以下文章来源于每日人物 ，作者每人作者 每日人物 . 轻商业，懂生活。 房价波动下，豪宅真的扛跌吗？ 文 ｜ 王潇 编辑 ｜ 西打 来源｜ 每日人物（ID：meirirenwu） 封面来源 ｜ 视觉中国 传统认知里，豪宅大多与"老钱"相配，但如今，涌入一线城市豪宅市场的面孔，正变得越来越年轻。 有数据统计显示，近五年，在深圳主流豪宅片区深圳湾板块，90后买家占比达到30%，00后也成了豪宅买家的生力军，最低买房年龄下探到了20岁。而在 上海，一些上千万元级别的楼盘交易中，95后"新贵"的认购占比甚至达到了5成以上。 在楼市整体低迷的当下，花大价钱在超一线城市买下更贵的房子，究竟意味着什么？我们和几位花1000多万甚至两三千万买房的年轻人，聊了聊他们的经 历。有人通过父母一代获得财富，像开盲盒一样打开豪宅大门；还有人踩中了时代风口，乘着行业东风实现阶层跃升，从农村的自建房住进深圳豪宅。 更多的年轻人发现，开发商口中的豪宅很多时候要打上一个引号，尤其在北上广这样的一线城市，怀揣着对豪宅的期待，付出了不菲的价格，很容易产生 失望甚至被背刺的感觉。 以下是他们的讲述—— "100多万的差价我来出， 别贱卖了" 金金 ...

华润置地上海投资布局 - 公司以总价244.7亿元与上海南房集团联合拿下浦东新区后滩与黄浦区余庆里组合地块 创2025年全国总价地王新纪录 [2] - 交易通过上海联交所完成 采用"股权+债权"捆绑收购方式 公司全资附属上海泓喆出资占比90% 对应资金超220亿元 [2][3] - 组合地块横跨浦东新区和黄浦区两大行政区 以纯股权交易替代传统招拍挂程序 开发主体更替与地块报价同时绑定 [4] 地块详情 - 浦东新区后滩组合地块包含07-1地块(面积3.96万㎡ 容积率3.2 成交价88.69亿元)和04-1地块(面积4.19万㎡ 容积率2.9 总价85.4亿元) [3][4] - 黄浦区余庆里组合地块位于三大历史文化风貌保护区衔接地段 包含7宗子地块 总出让面积3.66公顷 商业占比最高达32.7% 高层住宅和风貌住宅占比分别为29.5%和14.4% [4] - 地块将形成"豪宅超级资产包" 后滩地块与余庆里项目形成资源联动和功能互补 [2][5] 市场战略 - 2024年公司在上海市全口径销售额311.66亿元 落后于中海地产(702.23亿元)等主要房企 [5] - 2025年上半年在高端项目助推下 全口径销售额达245.78亿元 排名跃升至第2位 [5] - 此次收购旨在巩固上海市场份额 提升竞争力及品牌影响力 持续带来投资回报 [5][6] 豪宅市场现状 - 2025年上半年上海市总价3000万及以上新房成交1096套 较2017-2023年平均水平增长214% [7][8] - 金陵华庭项目首批住宅开盘均价18.9万元/㎡ 158套3小时售罄 揽金92.34亿元 创2025年多项纪录 [6] - 徐汇区XH-02单元051-11地块以20.03万元/㎡楼面价刷新全国纪录 显示核心地段土地争夺激烈 [8][9] 行业竞争格局 - 上海市第六批次土拍中 静安区地块吸引保利、招商、华润、中海等房企竞拍 最终中海以53.63亿元竞得 [9] - 虹口区北外滩地块有华润+广州城建联合体等7家房企参与 最终绿城以64.71亿元拿下 [9] - 具备豪宅操盘经验的开发商成为土地市场主力 形成"豪宅销售带动土地投资"的良性循环 [8][9]

房地产市场规模变化 - 2021年全国商品房销售额达18.2万亿元，占GDP比重15.91% [1] - 2024年商品房销售额降至9.68万亿元，占GDP比重7.17%，机构预测将进一步降至8万亿元区间 [2] - 深圳2024年上半年二手住宅成交29231套，同比增36.6%，但个体感受与宏观数据背离 [4] 市场分化现象 - 一线城市二手房价格跌至2021年水平，二线跌至2018年水平，三四线跌至2016-2017年水平 [6] - 47%购房者出现账面亏损，业主认为实际亏损程度比数据更严重 [5][7] - 土拍市场火爆与房价下跌并存：北京2025年上半年住宅用地成交额1005.6亿元同比增37.3%，楼面价涨38.8%至4.29万元/㎡ [23] - 全国300城2025年上半年住宅用地出让金同比增超20%，杭州溢价率高达35.5% [24] 二手房市场特征 - 北京海淀区新地块集中成交导致二手房价格加速下跌，朝阳区实际成交价较挂牌价低30% [27][34] - 杭州二手房挂牌量超18万套，85%调价房源为降价，申花等热门板块亦不例外 [35] - 2023年起新房与二手房价格走势分化加速，2024年后土地出让金变化与新房价格变动脱节 [38][39] 存量市场新常态 - 2023年二手住宅成交金额占比达41%，较2021年提升9个百分点，23城2024年上半年二手房成交面积占比达58% [12] - 市场供需逆转：2018年户均住房1.1套，2021年后供给过剩，支撑房地产拉动的经济动力消失 [14][16] - 改善需求主导下，"好房子"产品碾压老旧二手房，形成"新房以质换量、二手房以价换量"格局 [42][43] 豪宅市场独立行情 - 北京2025年上半年TOP30豪宅占全市成交额37.2%，7个豪宅项目进入销售额前十 [45] - 上海单价15万+/㎡项目首日去化率超80%，远郊楼盘认筹率普遍低于50% [46][47] - 核心城市豪宅热销源于压箱底地块释放、价格倒挂及财富虹吸，外地买家占上海顶豪成交65% [49][53] 行业结构性变化 - 房地产从增量投资驱动转向存量运营阶段，三四线城市面临天量库存压力 [13][18] - 资产估值分化：老破小租金回报率可达3%以上，豪宅仅1%，形成"薅富人羊毛"现象 [55] - 汽车/出行产业链成为地产从业者转行主要通道，行业关联度显著提升 [57]

