房子卖不出去，根本原因不是首付款比例，也不是贷款利率多少，而是老百姓的购买力越来越差，是老百姓收入越来越低，而且收入越来越不稳定，是老 百姓手里的钱越来越少，是娶妻生子的愿望越来越空想化，手里仅有的那点钱也只能拿来保命以应对新冠疫情再度爆发之穷境，是不敢花钱了。 所以如何提高普通老百姓的收入，才是房地产的根本出路。而房地产只有抓住普通老百姓的购买力，才有出路。有钱家庭已经不需要再买房子了，都无数 套了。 所以没有抓住主要矛盾，没有抓住矛盾的主要方面，政策再折腾都无用。 防范化解金融风险隐患情况方面, 一是稳妥化解中小金融机构风险。 综合运用兼并重组、市场退出等方 式推动中小金融机构改革化险。 強 化具有硬约束的中小金融机构风险 早期纠正机制。做好证券公司个案 风险化解。 分享 ...

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][6] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮最终政策力度将超过2008年和2014年，且目前尚在途中 [4] - 房地产作为早周期指标具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标 [4] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来格局中更加受益 [4] - 城市选择上“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”的观点依然奏效，该城市组合在销售反弹时表现更好 [4] - 供给侧政策如收储、处置闲置土地等有新变化，一二线城市预计更受益，2025年下半年板块仍以政策为核心主导力量，建议关注政策beta，重视节奏和仓位控制 [4] 房价市场表现 - 2025年9月70个大中城市新建商品住宅价格环比下降0.4%，同比下降2.7%，其中一线、二线、三线城市环比分别下降0.3%、0.4%、0.4% [1][11] - 新房价格环比上涨城市数量为5个，较上月减少4个，环比下跌城市数量为63个，较上月增加6个 [1][11] - 2025年9月70个大中城市二手住宅价格环比下降0.6%，同比下降5.2%，其中一线、二线、三线城市环比分别下降1.0%、0.7%、0.6% [1][11] - 二手房价格环比上涨城市数量为0个，较上月减少1个，环比下跌城市数量为70个，较上月增加1个，各能级城市单月环比跌幅均有扩大 [1][11] - 一线城市自5月以来环比跌幅大于二三线城市，北京、上海、广州、深圳9月二手房价格环比分别下降0.9%、1.0%、0.8%、1.0% [1][11] 行情回顾 - 报告期内申万房地产指数累计变动幅度为1.5%，落后沪深300指数1.73个百分点，在31个申万一级行业中排名第18名 [1][14] - 报告期内房地产板块上涨个股共89支，较上周增长50支，下跌股数为24支 [14] - 报告期内市场上房地产股涨幅居前五的为新华联、绵石投资、万方发展、荣丰控股、深振业A，涨幅分别为61.0%、27.6%、23.4%、19.8%、14.7% [14][19] - 报告期内重点48家A/H房企中共计上涨25支，较上周增长22支，涨幅位居前五的为龙光地产、荣盛发展、富力地产、远洋集团、世联行，涨幅分别为8.5%、5.2%、5.1%、4.9%、4.9% [14][23] 新房成交情况 - 报告期内30个样本城市新房成交面积为211.1万平方米，环比下降0.2%，同比下降26.1% [2][24] - 分能级看，样本一线城市新房成交面积为57.7万方，环比上升2.8%，同比下降24.6%；样本二线城市为107.7万方，环比下降0.9%，同比下降19.2%；样本三线城市为45.7万方，环比下降2.2%，同比下降39.8% [2][24] - 截至报告期当年累计43周，样本30城新房成交面积共计7894.1万方，同比下降5.7% [2] - 分能级累计看，一线城市为2112.5万方，同比持平；二线城市为3801.5万方，同比下降6.4%；三线城市为1980.0万方，同比下降9.8% [2] - 10月累计新房成交面积方面，样本30城共计526.9万方，同比下降29.7%；一线、二线、三线城市同比分别下降28.9%、17.6%、47.9% [27] 二手房成交情况 - 报告期内14个样本城市二手房成交面积合计211.7万方，环比下降4.4%，同比下降16.3% [2][32] - 分能级看，样本一线城市二手房成交面积为86.0万方，环比下降2.6%；样本二线城市为97.2万方，环比下降7.1%；样本三线城市为28.5万方，环比持平 [2][32] - 年初至今累计二手房成交面积为8453.3万方，同比增长13.9% [2][32] - 