行业背景与挑战 - 中国房地产行业已进入存量竞争时代，存量市场成为核心战场 [1] - 截至2025年5月，全国3万平方米以上已开业零售商业项目总面积达5.9亿平方米，五大城市群占据60%的存量份额 [1] - 重点八城商业地产平均租金较上年同期下跌11.9%，大量中小体量项目面临出租率不足、坪效低迷困境 [1] - 政策推动行业从“建房子”向“管资产”转型，城市更新、保租房建设等政策密集落地，存量资产盘活紧迫性增加 [1] 公司定位与发展历程 - 龙湖资产管理是龙湖集团旗下专注于资产管理的旗舰品牌，以创新业态“欢肆”为实践载体 [3] - 公司构建了“业态协同增值、精细运营赋能、投融建管退闭环”的全链条资管能力体系 [3] - 2016年，公司推出长租公寓品牌“冠寓”，开启资产管理业务探索 [4] - 2024年，公司确立“全周期全业态资产管理运营商”定位，形成六大业务飞轮，覆盖“住、职、娱、医、养”全场景 [4] - 截至2024年底，公司管理资产规模近300亿元，覆盖核心一二线城市20余个，实现营业收入31.8亿元 [4] - 2025年，公司完成从传统资产运营商到资产管理公司（AMC）的身份转变 [4] 核心商业模式与创新 - 公司采用“混合业态”模式破解存量资产价值瓶颈，特别是针对3万-5万平方米的商业地块 [5] - 实践出以“欢肆+冠寓”双业态深度共生的复合模式，打造“居住引流-消费闭环-价值互哺”生态体系 [5] - 物理空间上，通过预留专属通道、连桥与露台设计实现业态无缝衔接，例如合肥欢肆和上海江桥欢肆 [5] - 客群层面，冠寓为街区提供稳定核心客流，合肥欢肆723间冠寓带来日均超2000人次基础消费力 [7] - 权益层面，通过“珑珠积分互通”体系，冠寓租户积分可直接抵扣街区消费，提升租户幸福感并促进商户复购 [8] - 该模式显著提升资产价值：合肥高新欢肆店冠寓接近满租，坪效较周边竞品溢价超50%，街区商铺出租率达98% [8] - 成都武侯欢肆由原“武侯星悦荟”焕新升级，3.6万平方米商业与约2万平方米长租公寓组合摆脱过往运营困境 [8] - 2025年上半年，资产管理航道收入15.1亿元，混合业态项目平均出租率高于单一业态 [8] 精细化运营策略 - 公司将精细化运营视为资产长期增值核心引擎，推动商业空间从“消费场所”升级为“有温度、高黏性的城市活力场” [9] - 形成“客群画像—场景规划—品牌组合”的全链路逻辑，为每个项目量身打造 [9] - 杭州下沙欢肆定位“NIGHT LIFE BASE”，瞄准大学城师生，规划24小时延时经营，引入主理人品牌 [9] - 上海江桥欢肆聚焦社区居民与产业白领，引入华为、小米、屈臣氏等品质连锁品牌，构建便民生活圈 [9] - 合肥欢肆服务国际学校家庭与上班族，特设英语角亲子阵地与交友社群，70%为本地孵化品牌 [9] - 成都武侯欢肆紧扣文创基因，以“昼享夜活”为主题，聚集本土设计师品牌与夜经济商户 [9] - 数字化体系实现实时监测客流与营收数据，辅助业态调整，合肥欢肆出租率从85%提升至98% [11] - 通过150余项服务标准、24小时响应机制及智慧设施，客群满意度高达97% [11] 全链条资管能力体系 - 公司构建“投融建管退”闭环体系，保障资产价值可持续兑现 [12] - 投资环节坚持研策先行、精准选址，依托“一城一策”体系深度洞察地缘价值与人口轨迹 [12] - 采用“商业+公寓”混合业态模式，分散单一业态运营风险，降低市场波动影响 [12] - 建管环节依托智慧营造能力实现高效落地与产品迭代，2024年有四座欢肆密集落地 [12] - 产品持续迭代：冠寓4.0采用智慧装配式技术提升空间利用率；欢肆通过连桥、下沉广场等设计优化体验 [12] - 退出环节构建多元变现路径：通过街区租金与公寓租赁收入形成稳定经营性现金流，2024年冠寓单品牌租金收入达26.5亿元 [13] - 依托优质资产稳定收益，可通过经营性物业贷优化债务结构，未来可探索ABS、资产证券化等退出方式 [13]

