2025年12月及2026年中国房地产市场数据与展望 - 2025年12月一线城市新房价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点，二手房价格环比下降0.9%，降幅收窄0.2个百分点，出现边际企稳迹象 [1][2][3][5] - 上海新房价格环比上涨0.2%，同比上涨4.8%，在70个大中城市中同环比涨幅均位居第一，其二手房价格环比降幅为0.6%，表现优于其他一线城市 [1][3][4][5] - 2025年12月新房价格环比上涨的城市有6个，同比上涨的城市有5个，市场表现分化 [4] 不同层级城市房价表现分化 - 一线城市中，北京、广州、深圳2025年12月新房价格环比分别下降0.4%、0.6%和0.5%，二手房价格环比分别下降1.3%、1.0%和0.6% [3] - 二线城市新房价格环比下降0.4%，降幅比上月扩大0.1个百分点，三线城市新房价格环比下降0.4%，降幅与上月相同 [3] - 从同比看，2025年12月一线城市新房价格同比下降1.7%，二、三线城市同比分别下降2.5%和3.7%，一线城市二手房价格同比下降7.0%，二、三线城市均下降6.0% [3][4] 市场企稳的政策与需求驱动因素 - 2025年末多项稳楼市政策密集落地，包括中央经济工作会议定调、个人销售不足2年住房增值税征收率从5%降至3%，以及各地优化首付比例和房贷利率，形成政策合力 [5][6] - 政策对需求端提振效应初步显现，例如北京新政后首个周末新房日均网签量增长近50% [6] - 去年年底置业需求积极释放，带动了新房交易活跃度提升，进而支撑价格走势 [5] 2026年房地产市场展望 - 预计楼市分化格局将持续深化，一线城市及热点二线城市核心板块房价有望逐步企稳 [2][6] - 一线及热点二线城市凭借人口流入和资源优势，改善性需求与“好房子”供给的匹配度将提升 [6] - 缺乏产业支撑、人口外流的三、四线城市，仍需经历漫长的去库存过程，房价或继续磨底 [6]

楼市整体表现与数据 - 2025年12月，一线城市新房价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点[3] - 2025年12月，一线城市二手房价格环比下降0.9%，降幅比上月收窄0.2个百分点[3] - 2025年12月，二线城市新房价格环比下降0.4%，降幅扩大0.1个百分点，三线城市新房价格环比下降0.4%，降幅与上月相同[3] - 2025年12月，二、三线城市二手房价格环比均下降0.7%，降幅均扩大0.1个百分点[3] - 2025年12月，一线城市新房价格同比下降1.7%，降幅比上月扩大0.5个百分点[3] - 2025年12月，二、三线城市新房价格同比分别下降2.5%和3.7%，降幅分别扩大0.3和0.2个百分点[3] - 2025年12月，一线城市二手房价格同比下降7.0%，降幅比上月扩大1.2个百分点[4] - 2025年12月，二、三线城市二手房价格同比均下降6.0%，降幅分别扩大0.4和0.2个百分点[4] 城市间分化与亮点 - 2025年12月，上海新房价格环比上涨0.2%，是四大一线城市中唯一环比增长的城市，其同比涨幅达4.8%，位居70城第一[3][5] - 2025年12月，北京、广州、深圳新房价格环比分别下降0.4%、0.6%和0.5%[3] - 2025年12月，北京、上海、广州、深圳二手房价格环比分别下降1.3%、0.6%、1.0%和0.6%[3] - 2025年12月，新房价格环比上涨的城市有6个，比上月减少2个，其中上海与长春涨幅均为0.2%并列第一[4] - 2025年12月，新房价格同比上涨的城市有5个，与上月持平，其中上海涨幅4.8%位居第一，杭州涨幅2.2%位居第二，合肥涨幅1.5%位居第三[5] 市场解读与积极信号 - 业内人士认为，2025年12月份一线城市出现边际企稳迹象，房价环比降幅收窄，成为市场中的积极信号[1][6] - 分析指出，上海新房价格逆势环比上涨，且二手房价格环比降幅仅0.6%，表现优于其他一线城市，彰显其核心资源聚集与需求支撑力[7] - 观点认为，去年年底置业需求积极释放，带动新房交易活跃度提升，使得价格走势进一步向好[7] 政策环境与市场展望 - 2025年末多项稳楼市举措密集落地，为市场注入信心，包括中央经济工作会议明确稳定房地产市场、财政部和税务总局将个人销售不足2年住房的增值税征收率从5%降至3%等[8] - 政策对需求端提振效应初步显现，例如北京新政后首个周末新房日均网签量增长近50%[8] - 展望2026年，楼市分化格局将持续，一线城市及热点二线城市核心板块房价有望逐步企稳，而缺乏产业支撑、人口外流的三、四线城市房价或继续磨底[1][8]

