上海楼市新政"沪六条"核心内容 - 调减住房限购 符合条件的家庭外环外不限购 [1] - 优化住房公积金 提高公积金贷款限额 公积金可用作购房首付 [1] - 优化个人住房信贷 房贷利率不再区分首套和二套房 [1] - 完善个人住房房产税等6项举措 [1] 新政首周市场反应 - 新建商品住宅成交面积11.34万平方米 环比增加35.25% [2] - 全市5个区成交面积超过1万平方米 [2] - 外环外售楼处来访量明显增加 出现全部认筹完毕现象 [2] - 外环外二手房咨询量上涨约20% 部分门店带看量增长40% [8] - 8月30日周末网签量破千套 创60天新高 [8] 新盘开盘表现 - 保利海上印和外环外首个"日光盘" 金茂棠前开盘即罄 [1] - 保利天奕8月29日加推获得95%去化率 [1][4] - 象屿·天宸雅颂第四次开盘认筹100%转化 [1] - 保利虹桥和颂栖岸首开销售额超4亿元 [4] - 招商·林屿湖畔首开34分钟热销9.2亿元 去化率100% [5] - 康定壹拾玖184套房源228组客户摇号 整盘已售超80亿元 [5] - 翡雲悦府成为2025年全国第二个销量突破100亿元项目 [7] 开发商销售数据变化 - 保利发展上海公司周均成交量环比提升7% [4] - 保利发展上海公司成交量提升765% [4] - 保利虹桥和著项目来访量提升近30% 周度成交量上涨约20% [5] - 招商蛇口等开发商同样受益于新政 [5] 豪宅市场动态 - 嘉里金陵华庭二期将推120套房源 均价20.5万元/平方米 [8] - 金陵华庭一期3月推158套房源均价18.9万元/平方米 三小时清盘销售额92.34亿元 [12] - 太古源邸将推83套房源均价17.6万元/平方米 [12] - 中建玖上琅宸首推140套房源均价14.68万元/平方米 [12] - 静安玺樾将推165套房源均价约12.4万元/平方米 [13] - 蘭桂坊均价约11.7-14.8万元/平方米 [13] - 华润外滩瑞府均价14.78万元/平方米 认购率151% [13] - 建发海宸将推105-228平方米房源 首开均价有望11万元/平方米以内 [14] - 高福云境总价段分布在4600万-1.3亿元 [14] 市场整体表现 - 上半年上海总价1000万-3000万元豪宅成交6182套 [17] - 总价3000万元以上豪宅成交1096套 [17] - 总价5000万元以上豪宅成交482套 [17] - 市场呈现"量提振、价更稳"行情 [8] - 开发商进入应战模式全力冲刺"金九银十" [17]

淡季不淡！在刚刚过去的8月，杭州新房市场止跌回稳，成交量出现明显上涨，提前告别传统淡季，为 冲刺"金九银十"做好准备。 豪宅项目集中入市 推动8月新房成交大涨 克而瑞浙江区域的统计数据显示，8月杭州市区一共成交了4187套新房，环比7月的2949套大幅上涨 41.98%，同比去年8月的3865套小幅上涨8.3%。 8月新房市场的爆发，跟多个千万级总价项目集中入市有关。上个月，包括奥映鸣翠、滨江·鸣湖里、招 商蛇口（001979）·天青岳、绿城·溪径恒庐、湖山丽舍、和家园·玺园等重量级项目先后领证开盘，凭借 出色的品质和地段引发了购房者争抢，基本都实现快速去化，拉动楼市整体热度上涨。 不过，相比顶级改善的红红火火，普通刚需项目的热度则要低了许多，中签率出现了一定的上涨，部分 此前热销的项目甚至启动了中介分销，以期快速去化。 从排行来看，8月杭州成交套数最多的住宅项目是位于临平东湖新城的滨杭滨纷城，一共成交290套房 源，成交均价15900元/平方米。目前，该项目已经领出了第12张预售证，持续快速加推。 主城的另一个豪宅主力板块，钱新二期在9月份也会上新，将推出核心区的唯一待售新盘绿城·蕙澜月 华，主力面积188 ...

