华南地区房地产市场整体概况 - 2025年9月15日至10月12日期间，华南重点城市广州和深圳累计开盘及加推项目12个，推出房源总数2433套 [1] - 广州市场开盘加推活动有所增加，价格趋势以稳定为主 [2] - 深圳市场推盘量明显增加，但整体去化表现一般，市场分化明显 [1][7] 广州市场表现 - 广州重点监测5个新开盘项目，共推出880套房源，覆盖天河、黄埔、白云、增城四个区域，其中2个为纯新盘，3个为加推楼盘 [2] - 客户群体集中于35-55岁的青中年人，本次推盘以中心城区为主 [2] - 热点项目越秀贝好家·嘉悦云启推出130套房源，当天认购105套，去化率约81%，表现突出 [3][4][6] - 该热点项目主力户型为85-126平方米的三至四房，开盘均价为45000元/平方米 [3][6] 深圳市场表现 - 深圳重点监测7个项目开盘，共推出1553套房源，项目分布在罗湖、盐田、宝安、龙华、光明及坪山区，其中3个为纯新盘，4个为加推楼盘 [7] - 客户群集中于25-45岁的刚需及改善型业主，项目定价保持不变 [8] - 热点项目中建观玥名邸推出188套房源，去化152套，去化率81%，开盘均价43600元/平方米，主力户型81-107平方米 [10][12] - 另一项目鹏宸云筑推出154套房源，去化一般，开盘均价55200元/平方米，主力户型104-120平方米，针对35-45岁改善型客户 [13][15] 项目开盘效果对比 - 广州市场5个开盘项目中，3个项目去化效果较好，2个项目去化一般 [17] - 深圳市场7个开盘项目中，2个项目去化较好，5个项目去化一般 [17] - 去化效果评价标准为：非常好（去化率70%以上）、较好（50%-70%）、一般（30%-50%）、较差（30%以下） [17] 未来市场供应预告 - 广州市场预计保利翡翠甲第项目将于10月中下旬推出，产品定位为改善型 [18] - 深圳市场万丰海岸城檀府项目计划10月下旬推出，产品定位改善型，推出443套房源，拟售均价54000元/平方米 [18]

市场分化现象 - 不限价楼盘入市后市场呈现冷热不均现象 核心地段高端盘快速售罄 而刚需楼盘去化缓慢 [1] - 高端改善盘基本售罄 但郊区板块部分楼盘出现去化缓慢现象 [6] - 楼盘定位和客群差异导致选房阶段出现分化 核心地段高端盘大户型先选完 刚需盘小户型先选完 [8] 具体楼盘表现 - 绿城咏湖雲庐多个楼栋实现100%去化率 均价在43500元/m²至70000元/m²之间 [2] - 和萃揽悦园部分楼栋去化率达100% 均价在25369元/m²至30830元/m²之间 [2] - 望云润玺8幢去化率仅38.75% 80套房源仅网签31套 [3][6] - 滨悦翡丽轩1幢去化率44.58% 83套房源仅网签37套 [5] - 天阳湖山丽舍1-5幢去化率42.86% 28套房源仅网签12套 [5] - 滨江鸣湖里3-5、27-29、32幢去化率34.04% 47套房源仅网签16套 [5] 开发商策略调整 - 部分楼盘开启分销模式 如五常板块时舟里 [6] - 部分楼盘选择低于板块限价入市 如石桥板块沐新月开盘均价从3万元/m²以上回调至28000元/m²左右 [6] - 去化缓慢楼盘可能给出更多优惠 包括低于原限价销售 送车位 送加装包等方式 [8] 区域市场情况 - 云城板块望云润玺第三次开盘出现流摇 后续板块内竞争激烈 还有咏舟里与滨江云城项目未入市 [6] - 奥映鸣翠府与绿城溪径恒庐首开入市基本售罄 [6] - 钱塘区部分楼盘如兴耀沐云川多个楼栋去化率100% 但个别楼栋去化率较低 如6幢仅37.5% [3]