公司核心战略与定位 - 公司2025年的发展底色是“安全”，已平稳度过债务高峰，并在资产管理领域持续投入，构筑护城河[1] - 公司践行长期主义，围绕人的生命周期构建了六大资产管理赛道，包括冠寓、欢肆、蓝海引擎、霞菲公馆、佑佑宝贝与椿山万树，整体管理规模已接近300亿元[2] - 公司的资产管理能力正构筑其在存量时代的第二增长曲线，其意义在于形成了一套可反复验证和广泛应用的系统性能力[27] 创新产品“欢肆”的商业模式与表现 - 公司基于“Hybrid Space”理念打造创新混合空间产品“欢肆”，已落地合肥、成都、上海、杭州[3] - 合肥欢肆项目建筑面积不足2万平米，定位为“年轻时尚的生活欢乐场”，精准捕捉年轻人回归“附近”的消费偏好[4][5][6] - 合肥欢肆开业前三日客流超过13.2万人次，销售额突破330万元，配套的723间冠寓出租率稳定在97%，租金坪效超出周边竞品50%[4] - 欢肆空间设计注重“小而美”，通过四大亮点组合营造松弛场景，业态以餐饮为核心占比约70%，其余30%为休闲配套与生活方式，并孵化在地品牌[8][10] - 成都、杭州、上海等地的欢肆项目延续“小体量、高浓度”运营逻辑，基于客群画像、场景规划、品牌组合的全链路进行差异化打造[12] 复合业态的价值创造与协同效应 - 欢肆与冠寓深度融通形成差异化优势，冠寓4.0版本增加社交区域等公共空间，合肥项目在规划阶段便预留了直达欢肆的入口[13] - 通过珑珠积分互通、社群活动联动，实现了居住、消费、社交的“无界串联”，欢肆开业后带动冠寓单房租金提升300至500元[16] - “居住引流—消费闭环—价值互哺”模式为小体量商业提供了可复制的路径，通过业态融合提升资产运营确定性[17] - 2026年，“欢肆+冠寓”组合将在南京、深圳等地亮相，成都与上海原有项目也将焕新升级[19] 资产管理能力的系统化延伸 - 公司在上海虹桥天街项目通过蓝海引擎重塑办公体验，实现交通、产业与商业深度耦合，租户可享合作商铺95折优惠[19] - 公司将成都三千集从传统购物中心改造为“商业+办公”的复合功能空间，展示了以资产价值为核心对低效空间进行结构性重构的能力[21] - 公司资产管理具备从定位策划到交付运营的一站式能力，覆盖前策、研发、交付、运营全流程，并以资管视角统筹收益、成本与退出[23] - 该能力已延伸至酒店、医院、养老等领域，并通过如“长租+养老”、“长租+办公”等业态组合探索新可能性，以多元场景降低单一业态波动风险[25] - 公司的资产管理能力对消费者意味着可随人生阶段切换的陪伴模式，对业主则是能提供全套资产盘活解决方案的稀缺合作对象[27]

核心观点 - 在房地产行业向存量运营转型的背景下 龙湖集团经营性业务展现出强大增长韧性 成为集团穿越周期的重要压舱石 [1] - 2025年公司经营性收入创历史新高 运营及服务业务被明确为公司的“增长盘” 以应对存量时代的转型诉求 [2] - 公司通过“一个龙湖”生态体系协同 从开发商向运营服务商成功转型 其经营性业务的稳定现金流有效平滑了开发业务的周期波动 [7] 经营性业务整体表现 - 2025年全年 龙湖集团累计实现合同销售金额631.6亿元 [2] - 2025年集团实现经营性收入约285.4亿元（含税） 创下历史新高 [2] - 其中 运营业务收入约151.9亿元（含税） 服务业务收入约133.5亿元（含税） [2] - 经营性业务因其可持续的现金流和利润贡献 正成为公司业绩结构中愈发稳定的基石 [2] 运营业务（商业投资与资产管理） - 2025年 由商业投资与资产管理组成的运营业务累计实现运营收入151.9亿元（含税） [3] - 商业投资方面 2025年如期新增运营13座购物中心 截至年末累计运营商场已超百座 覆盖全国26座高能级城市 [3] - 