8月广州楼市概况 - 8月广州新建商品住宅网签面积38.1万㎡ 环比略有下降 受传统淡季和天气因素影响 开发商推货节奏放缓 市场成交维持低位水平 [1] - 1-8月广州新建商品住宅网签面积431.5万㎡ 同比上升3.2% [1] 2025年1-8月广州房地产企业销售金额排名 - 流量金额TOP20房企总销售额1201.1亿元 权益金额TOP20房企总销售额971亿元 [7] - 保利发展以263.3亿元流量金额和218.0亿元权益金额位列双榜首 [5][8] - 越秀地产以208.2亿元流量金额和158.1亿元权益金额位列双榜第二 [5][8] - 珠实地产以92.2亿元流量金额位列第三 华润置地79亿元位列第四 中海地产74.3亿元位列第五 [5][8] - 房企分四个阵营：200亿以上2家合计471.5亿元占39.3% 50-100亿5家合计367.9亿元占30.6% 20-50亿11家合计330亿元占27.5% 20亿以下2家合计31.7亿元占2.6% [8] 2025年1-8月广州房地产企业销售面积排名 - 流量面积TOP20房企总销售面积336.4万㎡ 权益面积TOP20房企总销售面积275.8万㎡ [11] - 保利发展以55.1万㎡流量面积和45.7万㎡权益面积位列双榜首 [11][12] - 越秀地产以49.8万㎡流量面积和37.8万㎡权益面积位列双榜第二 [11][12] - 珠实地产以24.8万㎡流量面积和20.8万㎡权益面积位列双榜第三 [11][12] 2025年1-8月广州房地产项目销售排名 - 销售金额TOP20门槛值13.7亿元 保利天奕(海珠区)44.5亿元位列第一 保利天曜(天河区)38.9亿元位列第二 万博悦府(番禺区)34.8亿元位列第三 [15][16] - 销售面积TOP20门槛值3.3万㎡ 亚运城(番禺区)6.0万㎡位列第一 万博悦府(番禺区)5.9万㎡位列第二 保利天奕(海珠区)5.7万㎡位列第三 [15][16]

北京限购政策松动 - 北京五环外购房政策放宽 符合条件的家庭购房不限套数 释放稳楼市重要信号 [1] 广州房企保价行动 - 珠江实业宣布旗下7个项目承诺保价 买贵补差 项目不再降价 [4] - 越秀地产此前已对主流楼盘实施保价保质保换政策 分别在去年10月和今年6月 [4] - 广东保利核心项目内部执行不降价政策 保利天奕和保利天曜两大项目甚至涨价 [4] - 民企项目如侨鑫汇景台 星河湾半岛五號等坚守价格 部分维持10万+高价 [4] 广州楼市成交数据 - 1-5月成交量乐观 但6-7月同比下跌 7月全市网签4665套 同比下滑超20% [6] - 7月成交均价33,183元/㎡ 较6月40,596元/㎡显著下降 价格波动明显 [7] - 1-7月累计成交36,015套 总面积395.6万㎡ 均价34,798元/㎡ [7] 市场波动原因分析 - 去年四季度政策刺激消耗购买力 包括取消限购 降低首付至15% 提高公积金贷款额度等措施 [7] - 购房者心态转变 金融属性减弱 降价预期强化等待心理 [10] - 部分早期拿地项目地价仅几百元/㎡ 降价空间大 带动市场整体价格下行 [10] - 产品代际落后项目被迫降价出货 加剧价格战 [10] 保价政策意义与执行 - 国企联合保价行动对市场信心修复作用显著 效果堪比新政 [12] - 同一楼栋同户型价差可控 通过业主群信息透明化可监督保价执行 [15] - 国企需避免国有资产流失风险 降价可能引发老业主维权 [16] - 政府已介入要求价格稳定 此前曾阻止网红盘降价行为 [17] 当前市场特征与建议 - 广州房价回归理性 7月均价3.3万/㎡ 部分区域300-400万预算可购核心地段 [17] - 现楼供应增加 学位配套提前 买家可充分比选后决策 [19] - 部分项目推出管理费减免 家电礼包 车位使用权等促销优惠 [21]

