房产税上涨与代际矛盾 - 婴儿潮一代对房产税的不满情绪达到沸点 尽管各地税率不同 但房产税自2020年房地产繁荣后持续攀升[1] - 美国房价中位数在2020年第一季度至2025年第一季度间跃升33% 房产税总额从2020年的105亿美元增长至2025年的129亿美元[1] - 许多老年房主依赖固定收入 因此更多婴儿潮一代呼吁废除房产税[1] 房产税改革运动与潜在影响 - 俄亥俄州等地的公民团体正推动公民主导的倡议 旨在废除所有房产税[2] - 此举引发对地方财政来源及对年轻人群影响的疑问[2] - 房产税是美国地方经济的命脉 2022年占州或地方税收总额的22.7% 超过其他任何来源 用于资助学校、道路、警察局和消防部门等基本服务[6] 房产税模型与代际差异 - 房产税的积极特点在于其易于理解 通常只需将当前税率乘以房产评估价值[3] - 该模型在婴儿潮一代进入房地产市场时问题不大 当时房价更便宜 且他们正进入收入高峰期[4] - 如今 房价飙升、通货膨胀和固定收入共同加剧了人们对房产税模型的不满[4] 房产增值与房主财务困境 - 房价上涨在纸面上是利好 但房地产缺乏流动性 房主只有出售房产才能实现收益[5] - 与此同时 他们除了面对更高的生活成本外 还背负着更高的房产税支出[5]

核心观点 - 文章核心观点是指导潜在购房者如何计算和准备购买一套约40万美元房屋的月度抵押贷款支付额 并详细分析了影响月供的关键因素 包括贷款期限、利率及其他附加成本 [1] 贷款期限对月供的影响 - 贷款期限越短 月供越高 例如一笔40万美元的30年期固定利率6.25%贷款 月供约为2,463美元 而缩短至15年期 月供可能增至3,430美元 [3] - 短期贷款的利率通常略低于长期贷款 例如40万美元贷款 30年期利率可能为6.25% 而15年期利率可能略低至5.5% [4] 利率对月供的影响 - 抵押贷款利率越高 月供越高 例如40万美元30年期贷款 利率6%时月供为2,398美元 利率7%时月供增至2,661美元 [5] - 利率受多种因素影响 包括信用评分、首付金额、贷款类型及地区整体利率水平 建议向至少三家贷款机构获取报价以寻找最佳方案 [6] 其他影响月供的成本因素 - 房屋保险平均年成本为2,036美元 约合每月170美元（针对价值40万至49.9999万美元的房屋）[13] - 美国平均每户家庭财产税为1,889美元（2023年） 税率因地区差异巨大 新泽西、伊利诺伊、康涅狄格州最高 夏威夷、阿拉巴马、科罗拉多、内华达州最低 [14] - 若首付低于20% 需支付私人抵押贷款保险 费用约为每10万美元贷款每月30至70美元 联邦住房管理局贷款则需支付抵押贷款保险费 包括1.75%的贷款额作为前期费用（40万美元贷款为7,000美元）以及0.45%至1.05%的年费 [15][16] - 业主协会费美国平均每月为135美元 有抵押贷款的家庭中位数为每月120美元 无抵押贷款的家庭为每月184美元 [17] 收入与 affordability 评估 - 根据28/36规则 月供不应超过月总收入的28% 总债务支付不应超过36% 35/45规则建议总债务占税前收入低于35% 税后收入低于45% 25%规则最严格 要求住房支付不超过税后月收入的25% [18] - 在利率6.25%、无首付、无其他月债务且仅考虑本金和利息的情况下 年收入约87,100美元可能足以负担40万美元房屋的月供 但计入保险和税后 所需年收入可能接近105,000美元或更高 [19] 贷款资格与摊销 - 联邦住房管理局贷款要求信用评分至少500分（首付10%）或580分（首付3.5%） 传统贷款通常偏好信用评分620分或更高 [21] - 固定利率抵押贷款在整个贷款期限内月供（本金和利息）保持不变 但还款初期大部分支付用于利息 随时间推移 支付至本金的部分会逐渐增加 [10]