核心观点 - 11月房地产市场整体仍处调整阶段，但部分指标呈现边际改善迹象，包括新房价格上涨城市数量增加、商品房库存持续下降以及重点城市新房供应与成交环比增长 [3][4][6][7] - 政策持续发力以稳定市场，年底多地加大购房支持力度，房企加速促销冲刺业绩，同时中央经济工作会议为明年房地产工作定调，重点在于控增量、去库存、优供给 [10][11] - 行业展望认为市场修复仍需过程，短期内成交量有望保持一定规模，中长期市场走势取决于政策落地效果，预计2026年销售与开工降幅将收窄，市场延续分化，“好城市+好房子”存在结构性机会 [11][12] 市场表现与数据 - **房价整体调整但现积极信号**：11月70个大中城市商品住宅销售价格环比总体下降，但新房价格上涨城市数量增至8个，较10月增加2城，其中合肥和襄阳环比涨幅最大，均为0.3% [3][6] - **新房市场分化明显**：11月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比上月扩大0.1个百分点，其中上海环比上涨0.1%，北京、广州和深圳分别下降0.5%、0.5%和0.9% [6] - **二、三线城市新房价格降幅收窄**：11月二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.3%和0.4%，降幅均较上月收窄0.1个百分点 [6] - **二手房市场“以价换量”**：70个大中城市二手房价格环比仍未止跌，一线城市二手住宅销售价格环比下降1.1%，降幅比上月扩大0.2个百分点，北京、上海、广州和深圳分别下降1.3%、0.8%、1.2%和1.0% [3][8] - **销售累计数据承压但降幅收窄**：1—11月全国新建商品房销售面积78702万平方米，同比下降7.8%，销售额75130亿元，同比下降11.1%，降幅较1—10月有所收窄 [3][8] 供应、成交与库存 - **新房供应阶段性增加**：11月30个重点城市预期新增供应669万平方米，环比增长16%，其中四个一线城市整体预计供应面积149万平方米，环比增长23% [7] - **部分城市成交环比增长**：受供应放量及政策影响，11月广州、西安、合肥、惠州、徐州、珠海等地新房成交环比有不同程度增长 [3][7] - **商品房库存连续下降**：11月末商品房待售面积75306万平方米，比10月末减少301万平方米，其中住宅待售面积减少284万平方米，库存面积已连续9个月下降 [4][8] 政策与行业动向 - **年底政策支持加码**：为抓住年底置业窗口，近期多地加大购房支持政策，包括发放购房专项补贴、支持税费减免、加大金融支持力度等，政策向多子女家庭、农业转移人口等群体倾斜 [10] - **房企促销冲刺业绩**：房企在年底加码促销，推出特价房源、额外折扣、直播促销、适度延长付款周期等优惠活动，并加快推盘节奏 [10] - **中央定调明年工作重点**：中央经济工作会议部署明年房地产工作，着力稳定房地产市场，明确要因城施策控增量、去库存、优供给，并鼓励收购存量商品房用于保障性住房等 [11] 机构观点与未来展望 - **短期市场展望**：机构预计12月作为房企业绩冲刺节点，重点城市优质项目入市将增加，市场成交量有望保持一定规模 [4][11] - **购房需求观察**：11月二手房找房人数占比达65.8%，连续5个月上升，新房客群中有31.4%的人同时关注二手房，显示潜在购买力对价格存在支撑 [9] - **2026年市场预测**：中性情形下，预计2026年全国新建商品房销售面积同比下降6.2%，降幅较今年有所收窄，新开工面积预计下降8.6%，降幅较过去几年明显收窄，供给端缩量有助于库存下降和供求关系改善 [12] - **结构性机会**：市场分化态势将延续，“好城市+好房子”仍具备结构性机会，政策托底下，购房刚性需求有望在核心城市率先释放 [12]

