2025年1-10月西安房企拿地金额排名 - 保利发展以50.58亿元拿地金额位居榜首，超过此前领先的绿城中国[1][2] - 绿城中国以45.9亿元拿地金额位列第二，其在6月份通过于港务、高新、团结片区拿地后曾位居第一[1] - 招商蛇口以23.1亿元拿地金额排名第三[1] - 榜单前20名中，有13家为国央企背景房企，7家为民营房企[3] 主要房企拿地动态与战略 - 保利于10月份斥资23.411亿元在青龙寺板块拿下122亩地块，该地块成为2025年西安单宗住宅用地"总价地王"[2] - 近4年（2022-2025年前10个月）保利在西安总拿地金额超过200亿元，显示出其对西安市场的重仓策略[2] - 保利在西安的业绩表现强劲，2023年销售额130.3亿元（排名第三），2024年销售额151.8亿元（排名第三），2025年持续位居榜首[3] - 中铁置业凭借10月底8.82亿元在曲江拿地，使其前10个月总拿地金额达到19.12亿元，跻身TOP10[3] - 全国性龙头民营房企中，仅四川邦泰在西安有新增土储，位于高新丝路软件城和曲江西安文教园[3] 西安土地市场特征 - 2025年前10个月已出现3宗"20亿+"地块，分别为保利青龙寺地块、地建嘉信高新CID地块、天地源"软西"地块[3] - 对比2023年有5宗"20亿+"地块（含2宗"30亿+"），2024年有4宗"20亿+"地块[4] - 高总价地块普遍体量较大，均在百亩以上[5] - 有能力竞得"20亿+"地块的房企基本为国央企背景[6][7] - "万元地"和溢价成交地块数量在前10个月保持稳定，分别为11宗和6宗[8] 潜在市场热点与展望 - 曲江新区雁翔路板块新公示两宗低容积率（1.2）地块，因其超低容积率，预计未来楼面地价将较高[8] - 该板块是西安土拍史上两宗楼面地价"2万+"地块的诞生地，包括2021年的"西安地王"（楼面价2.4万+/㎡）和2023年万众地块（楼面价20753元/㎡）[11] - 市场关注12月是否会复制去年的年末行情，去年12月曾因多宗优质地块供应引发拿地热潮，邦泰、绿城、招商、越秀&中铁建、经发等企业均有斩获[11][12]

从城市层面看，浙江省土地市场仍呈现"杭州单极引领"的格局，但跟1-9月相比，杭州土地成交金额小 幅度下滑，主要由于宁波、金华、绍兴、湖州等城市土地成交金额占比上升，对其形成一定稀释。 截至10月底，至今仍有5个城市土地成交金额未达到去年全年总额的一半，其中衢州土地出让金最低， 仅为去年全年的30%。 潮新闻客户端 记者 郑青青 2025年1-10月，浙江省全省共成交1079宗土地，其中涉宅地279宗（剔除纯租赁、纯安置、出让面积小 于1000㎡的涉宅地，下同），总建面1669.2万㎡，总出让金2073.9亿元，平均楼面价12425元/㎡，平均 溢价率21.6%。 房企投资格局整体稳定，浙江省涉宅地拿地金额TOP10的企业名单仅出现小幅变动：英冠从第13位跃升 至第9，金茂从第9下滑至第10。 值得注意的是，尽管滨江、绿城等头部房企自8月起便处于"静默"状态，未新增宅地；同时期TOP10阵 营的下位排名出现了微小变动。这反映出在整体审慎的市场氛围中，一面是龙头企业的审慎观望，另一 面是部分房企对结构性机遇的逆势布局，策略分化趋势由此凸显。 ...

