公司战略转型 - 公司完成对Wisdom Knight Holdings Limited的收购，总代价为9.77亿港元，标志着从产城开发商向数字生态运营商的战略转型 [1] - 公司通过将闲置厂房、土地资源转化为高性能智算中心，实现从重资产沉没成本向轻资产科技资产的价值跃迁 [1] - 公司摆脱对传统产城开发与运营周期的依赖，战略升级为数字生态运营商 [9] 收购标的概况 - 收购标的Wisdom Knight Holdings Limited控制的国内主体（深圳天顿数据科技有限公司）是中国第一梯队智算建设运营商，提供绿能智算全生命周期服务 [2] - 天顿数据营收持续高速增长，2022-2024年营收分别为人民币5090万元、6160万元、2.3亿元，2025年第一季度营收达人民币1.744亿元 [4] - 天顿数据在手合同规模超百亿元，并已启动国内与国际双市场发展战略 [4] - 天顿数据2025年第一季度已实现盈利，其多源异构算力服务与AIDC建设运营的双主业发展模式得到商业化验证 [4] 财务状况与协同效应 - 公司于2025年5月以98.33%的通过率完成4.4亿美元债转股方案，有息负债率从45%降至7% [4] - 公司2025年上半年实现归母净利润人民币9.7亿元 [4] - 天顿数据积累的近200家企业客户资源（包括大型云服务商与头部AI公司）为公司开辟全新增长曲线 [5] - 公司收入结构从依赖产城销售与物业租赁，转向AI算力服务、能源管理收益、智算空间运营收入等多元组合 [5] 行业背景与估值重构 - AI算力行业具有高壁垒、高毛利、高复购特性，成为资本市场宠儿 [6] - 美股AI算力龙头CoreWeave市值达610.66亿美元，2024年营收19.15亿美元，市销率约31.89倍 [6] - A股算力基础设施企业如中科曙光、浪潮信息市盈率普遍在40倍以上，远超传统IT企业 [6] - 假设天顿数据2025年全年净利润约人民币1亿元，按算力行业约68倍市盈率计算，其估值可达人民币68亿元 [7] - 结合公司原有产城板块约人民币30亿元估值，合计估值可达人民币98亿元，较当前67.9亿港元市值存在约50%上涨空间 [7] 未来资本运作模式 - 公司正打造产业运营资产证券化与算力运营收益的双轮驱动模型，类似美国DigitalBridge的数字基建REITs模式 [7] - 天顿数据的稳定现金流加上公司的基建资产，具备证券化潜力，未来可通过剥离算力中心资产发行REITs，实现开发-运营-退出的闭环 [7] - 该模式使公司从一次性销售转向永续经营，盈利能力更加确定 [7]