文章核心观点 - 深圳高端住宅项目信悦湾开盘热销，两小时成交额突破100亿元，套均单价突破24万元/平方米，刷新国内新房备案均价纪录，印证了高端市场的强劲购买力 [1][5] - 信悦湾的成功是金融机构主导纾困盘活停滞地产项目的典型案例，其原为出险房企佳兆业持有的项目，由中信集团旗下中信城开接手后重启并取得优异销售业绩 [1][2] - 以中信城开为代表的、背靠金融央企的“地产投行”模式，通过协调多方利益、投入纾困资金、实施实质性管控，已成为当前房地产行业化解风险、盘活存量资产的重要解题思路 [2][5][6] 项目销售表现 - 信悦湾于12月28日首次开盘，推出156套房源，户型面积约302-658平方米，套均总价约8436万元，套均单价突破24万元/平方米 [1] - 开盘仅两小时，项目成交额突破100亿元，其中总价2.5亿元的658平方米顶层复式和总价1.87亿元的519平方米顶层复式均在1小时内售出 [1] - 项目备案均价约24.44万元/平方米，刷新国内新房市场备案均价纪录，其中658平方米顶层复式备案单价达38万元/平方米，为目前国内备案单价最高的新房产品 [5] - 信悦湾是近期大湾区第三个首开销售额突破百亿元的豪宅楼盘，此前广州保利玥玺湾、深圳后海沄玺也已进入“百亿俱乐部” [1] 项目背景与纾困过程 - 信悦湾前身为深圳东角头城市更新地块，历史可追溯至上世纪80年代，项目开发过程延宕多年 [2] - 佳兆业于2012年以超58亿元代价收购深圳航运70%股权，间接获得项目37.5%权益，后因其自身流动性危机导致项目搁置 [2] - 2022年6月，中信集团一级全资子公司中信城开接手项目，通过股权重组化解纠纷，并于2023年撤回清算程序，使项目重启 [2] - 中信城开的介入源于中信银行与佳兆业的过往合作，2015年中信银行曾联手中信信托向佳兆业提供约300亿元纾困贷款 [3] 纾困合作模式 - 信悦湾项目采用服务信托模式合作，中信银行为债权人，中信城开担任融资代建角色，提供盘活资金用于后续开发，项目剩余权益在银行和城开收回收益后仍可归属佳兆业 [3] - 在项目经营决策上，中信城开为主导方，但佳兆业也参与部分决策，并向项目开发公司派驻了两位董事 [3] - 中信城开定位为专业化“地产投行”，擅长协调多方利益、理顺复杂关系，依托央企信誉和政企关系增强各方信心，引入政策及资源支持 [2][5] 金融机构纾困模式与成效 - 中信金融资产在纾困中承担统筹全局的核心角色，牵头投入资金，运用逆周期调节功能提供救助性金融服务，并联动集团成员单位在谈判、交易结构、风险隔离、代管运营等方面协同化险 [6] - 在风险端，通过中信信托穿透持有项目公司股权实施风险隔离，阻断项目价值外流，确保其与房企整体风险分离 [6] - 在资产端，依托集团地产子公司专业能力，协同中信城开派驻监管团队，对工程、设计、销售等核心环节实施实质性管控，以盘活资产、恢复项目造血功能 [6] - 自2022年以来，中国中信金融资产累计投放纾困项目93个，投放资金总规模559亿元，保障商品房交付7.59万套 [6] - 此前在上海壹号院项目的纾困中，中信金融资产牵头投入超40亿元纾困资金，实现当年复工复产，解决4018户居民、87户企业拆迁款支付难题，项目至今销售额已突破220亿元 [5][6] 行业意义与趋势 - 信悦湾的热销侧面说明金融机构的背书在地产项目纾困中的重要性，央企身份有助于消弭市场和购房者的担忧，恢复信心，便于项目开发和销售 [5] - 在房地产市场转入理性后，停滞项目的盘活和造血成为新课题，背靠金融央企的机构正走向台前，为行业纾困提供解题思路 [2] - 作为资金密集型行业，地产与金融互动频密，金融行业对有价值项目进行有效盘活，有助于助力房地产行业企稳回升 [6]

项目概况与历史背景 - 重庆湾项目位于重庆“两江四岸”核心地带，是一个总建筑面积超百万平方米的城市综合体项目，曾因行业调整与开发商资金问题于2022年陷入停滞 [1][4] - 项目坐拥1.5公里南滨江岸线，直面两江交汇，与来福士等地标对望，汇聚三大CBD辐射及故宫文物南迁纪念馆等文保资源，具备地段、景观和文化三重稀缺属性 [3][4] - 该项目最初由阳光100持有，融创中国于2019年接手，但截至2022年，项目核心区域仍为闲置空地并夹杂危房，彻底“停摆”，成为影响城市形象与发展的“堵点” [1][4][5] 项目重启与纾困方案 - 2024年12月11日，重庆湾项目举行开工仪式，标志着项目正式进入实质性建设阶段，仪式获得地方政府及主要合作方高层出席 [2] - 项目盘活的关键在于2024年1月23日达成的多方融资合作：在重庆南岸区政府支持下，长城资产拟注资不超过24.76亿元，用于债务重组和提供新增建设资金 [6] - 此次纾困是一套系统性方案，涵盖“风险隔离+资源整合+价值提升”，长城资产旗下长城国富置业也介入提供品牌赋能与全程开发监管服务 [6][7] 纾困模式与行业意义 - 重庆湾的盘活标志着房地产风险化解模式从单点“救火”升级为系统性“重建”，AMC机构提供从风险评估、方案设计到运营赋能的全链条纾困方案 [7] - 长城资产在此过程中展现了跨周期经营、资源整合与风险定价能力，其经验源于此前处理类似复杂案例，如参与金科股份高达1470亿元债务规模的重整 [8][9] - 截至2024年，长城资产累计收购管理不良资产规模超2.35万亿元，纾困企业超150万家；2023年以来在房地产领域投放超百亿元，带动上千亿货值停滞项目复工 [9] - 该项目重启是对中央“消化存量、优化增量”政策导向的响应，为盘活核心城市“沉睡资产”提供了可复制的范本，证明了核心资产通过系统纾困可重焕生机 [7][9]