市场中新房和二手房关系 - 讨论新房与二手房当前关系及置换链条通畅性 [1] - 分析第四代住宅推出对二手房市场潜在影响 [1] 价格倒挂现象分析 - 热点城市出现二手房价格低于同区域新房的倒挂现象 [1] - 新房与二手房价格走势背离是否预示二手房市场危机 [1] 上海土地市场与新房市场关联 - 一季度上海土地市场高溢价地块共性特征 [1] - 高溢价地块对后续新房市场潜在影响 [1] 上海豪宅市场趋势 - 今年上海豪宅市场持续火热现象 [1] - 核心地块城市更新是否会进一步刺激豪宅市场 [1] 上海房价区域分化预测 - 分析上海房价未来走势及刚需、改善需求差异 [1] - 内环、中环、外环区域房价可能分化表现 [1] 购房决策因素与刚需策略 - 影响购房决策的核心要素 [1] - 房价下行周期中刚需群体"趁低买入"的可行性 [1] - 判断城市房价触底的方法及对刚需群体的建议 [1]

房地产市场整体表现 - 5月份全国100个城市新建住宅平均价格为16815元/平方米，环比上涨0.30%，同比上涨2.56% [1] - 33个城市新建住宅平均价格环比上涨，其中上海、广州涨幅领先，分别环比上涨1.47%、1.25% [1] - 核心城市带动下，百城新建住宅价格环比保持结构性上涨 [1] 核心城市新房成交情况 - 北京5月份新房累计成交3917套，环比增长14%，同比增长38% [2] - 上海5月份一手住房成交62万平方米，环比增长20%，同比增长24% [2] - 广州5月份新房累计成交6572套，环比增长32%，同比增长26% [2] 高端及改善项目市场表现 - 核心城市优质高端及改善项目去化表现亮眼，"日光盘"频出 [2] - 上海5月份近十个项目开盘当日售罄，包括"绿城·潮鸣东方""上海壹号院"等 [2] - "日光盘"大多位于徐汇、浦东、静安等核心区域，均价超过10万元/平方米 [3] 政策与市场预期 - 5月初住房公积金贷款利率及5年期以上LPR下调，降低购房者置业成本 [1] - 6月份楼市政策环境预计保持宽松，地方政府专项债券收储存量土地及商品房、城中村改造等政策落实是关键 [4] - 年中销售节点来临，房企推盘节奏及促销力度或将加大，核心城市市场有望保持修复 [4] 市场信心与需求 - 房地产市场自去年第四季度以来总体保持回稳态势，市场供求关系持续改善 [4] - 当前购房成本处于相对低位，房地产相关政策不断加力，6月份楼市表现值得期待 [4] - 上海市"豪宅"项目热销，说明市场改善型住房需求强劲 [4]

三亚新房价格走势 - 三亚新房价格在2023年环比持续保持在0线以上 但2024年出现下跌 最高跌幅超过0.7% [3] - 2024年12月开始反弹 随后经历连续3个月下跌 4月环比出现0.2%涨幅 [3] - 价格上涨受政策因素(新房备案窗口期)和住宅供应暴涨、产品升级影响 [3] 三亚楼市需求特征 - 三亚置业需求属于财富积累中产对度假房的"另类刚需" 追求更好生活环境而非传统居住需求 [6] - 全国中产对三亚自然资源(空气、气候、度假氛围)存在普遍置业需求 推动高端市场 [7] - 三亚二手房市场低迷 常住人口不足100万导致二手市场无人问津 [7] 豪宅与普通住宅市场分化 - 全国一线城市出现"豪宅脱销 普房滞销"的极端分化现象 [9] - 核心城市地王频现 北京海淀地块单价突破10万+ 杭州成都土地溢价创新高 [9] - 豪宅目标客户为A9以上高净值人群 中产已非主要客群 [10][11] 产品力成为市场关键 - 楼市回调期开发商必须提供更高品质产品才能吸引买家 [12] - 高得房率、低密度等产品优势在当前市场环境下被强化 [14] - 买方市场下持币购房者拥有更大议价权和选择空间 [12][14]