近几年，"结构性"一词逐渐流行起来。 比如，A股先前的结构性牛市，以高股息、低估值为代表的红利股独领风骚。 最近半年，以芯片、AI、机器人为代表，则气势如虹，引领新一轮的结构性牛市。 当然，结构性牛市，不止出现在股市，同样在楼市上演。 最近，统计局发布了8月份全国70个大中城市的房价数据。 没啥好说的，大部分城市有些难。 | 城市 | | 环比 | 同比 | 1-8月平均 | | | 环比 | 同比 | 1-8月平均 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | | | 上月=100 | 上年同月 | 上年同期 | 城市 | | 上月=100 | 十年同月 | 上年同期 | | | | | =100 | =100 | | | | =100 | =100 | | 北 | 京 | 98.8 | 96.9 | 97.7 | 唐 | m | 99.4 | 91.0 | 89.4 | | 大 | 灌 | 99.6 | 97.0 | 95.9 | 秦皇岛 | | 99.5 | 91.3 | 89.9 | | 石家庄 | | 99.4 | ...

中国房地产市场的结构性分化 - 2016年后中国房地产市场呈现结构性分化特征 全国70个大中城市房价涨跌呈现下跌城市数量由少变多的现象 不再是普涨格局[1] - 上海豪宅市场表现强劲 2025年上海房价相比2021年跌幅约30% 明显小于日本东京1995年相比1991年50%以上的跌幅[2] - 上海高端住宅成交活跃 2024年总价3000万元以上新房全年成交金额预计突破1000亿元 头部标杆项目带动作用明显[2] - 黄浦区新房成交均价5年涨幅接近30% 从2020年13.8万/㎡升至2025年17.9万/㎡ 持续位居上海最贵位置[2] - 具体项目涨幅显著 壹号院项目一年内均价上涨16.5% 从去年8月17万/㎡升至今年8月19.8万/㎡[3] - 其他豪宅价格高企 金陵华庭均价20.5万/㎡ 海泰北外滩均价18-22万/㎡ 保利世博天悦均价26-27万/㎡[3] 豪宅市场走强的原因分析 - 大城市化进程方兴未艾 上海人口占中国城市人口不足3% 远低于东京占日本城市人口30%以上和首尔占韩国25%以上的比例[7] - 收入差距较大 高收入群体与低收入群体人均可支配收入差距达11倍左右[7] - 全国高收入群体向一线城市集聚 壹号院购买者中上海本地买家占28.6% 江浙地区买家合计占30%[8] - 资产荒现象持续 十年期国债收益率大幅低于名义GDP增速 存款利率下行导致资金追逐优质资产[11] - 富裕阶层债务水平较低 在缺乏高收益投资机会下购置豪宅成为资产增值手段[11] 全国房地产整体低迷态势 - 1-7月全国新建商品房销售面积下降4.0% 销售额下降6.5%[11] - 房地产销售价格重回下行区间 特别是二季度以来一线城市二手房价格再度出现环比下降[11] - 房地产整体低迷局面未改变 与上海等少数大城市豪宅市场一枝独秀形成对比[11] A股市场结构性牛市特征 - 2016年后股市未出现全面牛市 上涨均带有主题投资概念 呈现结构性牛市特征[1] - 融资余额占流通市值比例2.49% 远低于2015年峰值4.7% 显示杠杆风险可控[14] - 民间缩表背景下风险偏好难以上行 企业盈利增速较低不支持大牛市[14] - 本轮行情为宽货币宽信用下市场利率下行触发的估值上修行情[14] 科技板块强势表现 - 科创50指数从7月底至8月28日涨幅达30% 最高涨至1364.6点[17] - 市盈率从7月底144倍附近拉升至190倍 再创上市以来新高[17] - 9月初回落至1268点 市盈率回落至177倍[17] - 科技行情核心驱动力集中在AI算力和硬件产业链 电子行业上半年盈利增长23%[20] - 半导体行业持续复苏 2025年4月全球半导体销售额620.7亿美元 同比增长21% 连续21个月正增长[21] 估值体系与创新价值 - 科创板企业平均研发费用率达11% 显著高于主板 但估值溢价仅30% 未能充分体现创新价值[24] - 传统估值体系存在局限性 PE、PB等指标难以反映科技企业研发投入价值和技术壁垒[24] - 科技板块呈现"防御性成长"特征 在经济不确定性中资金涌入代表未来方向的资产[24] 经济结构转型明显 - 新兴产业（电子、通信、计算机、汽车、电力设备）合计市值34万亿元 占A股总市值30.2%[25] - 三大传统行业（银行、非银、房地产）合计市值24万亿元 占A股总市值21.0%[25] - 对比2015年底 新兴产业合计市值翻3.6倍 三大传统行业只增加60%[25] - 千亿市值以上个股中科技板块占比从2015年11%提升至当前近30%[32] - 中国在全球创新指数排名中位居第11位 是2010年以来创新力上升最快的经济体之一[25] 与美股市场对比差异 - A股交易集中在中小市值公司 市值300亿以下交易额占比高达63.4% 而美股只占7.1%[29] - A股市值300亿以下公司盈利总额占全市场比重只有13.2%[29] - 市值1000亿以上交易额占比A股只有17.7% 而美国高达81.3%[29] - 美股"七巨头"平均市盈率从去年40倍以上降至今年33倍左右 盈利增长平均在20%左右[29] - A股中报业绩整体增长2.5% 不足GDP增速的一半[30]

