文章核心观点 - 央媒“2026楼市政策应出尽出”的表述旨在提振市场信心，而非预示将出台颠覆性猛药，其核心是传递政策托底的信号[2][5] - 房地产行业当前问题的核心在于居民信心不足和购买力缺失，而非政策力度不够，因此“应出尽出”更可能意味着对现有政策工具箱的优化和剩余工具的渐进式使用[5][6][13] - 行业复苏的根本在于居民收入的实质性增长和预期的稳定，仅靠政策刺激难以实现全国楼市的整体回暖[11][13] 政策分析与解读 - “应出尽出”的表述源自《求是》杂志开年刊文，其导向是“政策一次性给足、尽可能缩短调整时间”，并重申房地产是“国民经济基础产业”[5] - 自2024年9月以来，需求端政策工具已大量使用，包括三四线城市限购、限售、限价名存实亡，多数城市首付比例降至20%以下，房贷利率跌破3.5%创历史新低[5] - 当前政策工具箱中尚未完全使用的工具主要是一线城市的限购措施[5] - 开年定调的核心意图是进行“心理按摩”，挽救市场已接近冰点的信心，以阻止“躺平”情绪蔓延并拖累上下游产业及内需[6] 市场现状与数据 - 2025年全年居民中长期贷款（主要是房贷）同比少增超过2000亿元，表明居民加杠杆买房的意愿降至冰点[6] - 2025年居民储蓄率升至35%，创下五年新高，反映出居民因对未来预期不稳而倾向于储蓄而非消费[13] - 2025年1月，深圳二手房成交涨幅曾飙升至263%，北京和广州的涨幅分别为13%和64%，但这被解读为局部情绪炒作而非可持续趋势[6][7] 未来政策与市场路径预判 - 一线城市限购全面放开被认为可能性极低，因为这可能短期虹吸全国购买力，但长期会抽干二三四线城市购买力，不符合“稳”的总基调[6][7] - 更可能的路径是“挤牙膏”式渐进放松，例如在上海临港、北京通州等远郊区先行放宽，或针对多孩家庭、高层次人才优先解锁购房资格[7] - 政策将配合政府收储存量房做保障房、加大保交楼力度等操作，核心目标是实现行业“软着陆”，即避免房企集中违约和房价断崖式下跌，用时间逐步消化风险[7][8] 行业根本问题与挑战 - 房地产行业面临的根本挑战是居民“不敢花钱、兜里没钱”，对失业的担忧抑制了加杠杆购房的意愿，这使得即便首付降至15%、利率降至3%也难以有效刺激需求[13] - 政策被比喻为“临时麻药”，能止痛但治不了根，行业复苏需要“城乡居民增收计划”这类能提升居民实际收入和稳定预期的根本性措施[11][13] - 真正的行业回暖需要建立在千家万户敢赚钱、敢花钱的基础上，而非仅靠政策口号或短期情绪炒作[13]

核心观点 - 茅台酒价格与一线城市房价近期均出现下跌 两者作为有真实价值支撑的资产 其价格波动遵循相似的逻辑 即过度追捧滋生泡沫 价格波动本质反映了经济温度与市场情绪的变化 [1] - 当前一线城市房价下跌是市场调整 并未引发系统性风险 楼市正在实现软着陆 而非硬着陆崩盘 [5] - 资产价格波动受资金成本（如美联储利率）和市场参与者心态（如持币观望者空转多）共同影响 [3] 茅台酒市场动态 - 茅台酒价格近期出现明显下滑 导致嗅觉敏锐的黄牛开始犹豫是否继续囤货 [3] - 茅台酒在商务宴请中具有难以替代的地位 拥有真实价值支撑 [3] - 茅台酒的需求依然旺盛 想喝茅台的人还很多 价格问题源于过度追捧滋生的泡沫而非供需失衡 [3] 房地产市场分析 - 北京 上海 深圳 广州等一线城市房价持续回落 [3] - 大城市核心房产作为安家立业首选 具有真实价值支撑 需求并未减少 想在大城市买房的人也没减少 [3] - 2020年的房价上涨行情更多由资金推动 缺乏基本面支撑 后续回调在情理之中 [5] - 当前房价回落未引发系统性风险 银行体系稳健 体制内薪资正常发放 断供潮未大规模出现 [5] - 小城市房价波动对居民影响较小 因多全款购房 资产缩水但不至于沦为负资产 大城市高杠杆购房者在房价下跌时更容易陷入负资产困境 [6] - 近年来 大城市消费增长乏力 而小城市消费表现更为稳健 [6] 资产价格波动逻辑 - 茅台酒与一线城市房价的价格波动逻辑惊人地相似 任何有价值的资产一旦被过度追捧就难免滋生泡沫 [3] - 资产价格与美联储利率密切相关 美联储大幅降息时热钱涌入推高资产价格 利率高企时资金成本上升导致资产价格承压 [3] - 价格波动背后是市场参与者心态变化 房价下跌时持币观望的群体可能在市场转暖时转为推动上涨的力量 这种空转多的情绪积累往往成为下一轮行情的前奏 [3] 居住选择与资产配置 - 出售唯一住房转而租房 虽可能账面躲过资产下跌 但会带来暂住感 难以获得真正的安定 且未来面临教育 落户等长期问题 [5] - 在市中心购买老破小挂户口并长租五星级酒店的方案不现实 一线城市五星酒店日均千元起步 年成本几十万 远超过普通住宅持有成本 且酒店并非家的替代品 [5] - 回顾2008年及2015年的房价上涨 大多伴随收入增长或政策托底 具备基本面支撑 [5]

