潜在房地产支持政策分析 - 市场传闻可能出台新的房地产支持政策，包括贴息和降契税等措施[1] 银行息差状况与政策选择 - 银行息差是收入来源，需覆盖运营成本和坏账，息差低于1.5%被视为生存生死线[4][5] - 四大国有银行最新季度息差已全部低于生死线：工商银行1.28%、建设银行1.36%、中国银行1.26%、农业银行1.3%[6] - 由于银行息差过窄，直接降息不可行，政策选择转向由外部资金提供贴息[6] 贴息资金来源与制度约束 - 贴息资金可能来源于纳税人税金或财政赤字发债，但额度受到制约[7] - 央行法规定央行不得直接购买国债，只能通过二级市场操作，借鉴了美联储制度设计[13] - 实际操作中可通过国企定向购买国债等方式实现，但放水规模需通过央行资产负债表扩张来确认[14] 政策效果评估 - 贴息政策将降低刚需购房者的实际利息支出负担，有利于托举楼市稳定[17] - 但对投资客群体刺激有限，关键取决于真实利率水平[18] - 真实利率计算公式为：名义利率减去通货膨胀率，其中通胀率=名义GDP增速-实际GDP增速[19][22] 当前真实利率环境 - 2024-2025年通胀率持续为负值，约在-0.55%至-1.26%区间[25] - 当前房贷名义利率3%为近20年最低，但考虑通缩因素后真实利率达4%左右，为近20年最高[25][26] - 负通胀环境下，扩大负债意味着实际亏损，难以刺激投资需求进场[26] 政策影响总结 - 贴息政策可缓解刚需购房者负担，有利于楼市边际改善和止跌回稳[27] - 但难以撬动投资需求，因真实利率环境不利于资产扩张[27] - 政策规模可通过财政赤字计划和央行资产负债表进行跟踪监控[15][27]