公司通过打造“天街庙会”、“天街欢乐季”等原创营销IP驱动客流与营业额增长 并通过存量项目改造（如重庆北城天街、苏州狮山天街）和新项目差异化经营（如武汉滨江天街、重庆江岸天街）巩固长期竞争力 [3] - 资产管理方面 旗下长租公寓品牌冠寓截至2025年底已开业房源规模稳居行业前列 [4] - 2025年创新推出活力街区品牌“欢肆” 并在成都、合肥、杭州、上海四城成功落地 通过“品质公寓+街区商业”的混业经营模式盘活中小体量存量资产 [4] 服务业务（龙湖智创生活） - 服务业务板块正从传统物业管理向智慧城市生活服务商全面升维 核心竞争力源于全场景服务能力与科技赋能 [5] - 已形成住宅、商业、写字楼、城市服务等13类业态的全场景服务能力 2025年业务版图实现多维拓展 获取了包括北京数字经济算力中心、杭州亚运村媒体村商业综合体、成都宽窄巷子、西安咸阳国际机场等一系列标杆项目 [5] - 在住宅管理领域通过五大产品体系与“善居计划”夯实服务 在商企服务领域凭借“6+N”服务方案获得了小米、华为、比亚迪等头部企业认可 [5] - 科技是驱动服务业务高质量发展的内核 累计超百亿的研发投入沉淀出自主构建的HALO智慧空间管理平台 [6] - HALO平台以物联网与数字孪生为技术底座 形成了运行、能源、安全、品质等八大场景的智慧管理能力 已在上海御湖境、苏州姑苏古城等项目应用 提升了服务效率与品质并构筑了长期增长点 [6] 生态协同与战略价值 - 公司经营性业务的突破是“一个龙湖”生态体系协同共进的成果 商业、冠寓、社区及科技平台之间形成了深度协同与流量互哺 构建了生态护城河 [7] - 华泰证券研报指出 龙湖商业地产的重定价空间、科技赋能下的服务业务成长性以及市场出清格局下的开发修复动能等价值仍有待释放 [2] - 公司在运营及服务板块的持续投入与积累 其价值释放才刚刚开始 为行业在存量时代的转型与发展提供了参考范本 [7]

公司2025年营运数据 - 2025年全年累计实现合同销售金额631.6亿元，销售面积518.6万平方米 [1][4] - 全年实现经营性收入约285.4亿元（含税），创历史新高 [1][4] - 其中，运营业务收入约151.9亿元（含税），服务业务收入约133.5亿元（含税） [1][4] 行业市场环境 - 2025年中国房地产市场持续深度调整，全国商品房成交规模预计全年销售金额8.4万亿元 [1][4] - 全国商品房成交规模仍保持两位数降幅 [1][4] 开发业务表现 - 公司住宅产品在全国诸多核心城市展现出不俗的底蕴与影响力 [1][5] - 2025年全年，公司在全国7个城市入围当地市场前五，其中在重庆、贵阳排名居首，昆明、沈阳、烟台也跻身前三 [1][5] - 在全国14座城市进入TOP10，公司整体销售规模稳居行业前列 [1][5] 经营性业务发展 - 运营业务方面，龙湖商业全年如期新增运营13座购物中心，并持续推动存量头部商业改造升级 [2][5] - 龙湖资产管理旗下长租公寓品牌冠寓，截至2025年底已开业房源12.7万间 [2][5] - 全新活力街区品牌“欢肆”在成都、合肥、杭州、上海4座城市正式亮相 [2][5] - 服务业务板块内，龙湖智创生活年内获取北京数字经济算力中心、杭州亚运村媒体村商业综合体、成都宽窄巷子等标杆项目 [2][5] - 智慧营造品牌“龙湖龙智造”，2025年新增代建面积1387万平方米，代建项目销售额206.2亿元，全年累计交付面积293万平方米 [2][5] 公司战略与管理层观点 - 公司管理层明确表示，运营及服务业务的持续发展，将成为公司的增长盘，用以应对存量时代的转型诉求，帮助整个集团实现增长、穿越周期 [2][6] 机构观点摘要 - 华泰证券对公司表示看好，认为其商业地产的重定价空间、科技赋能下的服务业务成长性以及市场出清格局下的开发修复动能等价值仍有待释放 [2][6] - 该机构表示，公司2022年以来商场运营面积年复合增速约14.1%，持续的扩张步伐为租金规模保持逆周期增长打下基础 [3][6] - 在服务板块中，科技赋能构筑超额利润点，有望形成未来增长点，科技赋能也将成为公司未来发展的重要看点 [3][6]