土地市场整体成交概况 - 2025年10月浙江省共成交150宗土地（不含特定类型），其中涉宅地40宗，总建筑面积227.2万平方米，总出让金156.4亿元，平均成交楼面价6884元/平方米，平均溢价率3.8% [1] - 环比9月，10月浙江土地市场呈现量价齐升态势，但溢价率从9.8%下滑至4.7%，显示市场热度有所降温 [1] 城市层面土地出让表现 - 10月杭州土地出让金44.4亿元位列全省第一，金华和绍兴紧随其后，土地出让金分别为30.3亿元和28.2亿元 [1] 企业拿地行为分析 - 单月拿地榜中，滨江、绿城等头部浙系房企继续缺席，民企及混合制企业仅有英冠和大家参与拿地，其余皆为地方国资平台 [1] - 英冠与大家所获地块均位于杭州，表明企业投资高度聚焦于核心城市的安全性与确定性，区域偏好持续强化 [1]

核心观点 - 2025年1-10月中国房地产企业投资呈现两极分化格局 新增土地储备货值、总价和建筑面积百强之和同比全面回升 但市场整体情绪谨慎 土地成交规模同比降幅达年内最大 且投资高度集中在头部房企 [15][16][18][23][24][25][26] 土地市场整体趋势 - 2025年10月土地市场表现低迷 全国经营性土地成交建筑面积6057万平方米 环比下降13% 同比减少25% 成交总金额1519亿元 环比减少20% 同比下降35% 平均溢价率仅2.7% 刷新年内最低纪录 [15][18][19] - 市场热度呈点状分布 仅上海、杭州等热点城市维持热度 本月成交的14宗总价超10亿元宅地中 仅3宗实现溢价成交 其余均为底价或低溢价成交 [19] - 自2025年下半年起 典型房企拿地金额和力度持续下滑 10月重点监测的30家企业中 超过半数企业未有拿地动作 仅4家企业单月拿地金额超过50亿元 [15][16][30] 房企新增土地储备排名（2025年1-10月） - 新增货值TOP3企业：中海地产（2170.0亿元）、招商蛇口（1731.8亿元）、保利发展（1287.0亿元） [3] - 新增土地价值TOP3企业：中海地产（1199.3亿元）、招商蛇口（1033.9亿元）、绿城中国（651.0亿元） [8] - 新增建筑面积TOP3企业：中海地产（414.8万平方米）、保利发展（351.3万平方米）、招商蛇口（306.7万平方米） [8] 百强房企投资门槛与集中度 - 截至10月末 新增土储货值百强门槛值为42.8亿元 同比下降5% 新增总价百强门槛值为19.9亿元 同比提升5% 新增建面百强门槛值为37.1万平方米 同比回升4% [21][22] - 销售TOP10房企新增货值占比高达70% 投资集中度进一步提升 TOP11-20房企占比7% TOP21-30房企占比8% TOP31-50房企占比仅4% [25][26] - 百强房企拿地销售比为0.29 其中销售TOP10房企拿地销售比高达0.42 显著高于其他梯队 且有4家房企拿地销售比超过0.5 [26] 企业投资策略与展望 - 10月典型房企投资态度十分谨慎 单月拿地金额较前三季度月均下降28% 投资金额维持年内低位 拿地企业以保利发展、中海地产、招商蛇口、越秀地产等央国企为主 [30] - 企业拿地策略保持一致 聚焦核心一二线城市优质地块 且更为理性 不盲目溢价拿地 [30] - 预计四季度并非拿地"窗口期" 房企需保持谨慎理性 全年超40%销售百强企业将维持零新增土储 建议房企聚焦长三角、粤港澳大湾区等核心城市群 关注低密宅地及城市更新项目 [33]

土地市场整体表现 - 10月全国经营性土地成交建筑面积6057万平方米，环比下降13%，同比下降25% [1][5] - 10月全国经营性土地成交金额1519亿元，环比减少20%，同比下降35% [1][5] - 10月土地市场平均溢价率为2.7%，创年内新低 [1][8] 土地供应情况 - 10月土地供应建筑面积8294万平方米，环比下降1%，同比下降34%，同比降幅较上月扩大25个百分点 [2] - 供应规模结束连续四个月的增长态势 [2] - 一线城市中北京、上海、广州均有住宅用地供应，上海第九次集中挂牌9宗宅地，出让底价169亿元 [2] 重点城市与地块成交 - 土地成交金额超过50亿元的城市仅上海和无锡2座，较上月减少4座 [5] - 成交建筑面积超过100万平方米的城市有重庆、盐城、淮安、连云港4座，较上月减少4座 [5] - 在成交总价超过10亿元的14宗宅地中，仅上海和杭州的3宗优质宅地实现溢价成交 [8] 市场热度与价格指标 - 受高能级城市成交占比下降影响，10月全国平均楼板价为2508元/平方米，环比下降8%，同比减少14% [5] - 市场热度呈现点状分布，仅上海、杭州等热点城市保持一定热度 [1][8] - 10月土地流拍率为5%，仍处于近年低位，流拍地块多位于远郊区域 [9]