分能级累计看，样本一线城市为3480.6万方，同比增长15.4%；样本二线城市为3913.4万方，同比增长13.9%；样本三线城市为1059.3万方，同比增长9.2% [32] 信用债市场 - 报告期内共发行房企信用债18只，环比增加5只；发行规模共计180.30亿元，环比增加101.55亿元 [3][42] - 报告期内总偿还量68.59亿元，环比增加18.46亿元，净融资额为111.71亿元，环比增加83.09亿元 [3][42] - 发行主体评级以AAA为主，占比77.4%；债券类型以一般中期票据为主，占比54.6%；债券期限以1-3年和3-5年为主，各占40.5% [42] 政策动态 - 二十届四中全会提出推动房地产高质量发展 [46] - 地方政策活跃，例如浙江杭州多个地区开展“购房+消费券”限时补贴活动，对符合条件的购房对象给予每套10万元的消费券补贴 [47] - 广东广州出台多项政策，包括拓展房票安置适用范围、允许自持住房转为可售住房、支持存量商办改建为保障性租赁住房等 [47] - 江苏南京、湖北武汉等地也出台了包括提高公积金提取额度、提供购房补贴、贷款利息补贴等在内的支持性政策 [47][48] 投资建议与配置方向 - 建议配置方向包括基本面alpha公司，如H股的绿城中国、建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展，A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份 [4] - 建议关注地方国企/城投/化债主题，如城投控股、城建发展 [4] - 建议关注中介公司贝壳 [4] - 物业公司属于跟涨板块，可关注华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等 [4]

首先，是购房需求的显著萎缩。经历了三年疫情的冲击，许多家庭面临收入下降甚至失业的困境，购房能力被大大削弱，难以支撑如今的高房价。即使政策 再给力，也难以改变这一根本现状。同时，改善型需求也变得更加理性。人们会更加审慎地评估自身的财务状况，而非像过去那样盲目跟风。购房需求的快 速萎缩，意味着未来房价仍面临较大的下行风险。 近期国内房地产市场呈现出复杂而微妙的景象。一方面，利好政策如春风般频频吹拂，另一方面，市场数据却拉响了令人不安的警报。面对这种矛盾的局 面，一个问题浮出水面：今年不买房，五年后是高攀不起，还是任君挑选？ 我们不妨先将视线聚焦于那些令人振奋的政策。九月伊始，各家银行纷纷响应号召，积极调整房贷政策。首套房的首付比例被大幅降低至20%，二套房也降 至30%，这无疑为许多潜在购房者减轻了资金压力。更令人瞩目的是，北京、上海、广州、深圳等一线城市相继宣布执行"认房不认贷"政策。这意味着，无 论购房者过去是否有过贷款记录，只要名下当前没有房产，就能享受到首套房的优惠利率，这无疑极大地激发了市场的热情，部分地区的房屋成交量应声暴 涨，甚至有开发商连夜上调房价。 然而，市场的另一面却显得黯淡。数据显示，八月份 ...

三季度经济增速放缓的原因 - 宏观政策靠前发力导致下半年政策力度相对不足，例如消费品以旧换新政策上半年中央下发资金1620亿元，下半年为1380亿元，地方补贴力度亦减弱 [3] - 部分政策效果边际递减，消费品以旧换新政策刺激消费节奏前移而非总量扩大，7-9月家电音像零售额同比从28.4%持续回落至3.3%，9月商品零售和社零消费同比分别为3.3%和3.0%，低于上半年的5.1%和5.0% [3] - 制造业设备更新空间收窄，1-9月制造业投资累计同比由上半年的7.5%降至4% [3] - 居民消费意愿不足，三季度居民平均消费倾向由二季度的68.6%降至68.1%，低于去年同期的68.9% [4] - 房地产持续低迷，9月商品房销售面积、销售额、房地产投资同比分别为-10.5%、-11.8%和-21.3%，降幅较上半年扩大 [4] - 地方财政紧平衡制约基建投资，1-9月地方财政主导的道路运输业和公共设施管理业投资累计同比分别为-2.7%和-2.8% [4][5] 三季度经济运行中的积极因素 - 工业产能利用率企稳回升，前三季度分别为74.1%、74.0%和74.6% [6] - PPI同比连续2个月回升，由7月的-3.6%收窄至-2.3% [6] - 1-8月规模以上工业企业利润总额累计同比由1-7月的-1.7%回升至0.9% [6] - 三季度GDP平减指数由二季度的-1.3%回升至-1.1% [6] - 出口保持强劲韧性，9月中国出口同比实现8.3%的高增速，对东盟、欧盟、拉美和非洲等非美市场出口保持高增 [7] - 中间品出口增速显著高于往年同期，出口结构持续优化 [7] - 高技术产业生产和投资持续高增，前三季度规模以上高技术制造业增加值同比增长9.6%，集成电路制造、电子专用材料制造行业增加值分别增长22.4%、20.5% [8] - 