市场整体表现 - 香港10月逾5000万元一手豪宅成交量录得66宗，较9月的33宗大幅急升约1倍，宗数连升3个月，并创去年10月后的1年新高 [1] - 今年首10个月逾5000万元一手豪宅共录322宗成交，略低于去年同期的331宗，为近7年以来同期次高 [1] - 预计今年全年逾5000万元一手豪宅成交量有望挑战400宗水平，将超越去年全年396宗的纪录高位，并创自2013年一手销售条例后的新高 [1] 推动市场因素 - 美国重启减息以及内地放宽银根促进资金流动，加上中美关税争端缓和，有助提振市场信心 [1] - 近期有不少豪宅新盘推售，相信豪宅市场成为资金追逐和投资的板块 [1] 区域成交分布 - 今年首10个月逾5000万元一手成交的322宗个案中，启德区录得71宗占最多 [1] - 香港仔及鸭脷洲（包括黄竹坑）录得66宗排第二位 [1] - 西半山录得43宗排第三位，何文田及北角分别录得38宗及27宗排第四及第五位 [1] - 上述5区合计囊括245宗，占同期总成交量的76% [1] 主要项目成交表现 - 按新盘划分，黄竹坑滶晨录得最多逾5000万元一手成交，今年首10个月共录32宗 [2] - 鸭脷洲凯玥以30宗排第二位，启德澐璟以28宗排第三位 [2] - 何文田的St. George's Mansions与启德天泷分别录得26宗及23宗紧随其后 [2] - 新界区年内亦有逾5000万元一手成交，如大埔林海山城有7宗，马鞍山云海有4宗等 [2]

华润置地上海投资布局 - 公司以总价244.7亿元与上海南房集团联合拿下浦东新区后滩与黄浦区余庆里组合地块 创2025年全国总价地王新纪录 [2] - 交易通过上海联交所完成 采用"股权+债权"捆绑收购方式 公司全资附属上海泓喆出资占比90% 对应资金超220亿元 [2][3] - 组合地块横跨浦东新区和黄浦区两大行政区 以纯股权交易替代传统招拍挂程序 开发主体更替与地块报价同时绑定 [4] 地块详情 - 浦东新区后滩组合地块包含07-1地块(面积3.96万㎡ 容积率3.2 成交价88.69亿元)和04-1地块(面积4.19万㎡ 容积率2.9 总价85.4亿元) [3][4] - 黄浦区余庆里组合地块位于三大历史文化风貌保护区衔接地段 包含7宗子地块 总出让面积3.66公顷 商业占比最高达32.7% 高层住宅和风貌住宅占比分别为29.5%和14.4% [4] - 地块将形成"豪宅超级资产包" 后滩地块与余庆里项目形成资源联动和功能互补 [2][5] 市场战略 - 2024年公司在上海市全口径销售额311.66亿元 落后于中海地产(702.23亿元)等主要房企 [5] - 2025年上半年在高端项目助推下 全口径销售额达245.78亿元 排名跃升至第2位 [5] - 此次收购旨在巩固上海市场份额 提升竞争力及品牌影响力 持续带来投资回报 [5][6] 豪宅市场现状 - 2025年上半年上海市总价3000万及以上新房成交1096套 较2017-2023年平均水平增长214% [7][8] - 金陵华庭项目首批住宅开盘均价18.9万元/㎡ 158套3小时售罄 揽金92.34亿元 创2025年多项纪录 [6] - 徐汇区XH-02单元051-11地块以20.03万元/㎡楼面价刷新全国纪录 显示核心地段土地争夺激烈 [8][9] 行业竞争格局 - 上海市第六批次土拍中 静安区地块吸引保利、招商、华润、中海等房企竞拍 最终中海以53.63亿元竞得 [9] - 虹口区北外滩地块有华润+广州城建联合体等7家房企参与 最终绿城以64.71亿元拿下 [9] - 具备豪宅操盘经验的开发商成为土地市场主力 形成"豪宅销售带动土地投资"的良性循环 [8][9]