报告行业投资评级 - 报告未明确给出对房地产行业的整体投资评级 [3][4][5][6][7][8][9][10] 报告核心观点 - 报告对10家房地产行业央企的ESG绩效进行评价，结果显示整体得分分化，超半数企业ESG得分超过60分 [4][10] - 企业在社会责任和治理方面表现相对较好，但在气候和环境信息披露方面仍需加强，特别是气候披露是主要短板 [4][10] - 招商蛇口ESG表现突出，得分超过90分，保利发展、大悦城和招商积余得分在80-89分之间 [4][10] 整体得分分析 - 10家被研究企业中，60分以下的有3家，80-89分的有3家（招商积余、保利发展、大悦城），超过90分的有1家（招商蛇口）[4][10] - “重要性评估”满分10分，有6家企业未披露，4家披露企业中3家得10分，1家得8分 [4][13] - “第三方鉴定”方面，90%的企业（9家）有进行披露 [4][13] 环境指标评价 - “环境指标”满分20分，得分相对较高，5家企业得分在17-20分，4家企业得分在14-16分 [4][16] - 在“三废处理”方面，10家企业中有8家进行了污染物与废弃物处理实践 [19] - 在“生物多样性”方面，10家企业中有7家进行了披露 [19] - 在“能源管理”和“环境管理”方面，10家企业均进行了披露，但完整披露的企业均为5家 [21] 气候指标评价 - “气候指标”满分19分，得分相对较低，14-19分的企业仅3家（招商积余、招商蛇口、保利发展），0-6分的企业有5家 [4][23] - 在“气候治理”方面，仅5家企业披露了措施，其中仅招商积余1家完整披露 [24] - 在“气候应对策略”方面，8家企业有披露，但仅招商积余1家完整披露 [24] - 在“气候管理”方面，仅1家企业披露了气候相关影响、风险及机遇管理的流程 [27] 社会指标评价 - “社会指标”满分29分，得分相对较高，5家企业得分在23-29分，3家企业得分在17-22分，2家企业得分在12-16分 [4][29] - 在“社会责任”方面，9家企业披露了乡村振兴案例，5家公司披露了建设保障性住房的措施 [33] - 保利发展共有保障性住房项目186个，总建筑面积946万平方米；招商蛇口累计承担建设保障性住房4.28万套、累计建筑面积362万平方米 [33] - 在“科技责任”方面，7家企业（占比70%）披露了相关案例 [38] 治理指标评价 - “治理指标”满分22分，得分相对较高，6家企业得分在17-22分，4家企业得分在14-16分 [4][41] - 在“公司治理架构”和“公司治理机制”方面，10家企业均进行了披露，达到100% [46][48] - 在“公司治理规范”方面，10家企业均进行了披露，但仅3家企业完整披露 [52]

