新房供应总量 - 2025年11月28个重点城市商品住宅预估新增供应面积518万平方米，环比微增5%，但同比大幅下降46% [1][2] - 2025年前11个月累计供应面积同比下降17% [2] - 房企推盘积极性小幅回升，但供给约束依旧显著 [2] 分能级城市供应表现 - 一线城市预估供应127万平方米，环比增长14%，但同比仍下降40%，显示出相对韧性与绝对压力并存 [4] - 北京和广州是主要增长极，环比增幅分别达167%和126%，而上海和深圳同环比齐跌，其中上海供应量创历史新低，环比大跌69%，同比降幅高达81% [4] - 19个二线城市预估供应358万平方米，环比微降1%，同比深度下跌49%，城市间分化加剧 [4] - 长沙、长春、郑州、苏州等城市环比翻番，而宁波、南京、南宁、青岛、福州、济南等城市供应量同比腰斩 [4] - 6个三四线城市预估供应32万平方米，环比大增61%，但同比仍下降34%，绝对供应量依然处于历史低位 [5] 新房供应产品结构 - 重点城市新房供应结构持续向改善需求倾斜，刚需、改善、高端产品占比分别为28%、55%和17% [8] - 上海、杭州、成都、武汉等16个城市以改善产品作为供应主力 [8] - 西安、昆明、天津、郑州、福州、长沙等城市刚需产品供应占比在50%以上，而深圳、徐州、无锡、合肥等城市高端产品占比均在45%以上 [8] 新房供应区域结构 - 重点城市新房供应按区域分布为主城区70%、近郊23%、远郊7%，近8成城市以主城为供应主力 [1][10] - 青岛、徐州、泉州、福州、郑州、昆明、南宁、合肥、重庆等城市主城供应占比均在9成以上 [10][11] - 长沙、天津、南京、深圳、宁波等城市以近郊项目为主，占比均在5成及以上，而广州本月以远郊项目为供给主力，占比达46% [10][11] 新房市场后市预判 - 由于11月供应低位持稳，房企推盘积极性一般，新房成交绝对量或将延续低位盘整行情，基于去年较高基数，同比降幅可能持续扩大 [1][13] - 28个重点城市2025年11月预期项目平均去化率为32%，环比下降3个百分点，同比下降10个百分点，市场热度预期高位回落 [13] - 上海、成都等前期热点城市新房成交规模预期回落，而深圳、武汉、重庆等预期延续弱复苏走势，多数弱二线城市如郑州、福州、南宁等成交还将下探 [13] 二手房市场表现 - 二手房市场成交仍处于下行通道，主要吸引价格敏感度较高的刚需客群 [14]

5月房地产供应市场分析 核心观点 - 5月28个重点城市商品住宅供应量同环比齐降，整体呈现"缩量提质"特征，改善型产品占比提升至47% [2][3][5] - 沪深杭蓉等热点城市供应显著收缩，上海、深圳单月供应不足20万平方米，市场进入"空窗期" [4][5] - 预判后市成交将延续弱复苏，环比微增但同比持平，主城区改善盘入市支撑一线城市热度 [16][17] 供应规模 - **总量收缩**：28城5月预计新增供应567万平方米，环比降36%，同比降39%，前5月累计降24% [5][6] - **一线城市**：单月供应100万平方米，同环比降幅均超40%，北京33万平方米同比持平，上海（17万㎡）、深圳（15万㎡）近乎停滞 [5][8] - **二线城市**：宁波供应环比增503%显著放量，成都（-61%）、杭州（-62%）等热点城市同比降幅超40%，厦门、长春不足2万方接近冻结 [5][8] - **三四线城市**：22万平方米同环比腰斩，泉州、漳州零供应，无锡（-68%）、徐州（-39%）降幅显著 [6][8] 供应结构 - **产品类型**：重点城市刚需/改善/高端占比37%/47%/16%，南宁（88%）、郑州（83%）刚需主导，北京（75%）、上海（53%）强化改善盘 [11][12] - **区域分布**：主城占比61%为核心，徐州、福州等主城超90%，北京、成都等近郊占比超50%，宁波、苏州主城与近郊均衡 [14] 后市预判 - **成交趋势**：主城区改善盘占比提升支撑成交弱复苏，预期环比微增同比持平，去化率31%环比降8pcts [16][17] - **城市分化**：沪深杭供应约束限制放量但热度延续，合肥、武汉等调整后企稳，济南、青岛高库存压力仍存 [18]