房企新增土地储备概况 - 前50房企9月新增土地建筑面积319.94万平方米，环比大幅回升41.79% [1] - 前50房企1-9月累计新增土地建筑面积3944.17万平方米，同比上升5.26% [1] - 从全口径土地储备看，中海地产、招商蛇口、保利发展控股分别新增407.58万、320.19万、289.91万平方米，处于领先位置 [3] 领先房企投资力度与新增货值 - 1-9月权益拿地金额最高的企业为中海地产766.3亿元、华润置地594.1亿元、保利发展控股528.4亿元 [3] - 1-9月新增货值最多的企业为中海地产1031.8亿元、保利发展控股939.9亿元、招商蛇口930.1亿元 [3] - 新增权益土储排名前五为中海地产363.4万平、保利发展控股256.1万平、招商蛇口200.9万平、绿城中国199.7万平、华润置地171.6万平 [4] 土地市场供应情况 - 报告期内全国住宅用地供应835宗，规划建筑面积5355.72万平方米，环比上升42.86%，但同比下降15.87% [6] - 供应土地起始楼面价4267元/平方米，环比上升15.04% [6] - 二线城市供应土地建面1536万平方米，环比升21.42%，同比升16.68%；三线城市供应3707.23万平方米，环比升49.99%，同比降25.91% [6] - 9月单月土地供应规划建筑面积19974.46万平方米，环比上升42%，同比下降4.22% [9] 土地市场成交情况 - 报告期住宅用地成交554宗，建面3680.34万平方米，环比大幅上升95.41%，同比降6.79% [12] - 成交总价1718.63亿元，环比升104.71%，同比降17.30%；成交楼面均价4669.75元/平，环比升4.76% [12] - 二线城市成交建面1172.01万平，环比升119.63%，同比升21.69%；三线城市成交建面2459.44万平，环比升86.25%，同比降15.44% [13] - 一线城市成交楼面均价达52139.75元/平，环比升20.35%，溢价率13.63% [14] 房企拿地策略与行业趋势 - 头部央国企如中海地产、招商蛇口等倾向于采取联合拿地或股权交易方式获取核心地块 [4] - 强强联合的开发模式有助于分散投资风险、整合优势资源，尤其在杭州等核心城市优质地块 [5] - 市场呈现"总量增长、结构分化"特征，企业对改善型产品及低密宅地关注度提升 [7][16] - 企业拿地行为更趋审慎，投资意愿保守，1-8月土地购置费累计值23751.87亿元，同比降10.2% [16][18] 重点城市土地市场动态 - 统计期内6个重点城市170宗地块挂牌，总面积435.44万平方米，起始总价319.01亿元 [19][20] - 北京昌平区供应7宗含住宅地块，东城区罕见推出二环内住宅用地，起始楼面价7.8万元/平 [21] - 重点城市成交地块86宗，总面积303.46万平方米，成交总价176.44亿元 [22] - 广州白云区住宅地块经15轮竞价由中建国际以6.44亿元竞得，溢价率16.24% [22] - 北京太阳宫等热点区域优质地块因稀缺性仍吸引房企激烈竞争，显示市场结构性热度 [23]