公司资产概况与运营理念 - 公司拥有以二十余个保障房小区配套商业为主的经营性资产，面积约十余万平方米，这些资产是公司发展的基石和保障民生的根本[1] - 公司资产管理团队秉持安全为先、服务为本的理念，多措并举持续提升资产运营与安全管理水平，为商户顺利开业和稳定运营提供保障[1] 主动服务与专项改造案例 - 在双塘路1号-1商铺的服务中，资产管理团队主动靠前服务，发现商户因配备大量专业设备导致用电负荷远超原设计标准[1] - 为避免线路过载、短路及电气火灾等安全隐患，团队迅速组建专项攻坚小组，科学制定电力改造方案[1] - 通过协调电力部门开通绿色通道、携手物业优化施工流程，以模块化、精细化的作业方式，高效完成用电增容与线路改造[1] 安全生产管理策略转变 - 自今年下半年以来，公司资产管理团队积极转变工作思路，从“被动处置”转向“主动防控”，全面打响秋冬季安全生产保卫战[3] - 工作以“早、严、实”为准则，旨在保障在租资产及承租商户的生命财产安全[3] “早”字准则：规划与责任落实 - 针对秋冬火灾易发风险，公司迅速成立专项领导小组，全面启动安全生产专项行动[3] - 将制度要求转化为清晰可行、责任明确的实施方案，严格执行“责任到人、任务到项、时限到日”要求[3] - 将冬季安全防范责任清单分解为可量化、可考核的具体指标，分阶段组织拉网式安全检查，确保人人扛责任、个个有担当[3] “严”字准则：全面排查与整改 - 采取“日常巡查+专项督查+交叉互查”方式，对消防设施、电气线路、燃气设备及疏散通道等重点领域进行系统性、全方位排查[5] - 每处隐患均建立台账，形成“问题清单—整改措施—责任人员—复查销号”全流程管理机制[5] - 对老化线路立即更换，消防器材过期及时补设，通道堵塞当场清除，实现隐患整改率达到100%[5] “实”字准则：培训与意识提升 - 特邀消防专家结合典型事故案例，讲授火灾预防、用电用气规范、初期扑救及应急疏散等实用技能，直击工作薄弱环节[5] - 工作人员主动上门向各承租商家送达《商户日常安全管理手册(2025版)》，指导商户开展自主培训，推动安全管理意识从“管理端”向“使用端”延伸[5] - 截至目前，已累计开展培训400余人次，发放手册400余份，实现343处在租资产全覆盖[5] 长期安全管理承诺 - 公司将安全生产视为一场必须常抓不懈的“持久战”，将始终保持高度警惕[7] - 公司将以与时俱进的安全理念和毫不松懈的责任担当，用常态化、制度化的实际行动筑牢安全防线，努力为商户营造安心经营、放心发展的优质环境[7]

全球大型并购交易 - 金佰利将以约487亿美元收购科赴，合并后公司预计2025年净营收约320亿美元，金佰利股东持股约54%，科赴股东持股约46% [1] - 雅培以230亿美元收购Exact Sciences，以押注快速癌症检测增长，后者主打产品Cologuard自2014年获批以来已被使用2000万次 [2] - 辉瑞在一场竞购战中击败诺和诺德，以可能超过100亿美元的价格收购减肥药初创公司Metsera [3] - 阿克苏诺贝尔与艾仕得涂料合并，合并后公司企业价值达250亿美元，预计年收入170亿美元，阿克苏诺贝尔股东持股55%，艾仕得股东持股45% [5] - 派克汉尼汾以92.5亿美元收购Filtration Group，后者预计2025年销售额约20亿美元，拥有约7500名员工 [5] - 麦格理资产管理提议以116亿澳元（约75亿美元）收购澳大利亚物流公司Qube Holdings [6] - 宏盟集团完成对埃培智的收购，合并后营收超过250亿美元，成为全球最大营销传播集团 [8] - ADNOC以约117亿欧元公开收购科思创所有已发行股，并承担30亿欧元债务，总交易价值147亿欧元，同时科思创将接受ADNOC 11.7亿欧元资金注入以发行10%新股 [8] 潜在及终止的并购活动 - 派拉蒙天舞、康卡斯特与奈飞均在考虑对华纳兄弟探索提出差异化收购要约 [9] - 丰树集团与凯德投资正探讨合并，若成功合并后实体资产管理规模将超过1500亿美元 [9] - 必和必拓已放弃对英美资源集团的新一轮收购提议 [10] - 美国食品配送企业Performance Food与US Foods已终止合并谈判 [10] 中资企业相关交易 - 博裕资本以40亿美元收购星巴克中国业务最多达60%的控股权，星巴克保留40%股权，计划将中国门店数量扩大一倍以上 [11][12] - CPE源峰与汉堡王品牌成立合资企业“汉堡王中国”，CPE源峰注入3.5亿美元初始资金并持股约83%，计划将中国门店从约1250家拓展至2035年4000家以上 [12] - 中金公司计划通过换股协议收购信达证券和东兴证券，以推动行业整合 [12] 其他行业并购 - 格罗方德收购新加坡的Advanced Micro Foundry，以扩大硅光子业务并成为全球最大硅光子代工厂 [13] - 松下控股将旗下住宅设备业务子公司Panasonic Housing Solutions出售给YKK集团，该子公司截至2025年3月底有1万939名员工 [13] - 韩国浦项控股以12亿澳元（7.65亿美元）收购澳大利亚Mineral Resources锂业务30%股权，并获得相应锂精矿权益 [14]

