公司债务重组完成 - 融创中国全面境外债务重组的所有先决条件均已达成 重组生效日期为12月23日 [1] - 公司约96亿美元的现有债务已获全面解除及免除 [1] - 作为债务重组代价 公司向计划债权人发行了总计约96.59亿美元的强制可转换债券 其中强制可转换债券1本金额约72.59亿美元 强制可转换债券2本金额约24亿美元 [1] - 强制可转换债券预期于12月26日或前后在新加坡交易所上市 [1] - 在境外债务重组前 公司154亿元人民币的境内公开债券重组已完成 [1] - 通过境内外债务重组 公司整体偿债压力预计下降近600亿元人民币 [1] - 公司表示 全面境外债务重组的完成彻底化解了公司债务风险 实现了可持续的资本结构 [2] 公司经营与市场表现 - 2024年前11个月 公司累计实现合同销售金额338.9亿元人民币 同比下滑25.3% [2] - 同期累计合同销售面积约118.1万平方米 同比下滑44.37% [2] - 同期合同销售均价约28700元/平方米 同比上升34.23% [2] - 公司位于北京、上海两地的壹号院项目成为城市典型热销项目 [2] - 公司创始人孙宏斌于12月12日出席了重庆湾项目开工仪式 该项目将于明年亮相 [2] - 尽管债务重组完成 但公司股价2024年至今仍大跌逾四成 [1] - 截至12月24日午间收盘 公司股价报1.29港元/股 总市值147.96亿港元 [4] 行业背景与影响 - 截至目前 已有21家出险房企债务重组或重整获批 化债总规模约1.2万亿元人民币 大幅减轻了行业公开债务偿还压力 [2] - 融创中国是首家完成境内外债务全面重组的大型房企 [2] - 其以多方共赢的创新方案为后续更多房企的纾困提供了“标杆样本” [2] - 中指研究院认为 公司为其他出险房企债务重组提供了借鉴参考 例如提供多元化选择方式和实际大规模削减债务规模 为行业风险出清提供了范例 [3]

境外债务重组完成 - 公司全面境外债务重组的所有先决条件已于12月23日达成并生效 [1] - 约96亿美元的现有债务已获全面解除及免除 公司向计划债权人发行了强制可转换债券1及强制可转换债券2作为代价 [1] - 强制可转换债券1的初始转股价为每股6.8港元 较4月17日收市价溢价约330.38% 可在重组生效日起6个月内转股 [1] - 强制可转换债券2的初始转股价为每股3.85港元 溢价约143.67% 可在重组后18至30个月内转股 [1] - 公司表示重组彻底化解了债务风险 实现了可持续的资本结构 有助于推动境内地产项目债务风险化解和资产盘活 [1] 集友银行债务重组 - 针对集友银行的额外债务重组也已于12月23日生效 [2] - 公司预期通过发行279,212,879股股份（集友清偿股份）偿还约7.75亿港元债务 相当于每股股份抵消约2.77港元的债务 [2] - 重组方案包括将集友未偿还本金的35%（即3.003亿港元）展期为10年期贷款 其余部分通过发行新股清偿 [2] - 展期后的贷款将继续由三亚青田拥有的部分土地提供抵押担保 预计该地块未来物业销售回款足以清偿贷款 [2] 整体债务重组影响 - 随着境外债务重组完成 公司境内、境外债务均已重组完毕 [3] - 整体偿债压力预计将下降近600亿元人民币 每年可节约大量利息支出 资产负债表迎来实质性修复 [3] 运营与项目动态 - 2025年11月 公司实现合同销售金额约人民币11.2亿元 合同销售面积约9.2万平方米 合同销售均价约人民币12,170元/平方米 [3] - 截至2025年11月底 公司累计实现合同销售金额约人民币338.9亿元 累计合同销售面积约118.1万平方米 合同销售均价约人民币28,700元/平方米 [3] - 公司创始人孙宏斌于12月12日出席了重庆湾项目开工仪式 [3] - 重庆湾项目位于重庆“两江四岸”核心区 总建筑面积约100万平方米 计划打造为超大型综合性项目 [3]

