文章核心观点 4月25日南国置业开盘涨停 与电建地产拟受让其房地产开发业务等相关资产和负债的公告有关 此次交易预计构成重大资产重组 或拯救濒临退市的南国置业 电建地产近年发展不佳 此次重组意在整合业务解决同业竞争问题并保住上市公司“壳” [1][2][7] 南国置业情况 基本信息 - 成立于1988年 2009年成为地产行业IPO重启后首家上市的商业地产公司 2014年4月电建地产成为第一大股东 公司从民营企业转变为央企子公司 业务布局全国多座重点核心城市 [2] 经营业绩 - 自2021年以来连续四年亏损 2024年预计实现营业收入26亿 - 30亿元 归母净利润亏损14亿 - 19.5亿元 扣非净利润亏损19.7亿 - 25.2亿元 四年亏损超50亿元 [2] 退市风险 - 今年1月25日、3月22日、4月12日三次发布退市风险警示公告 若2024年度经审计的期末归属于母公司净资产为负值 股票交易可能在披露2024年年度报告后被实施退市风险警示 [3] 业务板块 - 地产投资板块业务所剩不多 2023年销售金额80.7亿元 主要结算三个项目 未开发项目仅两个 剩余可开发面积14.78万平方米 [3] - 商业运营板块运营20个项目 运营面积约119万平方米 打造4条产品线 [4] - 城市运营板块运营10个项目 运营面积约22万平方米 涵盖多种业态 [4] 重组情况 - 4月24日晚公告 电建地产拟受让其房地产开发业务等相关资产和负债 交易拟采用现金方式 不涉及发行股份 估值及定价未确定 预计构成重大资产重组 [1] - 交易为重大资产出售 采用现金支付 不影响股权结构 有利于改善资产质量 优化结构 提升可持续经营和盈利能力 维护投资者利益 [4] 电建地产情况 基本信息 - 成立于2005年 是国资委批准的16家以地产为主业的央企之一 [5] 发展目标与业绩 - 2015年左右定下2020年销售额进入行业30强、央企地产前5强目标 当年销售额刚过200亿元 [6] - 2020年定下冲击千亿规模目标 当年销售额657.5亿元 排名行业第61名 2021年销售额875.7亿元 离千亿最近 [6] - 2024年销售额缩水至394.4亿元 近两年陷入亏损 2023年营业收入173.66亿元 同比降幅54.03% 净利润亏损12.45亿元 2024年上半年营业总收入44.55亿元 净利润亏损4.63亿元 [6] 近期表现 - 近半年持续发力 北京门头沟长安华曦府三次开盘均售罄 [6] 重组考量 - 南国置业地产开发业务余量少 重组对电建地产规模增加有限 [7] - 电建地产和南国置业同为中国电建集团旗下地产平台 合并可整合业务 解决同业竞争问题 [7] - 电建地产力图拯救南国置业 保住上市公司“壳” [7] - 近期“涉房”央企有类似案例 如中交地产“退房”专注轻资产业务 [7] - 近期央企、国企间有类似整合动作 可吸收合并业绩差的公司 解决同业竞争问题 [7]

文章核心观点 中交地产因资不抵债筹划重大资产重组，拟将房地产业务转让给控股股东，虽业界预计交易价格在百亿量级，但交易价格未确定且重组周期或较长，若重组成功公司可优化资产质量并实施轻资产转型，不过后续资产处置仍需长期考量 [2][3][4][35][36] 分组1：中交地产重组情况 - 4月22日晚间中交地产公布重大资产重组交易预案，拟将旗下房地产业务转让给控股股东中交房地产集团，涉及51家公司，业界预计交易价格在百亿量级 [2][3][4] - 今年年初公司宣布2024年资不抵债，股票可能被实施退市风险警示，4月17日股票简称变更为“*ST中地” [5][6] 分组2：中交集团旗下房地产平台情况 - 中交集团旗下有绿城中国和中交地产两家房地产上市平台，绿城专注中高端商品房开发，中交地产专注刚需产品并承担保障房建设任务 [10][12] - 2014年“融绿之争”后中交入局绿城，后通过增持成大股东；中交地产是“嫡系”，2018年形成“中交集团—中交房地产集团—中交地产”三级控制体系 [10][11] 分组3：中交地产发展历程及困境 - 2019年李永前提出规模目标，公司加快拿地，2021年项目超100个，但2021下半年后市场调整，规模未达千亿目标 [14][15][17] - 规模扩张中引入职业经理人，但部分未融入，因薪酬低于民营房企和行业平均水平 [19][20][21] - 市场调整使公司业绩困境加剧，2023 - 2024年拿地少，项目去化慢、价值折损大，归母净利润连续六年下滑且2023 - 2024年亏损 [22][24] - 2023年公司亏损16.73亿元，2024年亏损额达51.79亿元，2024年计提存货跌价准备34.96亿元 [24][25] 分组4：中交地产业务整合及调整 - 2024年1月中交集团董事长提出加快新发展模式建立，9月中交地产拟收购中交物业股权，次日董事长李永前辞职 [27][28][29] - 10月底中交集团强调把握政策“窗口期”推动业务扭转困局，11月公司进行大范围人员变动和架构调整 [31][32] - 业界认为此次调整后公司管理模式和发展战略可能变化，若重组成功可优化资产质量并轻资产转型，但重组周期和资产处置待考量 [35][36]