中国房地产市场的结构性分化 - 2016年后中国房地产市场呈现结构性分化特征 全国70个大中城市房价不再普涨 下跌城市数量由少变多[1] - 上海豪宅市场表现强劲 2025年总价3000万元以上新房全年成交金额预计突破1000亿元[2] - 黄浦区新房成交均价五年涨幅接近30% 从2020年13.8万/㎡升至2025年17.9万/㎡[2] - 壹号院项目一年内均价上涨16.5% 从去年8月17万/㎡涨至今年8月19.8万/㎡[3] - 上海高端住宅价格坚挺 金陵华庭均价20.5万/㎡ 保利世博天悦均价26-27万/㎡[3] 中日房地产市场对比 - 中国房地产周期2021年见顶 比日本晚30年 上海2025年房价较2021年跌幅约30% 明显小于东京1995年较1991年50%的跌幅[2] - 东京豪宅价格从1991年高点下跌60-70% 2002年主城区豪宅跌至150万日元/㎡[3] - 东京实际房价指数迄今未突破历史高点 剔除通胀因素后仍低于30多年前峰值[4][5] 豪宅市场走强原因 - 中国大城市化进程方兴未艾 上海城市人口占比不足3% 远低于东京30%和首尔25%的集中度[7] - 收入差距显著 高收入与低收入群体人均可支配收入差距达11倍[8] - 全国高收入群体向一线城市集聚 壹号院购买者中上海本地买家占28.6% 江浙买家合计占30%[8] - 资产荒现象持续 十年期国债收益率大幅低于名义GDP增速 资金追逐少量优质资产[11] 科技板块结构性牛市 - 科创50指数从7月底至8月28日上涨30% 市盈率从144倍升至190倍[17] - 全球半导体销售额持续增长 2025年4月达620.7亿美元 同比增长21% 连续21个月正增长[21] - 电子行业2023年上半年盈利增长23% AI算力和硬件产业链成为核心驱动力[20] - 科创板企业平均研发费用率达11% 显著高于主板 但估值溢价仅30%[24] A股市场结构特征 - 新兴产业（电子、通信、计算机、汽车、电力设备）合计市值34万亿元 占A股总市值30.2%[25] - 三大传统行业（银行、非银、房地产）合计市值24万亿元 占比21.0%[25] - 新兴产业市值较2015年底增长3.6倍 传统行业仅增60%[25] - A股交易额中市值300亿以下公司占比63.4% 盈利总额仅占全市场13.2%[29] 中美市场对比 - 美股头部集中效应显著 市值1000亿以上公司交易额占比81.3%[29] - 美股"七巨头"平均市盈率从去年40倍降至今年33倍 盈利增长约20%[29] - A股整体盈利增长乏力 中报业绩整体增长2.5% 不足GDP增速一半[30] - 剔除新股后上市公司平均净利润增速仍处负值区间[32]