公司债务重组完成 - 融创中国境外债务重组计划于12月23日正式生效，公司层面债务风险得到彻底化解 [1] - 公司成为第一家完成境内外债务全面重组的大型房企 [1] - 重组生效后，公司约96亿美元的现有债务将获全面解除及免除 [1] - 公司通过境内外债务重组，整体偿债压力预计下降近600亿元 [1] - 作为重组代价，公司将向计划债权人发行强制可转换债券 [1] 行业化债进程 - 今年以来，地产行业化债进程不断加速 [1] - 中指研究院监测显示，已有21家出险房企完成债务重组或重整 [1] - 行业化债总规模约1.2万亿元 [1] 公司经营与交付情况 - 公司今年预计实现超5万套新房交付 [1] - 公司四年累计完成交付超70万套，于业内率先完成全部保交付任务 [1] - 2025年1～11月，公司累计实现合同销售金额338.9亿元，同比下滑25.3% [2] - 同期累计合同销售面积约118.1万平方米，同比下滑44.37% [2] - 同期合同销售均价约28700元/平方米，同比上升34.23% [2] 项目进展与销售表现 - 公司创始人孙宏斌出席重庆湾项目开工仪式，该项目将于明年亮相 [2] - 公司位于北京、上海的壹号院项目成为城市典型热销项目 [2] - 上海壹号院累计销售额突破220亿元，稳居2025年全国单盘销售冠军 [2]

境外债务重组核心进展 - 公司预计全面境外债务重组生效日期将于2025年12月23日或前后落实 [1] - 重组生效后，公司约96亿美元的现有境外债务将获全面解除及免除 [1] - 作为代价，公司将向计划债权人发行“强制可转换债券1”和“强制可转换债券2” [1] 债务重组具体方案与条款 - “强制可转换债券1”初始转股价为每股6.80港元，相较于2025年4月17日收盘价溢价约330.38% [1] - “强制可转换债券2”初始转股价为每股3.85港元，溢价约143.67% [1] - “强制可转换债券1”可在重组生效日起6个月内转股，“强制可转换债券2”可在重组后18~30个月内转股 [5] - 重组方案创新引入了股权结构稳定计划、团队稳定计划等安排 [5] 债务转股对股本的影响 - 若全部境外债务完成转股，按1美元兑7.8港元汇率计算，预计新增股份超过130亿股 [6] - 加上境内债重组和团队稳定计划约9亿股新增股份，总股本预计将从2024年末的106亿股左右扩大到超245亿股 [6] - “强制可转换债券1”适用于约75%的债务（以95.5亿美元计，约560.625亿港元），转股可新增约82.45亿股 [6] - “强制可转换债券2”适用于不超过25%的债务（约186.225亿港元），转股可新增约48.37亿股 [6] 债务重组的财务影响 - 通过“债转股”大幅减少现金偿还压力，将债权人转变为股东 [7] - 随着境内、境外债务重组成功，公司整体偿债压力预计下降近600亿元人民币 [7] - 每年可节约数十亿元人民币的利息支出 [7] 集友贷款重组安排 - 公司与集友订立“集友重组契约”，涉及一笔未偿还本金为8.58亿港元的贷款 [3] - 未偿还本金的35%（即3.003亿港元）将展期10年，列为重组后贷款 [8] - 其余未偿还金额将通过公司向集友配发及发行新股份方式清偿，股份数量约2.79亿股，约占公司现有已发行股本的2.43% [8] - 预期通过发行股份合共偿还债务约7.75亿港元 [8] 债务重组完成的意义与公司现状 - 公司是第一家完成境内、境外债务全部重组的大型房企 [9] - 公司表示将通过完成全面境外债务重组及集友交易，彻底解决债务风险，支持整体信用及长期业务恢复 [4][8] - 2025年1~11月，公司累计实现合同销售金额338.9亿元人民币，同比下滑25.3% [9] - 累计合同销售面积约118.1万平方米，同比下滑44.37% [9] - 合同销售均价约28700元人民币/平方米，同比上升34.23% [9] 业务恢复与项目动态 - 创始人孙宏斌近期出现在重庆湾项目开工仪式上，该项目是公司2019年以13.34亿元人民币收购70%股权的百万平方米城市综合体 [9] - 北京、上海壹号院项目成为城市典型热销项目，其中上海壹号院累计销售额突破220亿元人民币，稳居2025年全国单盘销售冠军 [9] - 近期，天津梅江壹号院二期、上海壹号院及上海外滩壹号院风貌别墅、武汉光谷壹号院等项目有推新动作 [9]

