文章核心观点 - 深圳高端住宅项目信悦湾开盘热销，两小时成交额突破100亿元，套均单价突破24万元/平方米，刷新国内新房备案均价纪录，印证了高端市场的强劲购买力 [1][5] - 信悦湾的成功是金融机构主导纾困盘活停滞地产项目的典型案例，其原为出险房企佳兆业持有的项目，由中信集团旗下中信城开接手后重启并取得优异销售业绩 [1][2] - 以中信城开为代表的、背靠金融央企的“地产投行”模式，通过协调多方利益、投入纾困资金、实施实质性管控，已成为当前房地产行业化解风险、盘活存量资产的重要解题思路 [2][5][6] 项目销售表现 - 信悦湾于12月28日首次开盘，推出156套房源，户型面积约302-658平方米，套均总价约8436万元，套均单价突破24万元/平方米 [1] - 开盘仅两小时，项目成交额突破100亿元，其中总价2.5亿元的658平方米顶层复式和总价1.87亿元的519平方米顶层复式均在1小时内售出 [1] - 项目备案均价约24.44万元/平方米，刷新国内新房市场备案均价纪录，其中658平方米顶层复式备案单价达38万元/平方米，为目前国内备案单价最高的新房产品 [5] - 信悦湾是近期大湾区第三个首开销售额突破百亿元的豪宅楼盘，此前广州保利玥玺湾、深圳后海沄玺也已进入“百亿俱乐部” [1] 项目背景与纾困过程 - 信悦湾前身为深圳东角头城市更新地块，历史可追溯至上世纪80年代，项目开发过程延宕多年 [2] - 佳兆业于2012年以超58亿元代价收购深圳航运70%股权，间接获得项目37.5%权益，后因其自身流动性危机导致项目搁置 [2] - 2022年6月，中信集团一级全资子公司中信城开接手项目，通过股权重组化解纠纷，并于2023年撤回清算程序，使项目重启 [2] - 中信城开的介入源于中信银行与佳兆业的过往合作，2015年中信银行曾联手中信信托向佳兆业提供约300亿元纾困贷款 [3] 纾困合作模式 - 信悦湾项目采用服务信托模式合作，中信银行为债权人，中信城开担任融资代建角色，提供盘活资金用于后续开发，项目剩余权益在银行和城开收回收益后仍可归属佳兆业 [3] - 在项目经营决策上，中信城开为主导方，但佳兆业也参与部分决策，并向项目开发公司派驻了两位董事 [3] - 中信城开定位为专业化“地产投行”，擅长协调多方利益、理顺复杂关系，依托央企信誉和政企关系增强各方信心，引入政策及资源支持 [2][5] 金融机构纾困模式与成效 - 中信金融资产在纾困中承担统筹全局的核心角色，牵头投入资金，运用逆周期调节功能提供救助性金融服务，并联动集团成员单位在谈判、交易结构、风险隔离、代管运营等方面协同化险 [6] - 在风险端，通过中信信托穿透持有项目公司股权实施风险隔离，阻断项目价值外流，确保其与房企整体风险分离 [6] - 在资产端，依托集团地产子公司专业能力，协同中信城开派驻监管团队，对工程、设计、销售等核心环节实施实质性管控，以盘活资产、恢复项目造血功能 [6] - 自2022年以来，中国中信金融资产累计投放纾困项目93个，投放资金总规模559亿元，保障商品房交付7.59万套 [6] - 此前在上海壹号院项目的纾困中，中信金融资产牵头投入超40亿元纾困资金，实现当年复工复产，解决4018户居民、87户企业拆迁款支付难题，项目至今销售额已突破220亿元 [5][6] 行业意义与趋势 - 信悦湾的热销侧面说明金融机构的背书在地产项目纾困中的重要性，央企身份有助于消弭市场和购房者的担忧，恢复信心，便于项目开发和销售 [5] - 在房地产市场转入理性后，停滞项目的盘活和造血成为新课题，背靠金融央企的机构正走向台前，为行业纾困提供解题思路 [2] - 作为资金密集型行业，地产与金融互动频密，金融行业对有价值项目进行有效盘活，有助于助力房地产行业企稳回升 [6]

一线城市政策动向 - 北京四部门联合发布新规，大幅放宽非京籍居民购房限制，五环内社保要求从五年降至两年，五环外降至一年，并允许生育二孩及以上家庭在五环内额外购买一套房产[2] - 上海已放宽临港新片区购房限制，广州降低了非户籍人才购房的社保要求[3] - 2025年12月以来，全国已有23个一二线城市密集出台楼市松绑政策，力度远超上半年[5] 市场表现与核心数据 - 2025年11月北京二手房价格同比下跌5.2%，新建商品住宅价格连续6个月环比下跌[7] - 北京80%的新房成交集中在五环以外，核心区域本地改善型需求基本释放完毕[8] - 2025年前11个月，全国个人住房按揭贷款同比下降10.6%[14] - 2025年1-11月，全国二手房交易占比高达45%，市场进入存量房时代[15] 代表性事件与市场反应 - 深圳央企中信城开新盘“信悦湾”备案单价突破38万元/平方米，刷新深圳新房价格历史记录[2] - 该项目周末一天接待三百多批客户，但真正愿意缴纳诚意金的寥寥无几[11] - 政策松绑同日（12月24日），深圳一套估值2.01亿元的别墅以6673万元起拍价第八次流拍[14] 库存与供给情况 - 全国二手房挂牌数量创历史新高，重庆主城区突破28万套，南京即将突破20万套，成都、武汉等城市挂牌量均超20万套[14] - 市场遵循“控增量、去库存、优供给”的基调，目标是实现市场软着陆[16] 行业分析与驱动因素 - 北京政策松绑主要原因是本地购房需求接近枯竭，旨在救市而非造市[6][8] - 深圳天价新盘由央企开发，旨在树立价格标杆、传递核心资产价值信号以提振市场信心，体现“优供给”思路[10][11][12] - 民营房企普遍面临困境，缺乏资金且不敢开发高端项目，需依靠央企托底[10] - 市场缺乏的是购买力而非购房资格，居民购买力相对不足[8][17]

深圳豪宅市场动态 - 中信城开旗下深圳湾项目信悦湾首批156套住宅获预售许可 备案均价约24.4万元/平方米 [1] - 该项目主力户型为302平方米和370平方米的大平层 另有2套519平方米和658平方米产品 [1] - 其中658平方米产品单价约38万元/平方米 刷新深圳新房备案价纪录 [1] 近期豪宅销售表现 - 此前深圳华润澐玺项目开盘 单日销售金额约130亿元 刷新了今年全国单一楼盘开盘销售纪录 [1] - 近期深圳入市的几个豪宅产品 多为“好房子”项目 [1]