核心观点 - 中国房地产市场供需关系发生深刻变化，行业从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效阶段，传统“高负债、高杠杆、高周转”的开发模式难以为继，亟需向以资产保值增值为核心的房地产资产管理模式转型 [10][11][26][30][32] - 房地产资产管理覆盖“投、融、管、退”全生命周期，其价值创造的核心在于通过专业运营提升资产的营运净收入（NOI），并优化影响资产估值的关键指标如资本化率（Cap Rate）和折现率（Discount Rate），最终通过资产证券化或交易转让实现价值最大化 [34][39][41][46][47][59] - 有效的资产管理策略包括对存量资产进行系统梳理与分类管理、通过动态调优与运营增值（如升级改造、租务管理、科技赋能、绿色建筑）提升资产价值，并运用不动产资产证券化等多元化工具实现退出，从而穿越经济与行业周期 [69][71][81][85][120] 价值逻辑重构：从开发思维到资管思维 房地产市场供需关系发生深刻变化 - 全国房地产开发投资额自2022年起连续三年下行，新建商品房销售面积同步下降，标志着供应端持续扩张的局面发生调整 [11][14][15][16] - 商业地产供应过剩压力显著：2016至2024年间，17个样本城市的甲级写字楼总存量从4,220万平方米增长至7,845万平方米，增幅达85.9%；同期，15个样本城市的优质零售物业总存量从4,430万平方米增长至11,443万平方米，增幅高达158.3% [17][20][21][22] - 高能级城市核心区资产空置率攀升，租金承压：一线城市甲级写字楼平均空置率由2005年的12.1%升至2024年末的21.4%，租金下调成为普遍去化手段 [18][19] 目标导向的转变 - 传统开发模式以土地增值和快速周转为目标，依赖“高负债、高杠杆、高周转”（“三高”）模式，开发业务收入占比普遍超过八成，经营风险高 [27][28][29][30] - 资产管理模式则以资产保值增值为核心目标，强调长期持有、通过专业运营提升资产价值，并最终通过金融化退出（如REITs、资产证券化）或交易转让实现价值，房企战略向轻重并举、运营优化转型 [32][34][35] 贯穿全生命周期的资产管理价值逻辑 资管模式下影响价值创造的核心指标 - 营运净收入（NOI）是商业地产估值的核心，其提升依赖于优化租金收入、降低空置率、控制运营成本及税费，并与租约条款、租户构成及市场供需密切相关 [41][45] - 资本化率（Cap Rate）反映市场对资产的预期回报率，受宏观经济、市场供需及资产风险影响，通过提升资产抗风险能力（如获取ESG认证）可降低Cap Rate，从而提升资产价值 [41][46] - 折现率（Discount Rate）是现金流折现法（DCF）中的关键参数，等于无风险利率加风险溢价，引入信用更佳的租户组合、优选核心区资产有助于降低风险溢价，改善未来现金流现值 [41][47] - 收益期限的长短直接影响对项目总收益的预测，进而影响资产价值测算 [49] 资产的价值跟踪 - 重庆万象城案例展示了通过持续运营优化实现资产价值提升的路径：项目通过品牌迭代、空间改造（如北区开业引入超240家品牌）、设施升级，年零售额跃居重庆首位，并于2025年成功重发CMBS，融资规模从2021年的45.01亿元提升至51亿元，资产价值显著增长 [54][55][56][57][58] 资产退出路径及影响价值实现的因素 - 主要退出路径包括资产证券化退出（公募REITs、持有型不动产ABS、类REITs、CMBS）、股权交易退出及资产交易退出 [59][60][61][62][63][64][65] - 