房地产市场整体态势 - 11月房地产市场仍在波动调整，但稳楼市政策成效显现，部分大中城市成交相对活跃 [2] - 1—11月全国新建商品房销售面积78702万平方米，同比下降7.8%，销售额75130亿元，下降11.1%，但降幅较1—10月有所收窄 [2][4] - 市场修复需要过程，回稳仍需政策支持 [4][7] 新房市场表现 - 11月70个大中城市新房价格环比总体下降，但部分指标改善 [2][3] - 一线城市新房价格环比下降0.4%，降幅扩大0.1个百分点，其中上海上涨0.1%，北京、广州、深圳分别下降0.5%、0.5%、0.9% [3] - 二、三线城市新房价格环比分别下降0.3%和0.4%，降幅均收窄0.1个百分点 [3] - 新房价格环比上涨城市数量增至8个（上海、沈阳、南京、合肥、重庆、贵阳、扬州、襄阳），较10月增加2城，其中合肥和襄阳涨幅最大（0.3%） [2][3] - 新房价格环比下降城市数量降至59个，较10月减少5城 [3] - 11月30个重点城市预期新增供应669万平方米，环比增长16%，其中一线城市整体预计供应149万平方米，环比增长23% [3] - 受供应放量及政策影响，广州、西安、合肥、惠州、徐州、珠海等地新房成交环比有不同程度增长 [4] 二手房市场表现 - 二手房市场延续“以价换量”特征，价格仍未止跌 [2][5] - 一线城市二手房价格环比下降1.1%，降幅扩大0.2个百分点，北京、上海、广州、深圳分别下降1.3%、0.8%、1.2%、1.0% [5] - 二线城市二手房价格环比下降0.6%，降幅持平，三线城市环比下降0.6%，降幅收窄0.1个百分点 [5] - 11月二手房找房人数占比达65.8%，连续5个月上升，新房客群中有31.4%同时关注二手房 [6] 库存与去化情况 - 商品房去库存工作持续推进，11月末待售面积75306万平方米，较10月末减少301万平方米，其中住宅待售面积减少284万平方米 [2][5] - 商品房库存面积已连续9个月下降 [2][5] 政策与市场活动 - 年底为传统置业窗口，多地加大购房支持政策，如发放购房补贴、支持税费减免、加大金融支持等，政策向多子女家庭等群体倾斜 [8] - 房企为冲刺年终业绩加码促销，推出特价房源、额外折扣、直播促销、延长付款周期等活动，并加快推盘节奏 [8] - 中央经济工作会议部署明年房地产工作，明确着力稳定市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房用于保障性住房 [9] 机构观点与未来展望 - 机构认为12月是房企业绩冲刺节点，重点城市优质项目入市将增加，市场成交量有望保持一定规模 [2][9] - 未来在政策托底下，购房刚性需求有望在核心城市率先释放，市场可能呈现二手房量价齐稳、新房核心改善企稳的趋势 [10] - 中性情形下，预计2026年全国新建商品房销售面积同比下降6.2%，降幅较今年收窄，市场分化延续，“好城市+好房子”具备结构性机会 [10] - 在控增量、去库存政策导向下，预计2026年新开工面积下降8.6%，降幅较过去几年明显收窄，供给端缩量有助于库存下降和供求关系改善 [10]

市场整体表现 - 重点30城一二手房成交总量在今年前10个月保持在2.74亿平方米水平 与去年同期基本持平 市场底部特征显现 [1] - 重点30城新房及二手房成交总套数累计同比增长0.6% 其中新房成交同比下降7.2% 二手房成交同比增长5.4% [1] 核心城市成交情况 - 深圳一二手房成交面积同比上涨12% [1] - 北京 上海 广州前10个月一二手房成交同比增幅分别为7% 6%和2% [1] - 合肥前10个月一二手房累计成交面积同比增长18% 增幅居30城首位 [1] - 成都前10个月一二手房成交面积为2630万平方米 同比增长11% [1] - 重庆 西安 武汉 杭州等核心二线城市成交量均突破1000万平方米 且实现同比正增长 [1] 行业趋势与政策展望 - 住房需求规模总体保持稳定 居民仍有较强购房意愿 二手房活跃度提升显示政策成效及市场韧性 [2] - 预计2026年房地产政策将聚焦"止跌回稳"目标 着力清理住房消费不合理限制 加快货币化安置城中村改造等政策落地 [2] - 各地将加快完善"好房子"建设标准及规范计容规则 通过高品质住房供应放量激发改善性住房需求 [2]