行业投资评级 - 报告对A股央企房地产行业ESG投资评级为“看好” [3] 报告核心观点 - 报告对10家房地产行业央企的ESG绩效进行评价分析，结果显示超半数企业ESG得分超过60分，整体表现分化 [4][12] - 房地产央企在社会责任和治理方面表现相对较好，但在气候和环境相关披露方面仍需加强 [4][12] - 招商蛇口ESG得分超过90分，表现最佳；招商积余、保利发展和大悦城得分在80-89分区间 [4][12] 整体得分分析 - 在10家被评企业中，ESG得分在60分以下的有3家，80-89分的有3家，超过90分的有1家 [4][12] - “重要性评估”指标满分10分，有6家企业未披露重要性评估，仅4家完成披露 [4][15] - “第三方鉴定”指标显示90%的企业（9家）有进行披露，展现行业认可度 [4][15] 环境指标评价 - “环境指标”满分20分，得分相对较高，显示房企对环境保护较为重视 [4][18] - 得分在17-20分的企业有5家，14-16分的企业有4家 [4][18] - 在细分指标中，‘绿色低碳措施’、‘绿色建筑’和‘绿色建造’得分较高 [4] - 三废处理方面，10家企业中有8家进行了污染物与废弃物处理实践 [22] - 生物多样性方面，10家企业中有7家披露了相关措施 [22] 气候指标评价 - “气候指标”满分19分，得分相对较低，超一半企业气候披露不完善 [4][27] - 得分在14-19分的企业有3家（招商积余、招商蛇口和保利发展），7-13分的有2家，0-6分的有5家 [4][27] - 气候治理方面，仅5家企业披露了相关措施，其中仅1家（招商积余）完整披露 [29] - 气候应对策略方面，8家企业有披露，但仅1家完整披露 [29] - 气候管理方面，仅1家企业披露了气候相关影响、风险及机遇管理的流程 [33] 社会指标评价 - “社会指标”满分29分，得分较高，显示房地产央企社会责任履行良好 [4][35] - 得分在23-29分的企业有5家，17-22分的企业有3家，12-16分的企业有2家 [4][35] - 社会责任方面，9家企业披露了乡村振兴案例，5家公司披露了保障性住房建设措施 [39] - 科技责任方面，7家企业（占比70%）披露了相关案例 [43] - 管理责任方面，9家企业有披露，其中3家完整披露 [45] 治理指标评价 - “治理指标”满分22分，得分较高，大多数企业架构规范 [4][47] - 得分在17-22分的企业有6家，14-16分的企业有4家 [4][47] - 公司治理架构披露率达到100%，所有10家企业均进行了披露 [52] - 公司治理机制方面，10家企业均进行披露，其中2家完整披露 [53] - 公司治理规范方面，10家企业均有披露，其中3家完整披露 [57] 研究样本构成 - 研究选取申万一级行业房地产行业中的10家央企作为研究对象 [10][11] - 样本包括保利发展（总市值949亿元）、招商蛇口（总市值922亿元）、华侨城A（总市值210亿元）等企业 [11]

市场行情 - 2025年9月22日上证综指上涨0.22% 深证综指上涨0.56% 沪深300上涨0.46% 中证500上涨0.76% [1] - 申万房地产指数当日上涨0.19% [1] 个股表现 - 房地产板块涨幅前五：首开股份涨10.06% 张江高科涨8.48% 华侨城A涨8.00% 华联控股涨7.24% 滨江集团涨6.87% [2] - 房地产板块跌幅前五：大龙地产跌10.06% 苏宁环球跌9.93% 香江控股跌9.70% 津投城开跌5.82% 南国置业跌5.11% [2] 土地市场 - 湖州吴兴区挂牌2宗宅地总起价8.7亿元 总出让面积117亩 总建筑面积10.6万㎡ [3] - TH-10-02-06A地块建筑面积8.69万㎡ 起价6.92亿元 楼面价7961元/㎡ 限高36米 [3] - TH-10-03-06B地块建筑面积1.91万㎡ 起价1.78亿元 楼面价9340元/㎡ 限高60米 [3] 行业政策 - 央行披露"十四五"期间房贷新政每年为超5000万户家庭减息约3000亿元 [3] - 政策包括优化调整首付比 房贷利率 降低存量房贷利率等措施 [3] 公司动态 - 上海金茂投资公告"22金茂04"债券9月29日付息 发行总额20亿元 票息3.60% [4] - 中交地产董事会选举王尧为董事长 获7票同意0票反对0票弃权 [4] - 公司同步选举战略与执行委员会 审计与风险委员会 提名委员会 薪酬与考核委员会成员 [4]

