杭州二手房市场11月成交与价格动态 - 11月杭州全市（含富阳、临安）二手房成交量达6561套，环比增长10.6%，结束了连续七个月的下跌趋势 [1] - 尽管成交量回升，但二手房价格整体仍在下跌，其中萧山区降价小区数量是涨价小区的两倍 [1] - 11月有成交的小区数量相比10月明显增加，新增“新面孔”多为非主城区刚需二手房，其价格已回归性价比，成交量有所起色 [1] 分区成交活跃楼盘价格表现 - **滨江区**：部分高端楼盘如杭州壹号院均价83120元/㎡，环比上涨2.31%，而多数楼盘价格下跌，如滨江建杭江晖府环比下跌7.77%至47980元/㎡ [2] - **拱墅区**：价格涨跌互现，名城公馆环比上涨2.15%至49960元/㎡，而河语光年府环比下跌7.26%至38450元/㎡ [4][5] - **临平区**：部分楼盘价格上涨，如臻品府环比上涨6.32%至29290元/㎡，但御清城环比下跌8.90%至20480元/㎡ [7][8] - **钱塘区**：龙湖港澜山环比上涨5.72%至31620元/㎡，而野风海天城环比下跌8.26%至16440元/㎡ [9][10] - **上城区**：高端楼盘蓝色钱江均价99110元/㎡，环比微涨0.57%，但金色家园环比下跌8.94%至54290元/㎡ [12][13] - **西湖区**：绿城西溪雲庐均价达140170元/㎡，万科西庐环比上涨6.53%至58820元/㎡，而南都花园环比下跌9.55%至38350元/㎡ [16][17] - **萧山区**：滨江金色江南环比上涨7.33%至48790元/㎡，但保利澄品环比下跌8.68%至61130元/㎡ [19][20] - **余杭区**：翡翠城环比上涨7.84%至28525元/㎡，而地铁万科天空之城环比下跌9.56%至35050元/㎡ [23][24] 市场结构性特征：低价刚需盘交易活跃 - 11月成交前20的小区中，有12个小区成交均价低于2万元/平方米，显示低价刚需二手房成为年底交易热门 [28] - 具体案例显示，金隅观澜时代11月均价15720元/㎡，环比再跌3.38%；桃源小镇均价21370元/㎡，环比下跌3.45% [29] - 部分主城区老小区活跃度提升但价格普遍下调，如都市水乡水滟苑均价18870元/㎡，环比下跌7.91%；湖墅新村均价32780元/㎡，环比下跌6.45% [29] 次新房市场与新房竞争 - 过去热门的次新房小区，如馥香园、“亚运村三兄弟”、杨柳郡等，在11月均被挤出成交前20名 [30] - 次新房热度下降受年底新房供应放量截流客户、以及急售房源减少导致价格坚挺缺乏议价空间等因素影响 [30] - 对于价格有优势的房源仍能快速成交，例如龙湖天璞一套139㎡房源调价后迅速吸引意向客户 [30] 年底市场驱动因素与房东心态 - 年底新房市场冲刺加速了部分刚需二手房的交易，中介反馈一些刚需板块房东置换意愿强烈，希望春节前完成改善置业 [30] - 部分房东因已看好新房而急于出售现有二手房，并非因资金紧张，推动了市场交易 [30] - 成交量回升是价格进一步走低与年底购房需求集中释放双重作用的结果 [28]