行业核心观点 - 房地产行业正经历从大规模增量扩张向存量提质增效的根本性转型，城市更新成为关键抓手和增长新引擎 [1][2][4] - 行业商业模式正从“开发驱动”向“开发+运营双轮驱动”转变，运营与服务能力成为企业决胜关键 [10][11] - 市场呈现“总量有空间，改善成主导”和“市场分化加剧”的核心特征，人口流入的高能级城市及“好房子”价值将凸显 [9] 行业现状与数据表现 - 2025年前11个月，全国商品房销售面积同比下降7.8%，房地产开发投资总额7.86万亿元，同比下滑15.9% [1][4] - 同期，百城二手住宅价格累计下跌7.46%，其中二线城市跌幅达8.24%，一线城市跌幅为5.52% [9] - 新房价格呈现分化格局，一线城市累计上涨5.82%（上海豪宅入市带动新房均价涨9.21%），而近六成二线城市价格下跌，三、四线城市累计下跌1.54% [9] - 行业风险释放高峰已过，出险企业陆续进入重组阶段，工作重心转向新模式构建 [2] 转型驱动：城市更新 - 城市更新投资规模持续增长，有机构预测2029年市场规模将超9万亿元，与传统开发投资下滑形成鲜明对比 [4] - 2025年7月中央城市工作会议明确，城市发展转向存量提质增效为主的阶段，并强调高质量开展城市更新 [4] - 自2021年写入《政府工作报告》后，城市更新已从边缘探索上升为行业主流，成为稳投资、扩内需的重要抓手 [4] - 更新模式发生本质变化：驱动力从“土地价值最大化”转向“恢复和提升建筑与空间的功能”，操作难度加大，模式更加多元 [5][6] 城市更新的多元模式 - **局部改造与综合提升**：2019年至2024年，全国累计开工改造老旧小区28万个，惠及居民超1.2亿人；2025年前11个月新开工改造城镇老旧小区2.58万个 [6] - **功能转换与资产盘活**：在核心一、二线城市，将老旧厂房改造为文创园区、闲置酒店或写字楼翻新为长租公寓等案例日益增多 [6] - **居民自主更新与“原拆原建”**：在北京、上海等地探索，由居民主导、出资对危旧住房进行拆除重建，遵循“谁受益、谁主导、谁出资”原则 [7] - **片区统筹与综合开发**：在少数核心区域实践，更强调与产业、文化、生态的融合 [7] - 参与主体更加多元化，包括建筑类、开发、运营服务类企业；资金来源多元，包括中央补助、预算内投资、专项债、政策性贷款等 [7] 企业转型与商业模式变革 - 头部房企率先布局“轻重并举”，2025年上半年华润置地、招商蛇口、龙湖集团持有物业和物业服务收入合计占比均超20%，较2021年明显提升 [10] - 2025年上半年，华润置地非开发业务贡献利润六成，成为向“开发+运营”双轮驱动转型的代表 [10] - 部分出险房企通过债务重组将重心转向代建、物业管理、资产运营等轻资产业务，如金科重整后聚焦投资管理、开发服务、运营管理，远洋集团拓展代建、商管资管等业务 [10] - 参与城市更新的企业需转变思维，从“开发商”转向“资产管理者”和“城市运营商”，并拓宽融资模式、加强运营能力建设 [11] 未来需求与市场展望 - “十五五”期间，全国城镇住房需求总量预计约为49.8亿平方米，年均新建商品住宅销售面积预计为7亿—8亿平方米 [9] - 改善性需求成为核心增长点，预计“十五五”期间改善需求带来的住房增量约20.3亿平方米，占总需求四成 [9] - 随着限制性政策逐步退出，楼市将回归供需基本面逻辑，人口和人才吸引力强的城市市场更具韧性 [9] - 住房保障体系不断完善，累计建设筹集各类保障性住房、城中村和城市危旧房改造等安置住房1100多万套，惠及群众超3000万人 [4]