政策核心内容与期限 - 财政部、税务总局、住房和城乡建设部联合发布公告，宣布自2026年1月1日至2027年12月31日，延续实施支持居民换购住房的个人所得税退税政策 [1] - 政策适用于出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个税予以退税优惠 [1] - 该政策最初于2022年9月出台，后经2023年续期至2025年底，本次是第二次续期，将政策期限进一步延续至2027年底 [3] 具体退税细则 - 新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税 [3] - 新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税 [3] - 现住房转让金额为该房屋转让的市场成交价格 [3] - 新购住房为新房的，购房金额为网签备案购房合同中注明的成交价格；新购住房为二手房的，购房金额为房屋的成交价格 [3] 政策背景与市场影响 - 我国长期实施个人转让家庭生活用房“满五唯一”免征个人所得税政策 [3] - 此次续期的换房个税退税政策，或将带动更多持有住房未满5年或有多套房的家庭进行换房，从而提升二手房市场交易活跃度 [3] - 中指研究院指出，政策续期彰显了政策连续性，有利于稳定市场预期，并将继续降低换房家庭的购房成本，有助于促进改善性住房需求释放 [3] 近期政策趋势分析 - 从下调个人销售未满2年住房增值税，到本次换房退个税政策续期，近期稳楼市支持政策主要聚焦于降低楼市交易成本 [4] - 专家指出，近期多地二手房市场交易价格中枢仍在走低，居民住房“卖一买一”置换循环受阻 [4] - 降低楼市交易成本或是2026年稳楼市政策的确定性方向 [4]

核心观点 - 11月房地产市场整体仍处调整阶段，但部分指标呈现边际改善迹象，包括新房价格上涨城市数量增加、商品房库存持续下降以及重点城市新房供应与成交环比增长 [3][4][6][7] - 政策持续发力以稳定市场，年底多地加大购房支持力度，房企加速促销冲刺业绩，同时中央经济工作会议为明年房地产工作定调，重点在于控增量、去库存、优供给 [10][11] - 行业展望认为市场修复仍需过程，短期内成交量有望保持一定规模，中长期市场走势取决于政策落地效果，预计2026年销售与开工降幅将收窄，市场延续分化，“好城市+好房子”存在结构性机会 [11][12] 市场表现与数据 - **房价整体调整但现积极信号**：11月70个大中城市商品住宅销售价格环比总体下降，但新房价格上涨城市数量增至8个，较10月增加2城，其中合肥和襄阳环比涨幅最大，均为0.3% [3][6] - **新房市场分化明显**：11月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比上月扩大0.1个百分点，其中上海环比上涨0.1%，北京、广州和深圳分别下降0.5%、0.5%和0.9% [6] - **二、三线城市新房价格降幅收窄**：11月二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.3%和0.4%，降幅均较上月收窄0.1个百分点 [6] - **二手房市场“以价换量”**：70个大中城市二手房价格环比仍未止跌，一线城市二手住宅销售价格环比下降1.1%，降幅比上月扩大0.2个百分点，北京、上海、广州和深圳分别下降1.3%、0.8%、1.2%和1.0% [3][8] - **销售累计数据承压但降幅收窄**：1—11月全国新建商品房销售面积78702万平方米，同比下降7.8%，销售额75130亿元，同比下降11.1%，降幅较1—10月有所收窄 [3][8] 供应、成交与库存 - **新房供应阶段性增加**：11月30个重点城市预期新增供应669万平方米，环比增长16%，其中四个一线城市整体预计供应面积149万平方米，环比增长23% [7] - **部分城市成交环比增长**：受供应放量及政策影响，11月广州、西安、合肥、惠州、徐州、珠海等地新房成交环比有不同程度增长 [3][7] - **商品房库存连续下降**：11月末商品房待售面积75306万平方米，比10月末减少301万平方米，其中住宅待售面积减少284万平方米，库存面积已连续9个月下降 [4][8] 政策与行业动向 - **年底政策支持加码**：为抓住年底置业窗口，近期多地加大购房支持政策，包括发放购房专项补贴、支持税费减免、加大金融支持力度等，政策向多子女家庭、农业转移人口等群体倾斜 [10] - **房企促销冲刺业绩**：房企在年底加码促销，推出特价房源、额外折扣、直播促销、适度延长付款周期等优惠活动，并加快推盘节奏 [10] - **中央定调明年工作重点**：中央经济工作会议部署明年房地产工作，着力稳定房地产市场，明确要因城施策控增量、去库存、优供给，并鼓励收购存量商品房用于保障性住房等 [11] 机构观点与未来展望 - **短期市场展望**：机构预计12月作为房企业绩冲刺节点，重点城市优质项目入市将增加，市场成交量有望保持一定规模 [4][11] - **购房需求观察**：11月二手房找房人数占比达65.8%，连续5个月上升，新房客群中有31.4%的人同时关注二手房，显示潜在购买力对价格存在支撑 [9] - **2026年市场预测**：中性情形下，预计2026年全国新建商品房销售面积同比下降6.2%，降幅较今年有所收窄，新开工面积预计下降8.6%，降幅较过去几年明显收窄，供给端缩量有助于库存下降和供求关系改善 [12] - **结构性机会**：市场分化态势将延续，“好城市+好房子”仍具备结构性机会，政策托底下，购房刚性需求有望在核心城市率先释放 [12]

