2025年第38周 Weekly 2025年9月15日-2025年9月21日，第38周土地供应规模延续回落，成交规模大幅上升，整体土拍热度仍维持低位。本周重点城市 监测供应土地建筑面积为367万平方米，环比下降25%，成交建筑面积为699万平方米，环比大增261%。本周杭州运河新城宅地 虽如期高溢价成交，但大多数二线城市宅地均以底价出让，土拍热度低位下探，平均溢价率1.5%，较上周进一步下滑了1.7个百 分点。 供应： 本周供应建筑面积为367万平方米，环比下降25%。 一线城市中仅广州挂牌了1宗宅地，位于番禺区黄沙岛，起拍价4.2亿元。 重点城市本周供应含宅用地39宗，平均容积率1.73。重点供应地块方面，在番禺举行的2025年土地招商服务推介会上，黄沙岛地块是唯一 被列为"传世系列"的地块。该地块位于番禺中心城区核心地带、广场片区中轴线、市桥服务组团核心。位于一线滨江位置，宗地面积4.45 万平方米，其中绿地面积1.8万平方米，道路用地面积0.9万平方米，实际可用建设用地面积仅1.7万平方米，规划住宅建面1.9万平方米，容 积率低至1.1。地块限高24米，按地块推介效果图展示，预计将建设为9栋叠墅产品。地 ...

土地成交概况 - 西安土地市场集中成交14宗地块 最终成交12宗 流拍2宗 包括未央团结片区57.291亩商住地块和灞桥区32.715亩住宅地块[1] - 成交地块合计658.835亩 其中11宗底价成交 1宗溢价成交 总成交金额61.09亿元[2] - 成交地块包括5宗商业用地(148.07亩)和7宗住宅/商住用地(510.765亩)[2] 商业地块成交 - 雁塔区未来置业以1.894亿元摘得西部大道南侧40.43亩商业地块 楼面价3798.41元/㎡ 该地块为雁南国际荟项目一期 将建设西北首座山姆会员店[2][3][4] - 陕西仁汇房地产以3.056亿元摘得浐灞国际港69.491亩商业地块 楼面价2868.06元/㎡ 母公司为陕西仁汇投资 实际控制人为网红木森(抖音3316万粉丝) 计划建设网红商业综合体[2][7][9] - 其他商业地块包括经开区21.379亩交通用地(西安轨道交通投资摘得 楼面价3552.68元/㎡)和高新区6.486亩商务金融用地(陕西建大铭苑摘得 楼面价2748.78元/㎡)[2] 住宅地块成交 - 招商蛇口以7.38亿元摘得未央团结片区76.876亩商住地块 楼面价6260.76元/㎡ 今年在西安累计拿地金额超23亿元[2][10][11] - 龙翔控股以11.528亿元摘得未央团结片区99.138亩商住地块 楼面价6976.39元/㎡ 首次走出港务区发展[2][10] - 天地源以20.15亿元摘得高新区125.377亩住宅地块 楼面价10481.47元/㎡ 为今年西安单宗总价第二高地块[2][10][13] - 陕西中铎房地产以8.038亿元摘得高新区54.28亩住宅地块 楼面价10096.54元/㎡ 成为今年西安又一万元地[2][13] - 航天基地103.777亩地块溢价2.23%成交 西安尚承泰置业以4.59亿元摘得 为今年西安第6宗溢价成交地块[2][14] 市场热度分析 - 团结片区作为重点城市更新板块 今年已有绿城 保亿 招商蛇口 龙翔等房企进驻 板块热度持续提升[9][10] - 整体土地市场热度不高 主要因开发商拿地谨慎及近期供地量较大[16][17] - 后续还有幸福林带 未央团结片区 长安常宁新区 航天基地等地块将陆续挂牌[17]

