克而瑞市场月报 ０４／土地 成交规模季节性增长，京沪多宗高总价地块顺利出让 2025年 6 月,土地市场成交规模迎来周期性环比增长。据月末快报数据,6 月土地成交建面和 金额分别环比增长 54%和 89%，同比来看延续缩量提质，建面下降、金额上升的趋势不变。截至 6 月 25 日,本月供应建筑面积 5253 万平方米,环比上月同期增加 9%,年中供应规模略有上升。本月 平均溢价率 4.2%,二季度以来连续 3 个月环比回落,主要是由于时至年中,各地重点建设项目成交 比例增加,这些地块大多投资总量高、开发难度较大,多为低溢价成交,如北京即于月内成交了多 宗棚改、回购地块。月内中央明确将更大力度推动房地产止跌回稳,并如期下达了投资城市更新专 项资金,随着各地土地要素使用效率的提高，土地市场有望迎来更多高质量宅地供应。 核心要点 供求: 延续面积同比回落、金额增长，截至 6 月 25 日，本月土地供应建筑面积 5253 万平方米，同 比下降 12.2%。成交建筑面积 4570 万平方米，同比下降 4%，成交金额 1573 亿元，同比增长 22%。 热度:各能级溢价率均现回落。6 月平均溢价率回落至 4%，一二线城市 ...

行业投资评级 - 行业呈现"点状高热"特征 核心城市优质地块地价屡创新高 [9] - 头部企业拿地意愿正在修复 2025年7月30家企业拿地总金额529亿 环比下降16%但同比增长超50% [9] - 2025年下半年有望迎来更多"断供优质板块"宅地入市 各地将持续迎来高热优质地块成交 [9][22] 核心观点 - 土地市场呈现"缩量提质"特征 7月全国商住办类用地成交建面4194万方 环比下降13% 成交金额环比下降18% [10] - 7月平均溢价率9.9% 为2025年二季度以来月度新高 深圳/上海/苏州等城市刷新楼板价纪录 [10] - 新增货值百强门槛27.6亿元 同比下降10% 新增总价百强门槛13亿元 同比提升16% 新增建面百强门槛28万方 同比增加11% [14] - 销售百强房企拿地集中度高 TOP10新增货值占百强比重达70% 拿地销售比保持在0.3 已回到2021年水平 [18][20] 企业表现 - 中海地产/绿城中国领跑 前7月拿地货值分别达1315.5亿/1116亿 远超其他企业 [1][14] - TOP5门槛737亿 TOP10仅257亿 呈现明显断档走势 [14] - 典型房企中 中海地产/绿城集团单月拿地超150亿 招商蛇口单月拿地近70亿 [21] - 央国企占据主导地位 几乎"包场"核心城市优质地块 民企在部分城市寻找结构性机会 [22] 数据表现 - 2025年1-7月新增土储百强房企货值/金额/建面分别为13295亿/6828亿/5802万方 货值金额同比增长17%/33% [15] - 300城经营性用地成交数据显示 2025年7月成交总价约3500亿 建筑面积约4000万方 [11][12] - 历史对比显示 2025年1-7月货值总额(13295亿)高于2021-2024年同期水平 [17]

百城宅地成交情况 - 2025年1-6月百城住宅类用地成交建面9337万平 累计同比+22% 成交楼面均价7479元/平 累计同比+242% [3] - 一线城市成交建面454万平 同比+17% 楼面均价38817元/平 同比+355% [3] - 二线城市成交建面4468万平 同比+130% 楼面均价8465元/平 同比+197% [3] - 三线城市成交建面4416万平 同比-67% 楼面均价3264元/平 同比+84% [3] TOP50房企土储情况 - 2025年1-6月TOP50房企新增土储价值5213亿元 同比+477% 前三名为中海地产506亿元 保利发展502亿元 绿城中国443亿元 [4] - TOP50房企新增土储面积3627万平 同比+07% 前三名为中海地产256万平 绿城中国224万平 保利发展216万平 [4] 光大核心30城宅地成交 - 2025年6月光大核心30城成交宅地184宗 同比+484% 成交建面1423万平 同比+436% 成交总价1524亿元 同比+757% 楼面均价10708元/平 同比+224% [5] - 2025年1-6月光大核心30城成交宅地675宗 同比+380% 成交建面4863万平 同比+226% 占百城比重521% 成交总价5840亿元 同比+505% 楼面均价12009元/平 同比+228% [6] - 核心30城整体溢价率135% 同比+84pct 6月溢价率69% 同比+39pct [5][6] 重点城市土地市场 - 成都地块由国贸地产以35500元/平楼板价竞得 溢价率76% [6] - 杭州地块由滨江集团以29330元/平楼板价竞得 溢价率68% [6] - 杭州另一地块由中国金茂以41240元/平楼板价竞得 溢价率56% [6]