土地市场整体表现 - 10月28日杭州、长沙、广州三地举行涉宅用地出让 核心板块热度不减 优质地块获多轮竞价 而外围区域成交趋于理性 [1] - 土地市场整体延续分化格局 核心板块均录得多轮竞价与一定溢价 显示品牌房企对优质地段的投资信心正在回升 [3] - 近期土地市场活跃亦体现在南昌和义乌等产业基础较强、土地供需结构持续改善的城市 例如南昌一宗地块溢价率11.21% [3] 杭州土地市场详情 - 杭州出让两宗住宅用地 滨江区浦沿单元地块经过29轮竞拍 由浙江中冠房地产开发有限公司以17.28亿元竞得 成交楼面价25108元/平方米 溢价率19.33% [2] - 钱塘区白杨单元地块由杭州杰瀚城市发展建设有限公司以底价4.77亿元摘得 [2] - 滨江区浦沿单元地块周边配套完善 与此前溢价19.93%竞得的地块形成联动 显示房企对滨江浦沿板块的持续看好 [2] 长沙土地市场详情 - 长沙出让3宗涉宅地 共收金18.9亿元 雨花区两地块底价成交 开福区地块溢价18%成交 [2] - 开福中心地块最受关注 经过19轮竞价后由保利发展以14.74亿元竞得 成交楼面价8497元/平方米 溢价率18% [2] 广州土地市场详情 - 广州番禺区宅地吸引2家房企竞价 经过18轮竞价后 由越秀地产以总价11.94亿元竞得 溢价率8.15% [2] - 此次拿地是越秀地产在广州的再次落子 彰显了行业深度调整期公司看好并深耕广州的决心 [3] 稳楼市政策背景 - 土地市场信心修复离不开各地"稳楼市"政策持续发力 全国约200个省市（县）累计出台房地产相关政策超470条 其中第三季度出台超120条 [4] - 政策涵盖公积金提取范围拓宽、购房补贴定向加码等消费端举措 也包括金融端创新探索 [4] - 广州明确提出全面取消限购、限售、限价 降低贷款首付比例和利率 成为一线城市中首个"三限"全面松绑的城市 [4] 市场展望 - 随着稳楼市政策发力 融资环境改善 预计四季度土地市场有望延续平稳修复态势 [5] - 房企拿地策略将更加聚焦核心区和高能级板块 在分化格局中寻找确定性机会 [5]

各地楼市政策优化措施 - 武汉市于9月30日发布“汉八条”，提出包括提高住房公积金贷款额度、加大刚性住房需求补贴力度等八项措施 [1] - 广州、长春于9月28日优化公积金个人住房贷款政策，长春将新房公积金贷款最低首付比例从20%降至15% [5] - 广东江门、湖南邵阳于9月26日推出多项措施促进住房消费，江门于9月28日启动房地产促销月活动 [1] - 上海市青浦区放宽人才购房门槛，非沪籍人员社保未满1年可通过人才绿色通道申报购房资格 [6] - 合肥市于9月26日至28日举办“金秋住房消费季”，设置购房与租赁两大专场并提供优惠 [7] 政策特点与支持方向 - 近期稳楼市措施中，公积金是重要发力点，广州允许提取公积金用于支付购房首付款 [5] - 政策支持存量商办改建为保障性租赁住房，并允许自持商办物业招商入市 [5] - 多地通过房交会提供契税补贴、车位贷款补贴、置业红包等购房福利 [6][7] - 湖南省于9月1日启动“安居芙蓉·畅购好房”惠民置业活动，省内14个市州全部参与，活动持续至11月中旬 [6] 政策背景与未来预期 - 国庆长假前夕是重磅政策的密集发布期，2024年9月26日中共中央政治局会议指出要调整住房限购政策 [9][10] - 随后9月29日和30日，北上广深四个一线城市均大幅降低限购门槛，广州在全域取消“限购令” [10] - 分析指出当前仍属于政策利好释放窗口期，预计四季度房地产政策将继续聚焦“止跌回稳”目标 [12][13] - 政策结构性微调空间存在，因区施策成为重要方向，北上深限购政策仍有优化预期 [12][13]

