行业背景与挑战 - 中国房地产行业已进入存量竞争时代，存量市场成为核心战场 [1] - 截至2025年5月，全国3万平方米以上已开业零售商业项目总面积达5.9亿平方米，五大城市群占据60%的存量份额 [1] - 重点八城商业地产平均租金较上年同期下跌11.9%，大量中小体量项目面临出租率不足、坪效低迷困境 [1] - 政策推动行业从“建房子”向“管资产”转型，城市更新、保租房建设等政策密集落地，存量资产盘活紧迫性增加 [1] 公司定位与发展历程 - 龙湖资产管理是龙湖集团旗下专注于资产管理的旗舰品牌，以创新业态“欢肆”为实践载体 [3] - 公司构建了“业态协同增值、精细运营赋能、投融建管退闭环”的全链条资管能力体系 [3] - 2016年，公司推出长租公寓品牌“冠寓”，开启资产管理业务探索 [4] - 2024年，公司确立“全周期全业态资产管理运营商”定位，形成六大业务飞轮，覆盖“住、职、娱、医、养”全场景 [4] - 截至2024年底，公司管理资产规模近300亿元，覆盖核心一二线城市20余个，实现营业收入31.8亿元 [4] - 2025年，公司完成从传统资产运营商到资产管理公司（AMC）的身份转变 [4] 核心商业模式与创新 - 公司采用“混合业态”模式破解存量资产价值瓶颈，特别是针对3万-5万平方米的商业地块 [5] - 实践出以“欢肆+冠寓”双业态深度共生的复合模式，打造“居住引流-消费闭环-价值互哺”生态体系 [5] - 物理空间上，通过预留专属通道、连桥与露台设计实现业态无缝衔接，例如合肥欢肆和上海江桥欢肆 [5] - 客群层面，冠寓为街区提供稳定核心客流，合肥欢肆723间冠寓带来日均超2000人次基础消费力 [7] - 权益层面，通过“珑珠积分互通”体系，冠寓租户积分可直接抵扣街区消费，提升租户幸福感并促进商户复购 [8] - 该模式显著提升资产价值：合肥高新欢肆店冠寓接近满租，坪效较周边竞品溢价超50%，街区商铺出租率达98% [8] - 成都武侯欢肆由原“武侯星悦荟”焕新升级，3.6万平方米商业与约2万平方米长租公寓组合摆脱过往运营困境 [8] - 2025年上半年，资产管理航道收入15.1亿元，混合业态项目平均出租率高于单一业态 [8] 精细化运营策略 - 公司将精细化运营视为资产长期增值核心引擎，推动商业空间从“消费场所”升级为“有温度、高黏性的城市活力场” [9] - 形成“客群画像—场景规划—品牌组合”的全链路逻辑，为每个项目量身打造 [9] - 杭州下沙欢肆定位“NIGHT LIFE BASE”，瞄准大学城师生，规划24小时延时经营，引入主理人品牌 [9] - 上海江桥欢肆聚焦社区居民与产业白领，引入华为、小米、屈臣氏等品质连锁品牌，构建便民生活圈 [9] - 合肥欢肆服务国际学校家庭与上班族，特设英语角亲子阵地与交友社群，70%为本地孵化品牌 [9] - 成都武侯欢肆紧扣文创基因，以“昼享夜活”为主题，聚集本土设计师品牌与夜经济商户 [9] - 数字化体系实现实时监测客流与营收数据，辅助业态调整，合肥欢肆出租率从85%提升至98% [11] - 通过150余项服务标准、24小时响应机制及智慧设施，客群满意度高达97% [11] 全链条资管能力体系 - 公司构建“投融建管退”闭环体系，保障资产价值可持续兑现 [12] - 投资环节坚持研策先行、精准选址，依托“一城一策”体系深度洞察地缘价值与人口轨迹 [12] - 采用“商业+公寓”混合业态模式，分散单一业态运营风险，降低市场波动影响 [12] - 建管环节依托智慧营造能力实现高效落地与产品迭代，2024年有四座欢肆密集落地 [12] - 产品持续迭代：冠寓4.0采用智慧装配式技术提升空间利用率；欢肆通过连桥、下沉广场等设计优化体验 [12] - 退出环节构建多元变现路径：通过街区租金与公寓租赁收入形成稳定经营性现金流，2024年冠寓单品牌租金收入达26.5亿元 [13] - 依托优质资产稳定收益，可通过经营性物业贷优化债务结构，未来可探索ABS、资产证券化等退出方式 [13]