工业机器人、3D打印设备、工业控制计算机及系统产量分别增长29.8%、40.5%、98.0% [8] - 信息服务业，航空、航天器及设备制造业，计算机及办公设备制造业等高技术产业投资同比分别增长33.1%、20.6%、7.4%，显著高于固定资产投资（扣除房地产投资）同比的3.0% [8] 9月经济表现分化 - 出口和工业生产增速回升，9月出口和规模以上工业增加值同比由8月的4.3%和5.2%回升至8.3%和6.5% [9] - 社会消费品零售总额同比由8月的3.4%进一步降至3.0%，固定资产投资累计同比由1-8月的0.5%降至-1.5% [9] - 外需好于内需，9月规模以上工业出口交货值同比由8月的-0.4%升至3.8%，专用设备、通用设备、化工等行业出口分别增长12.4%、9.6%、9.2% [9] - 消费低迷，9月商品零售和餐饮收入同比分别由8月的3.6%和2.1%降至3.3%和0.9%，限额以上企业餐饮收入同比由8月的1%降至-1.6% [10] - 房地产销售受一线城市楼市新政小幅提振，9月商品房销售面积和销售额同比由8月的-10.6%和-14.0%升至-10.5%和-11.8%，但房价仍未止跌，一线城市新房和二手房价格环比分别下降0.3%和1.0% [11] - 房地产投资同比持续下滑，由8月的-19.5%进一步降至-21.3% [11] - 制造业投资回落，1-9月设备投资同比由一季度19%的高点持续回落至14%，电气机械和器材制造业投资累计同比为-9.5% [12] - 基建投资支撑减弱，1-9月水电燃气投资和水利投资累计同比分别由一季度的26.0%和36.8%回落至15.3%和3.0% [12] 四季度经济展望与政策建议 - 四季度GDP增速在宏观政策加码发力下有望维持4.8%，若延续当前惯性可能回落至4.6%，但实现全年5.0%或5.1%的增速目标是大概率事件 [13] - 建议财政政策动态追加和调整预算，2026年财政赤字不低于4%，优化化债方式，根据地方债务形势靠前使用化债额度 [14][15] - 建议货币政策充分利用美联储降息窗口进一步降准降息，当前金融机构加权平均存款准备金率为6.2%，7天逆回购利率为1.4%，1年期和5年期以上LPR分别为3%和3.5% [16] - 建议房地产政策采取超常规组合拳，探索在中央层面设立规模约2万亿元的"房地产稳定基金"，加大对地方政府的财政支持，优化核心城市限制性政策，降低交易成本 [17][18] - 建议构建消费导向型政策体系，优化"以旧换新"政策支持重点转向服务消费，提高居民在国民收入分配中的占比，加大国资上缴财政比例并专项用于社保体系建设 [19][20]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][46] 报告核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮最终政策力度将超过2008年和2014年，且目前尚在途中 [4][46] - 地产作为早周期指标具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标 [4][46] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来格局中更加受益 [4][46] - 城市分化策略“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，该城市组合在销售反弹时表现更好 [4][46] - 供给侧政策如收储、处置闲置土地等有新变化，一二线城市预计更受益，2025年下半年板块仍以政策为核心主导力量，主做政策beta，节奏和仓位控制更重要 [4][46] 社融与居民信贷 - 9月全国社会融资规模增量为35,296亿元，同比少增2,339亿元，继8月后继续单月少增 [1][11] - 9月新增居民中长期贷款为2,500亿元，同比多增200亿元，占当月新增人民币贷款比重为19.4%，拖累幅度较7月、8月有所改善但仍处历史较低水平 [1][11] - 1-9月新增居民中长期贷款合计同比少增2,100亿元，表明今年以来居民购房需求及使用贷款意愿整体偏弱 [1][11] 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为-2.3%，落后沪深300指数0.12个百分点，在31个申万一级行业中排名第15名 [1][13] - 本周市场房地产股中，涨幅居前五的为合肥城建(41.0%)、乾景园林(26.1%)、上实发展(25.3%)、万方发展(24.3%)、南国置业(19.3%) [13] - 