项目进展与现状 - 白云区小坪村旧改项目的回迁房建设历时7年后，于近期启动摇号分房程序[3] - 本次摇号分房首日现场气氛热烈，村民参与度高，首轮申报132套房源，剩余1030套供后续摇珠[5][9] - 项目整体回迁房源共计1162套，户型面积从44平方米至175平方米不等，其中三房户型最受欢迎，99%的村民选择该户型[11][12] 回迁房分配详情 - 根据现场资料，1162套房源中，面积80平方米的三房户型数量最多，有334套，面积175平方米的五房户型数量最少，仅2套[11] - 首轮申报中，面积114平方米的三房户型申报最踊跃，达60套，而面积55平方米和70平方米的两房户型暂无申报[11] - 小坪村回迁面积标准为合法面积拆一补一，超建面积拆二补一，部分村民一户拥有的回迁面积可兑换超过10套回迁房[16][18] 项目历史与背景 - 小坪村旧改项目曾因开发商佳兆业方面的问题而长期停滞，但历史上该村与猎德村齐名，被称为“白云第一村”，村民资产丰厚[18][20] - 据佳兆业方面早前介绍，改造后小坪村股份最少的一户总资产也在千万元以上[20] - 项目整体改造体量达170万平方米，规划配套包括3所幼儿园、2所小学、1所完全中学及约15万平方米的商业综合体[28] 融资区重启与市场展望 - 项目融资区“佳兆业白云城市广场”已进入重启阶段，由中铁诺德城投公司拿下其一期融资区的开发代建管理项目[22][26] - 项目重启模式与陈田旧改类似，引入央企与银行联合体以保障项目交付与销售[26] - 项目区位优势突出，为地铁8号线小坪站上盖，邻近12号线棠涌站，且靠近亚洲最大的广州白云火车站，属双地铁盘[28] - 周边一手楼市场选择有限，若项目未来定价有吸引力（文中提及“3字头”即每平方米3万多元的单价），仍具备市场竞争力[28][29]

地块成交核心信息 - 保利华南实业有限公司于12月4日以总价126,578.76万元人民币竞得佛山桂城石石肯社区一宗商住用地 [1] - 地块占地面积52,741.15平方米，折合楼面价约为10,000元/平方米 [1][8] - 这是保利华南本年度第三次在佛山获取土地 [1] 地块规划与投资要求 - 地块分为A区（29,494.95平方米）和B区（23,246.2平方米）进行规划，容积率均不高于2.4，建筑限高150米 [8] - 项目总投资额不得低于50,631.504万元人民币，须在1年内动工，4年内竣工 [10] - 地块符合条件可申请建设“第四代住宅”试点，超过140平方米的户型可享受30%阳台限免比例 [12] 地理位置与周边配套 - 地块位于石肯半月岛湿地公园西北侧，与平洲隔江相望，周边视野开阔 [3] - 紧邻怡海三小和怡海五小，600米步行距离可达石石肯中学 [5] - 周边商业配套包括佛山金铂中心、大正小城广场、鹏瑞利广场、顺联公园里及在建的禅城山姆店 [8] - 地块毗邻禅城奇槎片区和亚艺板块，位于保利琅悦南侧、泰丰千玺湾东侧 [19] 地块历史与市场对比 - 该地块部分用地原为石肯文海围旧村改造项目，曾于今年4月挂牌但流拍 [12][14] - 4月首次挂牌时，地块面积超8万平方米，起拍总价超300,252.7181万元，起拍楼面价约12,800元/平方米 [14] - 本次重新挂牌，地块位置和面积有所调整，取消了物业回购要求，起拍楼面价从12,800元/平方米降至10,000元/平方米 [16] 片区房地产市场现状 - 石石肯片区当前在售新盘较少，主要为保利琅悦和招商青雲臺 [16] - 保利琅悦产品面积89-173平方米，售价在21,000-23,000元/平方米；招商青雲臺产品面积123-168平方米，售价约22,000-26,000元/平方米 [16] - 片区未来还有一个待入市项目蓝城悦雅园，目前正在建设展厅，规划建设12栋楼，以T2、T3户型为主 [16][17] 配建要求与教育利好 - 竞得人须配建两条规划道路（工业路约406米，三联路约219米，宽度均为20米）及两处公园绿地（合计约21,397.32平方米） [12] - 须无偿配建社区用房、居家养老服务中心、微型消防站等设施 [12] - 石石肯中学已于今年4月签约纳入石门教育集团，未来将与筹建中的石门怡海学校实行一体化管理 [7]