上海土地拍卖市场概况 - 5月9日上海出让4宗地块，总成交金额97.09亿元，其中2宗溢价超20%成交（杨浦东外滩宅地溢价26.3%，松江新城东区宅地溢价20.442%），2宗底价成交 [1][2] - 总建设用地面积10.1万㎡，规划建筑面积23.7万㎡，起始总价84.07亿元，平均起始楼面价35482元/㎡ [2] - 杨浦东外滩宅地由保利置业以42.41亿元竞得，成交楼面价80199元/㎡，参与竞买企业包括招商蛇口、金茂、华润置地、中海等5家 [2] - 松江新城东区宅地由中铁建以24.71亿元竞得，成交楼面价25288元/㎡，参与企业含保利发展、招商蛇口等5家 [3] 地块详情分析 杨浦区东外滩宅地 - 出让面积21150.46㎡，规划建面52876.15㎡，容积率2.5，起始价33.58亿元，起始楼面价63500元/㎡ [2] - 配建要求：保障房5%（2608.31㎡以上）、中小套型住宅40%（20866.46㎡）、公共服务设施600㎡ [2] 松江新城东区宅地 - 出让面积42480.63㎡，规划建面97705.45㎡，容积率2.3，起始价20.52亿元，起始楼面价21000元/㎡ [3] - 配建要求：保障房5%（4885.27㎡以上）、中小套型住宅45%（43207.4㎡）、公共服务设施1169㎡、养老服务设施400㎡，装修标准≥2500元/㎡ [3] 虹口区四川北路地块 - 由北外滩集团底价21.57亿元竞得，综合楼面价67131元/㎡（住宅部分87997元/㎡） [4] - 包含住宅和商业文化用地，住宅部分容积率6.2，商业文化部分容积率1.39，装修标准≥4000元/㎡ [4] 青浦北部宅地 - 由保利发展底价8.41亿元竞得，成交楼面价15500元/㎡ [6] - 出让面积27114.4㎡，规划建面54228.8㎡，配建保障房5%（2711.44㎡以上）、中小套型住宅50%（27114.4㎡） [5] 市场趋势与行业观点 - 上海土拍吸引9家企业参与（6家央企、2家国企、1家港资），杨浦和松江地块热度最高 [8] - 中指研究院指出上海供地策略（中心城区与郊区结合）有效提升土拍热度，预计将传导至楼市 [8] - 易居研究院认为溢价超20%反映市场对上海土地投资的信心，中环内核心区域受房企重点关注 [8] - 中指数据显示一季度核心城市（北京、杭州、成都）地价屡创新高，4月土地出让金同比增超20% [9] 其他城市土地市场 - 北京怀柔区宅地由建工集团底价3.59亿元竞得，为怀柔区14个月来首次供地 [1]

上海第四批次土拍市场概况 - 四批次4幅地块全部成功出让 总出让面积约10 1万平方米 总成交金额97亿元 其中2宗溢价成交 2宗底价成交 [2] - 参拍企业数量减少至约9家 相比第三批次15家明显下降 以央国企为主 包括6家央企 2家国企 1家港资 [2] - 保利集团旗下保利发展和保利置业分别斩获一宗地块 头部房企拿地策略趋于理性 市场延续稳中有进态势 [2] 杨浦区地块交易细节 - 保利置业以42 41亿元竞得杨浦地块 成交楼面价80199元/平方米 溢价率26 3% 创定海社区单价地王纪录 [3] - 地块吸引招商蛇口 中国金茂 华润置地 中海地产 保利置业5家头部央企竞拍 72轮竞价后保利置业胜出 [3] - 保利置业4月已布局该地块 旗下公司拟投资61亿元 地块距黄浦江600米 享12号线轨交及上海国际时尚中心商业配套 [4] - 周边新盘中海云邸玖章备案均价11 49万/平方米 认筹率205% 中建壹品·外滩源著去化率90% 反映区域高需求 [4] 松江新城地块交易分析 - 松江新城地块溢价率20 42% 由中国铁建以24 71亿元竞得 楼面价25288元/平方米 [5][6] - 地块距松江中央公园4千米 临近万达广场 周边1年无宅地成交 未来可补充区域新房供应 [5] - 中国铁建2022年已在松江连获三宗地块 开发星樾云涧项目 与本地块仅一路之隔 具备区域开发经验优势 [6] 虹口区捆绑地块特点 - 虹口区地块为内环内唯一组合用地 含住宅和商业文化地块 北外滩集团以底价20 2亿元+1 3亿元竞得 [7][8] - 住宅地块楼面价88000元/平方米 商业文化地块楼面价14699元/平方米 因历史建筑保护要求导致捆绑出让 [7][8] - 地块邻近10号线四川北路站 周边有弘安里等豪宅待入市 华润去年竞得相邻地块楼面价92934元/平方米 [8] 青浦及其他区域动态 - 保利发展以8 4亿元底价拿下青浦北部地块 楼面价15500元/平方米 继续加仓上海市场 [8] - 土拍体现中心城区与郊区结合供地特征 优质土地供给有助于传递热度至楼市 巩固市场稳态 [9]