房地产市场整体态势 - 11月房地产市场仍在波动调整，但稳楼市政策成效显现，部分大中城市成交相对活跃 [2] - 1—11月全国新建商品房销售面积78702万平方米，同比下降7.8%，销售额75130亿元，下降11.1%，但降幅较1—10月有所收窄 [2][4] - 市场修复需要过程，回稳仍需政策支持 [4][7] 新房市场表现 - 11月70个大中城市新房价格环比总体下降，但部分指标改善 [2][3] - 一线城市新房价格环比下降0.4%，降幅扩大0.1个百分点，其中上海上涨0.1%，北京、广州、深圳分别下降0.5%、0.5%、0.9% [3] - 二、三线城市新房价格环比分别下降0.3%和0.4%，降幅均收窄0.1个百分点 [3] - 新房价格环比上涨城市数量增至8个（上海、沈阳、南京、合肥、重庆、贵阳、扬州、襄阳），较10月增加2城，其中合肥和襄阳涨幅最大（0.3%） [2][3] - 新房价格环比下降城市数量降至59个，较10月减少5城 [3] - 11月30个重点城市预期新增供应669万平方米，环比增长16%，其中一线城市整体预计供应149万平方米，环比增长23% [3] - 受供应放量及政策影响，广州、西安、合肥、惠州、徐州、珠海等地新房成交环比有不同程度增长 [4] 二手房市场表现 - 二手房市场延续“以价换量”特征，价格仍未止跌 [2][5] - 一线城市二手房价格环比下降1.1%，降幅扩大0.2个百分点，北京、上海、广州、深圳分别下降1.3%、0.8%、1.2%、1.0% [5] - 二线城市二手房价格环比下降0.6%，降幅持平，三线城市环比下降0.6%，降幅收窄0.1个百分点 [5] - 11月二手房找房人数占比达65.8%，连续5个月上升，新房客群中有31.4%同时关注二手房 [6] 库存与去化情况 - 商品房去库存工作持续推进，11月末待售面积75306万平方米，较10月末减少301万平方米，其中住宅待售面积减少284万平方米 [2][5] - 商品房库存面积已连续9个月下降 [2][5] 政策与市场活动 - 年底为传统置业窗口，多地加大购房支持政策，如发放购房补贴、支持税费减免、加大金融支持等，政策向多子女家庭等群体倾斜 [8] - 房企为冲刺年终业绩加码促销，推出特价房源、额外折扣、直播促销、延长付款周期等活动，并加快推盘节奏 [8] - 中央经济工作会议部署明年房地产工作，明确着力稳定市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房用于保障性住房 [9] 机构观点与未来展望 - 机构认为12月是房企业绩冲刺节点，重点城市优质项目入市将增加，市场成交量有望保持一定规模 [2][9] - 未来在政策托底下，购房刚性需求有望在核心城市率先释放，市场可能呈现二手房量价齐稳、新房核心改善企稳的趋势 [10] - 中性情形下，预计2026年全国新建商品房销售面积同比下降6.2%，降幅较今年收窄，市场分化延续，“好城市+好房子”具备结构性机会 [10] - 在控增量、去库存政策导向下，预计2026年新开工面积下降8.6%，降幅较过去几年明显收窄，供给端缩量有助于库存下降和供求关系改善 [10]