公司管理层动态 - 孙宏斌在融创中国股东大会上高调现身 表明公司压力有所缓解[2] - 孙宏斌表示公司已度过最危险时期 通过债转股解决834亿元负债[4] - 管理层露面后股价短期反弹 但年内仍下跌29%[4] 财务表现分析 - 四年半累计净亏损1124亿元 超过2006-2022年净利润总和1095亿元[5] - 2025年上半年营收199.9亿元 同比减少41.7% 归母净利润亏损128.1亿元[6] - 上半年物业销售营收140亿元 同比下滑50.1% 占总营收72%[7] - 文旅板块收入21.7亿元 物业管理收入34.7亿元[7] - 毛利润从484亿元峰值跌至28.92亿元 出现负值区间[6] 债务重组进展 - 通过债转股解决680亿元负债 加上154亿元国内债累计减债834亿元[4] - 有息负债减少226.1亿元 剩余2548.2亿元[14] - 目标2025年底前完成境外债重组所有法庭程序[14] 土地储备状况 - 总土储面积约1.24亿平方米 权益土储约8624万平方米[7] - 未售权益土储约6306万平方米 市场价值约1.14万亿元[12] - 一二线城市土储占比约七成[12] 业务运营情况 - 上半年实现销售金额235.5亿元 稳居行业前二十[12] - 上海壹号院销售额220亿元 获全国单盘销冠[12] - 近三年累计交付68.3万套 2025年下半年预计交付3.91万套[7] - 融创服务在管面积2.9亿平方米 可用资金30.4亿元[14] 历史扩张策略影响 - 2016年收购金科股份28.13%股权失利 暴露重规模轻管理问题[8][9] - 150亿元入股乐视遭遇债务隐瞒 项目最终崩盘[9] - 2017年438亿元收购万达文旅项目 但投资回报未达预期[9] - 2021年斥资700亿元拿地成为地王 随后市场暴跌造成亏损[11] 资产处置与担保 - 出售无锡融创茂、昆明万达城等核心资产[11] - 孙宏斌个人借款4.5亿美元给公司 担保40亿元债券展期[11] 文旅业务发展 - 文旅板块形成乐园、商业、冰雪和酒店4大业态[14] - 整合12个文旅城实现一站式度假全场景[14] - 上半年文旅收入21.7亿元[14] 服务业务表现 - 融创服务上半年收入35.5亿元 归母净利1.2亿元扭亏为盈[14] - 服务与文旅合计收入超56亿元 占总营收28.3%[14]

核心财务表现 - 2025年上半年收入199.9亿元，净资产448.8亿元 [1] - 归母净亏损128.1亿元，同比减少14.4% [1] - 有息负债2548.2亿元，同比下降226.1亿元，较去年底减少48.5亿元 [1][4] 销售与产品表现 - 上半年合同销售金额235.5亿元，其中上海壹号院登顶全国单盘销冠 [3] - 下半年计划密集推新，包括上海壹号院风貌别墅、天津梅江壹号院二期及武汉桃花源新品 [3] - 近三年多累计交付68.3万套，2025年计划交付超5万套，基本完成保交付工作 [3] 土地储备与债务结构 - 总土地储备面积1.24亿平方米，权益土地储备面积8624万平方米 [1][4] - 境内、外债务重组落地执行，化解数百亿债务压力 [4] 经营性业务发展 - 物管+文旅业务收入超56亿元，占比提升至28.3% [3] - 融创服务收入35.5亿元，归母净利润扭亏为盈至1.2亿元，可用资金30.4亿元 [3]

房地产市场表现 - 尽管房地产市场整体销售承压，优质项目仍实现现象级热销 [2] - 融创中国上半年销售额达235.5亿元，6月单月销售额超75亿元，合同销售均价约58530元/平方米 [2] - 上海壹号院半年累计销售额突破170亿元，登顶全国新房销售榜单第一 [3] - 北京融创壹号院两周内认购25套房源 [3] 融创中国经营状况 - 公司通过化债、保交付、盘活资产等系列动作加快走出低谷 [2] - 境外债务重组已获得足够支持，或将彻底化解集团层面债务 [5] - 公司配发及发行7.54亿股股份，用于偿付56亿元相关境内债券 [4] - 2024年末总土地储备近1.3亿平方米，70%分布在核心一二线城市 [5] 产品竞争力 - 上海壹号院1月开盘热销66亿元，5月、6月连续两次推盘热销 [3] - 北京融创壹号院是朝阳公园板块近十年来唯一在售新盘 [3] - 公司对TOP级项目实行12项一级管控节点，由集团与区域共同成立品控小组 [3] - 下半年将推出上海壹号院高层及合院产品，以及天津梅江壹号院、武汉桃花源等项目 [5] 市场认可度 - 上海壹号院、北京融创壹号院等项目印证公司核心班底稳定，产品能力受市场认可 [3] - 以上海外滩、老城厢，北京朝阳公园为代表的核心地块具备极强资产价值 [5] - 公司高端产品热销证明其具备过硬的产品营造能力 [2]