政策动态 - 9月30日武汉发布“汉八条”优化房地产调控政策 包括提高公积金贷款额度、加大刚性住房需求补贴、支持购买商办类房屋、优化购房落户等八项措施 [1] - 9月28日广州和长春优化公积金政策 长春将新房公积金贷款最低首付比例从20%降至15%并阶段性取消贷款次数限制 广州允许提取公积金支付购房首付款 [4] - 9月26日广东江门和湖南邵阳推出促进住房消费措施 邵阳推出6大类15项稳楼市政策 江门启动房地产促销月活动并提供车位贷款补贴等福利 [1][5] - 上海青浦区放宽人才购房门槛 非沪籍人员社保未满1年可通过人才绿色通道申报购房资格 相当于对8月“沪六条”门槛进一步下调 [4] - 9月23日广州发文支持企业将自持商品住房在补缴出让金后转为可售 并允许存量商办改建为保障性租赁住房 [4] 政策背景与预期 - 国庆长假前夕是楼市重磅政策密集发布期 2024年9月26日中共中央政治局会议提及调整住房限购政策 随后29日和30日北上广深四个一线城市均大幅降低限购门槛 [6][7] - 分析指出当前仍属政策利好释放窗口期 监管层对稳楼市态度未变 预计未来有更多稳楼市措施推出 市场存在进一步止跌回稳动力 [1][9] - 政策结构性微调空间仍存 因区施策成为重要方向 针对商办楼宇等特定品类的处置也有政策空间 [9] - 中指研究院预计四季度房地产政策将继续聚焦“止跌回稳” 北上深限购政策仍有优化预期 加大“房票安置”和收购存量房等政策有望落实 [9] 市场活动与促销 - “金九银十”是房地产传统营销旺季 多地举办房展会促销 湖南省于9月1日启动持续两个半月的惠民置业活动 省内14个市州全部参与 [5] - 9月26日至28日合肥举办“金秋住房消费季” 项目推出成交送家电、团购折扣等优惠 政府部门现场解读购房补贴政策 [5] - 武汉市政府会议指出将通过稳定预期、激活需求、优化供给“三管齐下” 推进“好房子”建设并盘活商办等存量房屋 [3]

政策动向 - 广州扩大住房公积金提取使用范围 可用于购买存量商品住房 配售型保障房 共有产权房支付首付款 并可用于住宅老旧电梯更新改造 [1] - 长春市调整住房公积金贷款政策 首次或特定条件下第二次使用公积金贷款购买主城区及开发区新房 首付比例最低降至15% 购买绿色住宅及"好房子"贷款额度最高可上浮30% [1] - 河南省专项债资金加速落地 截至9月28日年内共发行专项债2706.35亿元 主要投向市政和产业园区基础设施 棚户区改造 借新还旧 置换隐债 民生服务 交通基础设施等领域 [1] - 全国范围内稳楼市政策密集出台 截至9月27日约200省市（县）出台政策超470条 政策方向围绕城市更新 激活需求 优化供给 构建房地产发展新模式 预计四季度将继续落实 [1] 投资关注点 - 财务稳健 业绩表现良好的龙头房企被视为投资重点 因其能有效应对当前政策环境下的市场波动 [3] - 物业管理公司有望受益于市场需求回升 迎来业绩和估值的修复 [3]

核心观点 - 多地政府及房企在"金九银十"期间密集推出房地产展销活动和稳楼市政策 通过延长展会周期 扩大参展范围 提供购房补贴及优惠等方式刺激市场需求 政策加码预期强化 市场活跃度有望阶段性回升 [1][4][7][8][9] 地方政策与活动 - 湖南省启动"安居芙蓉·畅购好房"活动 覆盖14个市州 联合房企 金融机构 家居企业推出"购房+装修+家电"优惠礼包 活动持续至11月中旬共两个半月 [1][4] - 重庆市举办秋季房交会线上展会 23个品牌企业携超100个项目参展 线下展会持续4天 其余为线上 [1][4] - 辽宁省启动房产家居联动促销活动暨秋季房交会 多家房企及家居企业参展 活动持续至10月底共两个月 [1][4] - 长春市推出"秋季商品房促销月"（9月1日至30日） 以贴息形式发放购房补贴 全款购房者可获1.5万元/套消费券 [4][5] - 岳阳市在展会期间推出购房补贴政策 短期缴清契税者及三孩以上家庭最高补贴20万元 [4] - 泉州举办秋季房展会（8月29日至31日） 为年内规模最大房地产展会 [4] 政策优化与加码 - 南昌 福州 朝阳 铜川等城市优化公积金政策 放宽提取限制并拓展使用场景 [5] - 海南省拟支持因病致困提取住房公积金 [5] - 安徽淮南通过发放购房补贴及优惠券支持房地产高质量发展 [5] - 河南南阳推出税费 公积金 以旧换新等一揽子稳楼市措施 [5] - 上海放宽外环外限购 房贷利率不再区分首套和二套 [8] - 北京于8月初放宽五环外限购并优化公积金政策 带动五环外新房访客量和认购量增加 [7] 市场预期与动态 - 国务院会议提出"采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势" 市场对配套政策落地预期强化 [7] - 南京 云南 淄博 泰安等地召开高规格房地产专题会议 聚焦刚性及改善性需求 组织促销及银企对接 [8] - 房企在展会期间推出特价房 全款优惠 "老带新"奖励 送物业费等促销措施 [4] - 预计更多城市将在"金九银十"期间出台稳楼市政策 房企加快核心城市推盘节奏 市场活跃度或阶段性回升 [8][9]

