报告行业投资评级 - 维持物管行业“看好”评级 [3][4][97] 报告的核心观点 - 我国物业管理行业兼具准公共服务、消费、资产管理三大属性，兼顾政府、居民和业主利益，形成四方共赢局面；对比海外，有空间巨大、围墙属性、集中度继承三大特色 [4][97] - 短期受房地产基本面超预期下行影响，物管行业总体降速、物企分化加剧，优质物企受益集中度提升、提质增效，成长空间大 [4][97] - 中期维度，城镇化率和人均居住面积提升，物业管理行业仍有成长空间，行业进入加速整合阶段，将呈现总量平稳、结构分化、集中度加速提升趋势 [6] 根据相关目录分别进行总结 24年营收增速放缓、业绩下滑，总体降速、继续分化 - 2024年物业管理板块整体主营业务收入同比+4.2%，较上年同期-3.5pct；一线物企营业收入同比+5.6%，较上年同期-4.9pct；二线物企营业收入同比+2.9%，较上年同期-0.4pct [3][12] - 2024年物业管理板块整体归母净利润同比-18.2%，较上年同期-15.7pct；一线物企归母净利润同比-18.3%，较上年同期-7.7pct；二线物企归母净利润同比-21.4%，较上年同期-62.6pct [3][15] - 主流物业管理公司营收增速放缓、净利润同比下降，源于21年下半年以来房地产新开工和销售持续下行、部分房地产企业出险致竣工交付受影响、应收账款计提减值增加 [3][17] 24年毛利率、净利率下降，源于成本占比提升、应收款减值增加等 - 2024年物业管理板块整体毛利率为18.5%，同比-1.3pct；一线物企毛利率17.6%，同比-0.7pct；二线物企毛利率19.6%，同比-2.9pct [3][20] - 2024年物业管理板块整体净利率3.8%，同比-1.1pct；一线物企净利率4.5%，同比-1.3pct；二线物企净利率2.5%，同比-0.8pct [3][35] - 2024年物业管理板块整体三费率为9.5%，同比-0.7pct；一线物企三费率为6.7%，同比-0.5pct；二线物企三费率为10.4%，同比-0.7pct [3][39] - 2024年物业管理板块应收款余额均值达37亿元，同比+3.5%；应收账款减值均值10.8亿元，同比+60%；应收账款减值占比应收账款达32.2%，同比+12.7pct；一线物企20.7%、同比+11.9pct，二线物企43.7%、同比+14.6pct [3][44] - 2024年6家物业公司商誉减值及无形资产摊销比例平均值为4.4%，同比-3.5pct [3][56] 24年基础/非业主/业主增值分别占73%/9%/11%、合同/在管比1.3倍 - 2024年7家主流物企物业管理服务、非业主增值服务、业主增值服务营收分别占比73%、9%、11%，分别同比+10%、-16%、+0.2% [3][60] - 2024年13家主流物企在管面积平均同比+9.0%，较上年同期-5.6pct；合同面积平均同比+3.7%，较上年同期-2.9pct；年末合同/在管面积平均覆盖倍数为1.30倍，较23年末-0.12倍 [3][72] 24年资产负债率、周转率、净利率均降，板块ROE下降 - 2024年物业管理板块整体ROE为4.4%，同比-3.2pct；一线物企ROE为9.0%，同比-4.1pct；二线物企ROE为3.0%，同比-3.0pct [3][86] - 2024年板块整体资产负债率为44.6%，同比-2.5pct；资产周转率为0.74次，同比-0.06次；净利率为3.8%，同比-1.1pct [3][86] 投资分析意见 - 维持物管行业“看好”评级，推荐华润万象、招商积余、绿城服务、中海物业、保利物业，建议关注滨江服务、建发物业 [3][4][97]