资产证券化退出的价值实现受基础资产质量、现金流稳定性、交易结构设计、市场政策及运营管理能力等多重因素影响 [63][66] - 资产收购与股权收购在税务处理上存在差异，资产收购涉及土地增值税等多项税费，而股权收购主要涉及企业所得税和印花税 [66] 资产的价值管理及策略 存量资产价值管理策略 - 资产梳理与分类管理是基础，需基于资产市场价值、战略价值、运营效率（如租金水平、出租率）等多维度建立评价体系，实施“一物一策”的精细化管理，对高价值高协同性资产优先持有，低价值低协同性资产考虑处置或证券化 [69][71][72][76][78][80] - 动态调优与运营增值依赖专业资产管理人，其核心功能包括资产配置与投资决策、风险管理、合规与信息披露，通过统筹运营优化实现资产保值增值 [81][82] 城市更新为存量资产价值重塑创造更多可行性 - 硬件升级改造是运营提升的前置举措，具体策略包括空间功能重构、外立面翻新、动线改造、设施设备更新（如电梯、空调系统）及智能化升级，旨在提高租金收益、降低运营成本、提升客户满意度 [85][87] - 案例：基汇资本收购广州西城都荟后，通过调整租户、更新设计，日均客流量从2万人次跃升至8万人次，出租率从68%提升至97%，最终以40.65亿元售出，资产价值提升超50%；改造北京盈科中心实施“商改写”，租金从每日每平方米4元提升至11元，资产价值3年间提升40% [89][91][92] 租赁住房市场发展丰富存量资产盘活路径 - 系统化租务管理是关键，包括制定租控策略、搭建客户评价模型、优化租户行业结构、合理匹配租约期限，以稳定现金流、分散风险（如避免行业过度集中）、增强客户黏性 [93][94][95] - 引入XSF坪效体验模型量化员工办公场所体验，帮助企业优化选址、空间规划及设施管理，从而提升员工工作效率与客户粘性，增强资产竞争力 [96][97][99][101] 科技赋能房地产资产管理 - 智能楼宇系统通过集成能耗监测、安防预警、智能电梯调度等功能，降低运营风险与人耗物耗成本，提升运营效率及租户体验，进而提升资产价值 [107][108][109] - 混合办公模式兴起，推动办公空间向灵活、共享转型，运营商需优化空间规划（如设置共享会议室、隔音舱）以满足企业降本增效与员工幸福感需求 [103][104] 绿色建筑促进经济与社会效益共生 - 绿色建筑通过采用节能技术（如冰蓄冷空调系统可降低年运行费用40%以上）、获取认证（如LEED、WELL），可降低运营成本、提升租金溢价，并符合ESG趋势，有助于获得绿色金融支持 [110][112][114][115][119] - 政策支持与技术成熟推动绿色改造，如北京对二星级以上绿色建筑提供每平方米60元奖励，上海鼓励合同能源管理模式以减少业主前期投入 [114][118] 不动产资产证券化策略 - 中国公募REITs市场自2021年启动后快速发展，底层资产范围从仓储物流、产业园持续扩容至保租房、消费基础设施等领域，为房企盘活存量资产、转型发展新模式提供重要工具 [120][121] - 资产证券化是项目进入稳定运营阶段后的融资工具，需构建涵盖债务性融资与权益性融资的多层次融资体系，以匹配资产全生命周期不同阶段的资金需求 [123][125]

合并方案核心信息 - 新加坡两大房地产资产管理机构丰树集团与凯德投资正探讨合并方案 [1] - 合并计划目前仍处于极早期阶段 最终能否落地尚不确定 [1] - 若合并成功 新实体资产管理规模将超过1500亿美元（约合10688亿元人民币） [1] 公司股权结构与背景 - 淡马锡持有丰树集团100%股权 并拥有凯德投资54%的股份 [1] - 淡马锡为新加坡政府全资拥有的投资控股公司 新加坡财政部持有其100%股权 [1] - 凯德投资是立足亚洲的全球不动产资产管理公司 于2021年在新加坡上市 [1] 凯德投资概况 - 截至2025年8月底 凯德投资管理规模达1170亿新元（约合6384亿元人民币） [1] - 旗下布局横跨7只上市REIT与业务信托 [1] - 资产类别覆盖商办 零售 酒店 工业物流 数据中心 健康养老及私募信贷等 [1] 丰树集团概况 - 截至2025年3月底 丰树集团资产管理规模达803亿新元（约合4381亿元人民币） [2] - 管理3只上市REIT及9只海外私募地产基金 [2] - 2005年首次进入中国市场 中国是其最大海外市场之一 [2]

