股表现**：本周房地产股涨幅前五为海德股份（+25.1%）、绵石投资（+21.5%）、金融街（+19.6%）、绿地控股（+17.2%）、万通地产（+16.3%）[18][24]；重点40家A/H房企中涨幅前五为绿地控股（+17.2%）、金地集团（+9.0%）、荣盛发展（+8.0%）、融创中国（+7.5%）、中国海外发展（+7.3%）[18][27] 重点城市成交数据跟踪 - **新房市场（30城样本）**： - 本周成交面积183.0万平方米，环比下降0.4%，同比提升8.0% [2][28] - 一线城市成交67.4万平方米，环比+19.2%，同比+43.9%；二线城市成交81.5万平方米，环比-11.5%，同比-3.4%；三线城市成交34.1万平方米，环比-2.9%，同比-10.8% [2][28] - 年初至今（17周）累计成交2489.6万平方米，同比-21.3%；其中一线城市累计757.2万平方米，同比-8.3%；二线城市1240.4万平方米，同比-18.6%；三线城市492.0万平方米，同比-39.6% [2][32] - **二手房市场（15城样本）**： - 本周成交面积217.2万平方米，环比下降20.5%，同比下降8.5% [3][36] - 一线城市成交98.8万平方米，环比-12.3%；二线城市成交85.4万平方米，环比-29.7%；三线城市成交33.0万平方米，环比-16.0% [3][36] - 年初至今（17周）累计成交3390.2万平方米，同比增长0.2%；其中一线城市累计1475.8万平方米，同比+0.7%；二线城市1401.5万平方米，同比-5.0%；三线城市512.9万平方米，同比+16.0% [3][36] 房企融资情况 - **信用债发行**：本周（4.27-5.3）共发行房企信用债14只，发行规模127.70亿元，环比增加31.3亿元；总偿还量123.19亿元，净融资额4.51亿元，环比增加49.02亿元 [3][48] - **发行结构**：已披露主体评级以AA+（38%）为主；债券类型以证监会主管ABS（38.6%）为主；债券期限以5年以上（44.1%）为主 [48][49] - **融资成本**：本周发行利率有所下降，例如“26南通崇盈02”利率较之前同类型债券下降32个基点，“26五新实业MTN002”下降54个基点，“26滨江房产CP001”下降43个基点 [50][51] 投资建议与配置方向 - **地产开发**： - H股推荐：绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂 [4][55] - A股推荐：滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份 [4][55] - **地方国企/城投/化债**：城投控股、城建发展 [4][55] - **中介**：贝壳-W [4][55] - **物业（跟涨板块）**：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等 [4][55]