滨江服务 2026年中期业绩电话会议纪要关键要点 一、纪要涉及的行业与公司 * **公司**：滨江服务 [1] * **行业**：物业管理行业 [2] 二、核心观点与论据 1 整体经营业绩与财务状况 * **营收与利润**：2026年上半年总收入22.9亿元，同比增长13.5% [3] 净利润3.22亿元，同比增长5.4% [2][3] 净利率14% [2][3] * **毛利与毛利率**：总毛利4.8亿元，同比增长4.9% [3] 毛利率20.8%，同比下降1.7个百分点，主因基础物业服务收入占比提升至超60% [3] * **费用控制**：管理费用率维持2.2%行业低位，同比下降0.1个百分点 [2][3][14] * **现金流与分红**：现金类资产38亿元 [2][3] 中期分红比例维持70%，派息总额约2.5亿港元，同比增长5.2% [2][3] * **应收账款**：贸易应收款7.3亿元，同比增长17% [3][13] 一年内账龄占比94.6% [3] 物业费收缴率同比提升1.46个百分点 [3][13] 2 三大业务板块表现 * **基础物业服务**：收入14亿元，同比增长20.9% [4] 毛利率17.04%，同比下降1.2个百分点，主因人力成本上涨及维保投入增加 [2][12] 在管面积9,267.7万平方米，同比增长23.4% [2][4] 合约面积1.1亿平方米，同比增长13.8% [2][4] 合约在管面积比1.2 [4][5] 住宅占比86.6%，非住宅占比13.4% [5] * **非业主增值服务**：收入2.4亿元，同比增长13.7% [5] 毛利率31.9% [5] * **业主增值服务**：收入6.6亿元，毛利1.6亿元，毛利率24.6% [5] 优居服务收入5.6亿元，大平层业务贡献5.2亿元 [5] 优加资产运营收入6,303万元，同比增长31.5% [5] 优享生活服务收入3,663万元，同比增长18.9% [5] 预收款10.9亿元 [2][5] 3 市场拓展与退盘情况 * **在管面积增长**：新增在管面积1,004万平方米 [8] 第三方占比60% [8] * **合约面积增长**：新增签约面积544万平方米，同比增长55.9% [8] 第三方占比80.2% [5][8] 杭州占比62.7% [8] * **退盘情况**：2026年上半年退出7个项目，合计34.5万平方米，占在管总面积不足0.4% [9] 2024年退出287万平方米，2025年退出181万平方米，退盘规模呈下降趋势 [9] 行业头部物业公司累计撤出管理面积已达4.4亿平方米 [9] * **物业费水平**：上半年物业费4.18元/月/平方米 [9] 高物业费项目如“塔尖三子”系列（物业费均在10元/月/平方米及以上）收入尚未完全体现 [10] 4 关联方与区域市场 * **关联方滨江集团**：上半年全口径销售额430.5亿元，位列全国房企第九、民营房企第一 [2][18] 杭州市场销售额369.8亿元，占浙江市场总销售额88.5% [18] 在杭拿地12宗，占市场总量超三分之一 [2][17][18] * **杭州土地市场**：2026年上半年土地成交34幅，同比下降一半 [17] 成交总价下降60% [17] 成交总价仍位居全国第二 [17] 5 内部管理与成本控制 * **组织架构**：采用“总部-城市公司-项目”三级扁平化管理 [14][15] 通过片区整合和后台职能共享精简架构 [6] * **成本管控**：推行“星级服务”标准化管理 [6] 坚持“盈拓一体”战略 [6] 通过集采优势降低物耗成本 [12] 推动节能降耗改造 [12] * **科技应用**：试点智能清洁机器人、巡检机器人等 [12][16] AI客服与AI审批工具缩短流程时间 [16] 数字化能耗监测平台实现数据驱动节能 [16] 科技投入目标为一年左右回本 [17] * **客户服务**：AI客服与人工客服协同 [6] 项目经理接待日、三方满意度评价机制 [6] 实现满意度和收缴率双提升 [7] 6 行业环境与政策影响 * **行业现状**：规模承压，利润率持续收窄 [19] 市场由增量竞争转向存量竞争 [19] 发展模式从规模驱动转向效率驱动 [19] * **公积金支付物业费新政**：公司已基本实现全员参保，按实际月发工资作为缴纳基数 [11] 2026年上半年相关成本占收入比重不足0.3% [11] 公司经营韧性优于行业其他企业 [11] * **社保政策调整**：人力成本占物业管理总成本60%-70% [12] 社保缴交率要求不断提高 [12] 三、其他重要但可能被忽略的内容 * **增值业务预收款**：截至6月底，增值业务预收款（合约负债）为10.9亿元，为下半年收入转化提供保障 [2][5] * **资金收益**：上半年实现资金收益3,573万元，保持正增长 [3] * **分红规划**：2025年全年派息率75% [17] 2026年保持一年两次分红频率 [17] 推行稳健且积极的分红政策 [17] * **未来拓展方向**：聚焦杭州及浙江核心城市次新盘业委会换届机会 [7] 拓展公建、产业园及城市服务项目 [9] 把握“连片化管理”政策机遇 [19] * **增值业务转型**：推动业务从流量变现向信任变现转型 [7] 探索经纪业务，加速车位等存货资产去化 [7] 联动一二手房经纪 [7] 深挖入室服务需求 [7] * **科技应用原则**：核心原则是提升业主体验 [16] 采用“操作四步法”降低试错成本 [17] 在信息化系统方面投入比机器人更积极 [16][17] * **项目筛选标准**：自2025年起严控新项目准入，综合考量现金流、净利润和规模 [5] 上半年获取多个饱和营收超千万元的优质项目 [5]