境外债务重组关键进展 - 公司预计境外债重组生效日期为2025年12月23日前后，届时约96亿美元的现有债务将获全面解除及免除 [3] - 公司将根据计划条款向计划债权人发行强制可转换债券 [3] - 公司就一笔本金为8.58亿港元的额外贷款达成重组契约，其中35%（3.003亿港元）展期十年，其余部分通过配发约2.79亿股新股（占公告日已发行股本约2.43%）按每股3.85港元的价格清偿 [3] 债务重组的意义与影响 - 债务重组全部完成后，公司整体偿债压力将下降，每年可节约大量利息支出，有利于修复资产负债表及可持续经营 [4] - 债务重组解决了存量债务问题，但公司未来的健康发展最终需依靠自身的造血能力，市场销售持续回暖是恢复现金流和盈利的关键 [4] 公司经营现状与挑战 - 公司上海、北京等地高端项目（如“壹号院”系列）销售表现亮眼，但整体合同销售金额仍面临压力 [4] - 公司需要加速其他项目的去化，并成功盘活剩余的存量资产 [4] - 公司正加速盘活旗下重点项目，例如重庆湾项目已正式动工，该项目位于重庆两江交汇核心区位，待开发总建面约100万平米 [5] - 重庆湾项目A3地块将率先启动建设，规划打造现代风格的滨江超高层高端住宅 [5] 资产盘活举措与创始人动态 - 公司年初引入长城风险资产盘活投资中心作为投资者，后者作为优先级有限合伙人拟出资不超过24.76亿元盘活重庆湾项目 [5] - 项目盘活操作模式包括搭建SPV有限合伙作为重组平台隔离风险、协调各方资源注入动力、结合市场升级项目业态 [5] - 公司创始人孙宏斌近期罕见公开现身重庆湾项目动工现场，显示其对重点项目盘活的重视 [5]

境外债务重组方案 - 公司预计境外债重组生效日期为2025年12月23日前后 届时约96亿美元的现有债务将获全面解除及免除 [2] - 公司将根据计划条款向计划债权人发行强制可转换债券 [2] - 公司对一笔8.58亿港元的额外债务进行重组 其中35%的本金（3.003亿港元）展期十年 其余部分通过配发约2.79亿股新股清偿 配股价为每股3.85港元 [2] 重组影响与意义 - 通过完成全面境外债务重组及集友交易 公司将彻底解决债务风险 支持整体信用及长期业务的恢复 [1][3] - 境内外债务重组全部完成后 公司整体偿债压力将下降 每年可节约大量利息支出 有利于修复资产负债表及可持续经营 [3] 公司未来挑战与运营重点 - 债务重组解决了存量问题 但公司未来的健康发展最终要靠自身的造血能力 市场销售持续回暖是其恢复现金流和盈利的关键 [3] - 公司上海、北京等地高端项目销售表现亮眼 但整体合同销售金额仍面临压力 如何加速其他项目去化并成功盘活剩余存量资产是现实问题 [3] - 公司正加速盘活旗下重点项目 例如引入长城资产作为投资者 拟出资不超过24.76亿元盘活重庆湾项目 该项目总建面约100万平米 [4] 管理层动态与项目进展 - 公司创始人兼董事局主席孙宏斌近期罕见公开现身 出席重庆湾项目动工仪式 显示其对重点项目的高度重视 [4] - 重庆湾项目为重庆市级重点项目及央地合作示范工程 已正式动工 规划打造滨江超高层高端住宅 [4]

