高盛对中国房地产市场的核心观点 - 预计居民部门的去杠杆化（即卖房潮）趋势将在2026年至2027年期间暂停，若届时就业和收入增长前景改善，市场可能重新开始杠杆化（进入新的买房周期）[1][25] - 预计房价在2026-2027年企稳，带动家庭总资产价值恢复[2][26] - 房地产资产占家庭总资产的比重预计将从70%以上的峰值降至约50%的水平，但仍高于发达市场[2][26] 房价与家庭资产结构预测 - 以上海为例，2022年峰值时房产占家庭资产比重约70%，房价回调25%后该比例降至63%[3][27] - 若要将房产占家庭资产比重压至50%，意味着房价还需再下跌约30%[3][27] - 分析指出，如果平均售价再下降20%-30%（或回到2015-2017年水平），2021年下半年至2023年期间出售的高贷款价值比（例如70%）住房将有相当一部分面临负资产风险[3][27] 潜在风险与所需政策干预规模 - 若房价再跌20-30%，高位购房者将面临负资产，可能引发断供潮和法拍房激增，形成房价下跌的恶性循环[4][28] - 为稳定市场，估计政府需要提供总计8万亿元人民币的资金支持，相当于2025年预测GDP的5.8%[4][29] - 考虑到8万亿元规模可能不现实，提出了一个替代方案：政府直接出资6000亿元人民币从二手卖家手中收购房产，以解决二级市场供应问题并稳定售出率[5][6][30] 市场供应与结构变化 - 预测到2027年，二级市场挂牌量将占全国住房总存量的约3%[7][31] - 以上海为例，全市约860万套住房，目前挂牌量约20万套，占比2.3%，未来可能增长[7][32] - 一线城市已进入“二手房主导”阶段：2025-2027年新增供应中76%为二手房，2027年库存中二手房占比高达83%[8][32] - 二线城市呈现“新房与二手房平分秋色”格局：2027年库存中二手房占54%，新房占46%[8][32] - 一线城市新房去化更容易，二线城市消费者对新房和二手房的偏好相差不大[8][32] 与历史周期的比较及日本案例启示 - 当前情况与2014-2015年周期有相似之处，当时政府刺激推动房价在随后2-3年内从2016年的低点上涨了50-100%[16][40] - 但当前环境与2014-2015年存在关键差异：经济基本面更弱、家庭杠杆率高企、二手房抛压加剧、房企流动性紧张、政策支持力度（如棚改规模）远不及当年[22][42][44] - 将当前中国与90年代的日本进行类比，指出在人口结构负变化、艰难宏观环境和通缩预期下，房地产价格的反弹可能难以持续[11][12][35][37] - 日本东京案例：1992-93年房价短期反弹后，公寓价格在1993年至2005年间累计下跌约40%，其中约80%的跌幅发生在1993-1995年[14][39] - 日本反弹短暂的原因包括：银行系统承压（不良贷款率高企）、企业资产负债表恶化、财政刺激效果有限[14][39] - 注意到中国当前采取的部分措施与日本当年类似，如放松房企融资限制、下调交易税费、调整商业用地为住宅用途、放宽容积率管控[15][43] 行业与经济关联性 - 自2023年以来，房地产行业对GDP的贡献已降至6%以下，回落至2014年水平[18][42] - 高盛提出，一线城市平均售价与股价表现之间存在紧密联系，例如2015-2016年大牛市期间一线城市房价翻倍，2020-2021年小牛市期间上涨约30%[20][46] - 但近期股市走强并未能带动楼市复苏，表明“股房联动”效应在当前周期中可能失灵[23][46]