本周重点48家A/H房企中上涨3支，涨幅位居前三的为龙光地产(7.6%)、金科股份(2.2%)、建发国际集团(1.2%) [13] 新房成交情况 - 本周30个城市新房成交面积为210.5万平方米，环比提升152.1%，同比下降29.1% [2][23] - 分城市能级看：样本一线城市成交56.1万方，环比+173.6%，同比-33.2%；样本二线城市成交107.6万方，环比+151.5%，同比-6.6%；样本三线城市成交46.8万方，环比+131.5%，同比-52.0% [2][23] - 10月累计（截至本周）：样本30城成交314.7万方，同比-32.2%；一线城市84.7万方，同比-30.0%；二线城市159.2万方，同比-19.1%；三线城市70.8万方，同比-51.7% [26] - 年初至今累计42周：样本30城共计7681.9万方，同比-5.0%；一线城市2054.8万方，同比+0.9%；二线城市3692.8万方，同比-6.0%；三线城市1934.3万方，同比-8.7% [2][26] 二手房成交情况 - 本周14个样本城市二手房成交面积合计220.4万方，环比增长161.4%，同比下降15.3% [3][31] - 分城市能级看：样本一线城市成交88.3万方，环比+181.5%；样本二线城市成交103.6万方，环比+140.0%；样本三线城市成交28.5万方，环比+191.2% [3][31] - 年初至今累计二手房成交面积为8240.6万方，同比增长15.0%；其中一线城市3394.5万方，同比+16.9%；二线城市3815.2万方，同比+14.8%；三线城市1030.8万方，同比+9.5% [3][31] 房企信用债情况 - 本周（10.13-10.19）共发行房企信用债13只，环比增加11只；发行规模共计78.75亿元，环比增加69.35亿元 [3][40] - 总偿还量50.13亿元，环比增加20.88亿元，净融资额为28.62亿元，环比增加48.47亿元 [3][40] - 主体评级以AAA（91.1%）为主要构成；债券类型以一般中期票据（52.1%）为主；债券期限以3-5年（42.7%）为主 [40] - 本周发行利率有所上升，例如25苏州高技MTN007的5年期中期票据利率较之前可比债券上升14个基点 [42] 投资建议配置方向 - 基本面alpha公司：H股推荐绿城中国、建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展；A股推荐滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份 [4][46] - 地方国企/城投/化债：推荐城投控股、城建发展 [4][46] - 中介：推荐贝壳 [4][46] - 物业（属于跟涨）：推荐华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等 [4][46]

行业与公司 * 纪要主要涉及中国房地产市场 特别是上海和北京等核心城市 同时涵盖全国整体表现[1] * 提及的开发商包括中海、招商蛇口、绿城、保利、滨江、华发、万科、建发、越秀、华润、金茂等[26][39] * 同时提及地方城投国企如城投控股及贝壳等企业[39] 核心观点与论据 市场整体疲弱 政策效果短暂 * 2025年房地产市场表现疲弱 传统"金九银十"销售旺季未达预期 全国重点城市新房和二手房成交量均未达往年水平[2] * 上海8月底新政短期提振市场 外郊环区域交易占比从36%翻倍至最高76% 但整体成交量绝对值仍偏低 政策红利持续时间预计仅一个月[1][6][14] * 上海9月新房成交面积约54万平方米 环比增36% 同比增18% 但绝对量仍不足显示市场活跃[3][4] * 北京9月新房成交3,327套 同比增30.1% 但政策效应仅持续到9月初 长期效果有限[3][18] * 政策端口虽有零星放松 但未能带来显著市场回暖 除非政府采取直接货币补贴如棚改或城市更新 否则现有政策难以产生特别好效果[2][20] 二手房市场表现相对优于新房 但受公积金限制 * 前三季度全国二手房累计成交约17万套 同比增17% 尤其一、二线城市周度交易量优于新房[5] * 但由于公积金使用限制（仅能用于购买新房） 导致二手房反弹力度较弱[5][9] * 上海二手房挂牌量在政策出台后首日为38万套 一个月后回落至35万套并趋于稳定 2025年新增挂牌与每月成交量基本达到供需平衡 而2024年新增挂牌约2万套 月成交仅1.8万套 供大于求[10] * 上海二手房价格自5月起加速下跌 中原二手房价格指数2025年累计下跌约6-7% 2024年全年下跌11%[10] 市场内部分化显著：价格段、区域、产品类型 * 政策对两头价位段影响明显：上海300万以内刚需产品占比从8月7.93%升至9月9.02% 1,500万以上豪宅占比从13.9%提升至19.22%[7][8] * 