项目概况与定位 - 重庆湾项目位于重庆“两江四岸”核心区中心位置，独揽南滨路1.5公里滨江岸线，被解放碑、江北嘴与弹子石三大CBD环绕，周边有故宫文物南迁纪念馆等文保古迹，是集“顶流地段+极致景观+深厚文化”于一身的稀缺核心资产 [1] - 项目总建筑面积约100万平方米，计划打造集居住、商业、文化体验于一体的超大型综合性项目，其中A3地块已率先启动全面建设，总建面约45万平方米，将建设198米的整体建筑地标 [1] - 项目预计将于2026年初正式亮相，目前从“盘活”阶段迈入“兑现”阶段，公司将引入重庆头部教育资源并聘请国内顶级商业咨询机构打造商业先锋领地 [1] 项目历史与盘活过程 - 项目最初由阳光100中国控股有限公司开发，名为“重庆阳光100国际新城项目”及“慈云寺老街项目”，后因阳光100出现资金链危机，于2019年4月将其70%股权出售给公司 [2] - 公司收购后将其整合为重庆湾项目，但受行业调整及自身资金链压力影响，项目于2022年前后再次停工，成为核心地段的“城市伤疤”，并累积大量债务，盘活难度较大 [2] - 2025年1月23日，在重庆市南岸区政府支持下，项目获得关键融资，中国长城资产管理股份有限公司联合公司、招商银行、中信信托等多方达成融资合作，注资不超过24.76亿元用于债务重组及新增开发资金 [3] 盘活模式与战略意义 - 项目盘活采用了“政府主导、市场化路径”的债务重组方案，是重庆首例此类案例，南岸区政府成立工作专班协调各方解决司法查封、拆迁安置等堵点，为项目提供信用背书和制度保障 [3] - 具体方案为债务重组+新增融资+品牌/监管输出的一揽子方案：由长城资产出资不超过24.76亿元将历史包袱打包重组成新SPV实现风险隔离，再配套新增开发贷款封闭运行，并由长城国富置业输出品牌并进行全过程监管 [4] - 该项目被公司定位为进入重庆二十年来最具战略意义的作品，其成功盘活保住了公司在成渝的核心资产，有助于恢复市场信用，是继武汉桃花源、上海董家渡之后再次引入AMC成功盘活的标杆，有助于后续债务展期与融资 [4] 行业背景与模式演进 - 当前城市发展已从“增量扩张”转向“存量提质增效”，2025年中央城市工作会议及12月11日的中央经济工作会议均指出要高质量推进城市更新 [4][5] - 以长城资产为代表的四大AMC在项目盘活中通过“首笔资金+管理监督”的方式，串联起政府、银行、开发商、客户，其穿针引线能力在城市更新和纾困方面发挥更多价值 [5] - 当前模式已从“单点救火”发展到“系统重建”，形成“政府信用+AMC资金+开发商专业”三方协同的可复制范式，央企AMC角色从“坏账批发商”升级为“城市运营商”，通过“融智+融资”深度绑定项目全周期 [5] 公司债务重组进展 - 公司债务重组取得进展，约96亿美元的境外债务重组已于11月5日晚间获香港高等法院批准，标志着公司第二轮境内外债务重组全部完成 [5] - 此轮债务重组后，公司整体偿债压力预计下降近600亿元人民币，每年可节约大量利息支出，随着债务规模减少，资产负债率明显下降，有利于修复资产负债表和可持续经营 [5] 项目后续挑战 - 项目面临历史遗留问题，包括拆迁安置、遗留诉讼处理等，需抓紧推进以避免影响开发和取证进度 [6] - 开发过程需平衡速度与质量，项目需要长城国富和公司联审，公司需在硬约束下快速适应以保速度保质量 [6] - 项目定位包含顶级商业与教育配套，公司作为市场化主体需要合规推动落地，并面临市场考验，需在下行期增强购房者信心，将产品转化为销售现金流 [6] - 剩余地块的规划调整需加快推进，且因毗邻慈云寺等文保区，文保审批也需尽快落实，公司作为操盘方仍需持续现金流投入，若销售节奏低于预期，可能面临二次资金链压力 [6]

公司核心动态：融创债务重组与经营恢复 - 公司掌舵人孙宏斌时隔半年公开现身重庆湾项目开工仪式，其近期多次露面且状态松弛，被解读为公司已度过最困难时期[1][3] - 公司2025年成功完成大规模债务重组，境内债重组方案通过后规模预计削减超50%，剩余留债最长展期9.5年且未来5年无需偿付本息[7] - 公司近百亿美元境外债重组方案于2025年11月获批生效，将全部转为股权，整体偿债压力预计减少近700亿元，每年利息支出可节约数十亿元[7] 重点项目进展：重庆湾的盘活与意义 - 重庆湾项目是规划百万平方米体量的超级大盘，对公司房地产业务战略版图举足轻重，项目已获得中国长城资产不超过24.76亿元注资进行债务重组与新增融资[1] - 项目重启获得重庆市、南岸区两级政府大力支持，政府牵头成立专班并协调中国长城资产，被视为央地合作示范项目[3][4] - 与中国长城资产合作的首笔融资资金已于2025年9月底到位，项目A3地块已启动全面建设，预计2026年初正式亮相[8] 经营恢复迹象：资金改善与项目盘活 - 随着债务负担大幅减轻及保交楼进入收官阶段，公司工作重心已转向恢复经营，预计将有越来越多项目被盘活[8] - 资金端改善已转化为项目推进动力，例如武汉光谷壹号院于2025年12月7日首次开盘，当日去化率近九成[8]