根据提供的公众号文章内容，以下是总结的关键要点： 百城宅地成交情况 - 2025年1-7月百城住宅用地成交建筑面积1.09亿平方米，累计同比增长0.3% [4] - 同期百城住宅用地成交楼面均价7,391元/平方米，累计同比增长23.7% [4] - 分城市能级看，一线城市成交建面508万平方米同比降5.7%，楼面均价39,229元/平方米同比涨37.5% [4] - 二线城市成交建面5,151万平方米同比增11.1%，楼面均价8,336元/平方米同比涨19.0% [4] - 三线城市成交建面5,216万平方米同比降8.0%，楼面均价3,360元/平方米同比涨12.4% [4] TOP50房企土地储备 - 2025年1-8月TOP50房企新增土地储备价值6,259亿元，累计同比增长36.3% [5] - 同期TOP50房企新增土地储备面积4,254万平方米，累计同比下降2.0% [5] - 新增土储价值前三名为中海地产664亿元、绿城中国615亿元、保利发展528亿元 [5] - 新增土储面积前三名为中海地产316万平方米、绿城中国283万平方米、保利发展256万平方米 [5] 光大核心30城宅地成交 - 2025年8月光大核心30城成交宅地102宗单月同比降22.1%，成交建面607万平方米单月同比降42.1% [6] - 8月成交总价494亿元单月同比降38.0%，楼面均价8,145元/平方米单月同比涨7.0% [6] - 2025年1-8月光大核心30城累计成交宅地906宗同比增19.4%，成交建面6,247万平方米同比增3.4% [6] - 1-8月累计成交总价7,313亿元同比增32.1%，楼面均价11,707元/平方米同比涨27.8% [6] - 1-8月光大核心30城整体土拍溢价率12.9%，同比提升7.9个百分点 [6] 核心城市占比与均价 - 2025年1-7月光大核心30城宅地成交建面5,640万平方米，占百城比重51.9% [7] - 同期核心30城宅地成交总价6,819亿元，占百城比重84.8% [7] - 核心6城宅地成交建面1,567万平方米占百城14.4%，成交总价4,045亿元占百城50.3% [7] - 1-7月核心6城/30城/百城成交土地均价分别为25,848元/平方米、11,903元/平方米、7,391元/平方米 [7]

土地市场整体表现 - 前8个月300城住宅用地成交规划建筑面积同比下降约10% 但土地出让金同比增长约16% [1] - 一二线城市平均溢价率均超过10% [1] - 8月300城住宅用地成交建筑面积约3000万平方米 同比下降约30% [1] 企业投资动态 - 前8个月TOP100企业拿地总额6056亿元 同比增长28% [1] - 8月拿地企业仍以央国企为主 金额前十企业中8家为央国企 [1] - 部分民企保持投资强度 如滨江集团拿地金额位居前十 [1] 地方政府供地策略 - 供地总量持续收缩 结构优化加速 核心城市通过降低容积率实现"缩量提质" [2] - 新增涉宅用地大多位于核心板块 地块规模较小且容积率较低 [1] - 深圳、宁波通过降低容积率和商业比例成功出让此前流拍或收储地块 [1] 区域市场分化特征 - 重点企业拿地主要集中在北京、杭州、上海、成都等核心城市 [2] - 热点城市土地出让呈现小型化、中心区域化特征 利润确定性较强 [1] - 资金向收益确定性高和现金流回笼快的项目倾斜 [2] 市场前景展望 - 市场进入"金九银十"传统营销旺季 预计房企在核心城市加快推盘节奏 [2] - 一线城市土地市场活跃度提升有望提振整体房地产市场 [2] - 小型地块有利于缩短开发周期 提振开发商拿地积极性 [1]

