行业属性与特色 - 物业管理行业兼具准公共服务、消费、资产管理三大属性 [1] - 行业形成政府、居民、业主、物管四方共赢局面 [1] - 对比海外 拥有空间巨大、围墙属性、集中度继承三大独有特色 [1] 财务表现 - 25H1板块主营业务收入同比+4.8% 较上年同期-2.3pct [2] - 25H1板块归母净利润同比+1.1% 较上年同期+12.9pct [2] - 一线物企营收同比+7.1% 二线物企营收同比+0.6% [2] - 一线物企归母净利润同比-1.2% 二线物企归母净利润同比+7.7% [2] 盈利能力 - 25H1板块整体毛利率19.3% 同比-1.0pct [3] - 25H1板块整体净利率7.1% 同比-0.3pct [3] - 一线物企毛利率18.7% 二线物企毛利率20.5% [3] - 一线物企净利率7.8% 二线物企净利率5.6% [3] 成本与减值 - 25H1板块三费率7.2% 同比-1.3pct [3] - 应收账款减值均值9.7亿元 同比+24% [3] - 应收账款减值占比达28% 同比+7pct [3] - 商誉减值及无形资产摊销比例平均值3.7% 同比+2pct [3] 业务结构 - 基础物管/非业主增值/业主增值服务营收占比分别为75%/9%/9% [4] - 基础物管服务收入同比+8% 非业主增值服务同比-6% 业主增值服务同比-9% [4] 规模指标 - 13家主流物企在管面积平均同比+5% 较上年同期-6pct [4] - 合同面积平均同比-0.3% 较上年同期-5pct [4] - 合同/在管面积覆盖倍数1.27倍 较24年末-0.03倍 [4] 投资回报 - 25H1板块整体ROE为4.6% 同比-0.5pct [5] - 一线物企ROE为8.0% 二线物企ROE为3.7% [5] - 板块资产负债率43.7% 同比-3.7pct [5] - 板块资产周转率0.36次 同比-0.02次 [5] 行业展望 - 优质物企受益集中度提升 预计后续成长空间更大 [1] - 物管板块平均2025PE仅14倍 维持"看好"评级 [1]

行业投资评级 - 维持物业管理行业"看好"评级 [2][3][4] 核心观点 - 物业管理行业呈现总体降速、结构分化趋势 优质物企有望受益集中度提升并实现高质量发展 [3][4][5] - 行业同时兼具准公共服务、消费、资产管理三大属性 形成政府、居民、业主、物管四方共赢局面 [3][4] - 对比海外 行业拥有空间巨大、围墙属性、集中度继承三大独有特色 [3][4] - 目前板块平均2025PE仅14倍 推荐绿城服务、华润万象、招商积余、保利物业、中海物业 建议关注滨江服务、建发物业 [3][4] 财务表现分析 - 25H1板块主营业务收入同比+4.8% 较上年同期-2.3pct 较24年全年-0.4pct [3][12] - 一线物企营收同比+7.1% 二线物企营收同比+0.6% 呈现强者恒强格局 [3][12] - 板块归母净利润同比+1.1% 较上年同期+12.9pct 较24年全年-11.1pct [3][16] - 一线物企归母净利润同比-1.2% 二线物企归母净利润同比+7.7% [3][16] 盈利能力指标 - 板块毛利率19.3% 同比-1.0pct 一线物企毛利率18.7% 二线物企毛利率20.5% [3][19] - 板块净利率7.1% 同比-0.3pct 一线物企净利率7.8% 二线物企净利率5.6% [3][36] - 板块三费率7.2% 同比-1.3pct 一线物企三费率6.0% 二线物企三费率7.6% [3][38] - 毛利率下降主因成本占比提升、非住宅竞争加剧、高毛利增值服务增速下行 [3][22] 资产质量与减值 - 应收账款余额均值44亿元 同比+0.3% [3] - 应收账款减值均值9.7亿元 同比+24% [3][44] - 应收账款减值占比应收账款达28% 同比+7pct [3] - 一线物企应收账款减值占比10% 二线物企43% [3][44] - 商誉减值及无形资产摊销比例平均值3.7% 同比+2pct [3][55] 业务结构分析 - 7家主流物企物业管理服务、非业主增值服务、业主增值服务营收分别占比75%、9%、9% [3][58] - 三项业务收入分别同比+8%、-6%、-9% [3][58] - 物业管理服务保持稳健增长 非业主增值服务受地产下行拖累 业主增值服务受消费下行影响 [3][58] 经营规模数据 - 13家主流物企在管面积平均同比+5% 较上年同期-6pct [3] - 一线物企在管面积平均同比+4% 二线物企平均同比+5% [3] - 合同面积平均同比-0.3% 较上年同期-5pct [3] - 一线物企合同面积平均同比+1% 二线物企平均同比-1% [3] - 合同/在管面积平均覆盖倍数1.27倍 较24年末-0.03倍 [3] ROE与运营效率 - 板块ROE为4.6% 同比-0.5pct 一线物企ROE为8.0% 二线物企ROE为3.7% [3][85] - 板块资产负债率43.7% 同比-3.7pct [3][84] - 板块资产周转率0.36次 同比-0.02次 [3][85] - 负债率下降、周转率下降、净利率略降共同导致ROE下降 [3][87]