公司高管动态 - 融创掌舵人孙宏斌时隔半年公开现身，出席重庆市央地合作示范项目重庆湾的开工典礼[2] - 孙宏斌上一次出现在项目开工仪式现场是2022年2月，此后公司宣布美元债违约，其鲜少公开露面[4] - 此次现身，孙宏斌体态有明显变化，神情舒展松弛，摆脱了此前因债务压力显现的憔悴感[4] 重点项目进展 - 重庆湾项目是规划百万平方米体量的超级大盘，在融创房地产业务战略版图中占据举足轻重的地位[2] - 项目于2025年初与中国长城资产、中信信托等达成融资合作，中国长城资产拟注资不超过24.76亿元[2] - 项目地处两江交汇核心区位，对推动城市更新和提升区域形象有重要意义，获得重庆市及南岸区政府的大力支持和积极指导[6] - 与中国长城资产合作的首笔融资资金已于2025年9月底顺利到位，项目A3地块已启动全面建设，预计2026年初亮相[10] 债务重组与财务改善 - 2025年初，公司对10笔合计154亿元境内债推进重组，采用“折价现金兑现+债转股+以资抵债+全额长展期”组合方案[10] - 境内债重组完成后，公司境内债规模可削减超50%，剩余留债部分最长展期达9.5年，且未来5年内无需偿付本息[10] - 2025年11月，公司近百亿美元境外债重组方案正式获批生效，将全部转为股权[10] - 两项大规模债务重组落地后，公司整体偿债压力预计减少近700亿元，每年利息支出可节约数十亿元[10] 经营恢复与项目盘活 - 随着债务负担大幅减轻和保交楼进入收官阶段，公司工作重心转向恢复经营[10] - 预计将有越来越多项目被盘活，资金端改善已快速转化为项目推进动力[10] - 除重庆湾项目外，武汉光谷壹号院于2025年12月7日首次开盘，当日去化近九成[10]

项目概况与战略意义 - 重庆湾项目是重庆市级重点项目和央地合作示范项目 于12月11日正式开工 [1] - 该项目是中国长城资产主导的重庆近三年来投资金额最大的房地产盘活项目 也是重庆首个金融央企与地方政府合作成功落地的项目 [1] - 项目地处重庆“两江四岸”核心区中心位置 独揽1.5公里南滨江岸线 直面两江交汇及城市地标 毗邻三大CBD及文保古迹 [2] - 项目总建筑面积约100万平方米 是重庆主城核心区稀缺的超大型综合性项目 [2] - 项目定位为集高端居住、先锋商业、文化体验于一体的世界都会人文生活范本 计划于2026年初正式亮相 [6] 项目盘活模式与参与方 - 项目此前因市场原因一度陷入停滞 中国长城资产作为金融“国家队”介入推动盘活 [4] - 今年1月23日 在中国重庆市南岸区政府支持指导下 中国长城资产携手融创中国、招商银行、中信信托等合作方就项目达成融资合作 [4] - 根据协议 中国长城资产拟注资不超过24.76亿元人民币 对项目现有债务进行重组并提供新增融资 [4] - 中国长城资产旗下专业房地产平台公司长城国富置业为项目提供品牌赋能和专业监管服务 [4] - 融创中国作为项目重要股东和操盘方 凭借其行业经验与项目价值重塑方案为项目重启发挥了不可或缺的作用 [4] 项目影响与各方表态 - 该项目被视为践行中央金融工作会议精神 促进金融与房地产良性循环 盘活存量资产护航经济稳定的生动实践 [1] - 南岸区政府表示项目是“有为政府和有效市场”有机结合的成功典范和央渝合作的标志性成果 将极大推动南岸城市价值提升和发展能级跃升 [1] - 南岸区政府承诺将完善项目周边交通、商业、教育等配套 聚力打造“最美南滨 烟火南坪” [1] - 中国长城资产表示 化解此类核心资产风险关乎城市形象提升、民生福祉与社会稳定 是对国家“消化存量、提质增量”要求的积极响应 [4] - 项目对推动南滨路片区城市更新、提升两江四岸区域整体形象、促进重庆城市高质量发展具有重要意义 [2] - 项目旨在成为提升重庆国际化都市形象的新名片 [6]