多地政府启动"金九银十"房地产促销活动 - 湖南省于9月1日启动"安居芙蓉·畅购好房"活动 覆盖省内14个市州 推出购房优惠以减轻购房负担[1] - 重庆市同期启动秋季房地产暨家居展示交易会线上展会 23个品牌企业携超100个项目参展[1] - 辽宁省于8月29日启动"房产家居联动促销活动暨全省秋季房交会" 多家房企及家居企业参展[1] - 长春市推出"秋季商品房促销月"活动时间为9月1日至30日[4] - 泉州市秋季房展会于8月29日至31日举办 为当地今年规模最大的房地产展会[4] 活动持续时间与参与主体特征 - 湖南省活动持续至11月中旬 时长达两个半月[3] - 辽宁省与重庆市展会均持续至10月底 时间长达两个月[4] - 活动采用线上+线下结合方式 参展企业类型多元 包括房企、金融机构、中介、家居家电企业等[3] - 湖南省活动结合国家和省级家居家电补贴政策 推出"购房+装修+家电"优惠大礼包[3] 房企优惠措施与配套政策 - 房企在展会期间推出特价房优惠、全款优惠、"老带新"奖励、买房送物业费等促销措施[4] - 岳阳市在活动期间推出购房补贴政策 短期内缴清契税者及三孩以上家庭最高补贴20万元[5] - 长春市以贴息形式发放购房补贴 全款购房者额外发放1.5万元/套购房消费券[5] 公积金政策优化与其他城市举措 - 8月末至9月初 南昌、福州、朝阳、铜川等城市优化公积金政策 放宽提取限制并拓展使用场景[7] - 海南省拟支持因病致困提取住房公积金[7] - 安徽淮南通过发放购房补贴和优惠券支持房地产发展[7] - 河南南阳推出涵盖税费、公积金、以旧换新等的一揽子稳楼市政策[7] 政策预期与市场影响 - 监管层表态后 稳楼市政策加码预期增强 市场活跃度有望阶段性回升[2][10] - 国务院会议提出采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 多管齐下释放改善性需求[8] - 北京、上海等热点城市政策出台后市场升温 带动更多城市跟进[8][10] - 南京、云南等多地召开专题会议 聚焦刚性需求、改善性需求和外向型需求分类发力[9] - 房企预计在核心城市加快推盘节奏 结合营销节点促进销售[9][10]

核心观点 - 多地政府及房企在"金九银十"期间推出多元化促销活动和稳楼市政策 旨在刺激住房消费并提升市场活跃度 [1][2][10] 城市活动与政策 - 湖南省启动持续两个半月的"安居芙蓉·畅购好房"活动 联合房企、金融机构及家居企业推出"购房+装修+家电"优惠大礼包 [1][3] - 重庆市举办持续两个月的秋季房交会 23个品牌企业携超100个项目参展 线下展会持续4天 [1][4] - 辽宁省开展持续至10月底的房产家居联动促销活动 多家房企及家居企业推出优惠 [1][4] - 长春市推出"秋季商品房促销月" 向全款购房者发放1.5万元/套消费券并提供贴息补贴 [4][5] - 岳阳市对短期内缴清契税者及三孩家庭提供最高20万元购房补贴 [5] 政策优化方向 - 南昌、福州等城市优化公积金政策 放宽提取限制并拓展使用场景 [7] - 安徽淮南通过发放购房补贴和优惠券支持房地产高质量发展 [7] - 河南南阳推出涵盖税费、公积金、以旧换新的一揽子稳楼市措施 [7] 政策预期与市场影响 - 国务院提出采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 多管齐下释放改善性需求 [8] - 北京、上海等热点城市政策放宽产生风向标效应 北京五环外新房到访量和认购量增加 [8] - 预计更多城市将在9月推出稳楼市组合拳 房企加快核心城市推盘节奏 [9][10] - 市场活跃度有望迎来阶段性回升 政策端聚焦刚性需求、改善性需求及外向型需求 [8][9][10]