市场整体表现 - 11月杭州二手房成交6561套，环比10月（5934套）大幅上涨10.6%，终结了此前连续7个月的下跌趋势 [2] - 但同比去年同期（10429套）仍大幅下滑37.1% [2] - 成交价格继续下行，11月网签均价为26114元/平方米，环比下滑2.5%，同比下滑13.8% [2] - 行业观点认为，成交量小幅增长部分源于10月假期基数低，不到7000套的数据表明市场行情仍处于偏冷状态 [2] 成交结构特征 - 小面积、低总价房源成交占比进一步扩大，总价200万元以下房源成交占比上涨2%，达到53.3%，创近7年新高 [2] - 总价300万-400万元房源占比小幅提高0.6%，其他价位房源占比均下降 [2] - 面积方面，60-90平方米房源占比提高0.6%，120-140平方米房源占比提高0.8%，其余面积段占比均下滑 [2] 热门成交小区分析 - 11月成交套数前20的小区中，有16个小区均价低于3万元/平方米，其中11个低于2万元/平方米 [3] - 郊区刚需小区是成交主力，例如临安的中天珺府以22套成交位居榜首，均价10520元/平方米 [1][3] - 萧山的江湘云庐（安置房）成交19套，均价15084元/平方米，环比下降8.2% [1][3] - 临安的星汇花园成交16套，环比下跌36%，均价8052元/平方米，环比下跌1.8% [1][3] - 余杭的桃源小镇、竹海水韵、西溪海等刚需小区均有10余套成交 [1][4] 学区房市场动态 - 学区房在11月表现亮眼，例如物华小康居住区（翠苑第一小学学区）成交13套，环比大涨550%，均价32702元/平方米 [1][4] - 知名学区房文鼎苑成交12套，环比大幅上涨，均价46223元/平方米，价格较四五月份的5万元/平方米有所下降 [1][4] - 西城年华成交11套，均价61346元/平方米 [4] - 行业观点指出，当第一梯队学区房价格降至买家心理价位时，需求会迅速释放，表明市场并非没有需求，而是价格共识尚未拉齐 [4][5] 市场情绪与展望 - 行业观点认为，刚需房和学区房的成交提振并未改变整体市场“买涨不买跌”的观望情绪 [5] - 年末新房市场节奏快、价格理性、营销力度大，对二手房市场持续分流 [5] - 预计12月二手房市场依旧平淡，成交量将保持在低位徘徊 [5]

市场整体表现 - 杭州市区11月二手房网签量6561套，环比增长10.6%，结束连续7个月下滑趋势 [1] - 11月网签均价为26114元/平方米，环比下降2.5%，同比下降13.8% [2] - 尽管成交量环比回升，但同比去年仍大幅下滑37.1% [1] 成交结构变化 - 总价300万元以下房源成交占比达71.6%，较10月提升0.4个百分点 [4] - 总价200万元以下房源占比超过50%，提升1.1个百分点 [4] - 成交前20小区出现“大洗牌”，多个刚需小区因价格调整至“1字头”而新晋上榜 [4] 学区房市场动态 - 学区房出现“反季热销”，金地自在城成交32套，均价29232元/平方米，较上半年3万元以上均价有所回落 [5] - 文鼎苑成交12套，环比增长1100%，最低成交单价3.5万元创2017年以来新低 [2][6] - 文一街小学学区房11月总成交量43套，接近今年三四月高峰期水平 [6] 热门小区成交特征 - 刚需购房者在低总价预算内更青睐大面积房源，如世茂江滨花园套均面积127平方米，均价17468元/平方米 [4] - 部分小区成交呈现面积越大单价越低的特点，如物华小区108平方米大户型单价低于3万元 [5] - 性价比成为推动成交的主要因素，买卖双方在价格上达成共识促使成交量回升 [4][6]

杭州二手房市场整体趋势 - 2025年10月杭州二手房市场呈现“量价齐跌”态势，十月份二手房总网签量为5934套 [2][15] - 市场成交结构以刚需为主，总价200万元以内的房源成交占比达到约51.3%，占据总成交量一半以上 [15] - 在成交前20榜单中，单价2万元/平方米以内的楼盘占了8个，凸显当前市场对性价比的高度关注 [15] 重点板块价格动态 - 临安青山湖板块价格大幅回调，一套184.45平方米法拍房起拍价108万，单价仅约5855元/平方米，且遭遇流拍；对比2021年高峰期，该板块高层二手房售价曾达约2.5万元/平方米 [2][4] - 下沙大学城北板块东郡国际锦湾一套69平方米房源总价约95万，折合单价约1.38万元/平方米，接近当年新房开盘均价约1.1万元/平方米；该户型在2021年高峰期成交价曾达227万元，单价约32798元/平方米 [5][6][7] - 下沙沿江板块梦琴湾一套93方房源挂牌价130万，单价约1.4万元/平方米，一套161方房源总价210万，单价约1.3万元/平方米；相比2021年同户型成交单价约2.6万元/平方米，价格跌幅近一半 [8][9] - 下沙改善板块金沙湖价格下探，滟澜山挂牌价普遍低于3万元/平方米，成交均价回归“2字头”；曾为“顶流”书包房的江语海小区成交价从高峰期约4.8万元/平方米回落至约2.3-2.6万元/平方米 [13] 历史对比与市场心态转变 - 2021年前后市场火热，青山湖等板块新房中签率低至约15%，二手房价格高企 [4] - 当前市场讨论高频词为“价格腰斩”和“割肉离场”，反映市场从狂热投机向理性居住回归的显著转变 [14][18] - 价格大幅回调为预算有限的新刚需家庭提供了“低价上车”的机会，部分房源价格已接近当年新房开盘价，给刚需购房者带来安全感 [14][16]