保利物业2025年中期业绩与战略分析 涉及的行业或公司 * 保利物业 一家物业管理服务公司 专注于住宅 商企和沉浮三个业态的独立运营[2] * 物业管理行业 受房地产行情影响 市场拓展和业务结构面临调整[2][6] 核心财务表现 * 2025年上半年收入83.9亿元 同比增长6.6% 归母净利润8.9亿元 同比增长5.3%[3] * 在手现金116亿元 无有息负债 资产负债率较低 贸易应收款同比增速为9.7%[2][3] * 第三方物业管理收入同比增长近20% 市场拓展合同金额14.1亿元 同比增长17.2%[2][3] * 管理费用占收入比例为5.3% 处于行业中等水平 仍有下降空间[9] 市场拓展与业务策略 * 公司进行专业化组织变革 将住宅 商企和沉浮三个业态独立运营 并成立工程公司和社区资产管理公司[2][4] * 上半年完成11个超千万元的大项目 新拓合同额中超过30%来自存量客户[2][5] * 拓展二手住宅市场 上半年合同额9000万元 同比增长47% 策略是精选高质量项目 以轻资产模式为主[4][9] * 市场拓展已扩展至17个城市 包括一线及强二线城市 平均单价为每平方米每月3.5元[9] 毛利率与业务结构调整 * 物管和业主增值毛利率保持稳定 但非业主增值毛利率明显下降 受房地产行情影响[2][6] * 传统非业主增值业务如案场协销 房屋开荒清洁等下滑 公司通过成立工程公司承接地产端新业务进行对冲[2][6][7] * 调整写字楼租金条件以提高出租率 预计下半年非业主增值毛利率整体下滑幅度不会很大[6][7] * 在管住宅项目未提价 平均单价上涨主要来自新交付项目 业主增值服务减少流量型业务 聚焦核心品类[4][8] 全年业绩展望与管理措施 * 公司目标2025年毛利额与2024年持平或略有增长 物管业务预计保持稳定 毛利率可能会有小幅波动[2][8] * 全年收入和利润同比增速指引不低于5% 通过管理费用节约使归母净利润率基本稳定[8] * 持续控制管理费用 措施包括职能条线精简 区域平台合并 法务财务共享以及总部职能人员优化[4][9] * 通过数据看板和智能办公工具提升效率 下半年将继续沿这些方向努力以降低管理费用[9]

财务表现 - 2025年上半年实现营收64.7亿元 毛利9.4亿元 经调整净利润5.9亿元 净利润扭亏为盈 [1] - 整体费用率控制在4.5% 降本增效成果显著 [1] - 派息比率为25% 修订股息政策持续分派股息 [1] 业务结构 - 非周期性业务收入规模达64.2亿元 占总收入99.4% 涵盖物业服务/业主增值服务/城市服务三大板块 [1] - 合约面积约6.9亿平方米 在管面积约5.2亿平方米 [1] - 在管面积中住宅占49.0% 公建占40.7% 商业及办公占10.3% 多元业态均衡布局 [1] 区域分布 - 在管面积超72%集中于一、二线城市 [1] - 约43%物业服务板块收入来自北京/上海/广州/深圳等超一线城市 [1]

