报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周新房市场年末冲量成交面积创新高，二手房成交企稳微增；同比降幅持续收敛，二手房修复弹性更强；11月地产销量环比修复但“以价换量”特征显著；12月新房修复弹性暂好于二手房；各线城市表现分化，一线城市新房成交环比持平、二手房韧性强，二三线城市新房和二手房成交有不同程度增长；70城房价呈现新建住宅边际改善、二手住宅“一线领跌”格局[1][2][3] 各部分总结 周度情况 - 新房市场年末冲量，本周38城新房成交面积307万平，约为年内高点59%，环比大增16%，突破近四周震荡箱体创10月以来周度新高，2023年及2024年同期环比增速在13%-16%区间[1] - 二手房成交企稳微增，本周15城二手房成交面积219万平，环比回升2%，自11月来呈高位整固特征，周成交量在213 - 221万平窄幅波动，绝对量维持在年内高点74% [1] - 同比降幅持续收敛，本周38城新房成交同比下滑31%，降幅较上周收窄2个百分点，连续十二周负增长；15城二手房成交同比降幅大幅收敛11个百分点至23%，连续十周负增长，二手房边际修复速度快于新房[2] 月度情况 - 11月地产销量环比修复好于2021 - 2023年同期，但“以价换量”特征显著，同比受去年高基数压制，销售面积、销售额同比分别下滑17.3%和25.1%，与10月增速比，销售面积降幅收窄1.5pct，销售额降幅扩大0.8pct，呈现“量价背离”；环比销售面积增长9.3%，强于2021 - 2023年同期均值及去年同期，销售额环比仅微增2.3% [3] - 进入12月，高频数据显示新房修复弹性暂好于二手房，12月1 - 18日，38城新房成交同比 - 29%，好于11月，基本追平10月；15城二手房成交同比 - 30%，跌幅较11月明显扩大[3] 一线城市表现 - 新房成交环比持平，深广领涨，对冲京沪回调，本周一线城市新房成交结束跌势，环比持平，绝对规模维持在年内高点50%，深圳、广州环比分别大增77%和27%，深圳量能修复至年内高点46%；京沪回调，北京本周深度回调33%，绝对量回落至年内高点26%，上海环比下跌8%，相当于年内高点57% [4] - 二手房成交韧性强于新房，京沪深表现趋同，本周京沪深三城二手房合计成交环比持平，进入高位整固期，三城成交量稳定在年内高点74% - 76%区间，本周微幅波动，深圳和北京分别增长5%和1%，上海环比下降3% [4] - 受去年同期高基数压制，本周一线城市新房同比下滑44%，降幅扩大7个百分点，连续十周负增长，上海表现相对较好，同比跌幅11%；二手房同比跌幅收窄至27%，北上深跌幅在24 - 34%区间，上海表现同样相对较优[5] 二三线城市表现 - 二线城市新房成交环比大幅增长，二手房同比降幅明显修复，新房成交环比增长22%，绝对量修复至年内高点61%，杭州和青岛大涨105%、61%，成交量均处年内高点60%左右，同比降幅小幅收窄1个百分点至25%；二手房市场表现稳健，环比连续两周基本持平，成交量维持在年内高点63%，同比降幅大幅收窄14个百分点至28% [6] - 三线城市新房、二手房成交均由降转增，二手房成交面积来到年内高位，本周三线城市新房成交大幅增长23%，达到年内高位58%，惠州、江阴和云浮增幅均在100%以上，同比降幅显著收窄至28%；二手房环比增长14%，绝对量已修复至年内高点96%，在各能级城市中相对位置最高[6] 房价观察 - 据国家统计局，11月70城新建商品住宅价格环比微跌0.4%，降幅收窄0.1个百分点；二手住宅价格环比下跌0.7%，跌幅与上月持平，调整压力仍存；分能级看，一线二手住宅价格环比跌幅扩大0.2个点至 - 1.1%，继续领跌，二线持平于 - 0.6%，三线降幅收窄0.1个点至 - 0.6%；同比各线城市二手住宅价格跌幅均集中在5.6% - 5.8%区间[7] - 一线城市二手住宅价格同环比均下跌，上海韧性相对占优，而京广加速探底，环比上海下跌0.8%，跌幅收窄0.1个百分点，北京、广州、深圳跌幅分别扩大0.1 - 0.3个百分点；同比上海下跌4.6%，较上月扩大1.2个百分点，深圳次之，下跌4.8%，北京和广州分别下跌6.8%和7.2%，跌幅较上月扩大0.8和2.1个百分点[7]