市场整体表现 - 10月杭州二手房市场表现疲软，成交量价齐跌，市场情绪处于下行通道 [1] - 10月杭州市区二手房成交约5900套，环比9月6377套下滑7.5%，同比去年10月9120套下滑35.3% [1] - 市场自3月"小阳春"后已连续七个月成交量走低，形成"七连跌"格局，与去年同期政策刺激下连续三个月成交超9000套形成鲜明对比 [1] 成交结构与价格趋势 - 当前市场购买力高度集中于低总价房源，总价200万元以下房源为绝对成交主力，且该趋势自年初以来持续强化 [2] - 刚需二手房价格持续下降，古荡、翠苑等老小区组团相比2021年最高点跌幅已超40%，同比去年也有5-10%的降幅 [1] - 非核心区域如临平、萧山南部、下沙等，二手房成交价格相较最高点时下滑超过30% [1] 具体小区成交数据 - 钱塘区近30日成交数据显示，保利东湾以13套成交位列第一，成交均价2.91万元/平方米 [4] - 多数小区成交均价显著低于挂牌均价，例如宝龙城市广场成交均价0.91万元/平方米，挂牌均价1.64万元/平方米 [4] - 榜单中部分小区成交数据缺失，但普遍呈现挂牌价高于成交价的趋势，反映市场议价空间增大 [5][6][7][8][9][10][11]

市场成交量 - 10月杭州二手房网签量为5934套 [1] - 网签量环比下降6.9% [1] - 网签量同比下降35% [1] - 单月网签量已连续7个月下滑 [1] 市场成交价格 - 10月杭州二手住宅网签均价为26773元/平方米 [1] - 网签均价环比下降0.2% [1] - 网签均价同比下降9% [1] 市场趋势比较 - 当前市场连续下滑态势与2021年市场表现相当 [1] - 当前市场表现与去年10月后二手房成交逆势反弹形成明显反差 [1]

市场整体成交概况 - 10月杭州市区（含富阳、临安）二手房成交约5900套，环比9月的6377套下降7.5%，同比去年10月的9120套下降35.3% [1] - 成交均价回落至2.8万元/平方米，同比去年10月的3.1万元/平方米下降约10% [1] - 市场自3月短暂“小阳春”后持续下滑，成交量与价格同步下行 [3] 板块与价格分化表现 - 非核心区域如临平、萧山南部、下沙等房价较高点跌幅超30%，部分老小区如古荡翠苑和德胜较高点跌幅超40% [3] - 10月成交前20小区中，“一字头”（单价低于2万元）房源占7个，例如江湘云庐成交32套，均价1.644万元/平方米 [3] - 中高端市场表现相对稳健，如馥香园成交10套，套均215平方米，总价超千万；杭曜置地中心成交12套，单价约5.5万元/平方米 [5] 刚需与改善市场特征 - 二手房超半数成交来自总价200万元以内房源，刚需群体以价换量趋势明显 [7] - 金地自在城10月成交23套，均价28598元/平方米，环比降3.5%，同比降11.6%，反映量增价跌的刚需市场现状 [5] - 改善型房源因地段和品质支撑，业主低价抛售意愿低，部分核心区域小区如创世纪、天璞等多月成交仅个位数，但价格保持坚挺 [7][9] 市场情绪与供需关系 - 中介反馈看房量减少，急售房东不多，低成交量下价格趋于稳定 [7] - 市场进入分化和降温阶段，买卖双方博弈中卖方让步更多，尤其刚需市场降价幅度显著 [9][11]