土地拍卖概况 - 武汉市2025年第14次土地拍卖成交8宗土地 成交土地面积17.38公顷 规划建筑面积34.54万平方米 成交总金额25.50亿元 [1] - 拍卖包含住宅、商服和加油加气站等多类型项目 多宗地块溢价成交 [1] 核心区商业地块表现 - P（2025）064号商业地块由武汉武昌古城建设发展有限公司以溢价率7.79%竞得 位于武昌区民主路与武昌路交叉口 毗邻黄鹤楼、首义广场等历史文化地标 [3] - 该地块临近昙华林、户部巷等热门景点 文化底蕴深厚 商业客流稳定 属于"小而美"、"小而精"优质地块 [3] - P（2025）062号公用设施营业网点地块以0.91%溢价率由武汉首义新能源科技有限公司竞得 [3] 优质住宅地块动态 - P(2025)065号住宅地块由招商蛇口旗下武汉招商地产古田置业有限公司竞得 位于江汉区沿江大道与民权路交会处 一线临江 [4] - 地块紧邻汉口江滩、龙王庙公园 地处汉正街中央服务区核心 坐拥长江景观资源 毗邻成熟商业集群 [4] - 地块所在和平里板块是江汉区金融+滨江复合功能带 城市主干道汇集 步行可达繁华商圈 [5] 市场趋势与企业动向 - 新兴街、傅家坡等核心区优质地块持续高溢价成交 反映市场对武汉经济发展前景的认可 [3] - 招商蛇口、香港嘉里等头部企业入驻江汉区 为城市更新与居住品质提升注入动力 [5] - 下半年武汉市将继续推出涵盖住宅、商业、工业等类型的优质地块 [5]

土地市场供应与成交 - 第29周重点城市监测供应建筑面积527万平方米，环比上升65% [1][2] - 成交建筑面积251万平方米，环比上升12%，仍处于低位 [1][2] - 成交金额138亿元，环比下降5% [2] - 平均溢价率上升至12.2%，重回年内高位 [2] 重点城市土地交易 - 深圳宝安区挂牌一宗宅地，出让底价64.09亿元，总建筑面积14.5万平方米，起拍楼板价4.42万元/平方米 [2] - 深圳南山区前海板块成交一宗高溢价宅地，溢价率高达86.1%，成交总价21.55亿元，楼面价84180元/平方米，刷新深圳土拍楼板价纪录 [3] - 杭州钱塘区成交一宗宅地，溢价率12.75%，成交总价11.5亿元，楼板价17513元/平方米 [3] - 哈尔滨南岗区成交一宗含宅地，溢价率15.63%，成交总价4.96亿元，楼板价5413元/平方米 [4] 房企拿地情况 - 招商蛇口以21.55亿元竞得深圳前海地块，溢价率86% [3][5] - 绿城中国以11.5亿元竞得杭州下沙单元地块，溢价率13% [3][5] - 汇龙地产以4.96亿元竞得哈尔滨南岗区地块，溢价率15.63% [4] 土地市场排名 - 深圳深土交告[2025]18号地块以84180元/平方米楼板价位居榜首 [5][7] - 苏州东太湖度假区地块以17291元/平方米楼板价排名第二 [5][7] - 杭州下沙单元地块以16463元/平方米楼板价排名第三 [5][7]