区域方面 上海内中环及外郊环区域交易量显著提升 内中环占比从8月6.79%增至9月10%以上 外郊环从14%左右增至18%左右[7][8][11] * 上海房地产市场呈现新旧盘分化 新盘涨幅显著（如金陵华庭） 结构性带动明显 上海是全国唯一连续74个月无跌幅的城市 而二手房整体价格下降 但优质产品保持稳定[15] * 部分质地较好的老破小板块（如新华路板块）价格趋稳甚至略有上涨 与2023年相比上涨约1,500元 远郊区（宝山、奉贤、金山）老破小交易活跃度提升[13][14] * 上海中环以内房价基本在每平方米11万元左右 总价1,000万至1,200万元的改善型住房处境尴尬 开发商姿态高 让步少[16] * 上海远郊区新房市场通过价格让步、折扣和赠送车位等方式吸引买家 如临港新城9月成交量排名第五 一套300多万元新房佣金奖励可达七八十万元[17] 供应、去化与土地市场走弱 * 供应量影响成交量：上海9月供应4,681套新房（8月仅2,300多套） 北京9月供应增至5,400多套（8月1,500多套） 大量新增供应推动成交增长但实际提升不显著[19] * 9月核心城市推盘量25,000多套 去化率44.6% 10月仅5城市推盘 共2,966套 去化率24.5% 除杭州（9月66% 10月54%）外 北京、上海、武汉、南京等城市去化率均大幅回落 表明9月良好表现依赖大量优质项目供应 难以持续[23] * 截至2025年10月12日 仅4家重点房企开盘 去化率12.8% 对比9月14家重点房企开盘 推出超10,011,000套 去化率48.1% 十月份滨江（64套, 100%）和绿城（30套, 93%）表现较好 建发（828号, 4%）和越秀（104号, 4%）较差[25] * 土地市场结构性走弱：2025年9月全国土地成交金额增8% 土拍面积累计降7% 流拍率下降但溢价率走低 楼板价走低 影响开发项目质量[33] * 2025年1-9月全国住宅土地出让金同比增18.3% 面积减1.9% 各类用地土地出让金增8.3% 面积减6.9% 土地成交走弱压制新开工、施工和竣工面积[37] 开发商表现与投资建议 * 中海（拿地金额超1,000亿 占比149%）、招商蛇口、绿城、保利、滨江（拿地金额352亿 占比176%）等拿地强度较高 通过购买优质土地快速开盘发展 而万科因资金不足难以大量拿地[26] * 地产股主要驱动因素是政策 其次是趋势 再次是个股基本面 当前政策预期提升[38] * 可关注具有一定基本面的公司（滨江、华发、招商、保利、建发股份等） 港股（绿城、建发国际、越秀、华润、中海外、金茂） 地方城投国企及贝壳 若有大规模资金投入收储拆迁 这些股票将受益[39][40] * 板块机构持仓不高 估值较低 若有实质性政策进步落地 股票端将产生积极反应[40] 其他重要内容 城市间与不同能级市场差异 * 2025年一线城市房价比2024年减少3,200多元（主因上海） 二线城市房价降206元 三四线城市降3,337元[28] * 有77个城市连续公布数据 一二线城市累计同比降13% 三四线降9% 十月份累计同比降6% 一二线降7% 三四线降2% 一二线跌幅明显 三四线基本已无可跌[27] * 核心城市挂牌情况：北京挂牌141,361套 计划周期9个月 新房周期26.4个月 9月挂牌均价比8月降611元；深圳挂牌78,922套 计划周期13.6个月 新房周期13.1个月 9月底挂牌增3,000多套 售价减480亿元；广州挂牌147,762套 计划周期15.6个月 新房周期21.8个月 比9月底增6,900多套 价格降261元；上海挂牌98,000多套 消化周期5个月 新房周期13.5个月 比8月增480套 比9月增682元[30] 消费者行为与市场情绪 * 部分消费者选择卖旧换新 置换意愿明显 总价千万级新盘流速放缓[14][15] * 消费者对未来收入预期偏保守 更倾向于租赁车位而非购买[17] * 房价预期管理至关重要 担心下跌的预期可能自我实现 自然见底较难 政策是关键观察对象[35] * 交易量重要性不及价格 价格企稳需要交易量支持 而这需政策维系[36] 市场前景展望 * 未来半年到一年内 房地产市场保持平稳可能性较低 市场格局复杂 优质项目供应有限 二手房价格持续走低 新房二手房表现难同步[22] * 2025年下半年开盘去化数据比上半年改善 但绝对值仍低 预计2026年第二季度后压力增加 2025年春节前后市场维持现状[24] * 当前市场成交量保持平稳 未进一步下滑 但持续性不佳 年底下滑风险低 明年第一季度后可能偏弱[29] * 通过人工导向（如收紧二手房贷款）将客户导向新房 有助于支撑新房市场复苏[21] * 稳住当前市场问题不大 但实现显著改善需国家政策支持[34]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 