上海保利天奕项目 - 项目定位为"地铁上盖+国际社区"奢居标杆 紧邻地铁2号线唐镇站(直线200米) [1] - 2024年11月由保利以楼板价44008元/㎡ 溢价率26.6%竞得 容积率2.5 规划531套房源 [1] - 主推104-163㎡三至四房 装修标准2500元/㎡ 预计2027年6月底交付 [1] - 6月底推出231套房源 认购率197% 2小时内售罄 [1] - 配置1500㎡"奕CLUB"会所 含恒温泳池 保龄球馆 高压氧舱 [1] - 106㎡三房飘窗面积达9.57㎡ 125-135㎡四房飘窗超12㎡ [1] 西安华发锦宸赋项目 - 位于曲江新区长安路南段 占地45亩 总建面12.76万㎡ 容积率2.8 [4] - 规划6栋24-25层小高层 284户纯大平层社区 主力户型220-270㎡ [4] - 2025年6月7日首推96套房源 数小时内售罄 [5] - 220㎡户型实得约300㎡ 270㎡户型实得近400㎡ [5] - 配置2600㎡下沉会所 含天光泳池 壁球馆 VIP茶室 [5] 武汉金地大成乐府项目 - 位于汉阳区鹦鹉大道以西 占地2.38万㎡ 总建面7.31万㎡ 容积率2.27 [10] - 规划5栋楼441户 定位低密度改善型住宅 [10] - 2025年6月7日首次开盘 234套房源2小时内售罄 销售额4.5亿元 [11] - 配置2500㎡下沉会所 含恒温泳池 私宴厅 影音室 [13] - 140㎡全景舱户型三面采光玻璃幕墙 主卧270°环幕视野 [13] 重庆龙湖御湖境项目 - 位于礼嘉核心区 总占地58万㎡(含滨水街区) [16] - 2025年5月底首推143-186㎡户型 2天销售额6.2亿元 [16] - 截至2025年6月累计销售额突破11亿元 实现两开两罄 [16] - 配置3800㎡御上CLUB会所 含HIFI音乐厅 24H恒温泳池 [18] - 186㎡户型配备46㎡庭院及6.3米高DIY创意墙 [18] 杭州招商蛇口·杭序府项目 - 位于钱江新城二期 占地3.3万㎡ 总建面11.98万㎡ 容积率2.5 [20] - 规划12幢13-16层住宅 共388套房源 主力户型170-380㎡ [20] - 6月29日首推112套房源 均价5.91万元/㎡ 总价867万起 半天售罄 销售额13.6亿元 [20] - 采用"地库抬板"设计 整体社区抬升3.6米 [22] - 260㎡户型采用"十字回廊"动线 融合LDK一体化空间 [22]

上海房企销售排名 - 2025年1-6月上海房企销售金额TOP20合计2560.6亿元，同比上升35%，其中保利发展以257.6亿元居首，华润置地(245.8亿元)、招商蛇口(243.0亿元)分列二三位 [2][3][9] - 销售面积TOP20合计299.6万㎡，同比上升10%，招商蛇口(39.3万㎡)、保利发展(33.6万㎡)领跑 [7][9] - 销售额超百亿房企达12家，浦开集团(146.5亿元)、越秀地产(139.0亿元)等进入前五 [2][3][9] 头部房企竞争优势 - 保利发展凭借东外滩板块土储及"天字系"产品升级(如世博天悦)，实现销售双榜领先 [9] - 华润置地通过南大板块TOD项目(中環置地中心・望雲)带动销售，其"万象系"综合体表现突出 [9] - 中国金茂"金玉满堂"产品线发力，棠前项目二开二罄，推动销售金额跻身前15 [10] 市场供需特征 - 上海新房市场呈现"量跌价升"，2025上半年供应面积同比下降37%，成交面积降8.4%，但均价同比上涨2.35%至80668元/㎡ [11] - 全市155次开盘平均去化率近50%，48个项目认购率超100%，21个触发积分制，高端项目(如翡雲悦府288%认购率)表现强劲 [13][14] - 市场分化显著，核心区十万元以上项目(如康定壹拾玖)认购率达263%，而外围项目(招商时代潮派)认购率仅14% [13][14] 典型项目表现 - 华润翡雲悦府以288%认购率居首，170-230㎡叠墅产品展现高端竞争力 [14] - 保利两大滨江项目(海玥外滩序Bund98、天奕)认购率均超190%，备案均价达128463元/㎡ [13] - 越秀地产静安天玥等项目推动其销售排名跃升，苏河和樾府贡献显著 [10]