市场整体表现 - 重点30城一二手房成交总量在今年前10个月保持在2.74亿平方米水平 与去年同期基本持平 市场底部特征显现 [1] - 重点30城新房及二手房成交总套数累计同比增长0.6% 其中新房成交同比下降7.2% 二手房成交同比增长5.4% [1] 核心城市成交情况 - 深圳一二手房成交面积同比上涨12% [1] - 北京 上海 广州前10个月一二手房成交同比增幅分别为7% 6%和2% [1] - 合肥前10个月一二手房累计成交面积同比增长18% 增幅居30城首位 [1] - 成都前10个月一二手房成交面积为2630万平方米 同比增长11% [1] - 重庆 西安 武汉 杭州等核心二线城市成交量均突破1000万平方米 且实现同比正增长 [1] 行业趋势与政策展望 - 住房需求规模总体保持稳定 居民仍有较强购房意愿 二手房活跃度提升显示政策成效及市场韧性 [2] - 预计2026年房地产政策将聚焦"止跌回稳"目标 着力清理住房消费不合理限制 加快货币化安置城中村改造等政策落地 [2] - 各地将加快完善"好房子"建设标准及规范计容规则 通过高品质住房供应放量激发改善性住房需求 [2]

土地市场整体表现 - 10月28日杭州、长沙、广州三地举行涉宅用地出让 核心板块热度不减 优质地块获多轮竞价 而外围区域成交趋于理性 [1] - 土地市场整体延续分化格局 核心板块均录得多轮竞价与一定溢价 显示品牌房企对优质地段的投资信心正在回升 [3] - 近期土地市场活跃亦体现在南昌和义乌等产业基础较强、土地供需结构持续改善的城市 例如南昌一宗地块溢价率11.21% [3] 杭州土地市场详情 - 杭州出让两宗住宅用地 滨江区浦沿单元地块经过29轮竞拍 由浙江中冠房地产开发有限公司以17.28亿元竞得 成交楼面价25108元/平方米 溢价率19.33% [2] - 钱塘区白杨单元地块由杭州杰瀚城市发展建设有限公司以底价4.77亿元摘得 [2] - 滨江区浦沿单元地块周边配套完善 与此前溢价19.93%竞得的地块形成联动 显示房企对滨江浦沿板块的持续看好 [2] 长沙土地市场详情 - 长沙出让3宗涉宅地 共收金18.9亿元 雨花区两地块底价成交 开福区地块溢价18%成交 [2] - 开福中心地块最受关注 经过19轮竞价后由保利发展以14.74亿元竞得 成交楼面价8497元/平方米 溢价率18% [2] 广州土地市场详情 - 广州番禺区宅地吸引2家房企竞价 经过18轮竞价后 由越秀地产以总价11.94亿元竞得 溢价率8.15% [2] - 此次拿地是越秀地产在广州的再次落子 彰显了行业深度调整期公司看好并深耕广州的决心 [3] 稳楼市政策背景 - 土地市场信心修复离不开各地"稳楼市"政策持续发力 全国约200个省市（县）累计出台房地产相关政策超470条 其中第三季度出台超120条 [4] - 政策涵盖公积金提取范围拓宽、购房补贴定向加码等消费端举措 也包括金融端创新探索 [4] - 广州明确提出全面取消限购、限售、限价 降低贷款首付比例和利率 成为一线城市中首个"三限"全面松绑的城市 [4] 市场展望 - 随着稳楼市政策发力 融资环境改善 预计四季度土地市场有望延续平稳修复态势 [5] - 房企拿地策略将更加聚焦核心区和高能级板块 在分化格局中寻找确定性机会 [5]

