下沙新房市场供应与项目分析 - 下沙新房供应进入集中爆发期 区域内近期有多个项目接连开盘或即将入市 [1] - 潮映杭园项目在两周内三次领证 首开房源和车位已全部售罄 去化速度相当不错 [1] - 下沙板块凭借扎实的配套和浓厚的生活氛围 尤其在商业和交通配置上表现突出 在价格2-3万元/平方米的板块中属于佼佼者 因此价格合适时不缺购房者 [1] 即将入市的新项目概况 - 绿城打造的纯改善项目月映金沙即将登场 该项目是湖映金沙的姊妹篇 位于金沙湖北岸湖映金沙西侧 [2] - 兴耀打造的偏向刚需的项目沐芳洲也将在下周入市首开 总价预计在250万级 是近一年下沙总价门槛最低的新房项目 [4] 月映金沙项目详情 - 月映金沙由绿城于今年7月拿地 拿地楼面价为17513元/平方米 比隔壁湖映金沙便宜近6000元/平方米 因此具备定价优势 [2] - 项目紧邻下沙西地铁口 一站可达金沙天街 两站可达金沙印象城和吾角天街 步行100米可达金沙湖公园 东侧界面较好 [2] - 项目全盘共9幢16-24层高层 户型面积120-178平方米 共432套房源 定位纯改善 并配建一座9班幼儿园及社区底商 [2] - 项目首开2号楼和5号楼两幢高层 主力户型为139平方米和178平方米的四房设计 预计下周取证 [3] - 相比湖映金沙 月映金沙在公区和户型上有升级 公区整体抬高近6米 门头高度超11米 设有1200平方米下沉式会所 [3] - 139平方米户型做了全明的采光电梯厅 主卧设有270度转角飘窗 [3] - 项目均价预计在3.7-3.8万元/平方米左右 139平方米户型总价约500-560万元 [3] 沐芳洲项目详情 - 沐芳洲位于下沙元成单元 周边教育资源丰富 但商业、医疗、交通等配套主要依赖金沙湖核心区 目前到最近地铁站距离超2公里 [5] - 项目打造了14幢高层 共763套可售房源 主力户型89-132平方米 偏向刚需群体 [5] - 项目单价预计在2.6-2.7万元/平方米 低于板块此前2.75万元/平方米的限价 [5] - 89平方米户型设计为三房两厅两卫 得房率约91% 总价按放风价计算不到250万元 [6] - 103平方米户型得房率约100% 部分面积如客厅收纳柜、飘窗等为赠送面积 [6] - 项目公区面积约2600平方米 包含恒温泳池、健身房、书吧、艺术廊、日咖夜酒及超大童玩区 [6] - 项目售楼处暂未开放但已设临时展厅并开放样板房 工作日看房客户较多 同时约有10组客户参观 [5] 市场定位与互补效应 - 月映金沙与沐芳洲预计同期入市 两者定位形成互补 月映金沙聚焦金沙湖改善需求 沐芳洲以250万总价覆盖刚需客群 [7] - 两个项目为想在下沙置业的购房者提供了从上车到升级的全维度选择 [7]

市场成交量 - 8月杭州二手房成交6633套 环比7月7163套下降7.4% 同比去年8月6688套微降0.88% [2] - 成交量自3月12413套峰值后连续5个月下跌 8月成交量仅高于今年1月和2月 [2] - 总价200万元以下房源成交占比达49.4% 较3月上升7.3个百分点 刚需市场持续主导 [2] 成交价格趋势 - 8月市区二手住宅成交均价28178元/平方米 环比微涨0.2% 同比上涨2.0% 止住下滑势头 [2] - 前20名小区中有6个成交单价超40000元/平方米 高端改善市场表现活跃 [3] - 青山湖越秀星汇城成交均价9082元/平方米 环比下跌2.5% 反映外围板块价格压力 [3] 区域与产品结构分化 - 临安青山湖、余杭闲林、萧山义桥等外围刚需板块集中放量 取代市中心老破小成为刚需主力 [2] - 前20名小区中8个均价低于20000元/平方米 5个为交付不满一年的次新改善小区 [3] - 申花板块杭曜置地中心(47274元/平方米)和星瓒颂锦府(47541元/平方米)分列成交第三四位 后者年内累计成交185套领跑全市 [3] 特殊品类表现 - 安置房异军突起 3个次新安置房小区进入成交前十 [3][4] - 萧山江湘云庐成交37套(环比增520%) 均价16294元/平方米 为铁路安置房项目 [1][4] - 浙工新村成交14套(环比增75%)均价41225元/平方米 杜诗苑成交13套(环比增160%)均价12959元/平方米 [1][5] 高端改善市场动态 - 亚运村桂冠东方成交12套(环比增18%)均价46417元/平方米(环比跌1%) [3] - 申花绿城馥香园成交11套(环比增57%)均价62337元/平方米(环比跌6.2%) [3] - 核心区高端项目成交量回升但价格承压 呈现量增价跌态势 [3]