报告行业投资评级 - 维持房地产行业“增持”评级 [4] 报告核心观点 - 2025年前三季度土地市场整体呈现缩量提质态势，三季度较一、二季度市场小幅降温 [2][4][7] - 核心城市聚焦度大幅提升，一二线城市溢价率维持相对高位 [4] - 央国企和头部房企为拿地主力，投资策略趋同且更为积极 [4] 2025年前三季度土地市场缩量提质 - **土地供应与成交规模收缩**：前三季度全国样本城市土地供应建面63,680万平方米，同比下滑15.5%；土地成交建面47,827万平方米，同比下滑8.4% [4][8][17][23] - **土地成交金额逆势上涨**：前三季度土地成交金额15,746亿元，同比上涨6.7%，主要受成交楼面均价同比大幅上涨17.9%至3,292元/平方米拉动 [4][8][23] - **市场表现分化**：一二线城市表现优于三四线，一线城市土地成交金额同比+12.6%，二线城市同比+16.2%，三四线城市同比-3.9% [4][8][23] 优质地块主导与核心城市聚焦度提升 - **楼面均价普遍上涨**：一线城市楼面均价30,399元/平方米（同比+32.4%），二线城市5,809元/平方米（同比+19.9%），三四线城市1,764元/平方米（同比+6.7%） [4][8][27] - **溢价率显著提升**：全国样本城市平均溢价率5%，同比上涨1.4个百分点；一线城市溢价率12.9%（同比+7.3pct），二线城市9.3%（同比+5.3pct） [4][30] - **核心城市热度高**：杭州、深圳、上海、成都等城市溢价率维持高位，分别为29.2%、19.4%、26.8%、15.9% [4][30][38] - **城市集中度加强**：前三季度TOP10、TOP20城市宅地出让金额在全国比重分别为47%、61%，较2024年全年分别提升13、10个百分点 [4] 央国企为拿地主力与重点房企投资策略 - **央国企主导投资**：前三季度权益拿地金额过百亿的10家房企中，9家为央国企，仅滨江集团1家民企 [4][44] - **拿地强度差异显著**：重点房企中滨江集团拿地强度最高，为91.2%；招商蛇口、建发房产、中国金茂拿地强度超过50% [4][44][45] - **头部企业集中度提升**：销售百强房企中TOP10的新增货值占比为68%，较2024年提升6个百分点 [49] 投资建议 - **推荐标的**：涵盖开发类（A股如万科A、保利发展等；H股如中国海外发展等）、商住类（华润置地、龙湖集团）、物业类（万物云、华润万象生活等）及文旅类（华侨城A）公司 [4][53]

全国百城宅地市场总体表现 - 2025年1-9月，百城住宅用地成交建筑面积1.54亿平方米，累计同比下降6.2% [4] - 同期百城住宅用地成交楼面均价为6,847元/平方米，累计同比上涨17.1% [4] - 一线城市成交楼面均价同比大幅上涨42.0%，至41,137元/平方米，但成交建筑面积同比下降23.6% [4] - 二线城市成交建筑面积同比上升8.2%，成交楼面均价同比上涨13.1%至7,628元/平方米 [4] - 三线城市成交建筑面积同比下降14.5%，成交均价同比上涨8.9%至3,522元/平方米 [4] 重点房企新增土地储备情况 - 2025年1-9月，新增土储价值排名前三的房企为中海地产（1,124亿元）、招商蛇口（941亿元）、绿城中国（632亿元） [5] - 同期新增土储面积排名前三的房企为中海地产（383万平方米）、绿城中国（287万平方米）、保利发展（279万平方米） [5] 光大核心30城宅地市场热度 - 2025年1-9月，光大核心30城宅地成交建筑面积7,430万平方米，累计同比增长5.2% [6] - 同期核心30城宅地成交总价8,671亿元，累计同比大幅增长31.8% [6] - 核心30城宅地成交楼面均价为11,670元/平方米，累计同比上涨25.3% [6] - 核心30城整体溢价率为11.1%，同比提升5.9个百分点 [6] 核心城市市场集中度 - 2025年1-9月，光大核心30城宅地成交建筑面积占百城比重达48.1% [7] - 同期核心30城宅地成交总价占百城比重高达82.0% [7] - 核心6城宅地成交总价占百城比重为47.0%，成交楼面均价为26,845元/平方米 [7]