核心业绩表现 - 2025年上半年实现营收64.7亿元 毛利9.4亿元 经调整净利润5.9亿元 净利润扭亏为盈 [2] - 三大非周期性业务（物业服务、业主增值服务、城市服务）收入达64.2亿元 占总收入99.4% [2] - 整体费用率控制在4.5% 董事会建议中期股息每股人民币6.2分 派息比率25% [2] 业务规模与结构 - 合约面积约6.9亿平方米 在管面积约5.2亿平方米 [2] - 在管面积中住宅占比49.0% 公建占比40.7% 商业及办公占比10.3% [2] - 超72%在管面积集中于一二线城市 约43%物业服务收入来自北上广深等超一线城市 [2] 战略转型与区域聚焦 - 从200城广泛布局转为聚焦50个核心城市 主动退出低效项目 [3] - 中标广州粤剧院、云南省博物馆、青岛机场航站楼、国家管网集团华南公司等重大项目 [3] - 业务模式由"大而全"转向"专而精" 构建轻资产高效益多元生态 [3] 运营效率提升 - 业主增值服务聚焦生活服务与资产运营两大板块 强化供应链协同 [3] - 城市服务业务优化区域布局 加速低效项目汰换 [3] - 通过AI智能外呼调研效率提升2倍 数字孪生网格平台使工单响应提速30% [5] - 90%日常服务通过APP及小程序实现线上办理 [5] 服务体系建设 - 制定住宅分级服务产品图谱 覆盖24个服务场景共722项服务细项 [4] - 参与编写国家级《物业服务客户满意度测评》标准 [4] - 实施节能改造与智慧运维 响应国家"双碳"战略 [4] - 与支付宝、饿了么共建"无感通行"智慧门禁系统 已落地超100个城市 [6] 社区生态构建 - 通过"小雅公社"平台开展公益、健康、亲子、艺术四大主题社区活动 [6] - 聚焦"一老一小"服务需求 推动养老托幼设施在社区的功能衔接 [6]

财务业绩 - 收益8.22亿元同比减少8.5% [1] - 毛利2.04亿元同比减少20.2% [1] - 公司拥有人应占溢利4782.1万元同比增长7.84% [1] - 每股盈利0.31元 [1] 业务板块表现 - 物业管理服务收益6.95亿元同比减少1.8% [1] - 业主增值服务收入8030万元同比减少5.3% [1] - 非业主增值服务收益4700万元同比减少55.6% [1] 业绩变动原因 - 策略性退出不佳项目导致在管面积减少 [1] - 业主增值服务减少因居民消费低迷与行业竞争加剧 [1] - 业绩改善主要源于应收贸易账款亏损准备拨备及行政开支减少 [1] 业务规模与战略 - 物业管理覆盖中国20个省份77个城市 [1] - 总在管建筑面积9990万平方米 [1] - 在管物业707个含334个住宅社区及373项非住宅物业 [1] - 加快发展公共城市服务转型为全域管理服务提供商 [1]

财务表现 - 收益8.22亿元同比减少8.5% [1] - 毛利2.04亿元同比减少20.2% [1] - 公司拥有人应占溢利4782.1万元同比增长7.84% [1] - 每股盈利0.31元 [1] 业务板块收入 - 物业管理服务收益6.95亿元同比减少1.8% [1] - 业主增值服务收入8030万元同比减少5.3% [1] - 非业主增值服务收益4700万元同比减少55.6% [1] 业绩变动原因 - 物业管理收益减少因策略性退出业绩不佳项目导致在管面积减少 [1] - 业主增值服务减少因居民消费低迷及行业竞争加剧 [1] - 利润增长主要源于应收贸易账款亏损准备拨备及行政开支同比减少 [1] 业务规模与战略 - 业务覆盖中国20个省份77个城市 [1] - 总在管建筑面积9990万平方米 [1] - 在管物业707个包括334个住宅社区及373项非住宅物业 [1] - 加快发展公共城市服务转型为全域管理服务提供商 [1]

财务表现 - 收入64.65亿元同比下降8.3% 公司股东应占利润3.50亿元实现扭亏 上年同期亏损16.46亿元 [1] - 每股基本盈利0.25元 拟派中期股息每股0.062元（税前） [1] - 物业管理服务收入53.28亿元同比下降0.8% 业主增值服务收入5.195亿元同比下降32.7% [1] - 城市服务收入5.77亿元同比下降14.6% 外延增值服务收入4090万元同比下降82.4% [1] 业务运营 - 物业管理在管面积5.167亿平方米 合约面积6.923亿平方米 覆盖住宅与非住宅多种业态 [2] - 通过优化业务结构控制经营风险 专注核心业务提升运营效益 [1] - 因应市场变化灵活调整服务产品组合 创新推出多元服务产品满足居民需求 [1] 战略发展 - 面对行业深度调整始终以业主为中心 精进服务品质应对成本压力 [1] - 业务展现可持续发展韧性 整体规模与经营保持稳健 [1][2]