文章核心观点 - 中国房地产市场正处于周期低谷，市场均衡重塑的关键在于价格形成机制，其核心是供需双方微观主体的博弈行为[1] - 市场走出周期的关键因素是微观主体的内生动力，需要培育新型不动产资产管理机构，构建从“募、投、管”到“退”的完整生态循环[4][18][19] - 政策重心应从直接调控转向制度供给，通过构建“主体培育-金融支持-退出闭环”的市场生态，实现从政策驱动向生态自循环的根本转变[20][21][22] 国际经验与市场范式转移 - 成熟经济体房地产周期具有必然性，周期重塑过程伴随着微观主体重构和金融生态成熟，例如美国CMBS和REITs在储贷危机后发展起来[2][4] - 美国市场范式从“主体信用”转向“资产信用”，专业资产管理机构通过构建信用中立载体持有和管理资产，黑石以100万美元资本起家，发展至资产管理规模突破1万亿美元[5] - 截至2025年中，美国传统房地产上市公司总市值约198.6亿美元，仅占房地产上市公司总市值的1.4%，而公募REITs市值约1.43万亿美元，占比98.6%[6] - 美国约12万亿美元的不动产资产中，超过40%的份额由专业资产管理机构持有并运营管理[6] - 黑石Invitation Homes案例显示，其通过大规模收购、翻新、出租独栋房屋，并成功以REITs形式上市，开创机构化独栋房屋租赁新模式[7][8] - 日本J-REITs市场因法规修改迟缓，直至2001年才正式启动，但依靠外资积极参与，为不动产市场筑底恢复起到关键作用，现已成为世界第二大REITs市场[9][10] - 日本央行通过公开市场直接收购J-REITs来干预市场，提供流动性支持，是值得借鉴的经验[12] 中国房地产市场现状与定价机制 - 近期房价比高峰期下跌约30%，全国广义库存面积达40亿平方米，整体去化周期或长达5年，开发商持有存量资产规模约70万亿元[13] - 中国居民家庭总资产中房产比重高达70%，房价下跌导致资产负债表缩水，产生显著“负向财富效应”制约消费能力释放[13] - 支撑房价的有效定价锚点应是作为资产“现金流”的租金收益率，而非房价收入比[13] - 中国目前超大城市的租金收益率约为1.8%，过去能长期维持低水平与居民对房价上涨的预期有关[14] - 根据用户成本模型分析，当前中国主要城市租金收益率约1.75%，无风险收益率约1.7%，折旧与维修成本假设3%，风险溢价2%，计算得出均衡状态下房价预期增长率约4.95%[16] - 敏感性分析显示，若预期增长率下调0.5%，均衡条件下房价将下降22%；若下降1%，房价将下降36%[16] 商业不动产市场与金融工具创新 - 中国公募REITs市场隐含资本化率约5%，但一级大宗市场实际成交资本化率高达7%以上，一二级市场存在巨大价格鸿沟，传导路径存在梗阻[17] - 可借鉴美国重组信托公司（RTC）处置不良资产的风险分担机制，例如承诺在一定期限内回购或补偿，以提振市场信心[17] - 不动产周期重构的核心是资产持有和运营模式重构，需大力发展基金化“表外”工具，如不动产私募基金与REITs，将资产信用与主体信用分离[18] 政策建议与市场生态构建 - 政策核心目标应以“新需求”消化“旧库存”，通过市场化机制打通商品房与保障性住房转化通道，将过剩存量转化为保障性租赁住房、养老社区等用途[20] - 建议设立市场化运作的“住房收购基金”，政府提供长期低成本再贷款、信用增信等工具引导，鼓励专业资产管理机构以市场主体身份收购存量房产[20] - 在融资端，由政策性担保机构为基金提供增信支持，并将相关贷款打包成CMBS释放流动性；在退出端，必须配套公募REITs通道[21] - 需同步优化REITs发行标准，适度降低资产审核条件，避免过度管制推高风险溢价，保障市场运转效率[22]

公司战略 - 纳斯达克上市房地产资产管理公司 Caliber 董事会正式批准数字资产国库策略及政策 计划分配部分国库资金购买 Chainlink 协议的 LINK 代币 用于长期增值及 Staking 收益生成 [1] - Caliber 计划通过现有融资及股权证券发行购买 LINK 目标有序积累 强化股东价值及公司流动性 [1] 资产配置 - 数字资产国库策略将 LINK 代币纳入公司国库资产配置范围 [1] - 投资目的包括长期资本增值和通过 Staking 获取收益 [1]