投资评级 - 行业投资评级为看好，并维持此评级 [9] 核心观点 - 2025年9月房地产行业量价延续调整趋势，下行压力逐季加大，受高基数影响预计第四季度销量同比将明显承压 [2][7][12] - 当前所有70个大中城市二手房价格指数均已跌破去年9月水平，止跌回稳压力较大，增量政策的必要性正在提升 [2][12] - 行业正逐步接近均衡区间，边际上最困难的时期可能已经过去，但全年开竣工和投资预计仍将双位数下降 [12] - 投资标的选择上，基本面主线首选库存压力小、产品力突出的优质房企，弹性主线可适当关注边际改善型和债务重组型房企；在低利率环境下，具备稳定现金流和潜在高股息的商业地产、物业管理等龙头企业被视为中长线配置机会 [2][12] 销售表现 - 2025年1-9月全国商品房销售额为63,040亿元，同比下降7.9%，销售面积为65,835万平米，同比下降5.5%，累计同比降幅有所扩大 [12][13] - 分季度看，第一季度、第二季度、第三季度商品房销售额同比分别下降2.1%、8.3%、13.1%，下行压力逐季加大 [12] - 9月单月商品房销售额为8,025亿元，同比下降11.8%，销售面积为8,531万平米，同比下降10.5%，但降幅较上月略有收窄，环比表现优于2020-2024年均值 [12][13] - 9月单月商品房销售均价为9,406元/平米，同比下降1.4% [13] 价格走势 - 9月70个大中城市新建商品住宅价格指数环比下跌0.4%，跌幅较上月扩大，同比下跌2.7%；二手房价格指数环比下跌0.6%，同比下跌5.2% [12][18][25] - 一线城市新房和二手房价格指数在9月分别环比下跌0.3%和1.0% [12][18] - 所有70个大中城市的二手房价格指数均已跌破2024年9月水平 [2][12] - 与2021年高点相比，截至2025年9月，70城新房价格累计下跌11.4%，二手房价格累计下跌19.6% [23][24][27][30] 开工与竣工 - 2025年1-9月新开工面积为45,399万平米，同比下降18.9%；9月单月新开工面积为5,598万平米，同比下降14.4%，累计和单月同比降幅均有所收窄 [12][13] - 2025年1-9月竣工面积为31,129万平米，同比下降15.3%；9月单月竣工面积为3,435万平米，同比增长1.5%，单月同比转正可能为短期扰动 [12][13] 投资与资金 - 2025年1-9月房地产开发投资完成额为67,706亿元，同比下降13.9%；9月单月投资额为7,397亿元，同比下降21.3%，近三个月呈现加速下降趋势 [12][13] - 2025年1-9月房企到位资金总额为72,299亿元，同比下降8.4%；9月单月到位资金为7,981亿元，同比下降11.5% [12][13] - 9月单月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别同比下降14.6%、12.1%、8.6%、11.5% [12][13] 年度展望 - 预计2025年全年房地产开工、竣工和投资仍将呈现双位数下降 [12] - 全年销售表现取决于后续政策力度与效果，若无更多增量有效政策，第四季度销量同比将明显承压，全年销售额可能出现双位数左右的下降，但较2024年全年降幅可能有所收窄 [12]

报告行业投资评级 - 看好丨维持 [8] 报告的核心观点 - 2025Q1销售表现尚可，但Q2以来量价下行压力加大，核心城市价格边际趋弱，产业政策宽松必要性逐步提升 [2][11] - 行业量价快速下行阶段可能已过去，但结构性矛盾仍需消化，预期改善需时间，常规政策宽松空间和边际效果有限，超常规层面值得期待，节奏和力度待探讨，宏观表现看可能不那么急迫 [2][11] - 当前开发公司股价较底部溢价不大，可择优配置等待交易窗口，重视具备区域和产品优势的龙头房企；具备稳定现金流和潜在高股息的商业、经纪和物管龙头是战略性机会 [2][11] 根据相关目录分别进行总结 量价下行压力加大 - 2025年1 - 5月全国商品房销售额/面积分别同比下降3.8%/2.9%，累计同比降幅扩大，5月销售额/面积分别同比下降6.0%/3.3%，环比表现弱于2020 - 2024年均值；销售面积降幅扩大与百强房企趋势吻合，重点城市同比降幅收窄，体现城市分化 [11] - 5月70城新房/二手房价格指数环比分别下跌0.2%/0.5%，环比跌幅均扩大0.1pct，一线城市新房/二手房价格指数环比均下跌；截至5月，除部分核心城市外其他城市已跌破去年9月水平，核心城市5月普遍下跌，结构性止跌回稳基础不牢固 [11] 开竣工单月同比降幅收窄 - 2025年1 - 5月新开工面积同比下降22.8%，5月同比下降19.3%，降幅较上月收窄，全年开工表现预计仍明显承压 [11] - 2025年1 - 5月竣工面积同比下降17.3%，累计同比降幅扩大，5月同比下降19.5%，单月同比降幅收窄；竣工双位数下降预计延续，累积竣工缺口回补是重要影响因素 [11] 到位资金和开发投资表现承压 - 2025年1 - 5月房企到位资金累计同比下降5.3%，5月同比下降10.1%，累计降幅和单月降幅环比均扩大；5月国内贷款和自筹资金分别同比下降13.1%/8.7%，定金及预收款、个人按揭贷款分别同比下降12.7%/8.5% [11] - 2025年1 - 5月房地产开发投资完成额同比下降10.7%，5月同比下降11.9%，累计降幅和单月降幅环比均扩大，上半年土地市场表现有望在下半年贡献开发投资，但增量贡献可能有限，全年投资预计依旧承压 [11] 2025年度展望 - 房地产行业量价快速调整后逐步接近均衡区间，行业边际最困难时候可能已过去，但结构性矛盾仍需消化 [11] - 预计2025年全年销售、投资个位数下降，开工延续双位数降幅，自然竣工预计也双位数下降 [11]