行业背景与挑战 - 中国房地产行业已进入存量竞争时代，存量市场成为核心战场 [1] - 截至2025年5月，全国3万平方米以上已开业零售商业项目总面积达5.9亿平方米，五大城市群占据60%的存量份额 [1] - 重点八城商业地产平均租金较上年同期下跌11.9%，大量中小体量项目面临出租率不足、坪效低迷困境 [1] - 政策推动行业从“建房子”向“管资产”转型，城市更新、保租房建设等政策密集落地，存量资产盘活紧迫性增加 [1] 公司定位与发展历程 - 龙湖资产管理是龙湖集团旗下专注于资产管理的旗舰品牌，以创新业态“欢肆”为实践载体 [3] - 公司构建了“业态协同增值、精细运营赋能、投融建管退闭环”的全链条资管能力体系 [3] - 2016年，公司推出长租公寓品牌“冠寓”，开启资产管理业务探索 [4] - 2024年，公司确立“全周期全业态资产管理运营商”定位，形成六大业务飞轮，覆盖“住、职、娱、医、养”全场景 [4] - 截至2024年底，公司管理资产规模近300亿元，覆盖核心一二线城市20余个，实现营业收入31.8亿元 [4] - 2025年，公司完成从传统资产运营商到资产管理公司（AMC）的身份转变 [4] 核心商业模式与创新 - 公司采用“混合业态”模式破解存量资产价值瓶颈，特别是针对3万-5万平方米的商业地块 [5] - 实践出以“欢肆+冠寓”双业态深度共生的复合模式，打造“居住引流-消费闭环-价值互哺”生态体系 [5] - 物理空间上，通过预留专属通道、连桥与露台设计实现业态无缝衔接，例如合肥欢肆和上海江桥欢肆 [5] - 客群层面，冠寓为街区提供稳定核心客流，合肥欢肆723间冠寓带来日均超2000人次基础消费力 [7] - 权益层面，通过“珑珠积分互通”体系，冠寓租户积分可直接抵扣街区消费，提升租户幸福感并促进商户复购 [8] - 该模式显著提升资产价值：合肥高新欢肆店冠寓接近满租，坪效较周边竞品溢价超50%，街区商铺出租率达98% [8] - 成都武侯欢肆由原“武侯星悦荟”焕新升级，3.6万平方米商业与约2万平方米长租公寓组合摆脱过往运营困境 [8] - 2025年上半年，资产管理航道收入15.1亿元，混合业态项目平均出租率高于单一业态 [8] 精细化运营策略 - 公司将精细化运营视为资产长期增值核心引擎，推动商业空间从“消费场所”升级为“有温度、高黏性的城市活力场” [9] - 形成“客群画像—场景规划—品牌组合”的全链路逻辑，为每个项目量身打造 [9] - 杭州下沙欢肆定位“NIGHT LIFE BASE”，瞄准大学城师生，规划24小时延时经营，引入主理人品牌 [9] - 上海江桥欢肆聚焦社区居民与产业白领，引入华为、小米、屈臣氏等品质连锁品牌，构建便民生活圈 [9] - 合肥欢肆服务国际学校家庭与上班族，特设英语角亲子阵地与交友社群，70%为本地孵化品牌 [9] - 成都武侯欢肆紧扣文创基因，以“昼享夜活”为主题，聚集本土设计师品牌与夜经济商户 [9] - 数字化体系实现实时监测客流与营收数据，辅助业态调整，合肥欢肆出租率从85%提升至98% [11] - 通过150余项服务标准、24小时响应机制及智慧设施，客群满意度高达97% [11] 全链条资管能力体系 - 公司构建“投融建管退”闭环体系，保障资产价值可持续兑现 [12] - 投资环节坚持研策先行、精准选址，依托“一城一策”体系深度洞察地缘价值与人口轨迹 [12] - 采用“商业+公寓”混合业态模式，分散单一业态运营风险，降低市场波动影响 [12] - 建管环节依托智慧营造能力实现高效落地与产品迭代，2024年有四座欢肆密集落地 [12] - 产品持续迭代：冠寓4.0采用智慧装配式技术提升空间利用率；欢肆通过连桥、下沉广场等设计优化体验 [12] - 退出环节构建多元变现路径：通过街区租金与公寓租赁收入形成稳定经营性现金流，2024年冠寓单品牌租金收入达26.5亿元 [13] - 依托优质资产稳定收益，可通过经营性物业贷优化债务结构，未来可探索ABS、资产证券化等退出方式 [13]

