合并方案核心信息 - 新加坡两大房地产资产管理机构丰树集团与凯德投资正探讨合并方案 [1] - 合并计划目前仍处于极早期阶段 最终能否落地尚不确定 [1] - 若合并成功 新实体资产管理规模将超过1500亿美元（约合10688亿元人民币） [1] 公司股权结构与背景 - 淡马锡持有丰树集团100%股权 并拥有凯德投资54%的股份 [1] - 淡马锡为新加坡政府全资拥有的投资控股公司 新加坡财政部持有其100%股权 [1] - 凯德投资是立足亚洲的全球不动产资产管理公司 于2021年在新加坡上市 [1] 凯德投资概况 - 截至2025年8月底 凯德投资管理规模达1170亿新元（约合6384亿元人民币） [1] - 旗下布局横跨7只上市REIT与业务信托 [1] - 资产类别覆盖商办 零售 酒店 工业物流 数据中心 健康养老及私募信贷等 [1] 丰树集团概况 - 截至2025年3月底 丰树集团资产管理规模达803亿新元（约合4381亿元人民币） [2] - 管理3只上市REIT及9只海外私募地产基金 [2] - 2005年首次进入中国市场 中国是其最大海外市场之一 [2]

文章核心观点 - 中国房地产市场正处于周期低谷，市场均衡重塑的关键在于价格形成机制，其核心是供需双方微观主体的博弈行为[1] - 市场走出周期的关键因素是微观主体的内生动力，需要培育新型不动产资产管理机构，构建从“募、投、管”到“退”的完整生态循环[4][18][19] - 政策重心应从直接调控转向制度供给，通过构建“主体培育-金融支持-退出闭环”的市场生态，实现从政策驱动向生态自循环的根本转变[20][21][22] 国际经验与市场范式转移 - 成熟经济体房地产周期具有必然性，周期重塑过程伴随着微观主体重构和金融生态成熟，例如美国CMBS和REITs在储贷危机后发展起来[2][4] - 美国市场范式从“主体信用”转向“资产信用”，专业资产管理机构通过构建信用中立载体持有和管理资产，黑石以100万美元资本起家，发展至资产管理规模突破1万亿美元[5] - 截至2025年中，美国传统房地产上市公司总市值约198.6亿美元，仅占房地产上市公司总市值的1.4%，而公募REITs市值约1.43万亿美元，占比98.6%[6] - 美国约12万亿美元的不动产资产中，超过40%的份额由专业资产管理机构持有并运营管理[6] - 黑石Invitation Homes案例显示，其通过大规模收购、翻新、出租独栋房屋，并成功以REITs形式上市，开创机构化独栋房屋租赁新模式[7][8] - 日本J-REITs市场因法规修改迟缓，直至2001年才正式启动，但依靠外资积极参与，为不动产市场筑底恢复起到关键作用，现已成为世界第二大REITs市场[9][10] - 日本央行通过公开市场直接收购J-REITs来干预市场，提供流动性支持，是值得借鉴的经验[12] 中国房地产市场现状与定价机制 - 近期房价比高峰期下跌约30%，全国广义库存面积达40亿平方米，整体去化周期或长达5年，开发商持有存量资产规模约70万亿元[13] - 中国居民家庭总资产中房产比重高达70%，房价下跌导致资产负债表缩水，产生显著“负向财富效应”制约消费能力释放[13] - 支撑房价的有效定价锚点应是作为资产“现金流”的租金收益率，而非房价收入比[13] - 中国目前超大城市的租金收益率约为1.8%，过去能长期维持低水平与居民对房价上涨的预期有关[14] - 根据用户成本模型分析，当前中国主要城市租金收益率约1.75%，无风险收益率约1.7%，折旧与维修成本假设3%，风险溢价2%，计算得出均衡状态下房价预期增长率约4.95%[16] - 敏感性分析显示，若预期增长率下调0.5%，均衡条件下房价将下降22%；若下降1%，房价将下降36%[16] 商业不动产市场与金融工具创新 - 中国公募REITs市场隐含资本化率约5%，但一级大宗市场实际成交资本化率高达7%以上，一二级市场存在巨大价格鸿沟，传导路径存在梗阻[17] - 可借鉴美国重组信托公司（RTC）处置不良资产的风险分担机制，例如承诺在一定期限内回购或补偿，以提振市场信心[17] - 不动产周期重构的核心是资产持有和运营模式重构，需大力发展基金化“表外”工具，如不动产私募基金与REITs，将资产信用与主体信用分离[18] 政策建议与市场生态构建 - 政策核心目标应以“新需求”消化“旧库存”，通过市场化机制打通商品房与保障性住房转化通道，将过剩存量转化为保障性租赁住房、养老社区等用途[20] - 建议设立市场化运作的“住房收购基金”，政府提供长期低成本再贷款、信用增信等工具引导，鼓励专业资产管理机构以市场主体身份收购存量房产[20] - 在融资端，由政策性担保机构为基金提供增信支持，并将相关贷款打包成CMBS释放流动性；在退出端，必须配套公募REITs通道[21] - 需同步优化REITs发行标准，适度降低资产审核条件，避免过度管制推高风险溢价，保障市场运转效率[22]

公司战略 - 纳斯达克上市房地产资产管理公司 Caliber 董事会正式批准数字资产国库策略及政策 计划分配部分国库资金购买 Chainlink 协议的 LINK 代币 用于长期增值及 Staking 收益生成 [1] - Caliber 计划通过现有融资及股权证券发行购买 LINK 目标有序积累 强化股东价值及公司流动性 [1] 资产配置 - 数字资产国库策略将 LINK 代币纳入公司国库资产配置范围 [1] - 投资目的包括长期资本增值和通过 Staking 获取收益 [1]