行业现状与数据表现 - 全国70个大中城市新建商品住宅价格指数2025年上半年同比下降4.7% [1] - 二手房价格指数同比下滑6.2% [1] - 房地产投资增速连续八个季度负增长 [1] - 一线城市房价环比跌幅2025年第二季度较年初明显收窄 [3] 政策调控方向 - 全国住房城乡建设工作会议2024年12月提出2025年推动房地产市场止跌回稳 [3] - "四个取消"政策包含取消限购、限售、限价及普通住宅标准 [3] - "四个降低"政策包含公积金贷款利率降低0.25%、首套及二套房贷首付比例降低15% [3] - "两个增加"政策包含增加保障性租赁住房供给和政策性开发性金融工具额度 [3] 地方政策实施 - 上海市2025年8月发布"沪六条"调整限购政策并提高公积金贷款额度 [4] - 杭州余杭区2025年6月对新建商品住宅每套补贴4万元，人才购房额外补贴最高20万元 [6] - 杭州萧山区2025年5月推出5000万元购房补贴计划，单户最高补贴6万元 [6] 行业发展趋势 - 房地产行业告别高速增长时代进入周期性拐点 [1] - 市场通过政策引导和市场调节实现软着陆避免系统性金融风险 [3] - 行业仍为国民经济支柱产业，粗放式发展模式终结但关键地位不变 [6] - 市场自我修复和变革后将迎来新发展机遇 [6]

行业调整周期 - 房地产行业调整至少需要3-5年时间 房企洗牌才刚开始 [4] - 政策工具箱持续释放缓冲空间 包括4800亿土地收储资金进场托底 浙江四川试点专项债收购存量房 [4] - 行业面临7.7亿平米待售库存压力 开发商通过首付5万住三居 送车位直降15%等促销手段加速去化 [5] 市场分化表现 - 2025年1-6月全国新房销售面积同比下滑3.5% 二手房却逆势增长11.0% [5] - 北上广非市中心租金回报率风险补偿回正 市中心房价仍维持高位 [5] - 一线城市库存去化周期缩至8个月以内 可能率先企稳 上海内环品质次新房带看量近两月上升30% [6] 区域市场差异 - 强二线城市深陷拉锯战 武汉南京核心区新房去化周期长达18个月 土地流拍成常态 [6] - 三四线城市面临严峻挑战 某北方城市新区亮灯率不足三成 收购价不到当初楼面价一半 [6] - 人口净流出城市房价回暖可能永远等不到 [6] 购房者面临挑战 - 银行审批严格到查支付宝流水 需要备三成首付加百万应急金 [7] - 建议避开小开发商期房 优先考虑二手现房或国企楼盘 [7] - 自住客遭遇限贷令 贷款成数从七成骤降到五成 需要额外筹措资金 [7] 市场机会与价格变化 - 北京回龙观板块次新房从年初均价6.2万/平 部分急售房源跌破5.5万/平 [7] - 广州黄埔区地铁口两房总价已回到2019年水平 [7] - 市场为资金充足者敞开议价空间 投资客扛不住利息抛货 自住客等待更低价格 [8]

中国房地产市场现状 - 2023年新房销售面积和销售额双双大幅下滑 开发商普遍采取降价促销策略 昆山出现八折促销 惠州更有对折促销案例[1] - 二手房市场供过于求 全国13个重点城市2023年上半年挂牌量持续飙升 重庆22万套 成都20万套 上海18万套位列前三[1] - 6月份百城房价数据显示91%城市二手房价下跌 仅1城持平 8城微涨 楼市投资价值明显下降[7] 市场低迷原因 - 疫情后企业裁员降薪导致改善型购房者购买力下降 消费者更倾向储蓄而非房产投资[3] - 刚需群体萎缩 结婚率持续走低 出生率下滑 婚房和大户型需求减少 年轻人继承房产现象普遍[5] - 房价下跌趋势形成 投资炒房者"买涨不买跌"策略转向抛售 进一步增加市场供给[7] 未来走势判断 - 行业调整趋势不可逆转 政策仅能延缓而非改变 未来数年将呈现"稳中有降"的软着陆态势[7] - 若房价大幅下跌将引发多重风险 包括家庭财富缩水 相关行业失业 地方政府财政压力 断供潮及银行系统风险[7] - 若实现稳中有降的软着陆 将带来去泡沫化后的健康市场环境 合理房价水平及稳定经济增长[8]