供应端9月钢材供应呈现高炉增产电炉减仓格局，长流程钢厂盈利好、高炉开工意愿强、铁水产量维持高位，10月高炉刚性生产与电炉弹性调节共存，若终端需求季节性修复不及预期，可能新一轮减产 [3][49] - 需求端钢材需求旺季不旺，受房地产拖累建材需求疲弱，制造业有韧性，汽车家电产量增势好，热卷表需同比小幅增加，10月钢材需求季节性改善空间有限，难超预期增长 [3][49] - 未来一个月钢材供应压力不减、需求增长空间有限，应关注库存数据变化；政策端10月四中全会召开或发力，但基本面弱现实格局难改，若库存压力增加或减产；总体钢材供强需弱、政策预期支撑有限，钢价预计震荡偏弱，螺纹钢参考区间2900 - 3200元/吨，短期关注中美关税政策干扰 [3] 根据相关目录分别进行总结 行情回顾 - 9月钢材期货震荡反复、重心下降，上旬螺纹弱热卷强，中旬反弹，下旬转弱；整体9月钢市需求驱动有限，期价随供应端扰动波动，10月弱现实强预期格局不变，市场预期转向宏观政策 [8] 钢材基本面分析 供应压力持续存在 - 9月钢材供应高炉增产电炉减仓，长流程钢厂盈利好、高炉开工意愿强、铁水产量维持高位，10月初247家钢厂盈利率56.71%、同比增19个百分点，钢厂日均铁水产量超240万吨；电炉因废钢价格上涨产能利用率环比下降、废钢日耗回落至53.4万吨；1 - 8月粗钢产量同比 - 2.8%、生铁产量同比 - 1.1%，当月粗钢降生铁转增；供应结构分化，长流程转产钢坯，板材供应矛盾凸显、热卷库存同比大增，螺纹因电炉减产供需矛盾缓和；10月若终端需求季节性修复不及预期，可能减产 [14] 钢材库存压力较大 - 9月钢材库存显著回升，截至10月8日五大材库存总量达1601万吨、较上月初增100万吨，螺纹线材库存增43万吨、热卷库存增38万吨，库存增量集中在社会库存，螺纹钢社库同比大增50%、热卷库存升至历史高位，显示终端需求疲软；钢厂厂库低位、压力可控；旺季需求边际改善或带动去库，但钢厂供应高位、终端需求未实质好转，库存去化力度可能受限 [22] 旺季需求不旺 - 9月钢材需求旺季不旺，受房地产拖累建材需求疲弱，8月100大中城市土地成交面积同比降14%、商品房销售同比下滑11%、新开工降幅扩至19.8%，9月末建筑工地资金到位率仅59.54%；制造业有韧性，汽车家电产量增势好，热卷表需同比小幅增加；10月天气转凉工地开工率或提升，但钢材需求季节性改善空间有限，地产销售疲软制约前端投资，制造业PMI仍收缩，汽车家电需求增量有限，钢材需求难超预期增长 [25] 关注大会政策预期 - 9月中共中央政治局会议决定10月20 - 23日召开二十届四中全会；9月5日深圳楼市新政放宽限购、松绑企业购房、优化信贷；10月9日商务部等公告11月8日起对部分物项实施出口管制；特朗普威胁对中国输美商品加征100%关税 [29] - 房地产行业持续低迷，1 - 8月全国房地产开发投资同比降12.9%、施工面积同比降9.3%、新开工面积降19.5%，一线城市新政效果有限，市场处于“止跌回稳”阶段，对建筑钢材需求拖累显著，短期内难贡献增量需求 [30] - 基建增速放缓，1 - 8月全国固定资产投资同比增0.5%，部分行业投资有增长，新疆、西藏等地重大项目开工，但整体对钢材需求拉动有限 [30] - 9月制造业PMI为49.8%、比上月升0.4个百分点，但连续六个月收缩，下游需求承压；1 - 8月汽车产销量同比分别增12.7%和12.6%，新能源汽车产销同比分别增37.3%和36.7%，出口分别增13.7%和87.3%；1 - 8月冰箱、空调、洗衣机产量同比分别增1.9%、5.8%、7.8%，10月家电排产数据一般，白电产品整体产量同比降9.9%，家用空调排产降幅最大、同比降18% [46] - 今年钢材出口有韧性但海外政策不确定大，1 - 8月中国钢材累计进口198万吨、同比降14.1%，累计出口7749万吨、同比增10%；热卷出口1454万吨、同比降19%，钢筋出口260万吨、同比增71% [47] 行情展望 - 供给端9月钢材供应高炉增产电炉减仓，长流程钢厂盈利好、高炉开工意愿强、铁水产量维持高位，电炉因废钢价格上涨产能利用率环比下降、废钢日耗回落至53.4万吨，供应结构分化，板材供应矛盾凸显、热卷库存同比大增，螺纹因电炉减产供需矛盾缓和；10月若终端需求季节性修复不及预期，可能减产 [49] - 需求端钢材需求旺季不旺，受房地产拖累建材需求疲弱，制造业有韧性，汽车家电产量增势好，热卷表需同比小幅增加，10月钢材需求季节性改善空间有限，难超预期增长 [49] - 未来一个月钢材供应压力不减、需求增长空间有限，关注库存数据变化；政策端10月四中全会召开或发力，但基本面弱现实格局难改，若库存压力增加或减产；总体钢材供强需弱、政策预期支撑有限，钢价预计震荡偏弱，螺纹钢参考区间2900 - 3200元/吨，短期关注中美关税政策干扰 [50]