深圳土地市场动态 - 深圳下半年土地供应速度显著提升，7月16日挂牌一宗宝安中心区宅地，面积42521.94平方米，容积率小于3.4，起始价64.9亿元，拟于8月15日出让，住宅部分为普通商品住房，按照价高者得原则确定竞得人，竞得人需提供"交房即发证"服务 [1] - 该地块为回炉用地，原为4月30日出让的A002—0060宗地，因无人报名中止出让，经过调整居住比例、剔除商业、更改宗地号后重新挂牌，容积率大幅下降 [1] - 7月14日招商蛇口以21.55亿元斩获深圳前海桂湾片区一宗宅地，成交楼面价约每平方米8.4万元，溢价率高达86.1%，刷新深圳宅地楼面价纪录，成为新的"单价地王" [1] 开发商拿地策略 - 前海地块虽然单价高，但体量小、总价低，符合开发商确定性业绩导向的拿地取向，即快速开发销售、快速回款、快速落地业绩，减少市场波动影响 [2] - 当前市场形势下高端改善型产品需求潜力较大，深圳此类项目供应相比上海、杭州等地偏少 [2] - 深圳作为一线城市是全国开发商热衷加码的资产标的选择，前海地块高溢价成交说明开发商对深圳核心地段地块保持敏感嗅觉 [2] - 下半年深圳土地市场预计亮点频出，"商改住"用地频出，新住宅规范下低密度宅地供应增多，将吸引头部开发商关注 [2] 全国土地市场概况 - 上半年300城住宅用地出让金同比增长27.5%，但成交面积下降5.5%，一线及二线城市出让金增长均超40% [3] - 上半年TOP20城市宅地出让金占全国比重升至68%，杭州、北京涉宅用地出让金均超千亿元，杭州出让金接近去年全年水平 [3] - 头部房企投资策略趋于一致，投资拿地进一步聚焦，叠加核心城市优质地块供应力度加大，北上深、杭州、成都多宗地块竞拍出高溢价 [3] - 预计下半年各地供地端缩量提质模式延续，北上深、杭州、成都等热点城市核心地块凭借稀缺属性或保持高溢价成交，多数三四线城市土地市场继续以底价成交为主 [3]

北京土地市场动态 - 7月北京土地市场仅有两宗地块出让，分别是中建方程延庆地块和昌平新城"宅产配"组团地块，预计均以底价成交 [1] - 6月高质量地块集中拍出后，北京土地市场突然沉寂，8宗拟于6月下旬前出让的地块至今未上架 [1] - 北京规自委未按计划更新第六轮供地清单，当前仍停留在第五轮清单 [4] 2025年第五轮供地详情 - 第五轮供地包含8宗地块，其中中心城区3宗（海淀2宗、丰台1宗），平原多点地区5宗（昌平3宗、顺义2宗） [4] - 海淀区四季青镇两宗地块总用地规模8.62公顷，规划地上建面14.52万平方米，包含商业服务业用地和城镇住宅用地 [8] - 丰台区岳各庄地块为二类居住用地，用地规模2.26公顷，规划地上建面5.88万平方米 [9][11] - 昌平区东小口镇三宗地块总用地规模14.49公顷，规划地上建面39.8万平方米 [13] - 顺义区两宗地块总用地规模7.4公顷，规划地上建面11.44万平方米 [15][17] 2025年上半年土地成交情况 - 上半年累计成交22宗涉宅地块，成交总金额1005.56亿元，同比增长37.3% [18][19] - 住宅建面合计约217万㎡，与上年同期基本持平 [19] - 仅7宗地块溢价率超过10%，其中海淀树村地块溢价率最高达27.93% [18] - 13宗地块以底价成交，占比约59% [19] - 已有7个项目取得预售许可证，2个项目即将入市 [19] 重点成交地块 - 海淀朱房0029地块成交价91.52亿元，楼面价8.92万元/㎡ [18] - 海淀树村地块成交价75.02亿元，楼面价10.23万元/㎡ [18] - 朝阳平房+孙河组团地块成交价126亿元，为上半年最高 [18] - 北京城市副中心站地块成交价74.91亿元，规划建面23.7万㎡ [18]

土地市场整体表现 - 2025年上半年300城住宅用地出让金达0.86万亿元，同比增长27.5% [1][5] - 住宅用地推出规划建筑面积2.1亿平方米，同比下降19.4%，成交1.7亿平方米，同比下降5.5%，降幅较去年同期收窄26.7个百分点 [5] - 一、二线城市表现强劲，出让金同比增幅分别达49.5%和43.5%，三、四线城市则呈现缩量态势 [5][6] 核心城市土拍热度 - 北京上半年土地出让金额达1005.56亿元，同比增长37.3%，溢价成交地块9宗，其中3宗溢价率超20% [5] - 杭州上半年土地出让金额1161亿元，同比提升51%，接近去年全年水平 [6] - 核心城市优质地块供应增加，房企参拍意愿提升，溢价率和出让金额高于去年同期 [1][6] 城市分化与土拍策略 - 一线城市住宅用地推出、成交面积分别同比增长18.3%和20.9%，二线城市成交面积增长18.3% [5] - 三、四线城市土地市场持续较弱，平均溢价率处于较低水平 [5][8] - 房企投资策略趋同，进一步聚焦核心城市，土拍竞争加剧 [6][8] 政策与供应优化 - 核心城市土地供应向中心城区、轨道站点周边倾斜，例如北京海淀区上半年出让6宗地块，同比增长200% [7] - 多地出台政策缓解房企资金压力，如无锡、西安支持土地出让金分期支付，西安允许缴纳50%后办理相关手续 [7] - "好房子"政策推动地块规划设计条件优化，包括放宽计容规则和支持立体生态住宅建设 [7] 下半年市场展望 - 预计下半年供地延续"缩量提质"模式，热点城市核心地块将保持高溢价成交 [8] - 三、四线城市土地市场以底价成交为主，部分城市可能优化供地结构或降低起拍价吸引投资 [8]