土地市场整体表现 - 8月全国经营性土地成交面积4074万平方米 同比下降14% 成交金额953亿元 同比下降16% 主要因高能级城市优质宅地成交占比下降[2] - 8月土地市场平均溢价率5.6% 为年内第二低点 但一线城市溢价率高达26.64% 创2025年月度新高 二线城市平均溢价率仅2% 为年内最低 市场热度持续分化[1][2] - 截至8月末全国新增土储货值百强房企新增货值总额14193亿元 同比增长17.5% 新增总价7235亿元 同比增长30.8% 新增建面6110万平方米 同比微跌1%[7] 企业投资行为变化 - 8月CRIC重点监测30家典型企业拿地金额约250亿元 环比下降56.6% 创近一年新低 同比上升41% 其中18家企业当月无新增土地入账[1][9][13] - 2025年1-8月百强房企拿地销售比为0.27 较7月末降低0.01 TOP10房企拿地销售比高达0.39 其余梯队仅在0.13-0.17之间 投资态度分化严重[9] - 企业投资呈现"宁缺毋滥"策略 仅聚焦核心城市优质地块 如华润置地与招商蛇口在深圳联合拿地金额超80亿元 其余企业单月拿地金额均不足20亿元[9][13][14] 行业集中度与门槛变化 - 销售百强房企投资集中度保持高位 TOP10房企新增货值占百强总货值的70% TOP11-20占比9% TOP21-30占比6% TOP31-50和后50强各占8%[9] - 截至8月末新增土储货值百强门槛值31.9亿元 同比下降6% 新增总价百强门槛值15.4亿元 同比上升12% 新增建面百强门槛值30.4万平方米 同比上升8%[4][5] - 新增货值10强门槛值持续保持在257.1亿元 头部房企与其余房企投资力度差异显著[4] 领先企业土地储备情况 - 2025年1-8月新增土地货值前三名为中海地产1337亿元 绿城中国1144亿元 保利发展1015亿元[15] - 新增土地价值前三名为中海地产664.3亿元 绿城中国615亿元 保利发展528.3亿元[24] - 新增土地建面前三名为中海地产315.8万平方米 绿城中国283万平方米 保利发展255.7万平方米[24]

核心观点 - 土地市场成交规模延续季节性低位并持续同比回落 但优质地块土拍热度继续保持 月末退税政策显著利好企业现金流和拿地信心 有助于下半年优质宅地土拍热度的维持 [4][7][8] 供求情况 - 供应建筑面积6592万平方米 环比增加6.6% 同比下降9.5% 供应规模连续三月增加 [4][10] - 成交建筑面积4074万平方米 同比下降14% 成交金额953亿元 同比下降16% [4][15] - 各能级成交建面均同比回落：一线下降59% 二线下降22% 三四线下降11% [6] - 成交金额方面：一线同比下降47% 二线下降23% 三四线下降3% [6] 市场热度 - 平均溢价率5.6% 为年内第二低点 [5][18] - 一线城市溢价率26.64% 刷新2025年月度溢价率新高 [5][18] - 二线城市平均溢价率2% 三线城市平均溢价率3% [5] - 深圳三宗优质宅地高溢价成交 宝安中心地块溢价35% [18][23] - 土地流拍率7% 维持在近年低位 [21] 政策影响 - 财政部、税务总局完善增值税退税政策 符合条件企业可退还新增留抵税额的60% [8][16] - 退税政策聚焦新拿地企业 相当于减轻约拿地金额5%的税费压力 [8][16] - 政策有望缩短房企留抵税额消化周期 从5年以上大幅缩短 [8][16] - 有助于促进优质新增供应 稳定新房销售热度和规模 [8][16] 重点地块成交 - 总价榜首位为深圳宝安中心宅地 成交总价86亿元 溢价35% [23][24] - 单价榜首位为深圳宝安中心宅地 楼板价59586元/平方米 [26][27] - 两榜20个席位来自12个城市 分布趋于分散 [23] - 深圳龙华民治地块楼板价35030元/平方米 溢价15% [26][27] 后市展望 - 城市更新和土地收储持续改善供给侧确定性 [7][12] - 各地加强供给侧管理 支持存量用地盘活和"商改住"转换 [12] - 优质宅地供应预计增加 更多存量用地将转为有效新增供应 [12] - 行业融资环境有望持续改善 保障性安居工程和高质量新房建设成为市场止跌回稳两大动能 [19]