核心财务表现 - 收入64.65亿元同比下降8.3% 公司股东应占利润3.50亿元实现扭亏（上年同期亏损16.46亿元）[1] - 每股基本盈利0.25元 拟派中期股息每股0.062元（税前）[1] 业务收入结构 - 物业管理服务收入53.28亿元（同比下降0.8%）占总收入主体[1] - 业主增值服务收入5.195亿元（同比下降32.7%）[1] - 城市服务收入5.77亿元（同比下降14.6%）[1] - 外延增值服务收入4090万元（同比下降82.4%）[1] 运营规模数据 - 在管面积5.167亿平方米 合约面积6.923亿平方米[2] - 业务覆盖住宅与非住宅多种业态[2] 战略调整措施 - 优化业务结构专注核心业务 控制经营风险提升运营效益[1] - 创新推出多元服务产品 灵活调整服务及产品组合应对市场变化[1] - 通过精进服务品质满足居民对"好房子""好服务"的期待[1]

报告行业投资评级 - 维持物管行业“看好”评级 [3][4][97] 报告的核心观点 - 我国物业管理行业兼具准公共服务、消费、资产管理三大属性，兼顾政府、居民和业主利益，形成四方共赢局面；对比海外，有空间巨大、围墙属性、集中度继承三大特色 [4][97] - 短期受房地产基本面超预期下行影响，物管行业总体降速、物企分化加剧，优质物企受益集中度提升、提质增效，成长空间大 [4][97] - 中期维度，城镇化率和人均居住面积提升，物业管理行业仍有成长空间，行业进入加速整合阶段，将呈现总量平稳、结构分化、集中度加速提升趋势 [6] 根据相关目录分别进行总结 24年营收增速放缓、业绩下滑，总体降速、继续分化 - 2024年物业管理板块整体主营业务收入同比+4.2%，较上年同期-3.5pct；一线物企营业收入同比+5.6%，较上年同期-4.9pct；二线物企营业收入同比+2.9%，较上年同期-0.4pct [3][12] - 2024年物业管理板块整体归母净利润同比-18.2%，较上年同期-15.7pct；一线物企归母净利润同比-18.3%，较上年同期-7.7pct；二线物企归母净利润同比-21.4%，较上年同期-62.6pct [3][15] - 主流物业管理公司营收增速放缓、净利润同比下降，源于21年下半年以来房地产新开工和销售持续下行、部分房地产企业出险致竣工交付受影响、应收账款计提减值增加 [3][17] 24年毛利率、净利率下降，源于成本占比提升、应收款减值增加等 - 2024年物业管理板块整体毛利率为18.5%，同比-1.3pct；一线物企毛利率17.6%，同比-0.7pct；二线物企毛利率19.6%，同比-2.9pct [3][20] - 2024年物业管理板块整体净利率3.8%，同比-1.1pct；一线物企净利率4.5%，同比-1.3pct；二线物企净利率2.5%，同比-0.8pct [3][35] - 2024年物业管理板块整体三费率为9.5%，同比-0.7pct；一线物企三费率为6.7%，同比-0.5pct；二线物企三费率为10.4%，同比-0.7pct [3][39] - 2024年物业管理板块应收款余额均值达37亿元，同比+3.5%；应收账款减值均值10.8亿元，同比+60%；应收账款减值占比应收账款达32.2%，同比+12.7pct；一线物企20.7%、同比+11.9pct，二线物企43.7%、同比+14.6pct [3][44] - 2024年6家物业公司商誉减值及无形资产摊销比例平均值为4.4%，同比-3.5pct [3][56] 24年基础/非业主/业主增值分别占73%/9%/11%、合同/在管比1.3倍 - 2024年7家主流物企物业管理服务、非业主增值服务、业主增值服务营收分别占比73%、9%、11%，分别同比+10%、-16%、+0.2% [3][60] - 2024年13家主流物企在管面积平均同比+9.0%，较上年同期-5.6pct；合同面积平均同比+3.7%，较上年同期-2.9pct；年末合同/在管面积平均覆盖倍数为1.30倍，较23年末-0.12倍 [3][72] 24年资产负债率、周转率、净利率均降，板块ROE下降 - 2024年物业管理板块整体ROE为4.4%，同比-3.2pct；一线物企ROE为9.0%，同比-4.1pct；二线物企ROE为3.0%，同比-3.0pct [3][86] - 2024年板块整体资产负债率为44.6%，同比-2.5pct；资产周转率为0.74次，同比-0.06次；净利率为3.8%，同比-1.1pct [3][86] 投资分析意见 - 维持物管行业“看好”评级，推荐华润万象、招商积余、绿城服务、中海物业、保利物业，建议关注滨江服务、建发物业 [3][4][97]