广州新房市场表现 - 2025年上半年广州新房网签32861套，同比上涨16.97%，网签面积3644019平方米，同比上涨17.31% [2] - 超21个"使用率超100%"的全新盘面市，"好房子"概念有效拉动销量 [2] - 房企通过谨慎定价与创新促销策略（如升佣、加码赠送、让利）推动成交 [2] "好房子"市场趋势 - 改善型需求强势崛起，越秀琶洲南TOD总销售额超350亿元，6月好房子畅销指数达92.25% [3] - 保利天奕首开热销带动5月广州网签均价突破4万元/平方米，中交科学城·黄埔未来城首推150套几乎售罄 [3] - 自住建部发布《住宅项目规范》后，高品质住房需求被激活，房企转向提升产品和服务质量 [3] 成交结构与供应 - 上半年广州新房成交367万平方米，同比增长17%，其中千万元以上高端住宅网签41万平方米，占比11% [4] - 新增供应266万平方米，同比微降3%，但超四成为"使用率超100%"产品 [4] - 下半年多个高端新盘将入市，如保利南方面粉厂地块规划210—640平方米江景大平层 [4] 价格与促销策略 - 上半年新房成交均价34442元/平方米，同比降8.5%，为近四年最低；二手房成交均价27390元/平方米，同比降4% [5] - 房企采取"以价换量"策略，如佣金翻倍、成交赠家电、复访抽奖等促销手段 [6] - 6月全市库存1036万平方米，同比降12%，去化周期约20个月 [6] 旧改与轨交影响 - 天河区环五山创新策源区开出1亿元房票，激活区域楼市，联投文津府等楼盘成交量暴涨 [8] - 黄埔区通过房票认购超1000套商品房，面积超10万平方米，拉动资金流转超20亿元 [8] - 广州轨道交通建设加速，10号线、12号线开通推动沿线房价上涨，白云金沙洲板块半年涨幅12% [9] TOD项目发展 - 广州地铁地产以21.83亿元竞得白云区槎头车辆段一期地块，计划联动华为打造综合功能区 [9] - 广州地铁计划新增20个TOD项目，分布在南沙万顷沙、增城新塘等外围区域 [9] - TOD项目销售火热，印证轨交对住宅价值的提升 [9]

公司动态 - 保利上海公司浦东唐镇板块的保利天奕项目首推231套房源在两个多小时内全部售罄 [1] - 保利天奕项目首批房源获得454组客户认购，认购率达197%，入围分45.4分，成为2025年张江首个认购数突破400的项目 [2] - 保利天奕二批次将推出102套房源，备案均价80717元/㎡，相比一批次推盘量减少一半以上 [4] - 保利天奕项目公司完成法定代表人变更，由傅小君变更为吴劲松 [4][5] - 吴劲松于2025年初加入保利发展控股上海公司担任总经理，此前曾担任保利发展总部产品研发中心总经理等职 [5] 销售业绩 - 保利发展2025年上半年在上海实现销售额256.83亿元，是去年同期125.87亿元的两倍，登顶上海TOP1 [9] - 保利海玥外滩序BUND98项目223套房源开盘即售罄，单日销售额约30亿元 [9] 产品策略 - 保利天奕将"度假松弛"作为项目核心定位，打造上海首个新奢主义项目 [7] - 项目会所对标顶豪，配置1500m²的奕CLUB会所，包含多项高端休闲设施 [7] - 户型设计创新，所有户型均为全明电梯厅，全屋飘窗设计，赠送面积约9-13㎡ [7] - 保利上海的客研团队通过数据分析判断市区多层洋房产品具备市场潜力，为外滩序产品制定三大颠覆性设计 [9] 管理团队 - 吴劲松在产品打造上有深厚专业积淀，主张根据不同城市特点制定差异化策略 [6] - 吴劲松提出产品体系应从客群适配、体系深化、生产模块及精工品质四个维度构建 [6]