土地市场整体表现 - 第34周土地供应建筑面积487万平方米 环比大幅上升61% 成交建筑面积280万平方米 环比下降6% [1] - 成交金额124亿元 环比大幅下降42% 平均溢价率出现大幅回落 本周无10亿元以上高总价高溢价土地成交 [1][3] - 一线城市土地供应稀缺 仅广州新增1宗宅地 上海新增均为商办用地 重点城市供应含宅用地50幅 平均容积率1.82 [1] 重点城市土地供应详情 - 成都成华区挂牌高总价商住地块 起拍价21亿元 容积率3.0 规划建筑面积19.5万平方米 起拍楼板价1.08万元/平方米 商业面积占比近50% [2] - 郑州郑东新区北龙湖挂牌纯宅地 起拍价15.2亿元 容积率1.5 起拍楼板价1.86万元/平方米 属稀缺低密地块 周边新房价格达4万元/平方米以上 [3] - 南通、重庆、无锡宅地供应平均容积率均不高于1.5 反映低密度开发趋势 [1] 典型地块成交分析 - 宁波江北区洪塘地块底价成交 总价19.3亿元 楼板价9574元/平方米 较2022年成交价下降约3700元/平方米 地块经规划调整 宅地比例提升 [3][4] - 杭州下沙单元低密宅地溢价13.88%成交 总价4.9亿元 楼板价1.8万元/平方米 周边新房售价达4万元/平方米 [5] - 宁波地块由城投关联企业宁波城宏置业竞得 南通两宗地块均以楼板价约12356元/平方米底价成交 [10][12] 房企拿地特征 - 地方国企与城投公司活跃 宁波城宏置业、南通中央创新区科创、永康城投等均参与底价拿地 [10][12] - 保利发展以总价8亿元竞得三亚中央商务区地块 楼板价6777元/平方米 [10] - 龙湖集团以楼板价14200元/平方米底价获取成都锦江区地块 [12]

土地市场概况 - 杭州土地市场在短暂停滞后重启 本周成交2宗低密宅地并新挂牌2宗宅地[4] - 8月土地市场共推出4宗涉宅地块 分别位于下沙 临安 南站新城和三墩板块[4][8] - 9月16日将新出让2宗宅地 分别位于运河新城和下沙元成单元[4][8][10] 已成交地块详情 - 下沙99号地块由杭州蓝滨房地产以49241万元竞得 楼面价18219元/平方米 溢价率13.9%[5][6] - 该地块出让面积19304平方米 容积率1.4 建筑面积27026平方米 起拍楼面价16000元/平方米[6] - 临安100号地块由杭州鸿源房地产以底价17890万元竞得 楼面价2595元/平方米[6][7] - 该地块出让面积59953平方米 容积率1.15 建筑面积68945平方米 为近年市区最低楼面价低密宅地[6] 待出让地块信息 - 南站新城102号商住地块建筑面积52475平方米 起拍楼面价10000元/平方米[8] - 三墩103号纯宅地建筑面积43135平方米 起拍楼面价14510元/平方米[8] - 运河新城105号地块建筑面积64914平方米 起拍楼面价16331元/平方米[9] - 下沙106号地块建筑面积81121平方米 起拍楼面价9650元/平方米[10] 市场表现特征 - 郊区低密地块热度较低 临安昌化地块仅以底价成交[5][7] - 新进房企活跃 两家今年新成立房企首次在杭州拿地[6][7] - 下沙元成单元存在去化压力 相邻项目潮映望月府推盘6次后仍剩余110余套房源[10]