行业转型趋势 - 多家房地产上市公司密集披露并购重组方案 加速剥离房地产开发业务并向轻资产运营转型 部分中小房企通过并购重组切入新赛道[1] - 南国置业以1元对价向控股股东转让房地产开发及租赁业务相关资产与负债 转型聚焦商业运营和产业运营等城市运营轻资产业务[2] - 中交地产以1元对价将房地产开发业务相关资产与负债整体剥离至控股股东 聚焦物业服务和资产管理与运营等轻资产业务 已完成重大资产重组交割[2] 业务重组动因 - 房企以1元剥离开发业务并非贱卖 或因相关资产评估值已为负数 继续持有会拖累净资产和偿债能力 转让可实现风险隔离[3] - 剥离后上市公司可集中资源发展物业服务 商业运营和产业服务等轻资产业务 这类业务资金占用小且现金流稳定[3] - 业务转型更契合行业转型方向 有利于提升资本市场对企业估值[3] 跨界并购案例 - 新大正筹划发行股份及支付现金购买嘉信立恒不低于51%股权 预计构成重大资产重组 两家公司在物业服务领域存在业务协同[4] - 部分房企通过跨界并购切入科技领域 如衢州信安发展和北京万通新发展集团进入科技赛道[4] - 天津海泰科技发展收购知学云控股权 进入数字教育与在线学习赛道[4] 行业背景影响 - 房地产行业进入存量时代 开发业务放缓 房企选择有序退出开发业务有助于加速行业出清和提升集中度[4] - 美的置业控股业务重构后上半年实现营业收入20亿元 同比增长41% 增速位居行业前列[2]

会议基本情况 - 中交地产股份有限公司于2025年9月22日14:50在北京市西城区德胜门外大街13号院1号楼合生财富广场15层会议室召开2025年第七次临时股东大会 现场会议结合网络投票方式进行 会议由董事长郭主龙主持 [7][36] - 公司股份总数747,098,401股 出席股东大会股东及代理人193人 代表股份438,468,918股 占公司有表决权股份总数58.6896% 其中现场出席股东1人代表股份389,679,305股占比52.1590% 网络投票股东192人代表股份48,789,613股占比6.5305% [3][4] - 参与表决中小投资者192人 代表股份48,789,613股 占公司有表决权股份总数6.5305% 公司部分董事监事及高级管理人员列席会议 北京市中洲律师事务所律师现场见证 [4][41] 董事会选举结果 - 选举叶朝锋为第十届董事会非独立董事 获得票数423,337,375票 占出席会议股东有表决权股份总数96.5490% 其中中小投资者支持票33,658,070票 占中小投资者有表决权股份总数68.9861% [5][6] - 选举曾益明为第十届董事会非独立董事 获得票数423,320,872票 占出席会议股东有表决权股份总数96.5452% 其中中小投资者支持票33,641,567票 占中小投资者有表决权股份总数68.9523% [8][9] - 第十届董事会第九次会议选举王尧为董事长 全票7票同意通过 同时补选王尧为战略与执行委员会主任委员 曾益明为薪酬与考核委员会委员 唐国平为提名委员会主任委员 [25][26] 公司章程及制度修订 - 《公司章程》修订议案获得通过 同意票435,520,518股占比99.3276% 反对票2,696,500股占比0.6150% 弃权票251,900股占比0.0575% 中小投资者同意票45,841,213股占比93.9569% [10][11] - 《股东会议事规则》修订议案获得通过 同意票435,520,518股占比99.3276% 反对票2,696,500股占比0.6150% 弃权票251,900股占比0.0575% 中小投资者同意票45,841,213股占比93.9569% [12][13] - 《董事会议事规则》修订议案获得通过 同意票435,520,518股占比99.3276% 反对票2,696,400股占比0.6150% 弃权票252,000股占比0.0575% 中小投资者同意票45,841,213股占比93.9569% [14][15] - 《独立董事工作管理办法》修订议案获得通过 同意票435,520,518股占比99.3276% 反对票2,696,400股占比0.6150% 弃权票252,000股占比0.0575% 中小投资者同意票45,841,213股占比93.9569% [16][17] - 《年度审计机构选聘及评价管理办法》修订议案获得通过 同意票435,622,118股占比99.3507% 反对票2,696,400股占比0.6150% 弃权票150,400股占比0.0343% 中小投资者同意票45,942,813股占比94.1652% [19][20] 公司治理变更 - 公司完成重大资产重组后搬迁至新办公场所 办公地址及投资者联系电话发生变更 注册地址电子邮箱公司网址等其他联系方式保持不变 [30] - 第十届董事会专门委员会构成调整：战略与执行委员会主任委员王尧 委员唐国平谭敬慧 审计与风险委员会主任委员刘洪跃 委员唐国平谭敬慧 提名委员会主任委员唐国平 委员王尧刘洪跃 薪酬与考核委员会主任委员唐国平 委员曾益明刘洪跃 [27][28] 法律意见书结论 - 北京市中洲律师事务所认为股东大会召集召开程序符合法律法规 出席会议人员及召集人资格合法有效 表决程序符合规定 股东大会通过的各项决议合法有效 [22][58]