好的，这是根据您提供的行业研报内容，以资深研究分析师视角整理的关键要点总结 报告行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][6] 报告核心观点 - 2025年下半年房地产板块仍以政策为核心主导力量 建议主做政策beta 节奏和仓位控制更为重要 [4] - 政策受基本面倒逼进入深水区 预计本轮最终政策力度将超过2008年和2014年 且目前尚在途中 [4] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用 拿地和销售表现优异的头部国央企和少量优质民企有望在未来格局中更加受益 [4] - 城市分化持续 观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效 该城市组合在销售反弹时表现更好 [4] 重点城市新房二手房成交跟踪 新房成交 - 本周（10月4日至10月10日）30个样本城市新房成交面积为83.5万平方米 环比下降55.3% 同比下降53.4% [1][11] - 分城市能级看 样本一线城市成交20.5万方（环比-63.4% 同比-52.0%）样本二线城市成交42.8万方（环比-51.5% 同比-50.4%）样本三线城市成交20.2万方（环比-52.5% 同比-59.9%）[1][11] - 2025年国庆中秋双节假期（10月1日至10月8日）8天 剔除不可比城市后 样本城市新房成交面积44.8万方 同比下降20.7% [2][12] - 10月累计（截至当周）新房成交面积方面 样本30城为104.2万方 同比-39.0% 其中一线城市28.6万方（同比-27.7%）二线城市51.6万方（同比-37.6%）三线城市24.0万方（同比-50.5%）[20] - 年初至今累计41周 样本30城新房成交面积7471.4万方 同比-4.1% 其中一线城市1998.7万方（同比+2.3%）二线城市3585.2万方（同比-6.0%）三线城市1887.5万方（同比-6.7%）[20] 二手房成交 - 本周14个样本城市二手房成交面积合计84.3万方 环比下降27.9% 同比下降47.9% [2][21] - 分城市能级看 样本一线城市成交31.4万方（环比-45.6%）样本二线城市成交43.2万方（环比-3.2%）样本三线城市成交9.8万方（环比-33.5%）[2][21] - 年初至今累计二手房成交面积8020.1万方 同比增长16.1% 其中样本一线城市3306.2万方（同比+18.5%）样本二线城市3711.7万方（同比+15.7%）样本三线城市1002.3万方（同比+10.0%）[21] 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动-0.8% 落后沪深300指数0.30个百分点 在31个申万一级行业中排名第23名 [2][32] - 本周房地产个股涨幅前五为合肥城建（+18.1%）中润资源（+17.9%）深振业A（+16.0%）天房发展（+13.0%）长春经开（+10.5%）[32][40] - 本周重点48家A/H房企中 涨幅前五为美的置业（+12.5%）绿景中国地产（+9.2%）中国铁建（+3.7%）越秀地产（+1.8%）龙光地产（+1.6%）[32][43] 重点公司境内信用债情况 - 本周（10月6日至10月12日）共发行房企信用债2只 环比减少4只 发行规模共计9.40亿元 环比减少11.28亿元 [3][45] - 本周总偿还量29.26亿元 环比减少80.84亿元 净融资额为-19.86亿元 环比增加69.56亿元 [3][45] - 发行债券类型全部为一般中期票据 期限以3-5年（57.4%）为主 主体评级均为AAA [45] 投资建议 - 配置方向建议关注四类标的 [4] - 基本面alpha公司 H股：绿城中国 建发国际集团 越秀地产 华润置地 中国海外发展 A股：滨江集团 招商蛇口 保利发展 华发股份 建发股份 [4] - 地方国企/城投/化债主题：城投控股 城建发展 [4] - 中介机构：贝壳 [4] - 物业公司（属于跟涨）：华润万象生活 保利物业 中海物业 绿城服务 招商积余 [4]

内房股市场表现 - 新城发展股价下跌5.04%至2.45港元 [1] - 中国海外宏洋集团股价下跌4.15%至2.31港元 [1] - 融创中国股价下跌1.82%至1.62港元 [1] 百强房企销售数据 - 1-9月百强房企销售总额为26065.9亿元，同比下降12.2%，降幅较1-8月收窄1.1个百分点 [1] - 9月单月百强房企销售总额环比增长11.9% [1] 房地产市场状况 - 除核心城市市场有所修复外，多数城市楼市表现相对平淡 [1] - 市场仍面临一定调整压力 [1] - 区域分化和城市分化进一步加深 [1] 政策影响与展望 - 核心城市继续优化需求端政策 [1] - 部分高能级核心城市有望获益于城市更新，实现城市结构优化转型和内涵式发展 [1] - 行业有望逐步实现"止跌企稳" [1]