核心业绩表现 - 2025年上半年营业收入587.50亿元，同比增长25% [2] - 归母净利润32.2亿元，同比下降45.14% [2] - 核心归母净利润13.8亿元，每股核心盈利0.21元 [2] - 中期派息每股0.07元 [2] 营收与利润驱动因素 - 三大业务板块（开发、运营、服务）均实现同比增长 [2] - 毛利率12.63%，同比下降7.94个百分点 [2] - 联营和合营公司业绩贡献为负，去年同期为正 [2] - 销售费用率2.60%和管理费用率2.91%，分别同比下降1.49和1.96个百分点 [2] 销售与土地投资 - 销售面积261.4万平方米，同比下降28.48% [3] - 销售金额350.1亿元，同比下降31.51% [3] - 销售均价13393元/平方米，同比下降4.23% [3] - 新增4宗土地储备，计容建筑面积24.9万平方米，权益建筑面积18.4万平方米 [3] - 新增土地平均楼面价7907元/平方米，权益比例73.90% [3] - 总土地储备2840万平方米，权益比例74.40%，平均楼面价4207元/平方米 [3] 区域业务分布 - 销售金额占比：西部区域28.1%、长三角区域26.5%、环渤海区域23.5%、华南区域12.0%、华中区域9.9% [3] - 土地储备占比：环渤海区域36.3%、西部区域28.0%、华中区域17.1%、长三角区域11.3%、华南区域7.3% [3] 经营性业务表现 - 购物中心租金收入55亿元，同比增长4.9%，已开业商场建筑面积943万平方米，出租率96.8% [4] - 长租公寓收入12.4亿元，已开业12.7万间，整体出租率95.6%，开业超6个月项目出租率97.2% [4] - 物业服务收入62.6亿元，同比增长0.02%，在管面积约4亿平方米，覆盖多业态 [4] 财务结构与负债管理 - 有息负债规模1698亿元，较2024年末下降65亿元 [5] - 剔除预收款后资产负债率56.1%，净负债率51.2% [5] - 一年内到期债务256.1亿元，占总债务比例15.1% [5] - 平均融资成本3.58%，平均合同借贷年期10.95年 [5] - 剔除预售监管资金及受限资金后现金短债倍数1.14倍 [5] 战略聚焦与业务定位 - 销售端持续聚焦核心区域 [3][6] - 经营端稳步推进，贡献现金和利润 [4][6] - 财务端压降负债并优化结构 [5][6]

核心财务表现 - 上半年收入587.5亿元 同比增长25.4% 公司拥有人应占利润32.2亿元 核心税后利润率3% [1] - 地产开发业务收入454.8亿元 同比增长34.7% 运营业务收入70亿元 同比增长2.5% 服务业务收入62.6亿元 同比微增0.02% [1][3] - 运营及服务业务收入合计132亿元 占总营收22.6% 运营毛利率77.7% 服务业务毛利率30% [1][3] 业务结构转型 - 运营及服务业务成为核心利润主要来源 超越传统地产开发业务 [1] - 开发业务交付面积352.7万平方米 合同销售额350.1亿元 销售面积261.4万平方米 [2] - 持有土地储备2840万平方米 权益占比75% 上半年仅新增4宗地块 新增土储24.9万平方米 [2] 债务管理成效 - 3年半累计降债600多亿元 其中已降400多亿有息负债 年底前将再降200亿 [1][5] - 一年内到期债务256.1亿元 在手资金446.7亿元 综合借贷金额1698亿元 净负债率51.2% [4] - 平均融资成本3.58% 