土地市场热度显著提升 - 多个城市出现高溢价地块成交 深圳宝安中心宅地以86.4亿元总价成交 溢价率35% 楼板价59586元/平方米刷新板块纪录[1] 深圳前海地块楼面价84180元/平方米 溢价率86.1%创2024年取消溢价上限后新高[1][4] 上海徐汇衡复地块以20万元/平方米楼板价刷新全国单价纪录[1][4] 苏州工业园区地块楼板价6.5万元/平方米刷新江苏省纪录[1][5] - 2025年1-7月重点30城土地市场呈现结构性回暖 含宅地块成交面积5520万平方米 同比增长17% 与全国300城面积同比下降9%形成鲜明对比[7] 溢价地块数量占比达30% 为近三年新高 较2024年同期增加12个百分点[8] 溢价地块平均溢价率26% 较过去两年近乎翻倍增长[8] - 核心城市优质地块竞争激烈 30城前7月重点溢价成交地块比重达30%[2] 企业投资聚焦高能级城市核心地块 资源集中导致僧多粥少局面[17] 企业拿地行为分化明显 - 头部房企占据绝对主导地位 2025年1-7月TOP10房企新增货值占百强比重达70% 较2024年末提升8个百分点[12] TOP10房企拿地销售比0.41 显著高于行业平均的0.3[12] 销售百强中仍有半数房企未有新增土储[11] - 央国企及部分名企成为拿地主力 保利发展拿地金额512亿元同比增长95% 招商蛇口拿地金额360亿元同比增长213% 绿城中国拿地金额602亿元同比增长133% 中国金茂拿地金额454亿元同比激增1505%[15] 建发房产在杭州和成都获取两宗溢价率超100%的地块[16] - 高总价地块劝退民企和地方国企 央国企凭借资金优势包场核心城市优质地块[18] 民企主要在部分止跌回稳城市寻找结构性机会[18] 区域市场表现差异 - 一线城市土地市场热度突出 上海虹口北外滩地块楼板价126577元/平方米溢价率46% 静安地块楼板价90390元/平方米[6] 深圳宝安地块楼板价59586元/平方米 南山前海地块楼板价84180元/平方米[6] - 强二线城市表现活跃 苏州工业园区地块总价46.7亿元楼板价65242元/平方米[6] 杭州多宗地块溢价率超70% 成都高新区地块溢价率70%[17] 郑州地块溢价率87%[17] - 改善型项目支撑市场预期 深圳前海地块周边新房售价超11万元/平方米 苏州双湖板块高端新房售价达8.5万元/平方米以上[4][5] 优质地块未来上市预期乐观[18]

深圳土地市场动态 - 深圳龙华区A815-0037宅地以17.89亿元成交，楼面地价约每平方米3.5万元，溢价率为15.12% [1] - 该地块建设用地面积16475.54平方米，规划建筑面积51070平方米，容积率为3.1 [1] - 地块周边二手房挂牌均价为每平方米7.5万元，成交均价为每平方米6.4万元 [1] - 8月深圳还将出让多个地块，包括市场关注的宝中片区宅地 [1] - 深圳上半年宅地出让数量较少，但近期显著回升，被认为是应对市场下行压力的举措 [1] 全国土地市场概况 - 前7个月TOP100企业拿地总额5783亿元，同比增长34.3% [2] - 拿地金额前十企业中8家为央国企，滨江集团等部分民企也有较强投资力度 [2] - 7月核心城市优质地块竞争激烈，部分地块触发双高双竞等限制条件 [2] - 上海、深圳等城市优质地块土拍热度延续，优质项目入市后有望支撑市场 [2] 深圳土地市场展望 - 深圳作为一线城市，仍是开发商热衷加码的资产标的 [2] - 下半年深圳土地市场将亮点频出，包括"商改住"用地和低密度宅地供应增加 [2] - 更符合好房子标准的低密度宅地将吸引头部开发商关注 [2]