各地楼市政策优化措施 - 武汉市于9月30日发布“汉八条”，提出包括提高住房公积金贷款额度、加大刚性住房需求补贴力度等八项措施 [1] - 广州、长春于9月28日优化公积金个人住房贷款政策，长春将新房公积金贷款最低首付比例从20%降至15% [5] - 广东江门、湖南邵阳于9月26日推出多项措施促进住房消费，江门于9月28日启动房地产促销月活动 [1] - 上海市青浦区放宽人才购房门槛，非沪籍人员社保未满1年可通过人才绿色通道申报购房资格 [6] - 合肥市于9月26日至28日举办“金秋住房消费季”，设置购房与租赁两大专场并提供优惠 [7] 政策特点与支持方向 - 近期稳楼市措施中，公积金是重要发力点，广州允许提取公积金用于支付购房首付款 [5] - 政策支持存量商办改建为保障性租赁住房，并允许自持商办物业招商入市 [5] - 多地通过房交会提供契税补贴、车位贷款补贴、置业红包等购房福利 [6][7] - 湖南省于9月1日启动“安居芙蓉·畅购好房”惠民置业活动，省内14个市州全部参与，活动持续至11月中旬 [6] 政策背景与未来预期 - 国庆长假前夕是重磅政策的密集发布期，2024年9月26日中共中央政治局会议指出要调整住房限购政策 [9][10] - 随后9月29日和30日，北上广深四个一线城市均大幅降低限购门槛，广州在全域取消“限购令” [10] - 分析指出当前仍属于政策利好释放窗口期，预计四季度房地产政策将继续聚焦“止跌回稳”目标 [12][13] - 政策结构性微调空间存在，因区施策成为重要方向，北上深限购政策仍有优化预期 [12][13]

政策动态 - 9月30日武汉发布“汉八条”优化房地产调控政策 包括提高公积金贷款额度、加大刚性住房需求补贴、支持购买商办类房屋、优化购房落户等八项措施 [1] - 9月28日广州和长春优化公积金政策 长春将新房公积金贷款最低首付比例从20%降至15%并阶段性取消贷款次数限制 广州允许提取公积金支付购房首付款 [4] - 9月26日广东江门和湖南邵阳推出促进住房消费措施 邵阳推出6大类15项稳楼市政策 江门启动房地产促销月活动并提供车位贷款补贴等福利 [1][5] - 上海青浦区放宽人才购房门槛 非沪籍人员社保未满1年可通过人才绿色通道申报购房资格 相当于对8月“沪六条”门槛进一步下调 [4] - 9月23日广州发文支持企业将自持商品住房在补缴出让金后转为可售 并允许存量商办改建为保障性租赁住房 [4] 政策背景与预期 - 国庆长假前夕是楼市重磅政策密集发布期 2024年9月26日中共中央政治局会议提及调整住房限购政策 随后29日和30日北上广深四个一线城市均大幅降低限购门槛 [6][7] - 分析指出当前仍属政策利好释放窗口期 监管层对稳楼市态度未变 预计未来有更多稳楼市措施推出 市场存在进一步止跌回稳动力 [1][9] - 政策结构性微调空间仍存 因区施策成为重要方向 针对商办楼宇等特定品类的处置也有政策空间 [9] - 中指研究院预计四季度房地产政策将继续聚焦“止跌回稳” 北上深限购政策仍有优化预期 加大“房票安置”和收购存量房等政策有望落实 [9] 市场活动与促销 - “金九银十”是房地产传统营销旺季 多地举办房展会促销 湖南省于9月1日启动持续两个半月的惠民置业活动 省内14个市州全部参与 [5] - 9月26日至28日合肥举办“金秋住房消费季” 项目推出成交送家电、团购折扣等优惠 政府部门现场解读购房补贴政策 [5] - 武汉市政府会议指出将通过稳定预期、激活需求、优化供给“三管齐下” 推进“好房子”建设并盘活商办等存量房屋 [3]

政策动向 - 广州扩大住房公积金提取使用范围 可用于购买存量商品住房 配售型保障房 共有产权房支付首付款 并可用于住宅老旧电梯更新改造 [1] - 长春市调整住房公积金贷款政策 首次或特定条件下第二次使用公积金贷款购买主城区及开发区新房 首付比例最低降至15% 购买绿色住宅及"好房子"贷款额度最高可上浮30% [1] - 河南省专项债资金加速落地 截至9月28日年内共发行专项债2706.35亿元 主要投向市政和产业园区基础设施 棚户区改造 借新还旧 置换隐债 民生服务 交通基础设施等领域 [1] - 全国范围内稳楼市政策密集出台 截至9月27日约200省市（县）出台政策超470条 政策方向围绕城市更新 激活需求 优化供给 构建房地产发展新模式 预计四季度将继续落实 [1] 投资关注点 - 财务稳健 业绩表现良好的龙头房企被视为投资重点 因其能有效应对当前政策环境下的市场波动 [3] - 物业管理公司有望受益于市场需求回升 迎来业绩和估值的修复 [3]