土地市场整体表现 - 上半年全国300城住宅用地出让金额同比增幅超两成 平均溢价率超10% [11] - TOP20城市土地出让金占比达66% 较2024年全年提升15个百分点 [12] - 一、二线城市住宅用地出让金额同比分别增长47.3%和36.5% 三四线城市同比下降1.1% [12] 房企拿地动态 - 百强房企权益拿地总额5065.5亿元 同比增长33.3% [3] - 10家房企权益拿地金额超百亿元 保利发展(414亿元)、中海地产(393亿元)、绿城中国(385亿元)位列前三 [3][4] - 百强房企全口径新增货值门槛值50亿元 同比提高28% [10] - TOP10房企全口径新增货值6019.9亿元 占TOP100企业的41.8% [9] 企业属性与区域分布 - 央国企拿地金额占比58% 北京/上海/厦门占比均超70% [6] - 民企拿地金额占比21% 较2024年提升4个百分点 滨江集团(313亿元)表现突出 [6] - 长三角TOP10企业拿地金额1470亿元 居四大城市群之首 [12] - 京津冀TOP10企业拿地金额888亿元 中西部422亿元 粤港澳232亿元 [12][13] 核心城市土拍热点 - 杭州上半年土拍揽金1160亿元 接近2024年全年水平 多宗地块溢价率超50% [15][16] - 上海虹口地块楼面价达117474元/平方米 郊区地块溢价率最高达41.7% [16] - 成都住宅用地出让总金额415亿元 建发房产地块楼面价41200元/平方米创纪录 [16][17] - 北京涉宅用地出让金额超千亿元 中海地产以171亿元权益拿地金额居首 [5][12] 房企战略调整 - 头部房企聚焦一二线核心城市 保利发展在沪京杭、绿城中国在沪杭苏宁均进入拿地前十 [5] - 民营房企重返土拍市场 敏捷集团(33.2亿元)、海成集团(14.3亿元)等区域型民企活跃 [6][16] - 外资房企参与上海土拍 中国金茂联合新加坡庆隆集团89.64亿元竞得虹口地块 [16]

天津土地市场成交情况 - 天津土地市场单日成交15宗宅地 总金额达88亿元 同比上涨139% [1] 新挂牌地块概况 - 天津市规划和自然资源局新挂牌4宗宅地 总出让底价5.022亿元 分别位于河东、北辰、津南、宝坻 将于7月30日摘牌 [2] 河东区六纬路地块 - 位置：河东区广瑞西路与北十五经路交口 - 出让面积：5939.6平方米 - 土地用途：城镇住宅 年限70年 - 挂牌起始价：6060万元 - 综合楼面地价：4251元/㎡（不含城市更新成本） 14170元/㎡（含城市更新成本） - 付款方式：30日内付50% 一年内付清 - 竞买保证金：1212万元 [4] 津南区葛沽地块 - 位置：津南区葛沽镇 - 出让面积：17461㎡ 容积率1.5 总建面26192㎡ - 土地用途：城镇住宅 年限70年 - 挂牌起始价：7858万元 - 综合楼面地价：3000元/㎡ - 付款方式：30日内付50% 90日内付清 - 竞买保证金：1572万元 [6] 北辰区大张庄地块 - 位置：北辰区大张庄镇永定新河南 - 出让面积：35464.2㎡ 容积率1.2 总建面42557㎡ - 土地用途：城镇住宅 年限70年 - 挂牌起始价：18745万元 - 综合楼面地价：4405元/㎡ - 付款方式：30日内付50% 90日内付清 - 竞买保证金：3750万元 [8] 宝坻区宝坻城南地块 - 位置：宝坻区开元路与南三路交口东南侧 - 出让面积：28902.9㎡ 容积率1.5 总建面43354㎡ - 土地用途：城镇住宅 年限70年 - 挂牌起始价：17558万元 - 综合楼面地价：4050元/㎡ - 付款方式：30日内付50% 90日内付清 - 竞买保证金：3550万元 [10] 市场影响 - 天津土地市场火爆成交与新地块挂牌为市场注入新活力 7月30日摘牌结果将影响后续房地产走势 [10]