较上年下降42个基点 处于行业较低水平 [5] 偿债计划与现金流 - 2023-2025年到期债务分别为370.4亿元/294亿元/256.1亿元 偿债高峰即将结束 [4] - 今年已兑付100亿国内信用债和35亿中票 年底前需偿付85亿海外银团（已提前还10亿） [4] - 2026-2028年计划每年再降100亿有息负债 偿债压力大幅降低 [5] 运营业务细节 - 已开业商场89个 租金收入55亿元 同比增长4.9% 出租率96.8% [3] - 长租公寓"冠寓"已开业12.7万间 整体出租率95.6% [3] - 物业服务在管面积约4亿平方米 [3] 行业政策与市场展望 - 一、二线城市核心地段改善需求强劲 但缺乏"好房子"供应 [2] - 限购放松政策对市场止跌回稳非常必要 行业经过4年调整进入关键阶段 [2] - 短期看政策刺激力度 中长期仍看好国内房地产市场发展 [2]

公司业绩表现 - 上半年地产开发合同销售金额350.1亿元 [1] - 营业收入同比增长25.4%至587.5亿元 [1] - 公司拥有人应占溢利32.2亿元 [1] - 运营及服务业务收入132.7亿元创历史新高 占营业收入比重22.6% [2] - 经营性业务毛利率超过50% 成为利润主要贡献源 [3] 业务板块详情 - 运营业务不含税租金收入70.1亿元 同比增长2.5% [2] - 商业投资航道租金收入55.0亿元 同比增长4.9% 出租率97% [2] - 资产管理航道收入15.1亿元 冠寓长租公寓开业12.7万间 整体出租率95.6% 租金收入12.4亿元 [2] - 服务业务不含税收入62.6亿元 [2] - 物业管理总收入55.3亿元 管理项目约2200个 在管面积约4亿平方米 外拓占比约60% [3] - 代建业务营业收入7.0亿元 同比增长65% 新增代建面积852万平方米 代建销售额84亿元 交付面积122万平方米 [3] 财务健康状况 - 综合借贷总额1698亿元 较上年末下降65.3亿元 [3] - 在手现金446.7亿元 [3] - 净负债率51.2% 现金短债倍数1.74倍 剔除预收款后资产负债率56.1% 保持"三道红线"绿档 [3] - 平均融资成本降至3.58% 平均合同借贷年期延长至10.95年 [3] - 年内累计兑付债券本息约145亿元 已无到期债券 [3] - 预计2026年偿还约200亿元 未来每年减少约100亿元 目标稳定在1000亿元左右 [4] 战略转型成果 - 三年半时间降低有息负债600亿元 其中今年底计划再降200亿元 [4] - 通过经营性现金流压降负债及经营性物业贷置换信用债两大战略实现债务优化 [4] - 运营及服务业务构成的"1+4航道"模式成为业绩增长稳压器 [3]

业绩表现 - 2025上半年收入587.5亿元 同比增长25.4% 其中地产开发收入454.8亿元 同比增长34.7% 运营及服务收入132.7亿元 同比增长1.3% 占比22.6% [1] - 归母净利润32.2亿元 同比下降45.2% 核心归母净利润13.8亿元 毛利率12.6% 同比下降7.9个百分点 [1] - 开发业务毛利率0.2% 运营业务毛利率77.7% 服务业务毛利率30.0% [1] 财务结构 - 有息负债1698亿元 较年初压降65亿元 剔预负债率56.1% 净负债率51.2% 现金短债比1.74倍 [1] - 平均融资成本3.58% 同比下降42个基点 在手现金446.7亿元 [1] - 派发中期每股股息0.07元人民币 股息支付率占归母净利润21.7% [1] 销售与土储 - 2025上半年销售金额350.1亿元 同比下降31.5% 销售面积261.5万平方米 同比下降28.5% [2] - 已售未结转金额1059亿元 面积854万平方米 [2] - 新增土地储备4宗 