核心观点 - 广州琶洲高端住宅市场出现显著价格分化 新房价格坚挺甚至上涨而二手豪宅价格普遍大幅下跌 部分项目价格较峰值下跌超40% 市场正经历价值重估[1][9][13] - 琶洲区域产业基础稳固 拥有近百家科技企业总部 但新房供应增加可能削弱现有豪宅稀缺性 推动市场回归理性[31][32][33] 价格表现 - 保利天奕新房价格逆势上涨 一期开盘均价7.2万/平 近期新推房源价格上涨3000-5000元/平 二期预计开盘均价达9万/平[1] - 琶洲南TOD二手价格快速下跌 6月首套二手成交单价10.9万/平（142平） 8月同项目成交单价跌至8.8万/平（220平） 两个月内单价下跌2万/平[4][5] - 保利天悦二手价格从峰值18万/平跌至当前9.7万/平挂牌价 7月成交197平户型单价9.64万/平 较两年前同户型17.7万/平成交价下跌46%[10][11][13] - 珠江帝景苑133平户型从6月5.86万/平跌至8月4.89万/平 总价仅650万[20] 项目对比 - 保利天奕位于泛琶洲板块 周边配套尚未成熟 花园面积有限 需待2026年永久桥梁建成才能连接琶洲中区[24][26][28] - 保利天悦地段优势明显 位于琶洲核心区 与金融城隔江相望 自驾交通便利 但9万+/平价格无法购买江景房[26][28] - 琶洲南TOD为地铁上盖项目（12号线赤沙北站） 自带省实九年制学校 明年临江大道隧道建成后直达珠江新城[28] 市场供需 - 保利天奕自4月底开盘已网签411套 120平户型热销 140平户型价格从7.5-8万/平涨至7.8-8.5万/平[23] - 琶洲区域新房供应持续增加 万胜围地铁站附近新增住宅用地 琶洲南TOD周边商改住项目虽搁浅但预示供应扩大[31] - 琶洲已聚集近百家科技企业总部包括阿里、唯品会、小米、腾讯等 腾讯新总部大楼容纳5000名员工 产业支撑稳固[33][34][35]