市场趋势 - 2025上半年房地产市场延续止跌企稳弱复苏走势，重点30城新房成交累计同比增长6%，项目平均开盘去化率为39%，与2023年高峰期持平[3] - 产品力较强的四代宅和新规项目集中入市并展现出明显销售优势，政策端加码推动"好房子"建设，居民对居住品质要求持续提升[3] 产品测评机制 - 测评分为两阶段：4月启动初评（六大维度筛选60个项目），6月中旬通过专家评审（线下路演+六维度打分）和网络票选（微信平台公开投票）综合评定[5][6] - 评审维度包括主力客户定位、项目整体规划及设计、单元户型产品规划、景观空间设计、归家路径及节点、户内精装设计[5] 高端作品特征 - 以"科技赋能+文化定制"双轮驱动，植入全周期管家服务体系、低碳技术集成应用、人文精神空间转译，代表项目如广州保利天奕（现代东方名园）、武汉长江天际（户户瞰江板式大平层）[4][8][17] - 上榜项目包括保利发展、绿城中国、招商蛇口等企业作品，覆盖广州、上海、武汉等核心城市[8] 轻奢作品特征 - 以设计美学与场景体验为核心，融合在地文化元素和轻量化智能系统，代表项目如北京招商序（新改善生活）、苏州蠡棠森屿（垂直森林人居）[4][9][43] - 华润置地、越秀地产等企业项目入围，产品类型涵盖高层住宅、洋房，建筑风格以现代为主[9] 品质作品特征 - 以功能主义为基底，强调空间高效利用、基础科技配置和社区全龄配套，代表项目如广州招商林屿境（城市立体森系四代居）、长沙能建天誉府（新奢风格）[4][10][55][64] - 招商蛇口、华润置地等企业主导，覆盖北京、杭州、成都等城市，产品类型以高层住宅为主[10] 标杆项目展示 - 高端TOP10：上海潮鸣东方（绿城中国西岸生息社区）、成都华发统建·锦宸院（自然与建筑共生）[15][24] - 轻奢TOP10：珠海华发·珠海湾（科技+好房子）、杭州沄璟文华轩（东方雅奢艺术）[41][51] - 品质TOP10：北京越秀·未来科学城（高知青年洋房）、西安招商·梧桐书院（林荫下学习馆）[67][73]

上海六批次土拍市场热度 - 五批次土拍中外环外曹路地块溢价率达41.68%创五年新高 [1] - 六批次土拍预计热度仍集中在外环外唐镇地块 [1][3] - 六批次推出8宗涉宅用地含徐汇衡复、静安斯文里等城央地块但外环外竞争更激烈 [3] 唐镇地块核心价值 - 唐镇地块为六批次浦东唯一宅地上次出让由保利发展以32.93亿元竞得楼板价4.4万元/㎡溢价率26.5% [3] - 本次地块占地2.27万方容积率2.3低于周边保利天奕(2.5)和安高·申宸院(2.5) [3] - 地块位于唐镇核心区南面水系环绕形成高端居住氛围 [3] - 直线距离2号线唐镇站约1公里毗邻华发半岛华庭和安高·申宸院等热销盘 [5] 唐镇板块市场表现 - 2023年至今唐镇新房价格从7万涨至8万累计供应3764套房源13次触发积分最高79.44分 [9] - 华发·半岛华庭和安高·申宸院均价7.06万/㎡均三开三罄安高项目认购破千组 [9] - 保利天奕首期开盘认购率197%均价8.04万/㎡触发积分 [9] 上海金城规划前景 - 唐镇地块为上海金城首幅宅地规划面积2.84平方公里含20幅涉宅用地 [7] - 未来供应超7800套房源容积率2.3-2.5目标打造唐镇新一代高品质社区 [7]