行业投资评级 - 维持行业"增持"评级 [4][48] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区 预计最终政策力度超过2008年和2014年 [4][48] - 地产作为早周期指标具备指向性作用 配置地产相当于配置经济风向标 [4][48] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用 头部国央企和少量混合所有制及民企在拿地和销售表现优异 [4][48] - 城市组合策略聚焦一线+2/3二线+极少量三线城市 该组合在销售反弹时表现更好 [4][48] - 供给侧政策如收储和闲置土地处置有新变化 一二线城市更受益 [4][48] - 2025年板块仍以政策为核心主导力量 主做政策beta 节奏和仓位控制更重要 [4][48] 政策与市场环境 - 央行实施适度宽松的货币政策 优化调整首付比和房贷利率 降低存量房贷利率每年为超过5000万户家庭减少利息支出约3000亿元 [1][10] - 金融监管总局为保障性住房等"三大工程"提供资金支持超1.6万亿元 租赁性住房贷款年均增长52% [1][11] - 城市房地产融资协调机制"白名单"项目贷款超过7万亿元 支持近2000万套住房建设交付 [1][11] 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为-0.2% 落后沪深300指数1.22个百分点 在31个申万一级行业排名第11名 [1][12] - 本周上涨个股共30支 较上周减少8支 下跌股数为83支 [12] - 涨幅前五个股为张江高科(+34.7%)、亚太实业(+27.7%)、深振业A(+19.0%)、上海临港(+15.0%)、合肥城建(+14.8%) [12][18] - 跌幅前五个股为香江控股(-30.8%)、天房发展(-21.6%)、电子城(-16.4%)、莱茵体育(-16.2%)、万通地产(-16.2%) [12][18] 新房成交情况 - 本周30个城市新房成交面积为186.1万平方米 环比提升20.0% 同比下降23.6% [2][23] - 样本一线城市新房成交面积55.8万方 环比+11.6% 同比+12.5% [2][23] - 样本二线城市新房成交面积91.0万方 环比+41.9% 同比-20.5% [2][23] - 样本三线城市新房成交面积39.2万方 环比-4.1% 同比-50.6% [2][23] - 今年累计39周样本30城新房成交面积7198.6万方 同比-2.7% [2][24] - 一线城市累计1922.1万方 同比+3.1% 二线城市累计3452.3万方 同比-5.2% 三线城市累计1824.2万方 同比-3.4% [2][24] 二手房成交情况 - 本周14个样本城市二手房成交面积合计198.9万方 环比增长1.4% 同比增长13.9% [3][31] - 样本一线城市二手房成交面积86.3万方 环比+0.2% [3][31] - 样本二线城市二手房成交面积93.5万方 环比+9.0% [3][31] - 样本三线城市二手房成交面积19.1万方 环比-21.1% [3][31] - 年初至今累计二手房成交面积7815.4万方 同比增长17.3% [3][31] - 一线城市累计3217.1万方 同比+20.5% 二线城市累计3622.8万方 同比+16.4% 三线城市累计975.5万方 同比+10.7% [3][31] 信用债发行情况 - 本周共发行房企信用债14只 环比增加5只 发行规模共计147.81亿元 环比增加67.61亿元 [3][41] - 总偿还量102.19亿元 环比减少43.95亿元 净融资额为45.62亿元 环比增加111.56亿元 [3][41] - 主体评级以AAA(82.9%)为主要构成 债券类型以一般中期票据(41.5%)为主 期限以3-5年(64.9%)为主 [41] 投资配置方向 - 基本面alpha公司：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份 [4][48] - 地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展、信达地产 [4][48] - 中介：贝壳 [4][48] - 物业跟涨品种：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余 [4][48]