土地市场整体热度 - 前9个月TOP100企业拿地总额为7278亿元，同比增长36.7%，增幅较1至8月扩大8.7个百分点 [2] - 土地市场热点集中在核心区域优质地块，例如杭州一宗地块经过22轮竞价，溢价率达到19.93% [1] - 四季度通常为一年推地高峰，推地规模占全年比例约40%，预计市场供应将增加 [2] 房企投资策略与动态 - 万科下半年以来至少在9个城市土地市场进行“补货”，近期在成都和徐州均有拿地 [1] - 房企继续在重点城市加快“补仓”，央企、国企凭借资金优势仍是绝对拿地主力 [1][2] - 部分房企通过收购形式获取大规模土地，北京、上海、厦门等核心城市高总价地块交易频繁 [2] 土地供应与价值提升 - 市场出现部分“调规再出让”地块，政府通过降低容积率、降低商业比例等方式提升土地价值 [1] - 热点城市优质地块供应增加带动土地出让金同比实现增长 [2] - 多数城市尤其三四线城市土地市场仍处于深度调整中，推出、成交指标同比均下降 [2]

地块拍卖结果 - 番禺黄沙岛BC0613035地块由绿城以总价49680万元成功竞得，楼面价25936元/平方米，溢价率17.8% [1] - 地块拍卖吸引绿城和龙湖两家房企参与竞价，溢价率在广州今年住宅地块出让中达到两位数的情况屈指可数 [1] - 这是绿城继2024年12月获取玉海棠地块后，再次于番禺广场板块拿地 [1] 地块核心属性 - 地块总面积约5.08公顷，容积率仅1.1，属于纯低密宅地，未来项目形态预计为叠墅和洋房 [7][8] - 地块位于市桥水道北岸，紧邻黄沙岛花园别墅区，距离番禺广场直线不足1公里，北接番禺区府等成熟生活配套，南拥一线无遮挡江景 [2][4] - 地块是番禺少有的集“城央+滨江+低密”三位一体的稀缺地段，广州今年成功出让的涉宅地中容积率低于2的仅5宗，容积率1.1及以下的仅3宗 [8] 区位与配套优势 - 地块所在番禺广场板块已成熟稳定，拥有三地铁交汇（3号线、18号线、22号线）、区府所在地优势，至万博约30分钟，至琶洲约40分钟车程 [12] - 番禺区教育局已于2024年12月9日官宣将黄沙岛地块纳入市桥东兴小学招生地段，该小学将被纳入番禺广场板块的“顶流”德兴小学教育集团管理 [5][6] - 根据规划，地块将新增1.92万平方米住宅，配建社区服务综合体及约3.88万平方米公共绿地，打造滨水碧道和亲水平台 [10] 市场定位与产品需求 - 番禺改善市场墅类产品几乎断供，当前板块主流新盘如绿城玉海棠等均为高层刚改产品，均价约3.2–4.6万元/平方米 [13] - 区域高端改善需求真实存在，万博板块近3个月通过贝壳找房成交近10套别墅，最贵一套总价达4525万元，单价超8万元/平方米，成交周期仅1个月出头 [13] - 地块周边已有价格锚点，楼龄超20年的黄沙岛花园别墅二手挂牌总价仍在2000万元以上，今年5月一套385平方米别墅以2018万元成交，单价5.2万元/平方米 [13] 产品预期与竞争影响 - 业内普遍预计黄沙岛地块未来项目售价在5万元/平方米以上，相较于天河、琶洲动辄10万元以上的江景豪宅，具备“半价岛居”的性价比优势 [14][15] - 项目建成后有望突破番禺当前豪宅价格天花板，对天河、琶洲等核心区高端客群形成分流，这些客户在天河仅能购买建面约200平方米以下的平层 [17] - 该优质地块的成功出让将提振土地市场信心，促使广州增加后续类似地块供应，并加剧高端市场竞争，推动豪宅产品在空间利用和资源最大化方面的创新 [17]