公司变更 - 公司完成重大资产重组后搬迁新办公场所[1] - 办公地址从重庆变更为北京[1] - 邮政编码从401120变更为101399[1] - 投资者热线电话和传真从023 - 67530016变更为010 - 59725208[1] - 变更信息自2025年9月22日公告之日起启用[1][4]

公司股份 - 公司股份总数为747,098,401股[2] 股东大会出席情况 - 193人出席，代表股份438,468,918股，占比58.6896%[2] - 1人现场出席，代表股份389,679,305股，占比52.1590%[3] - 192人网络投票，代表股份48,789,613股，占比6.5305%[3] 选举结果 - 叶朝锋获423,337,375票，占比96.5490%当选非独立董事[4] - 曾益明获423,320,872票，占比96.5452%当选非独立董事[6] 议案表决 - 《关于修订<公司章程>》同意435,520,518股，占比99.3276%[8] - 多项基本制度议案同意票数占比大多为99.3276%[11][15][18][21] - 《关于修订<年度审计机构选聘及评价管理办法>》占比99.3507%[18] - 中小投资者多项议案同意票数占比大多为93.9569％[9][13][16][19][22] - 《关于修订<年度审计机构选聘及评价管理办法>》占比94.1652％[22] 决议合法性 - 律师认为股东大会决议合法有效[25]

董事会会议 - 公司第十届董事会第九次会议于2025年9月22日召开[1] - 会议应到董事7名，实到7名[1] 选举结果 - 选举王尧为第十届董事会董事长[1] - 选举第十届董事会专门委员会成员[1] 委员补选与任命 - 补选王尧为战略与执行委员会成员并任主任委员[2] - 补选曾益明为薪酬与考核委员会成员[2] - 选举唐国平为提名委员会主任委员[2] 各委员会主任 - 战略与执行委员会主任委员为王尧[4] - 审计与风险委员会主任委员为刘洪跃[4] - 薪酬与考核委员会主任委员为唐国平[4]

公司治理动态 - 公司于2025年9月22日以现场结合通讯方式召开第十届第九次董事会临时会议 [1] - 会议审议《关于选举第十届董事会专门委员会成员的议案》等文件 [1] 业务结构分析 - 2025年1至6月房屋销售业务收入占比达95.28% [1] - 物业管理收入占比3.66% [1] - 其他业务收入占比0.46% [1] - 租赁收入占比0.46% [1] - 代建项目管理费收入占比0.13% [1] 市值情况 - 公司当前市值为37亿元 [1]

股东大会基本情况 - 公司股份总数747,098,401股，193人出席，代表股份438,468,918股，占比58.6896%[7] - 现场1人代表389,679,305股，占比52.1590%；网络192人代表48,789,613股，占比6.5305%[7] - 中小股东192人代表48,789,613股，占比6.5305%[8] - 2025年9月5日董事会决定召集，9月6日公告，9月22日现场14：50、网络9：15 - 15：00召开[4][5] 选举情况 - 叶朝锋当选非独立董事，同意423,337,375股，占96.5490％，中小股东同意33,658,070股，占68.9861％[10] - 曾益明当选非独立董事，获423,320,872票，占96.5452％，中小股东同意33,641,567股，占68.9523％[11] 议案表决情况 - 《关于修订<公司章程>等多项议案》同意占比超99%，中小股东同意超93%[12][13][14][15][16] - 《关于修订<公司章程>等多项议案》反对占比约0.6150％，中小股东反对约5.5266%[12][13][14][15][16] - 《关于修订<公司章程>等多项议案》弃权占比低，中小股东弃权低[12][13][14][15][16] 决议效力 - 2025年第七次临时股东大会各项决议合法有效[16]