市场整体表现 - 9月杭州二手房网签6377套，环比8月6633套下滑3.9%，但同比去年9月6033套提升5.7% [1] - 二手房单月成交量自3月以来已连续6个月下滑，10月受长假影响下滑势头可能延续 [1] - 9月二手住宅网签均价26832元/平方米，环比8月28178元/平方米下滑4.8%，同比去年9月28091元/平方米下滑4.5% [1] 成交结构分析 - 低总价刚需房源占比持续扩大，200万以内房源成交占比达52%，较8月上涨2.7% [1] - 200万-300万元总价段房源成交占比降幅最大，达到1% [1] - 60平方米以下小面积房源成交占比较8月上涨0.8%，90-120平方米面积段成交占比下滑1.8%，幅度最大 [1] - 140平方米以上大面积房源成交占比上涨1.5% [1] 热门成交小区特征 - 9月成交TOP20小区以近远郊刚需小区为主，15个小区的成交均价低于4万元/平方米，13个小区价格低于2万元/平方米 [1] - 成交榜首为萧山南部卧城安置房小区江湘云庐，成交29套，均价15655元/平方米，环比下跌4% [2] - 临安青山湖的越秀星汇城和中天珺府分列二、三位，成交均价分别为8762元/平方米和9955元/平方米，环比继续下跌 [2] - 改善型小区中，余杭绿城桃花源成交11套低密房源，均价高达13万元/平方米，环比上涨16% [2] - 老城西南都花园异军突起，成交13套，均价44125元/平方米，位居市区第6位 [2]

杭州二手房市场整体表现 - 2025年9月杭州二手房网签量达6377套，同比去年9月的6033套增长约5.7% [1] - 传统楼市旺季“金九”行情未现，市场呈现“以价换量”态势 [3] 成交结构分析 - 刚需小区为市场成交主力且呈扩张态势，成交量TOP20榜单中13个上榜小区网签单价在“1字头”（包括1万元/㎡以内） [1] - 低价刚需盘集中分布于闲林、南部新城、青山湖科技城、大江东等近远郊板块 [1] - 青山湖科技城的越秀星汇城和中天珺府网签均价低至八九千元，9月份成交套数分别为23套和16套 [1] - 临平新城的赞成檀府、勾庄的名城博园、大江东的旭辉宝龙东湖城等此前不突出的小区因集中放量进入成交TOP20榜 [2] 价格与市场心态 - 钱塘区部分小区成交均价与挂牌价存在显著差距，例如金隅观澜时代成交均价1.72万/m²，挂牌价2.55万/m² [4] - 购房者普遍认为价格尚未触底，交易中存在买卖双方的拉锯战 [3] - 部分房东主动将挂牌价调至小区最低甚至低于市场价5%-10%以促成快速成交 [3] - 当前市场环境下购房者拥有较多选择机会，处于可“挑挑拣拣”的窗口期 [3]

市场成交量 - 8月杭州二手房成交6633套 环比7月7163套下降7.4% 同比去年8月6688套微降0.88% [2] - 成交量自3月12413套峰值后连续5个月下跌 8月成交量仅高于今年1月和2月 [2] - 总价200万元以下房源成交占比达49.4% 较3月上升7.3个百分点 刚需市场持续主导 [2] 成交价格趋势 - 8月市区二手住宅成交均价28178元/平方米 环比微涨0.2% 同比上涨2.0% 止住下滑势头 [2] - 前20名小区中有6个成交单价超40000元/平方米 高端改善市场表现活跃 [3] - 青山湖越秀星汇城成交均价9082元/平方米 环比下跌2.5% 反映外围板块价格压力 [3] 区域与产品结构分化 - 临安青山湖、余杭闲林、萧山义桥等外围刚需板块集中放量 取代市中心老破小成为刚需主力 [2] - 前20名小区中8个均价低于20000元/平方米 5个为交付不满一年的次新改善小区 [3] - 申花板块杭曜置地中心(47274元/平方米)和星瓒颂锦府(47541元/平方米)分列成交第三四位 后者年内累计成交185套领跑全市 [3] 特殊品类表现 - 安置房异军突起 3个次新安置房小区进入成交前十 [3][4] - 萧山江湘云庐成交37套(环比增520%) 均价16294元/平方米 为铁路安置房项目 [1][4] - 浙工新村成交14套(环比增75%)均价41225元/平方米 杜诗苑成交13套(环比增160%)均价12959元/平方米 [1][5] 高端改善市场动态 - 亚运村桂冠东方成交12套(环比增18%)均价46417元/平方米(环比跌1%) [3] - 申花绿城馥香园成交11套(环比增57%)均价62337元/平方米(环比跌6.2%) [3] - 核心区高端项目成交量回升但价格承压 呈现量增价跌态势 [3]