总建筑面积24.9万平方米 权益拿地金额14.5亿元 长三角区域占比52.2% 西部区域占比47.8% [2] - 总土储规模2840万平方米 权益比例74.4% [2] 运营业务 - 运营收入70.1亿元 同比增长2.5% 其中商场收入占比78.5% 毛利率77.7% 同比提升2.3个百分点 [2] - 已开业商场面积943万平方米 租金收入同比增长4.9% 整体出租率96.8% [2] - 冠寓开业12.7万间 出租率95.6% [2] 服务业务 - 服务收入62.6亿元 同比基本持平 毛利率30.0% [2] - 在管面积约4亿平方米 [2] - 新增代建面积852万平方米 代建销售额84亿元 智慧营造收入7.0亿元 [2] 盈利预测 - 预计2025-2027年归母净利润分别为68.7亿元、72.6亿元、76.4亿元 [1] - 对应EPS分别为0.98元、1.04元、1.09元 [1] - 当前股价对应PE估值分别为9.8倍、9.3倍、8.8倍 [1]

核心财务表现 - 2025年上半年实现营收587.5亿元，同比增长25% [2] - 股东应占溢利32.2亿元，剔除公平值变动等影响后的核心溢利13.8亿元 [2] - 地产开发业务收入454.8亿元，同比增长34.7%，占总营收77.4% [2][3] - 运营及服务业务收入132.7亿元，同比增长1.3%，占总营收22.6% [2][7] 地产开发业务 - 全口径销售额350.1亿元，约90%来自一二线城市 [3] - 结算毛利率仅0.2%，反映近两年销售价格承压影响 [3] - 新增上海、苏州、重庆4幅地块，新增土储24.9万平方米，权益面积18.4万平方米，货值超50亿元 [4] - 总土储2840万平方米，权益土储2113万平方米，未售货值超2000亿元，一二线城市占比超70% [4] - 上半年全国36城交付约4万套房源，交付满意度超90% [4] 运营及服务业务 - 运营业务（商业投资+资产管理）租金收入70.1亿元，同比增长2.5% [8] - 商业投资租金收入55.0亿元，同比增长4.9%，出租率97%，销售额增17%，客流增11% [8] - 逍遥洲资管收入15.1亿元，长租公寓品牌冠寓开业12.7万间，出租率95.6%，租金收入12.4亿元 [8] - 服务业务（物业+智慧营造）收入62.6亿元，同比微增 [9] - 物业管理收入55.3亿元，管理项目约2200个，在管面积4亿平方米，外拓占比60% [9] - 龙湖龙智造收入7亿元，同比增长65%，新增代建面积852万平方米，代建销售额84亿元 [9] 债务与资金管理 - 综合借贷总额1698亿元，较上年末降65.3亿元，较2022年末压降约400亿元 [10] - 净负债率51.2%，现金短债比1.74倍，剔除预收款后资产负债率56.1%，维持"三道红线"绿档 [10] - 在手现金446.7亿元，短债占比15%，外币债务占比14%，掉期比例100% [10] - 银行融资占比87%，境内债券占比8%，境外债券占比5%且2027年后分4年到期 [10] - 2025年计划压降有息负债超300亿元，年底债务规模降至1400亿元左右 [11] - 已全额兑付101亿元境内信用债和35亿元中债征信债务，年内无到期国内债券 [11] 市场策略与展望 - 管理层强调政策刺激对短期市场走势的关键性，中长期看好一二线核心地段韧性 [4] - 投资策略聚焦核心一二线城市，严守财务安全前提下择机获取土地 [4] - 存货去化为重中之重，上半年盘活11个项目，下半年探索多元化盘活方法 [5] - 地产航道利润预计随存货去化和新项目输入逐步修复 [6] - 商业板块下半年计划新开约10座商场，累计开业商场达89座 [8] - 物业板块聚焦50-60个重点城市及高价值业务，缩减低效业务 [9]